Circulaţia juridică a construcţiilor
| Comentarii |
|
circulaţia juridică a construcţiilor, Regimul juridic actual al circulaţiei construcţiilor. Transmiterea dreptului de folosinţă sau de concesiune asupra terenului.
Construcţiile proprietate privată sunt în circuitul civil general. Ca urmare, ele pot fi înstrăinate, respectiv dobândite prin oricare dintre modurile prevăzute de lege: convenţie, testament, succesiune, uzucapiune, accesiune etc.
Tot astfel, dreptul de proprietate asupra construcţiilor este compatibil cu instituirea unor drepturi reale principale, dezmembrăminte ale proprietăţii - uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie - asupra acestora, după cum dreptul de proprietate asupra lor poate fi grevat de ipotecă sau de un privilegiu imobiliar.
Persoanele fizice sau juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra construcţiilor şi vor dobândi un drept de superficie sau de folosinţă pe alte temeiuri juridice asupra terenurilor pe care acestea se află.
Am arătat că, în anumite situaţii determinate de lege, există unele interdicţii temporare cu privire la exercitarea atributului dispoziţiei juridice prin înstrăinarea construcţiilor, ceea ce însă nu pune în discuţie principiul general enunţat.
Precizăm că, chiar şi în perioada anterioară anului 1990, construcţiile au fost în circuitul civil general, numai că atât transmiterea dreptului de proprietate, cât şi constituirea de drepturi reale cu privire la aceste bunuri imobile erau condiţionate de obţinerea unei autorizaţii administrative prealabile şi de încheierea actului de înstrăinare, respectiv de constituire a altui drept real în formă autentică. Nerespec-tarea acestor cerinţe legale era sancţionată cu nulitatea absolută a actului juridic astfel încheiat. Părţile puteau încheia antecontracte de înstrăinare, ca promisiuni bilaterale de a înstrăina, care, dacă nu erau executate, permiteau părţii interesate să se adreseze instanţei de judecată spre a obţine o hotărâre care să ţină loc de contract.
într-o anumită perioadă de timp, construcţiile situate în oraşele declarate de lege oraşe mari puteau fi dobândite prin acte între vii numai dacă dobânditorul avea domiciliul sau avea dreptul să îşi stabilească domiciliul în oraşul respectiv. De asemenea, alte reglementări prevedeau incapacităţi pentru anumite categorii de persoane fizice de a dobândi, prin acte între vii, construcţii’.
Spre deosebire de perioada anterioară menţionată, după anul 1990 şi până la adoptarea noului Cod civil, chiar sub imperiul dispoziţiilor Legii nr. 247/2005 în materie, în prezent abrogate expres, am considerat că nu se cerea îndeplinirea vreunei condiţii de formă a actului juridic de înstrăinare sau de dobândire a construcţiilor.
Aşa fiind, înseamnă că ele puteau fi înstrăinate prin simplul acord de voinţă al părţilor. înscrierea unor asemenea acte de înstrăinare în cartea funciară avea ca efect numai opozabilitatea faţă de terţi a actului de înstrăinare (art. 25 din Legea nr. 7/1996, în prezent abrogat). între părţi, efectul translativ al actului de înstrăinare se producea în momentul realizării acordului de voinţă. De la acest principiu existau unele excepţii, spre exemplu, în materia donaţiilor, când, pentru a fi valabil, actul juridic trebuie încheiat în formă autentică (art. 813 fostul C. civ.).
S-a observat însă că înstrăinarea construcţiilor prin act sub semnătură privată nu putea conduce la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent, ci numai la constituirea unui drept de superficie, având ca titular pe dobânditorul construcţiei. Aceasta, deoarece, prin constituirea unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, nu se realiza o înstrăinare a terenului, iar construcţia formează un tot indivizibil cu terenul, disocierea între ele putând a fi concepută numai din punct de vedere juridic, nu şi fizic. Apoi, nu exista o altă soluţie juridică pentru a determina soarta terenului, pe de o parte, iar, pe de altă parte, nu se putea face în mod indirect înstrăinarea terenului, altfel decât impune legea, respectiv forma autentică a actului de înstrăinare a terenurilor, condiţie imperativă pe care o impuneau dispoziţiile art. 2 din Titlul X - „Circulaţia juridică a terenurilor" - din Legea nr. 247/2005.
Regimul juridic actual al circulaţiei construcţiilor.
Printre multiplele elemente esenţiale de noutate în diverse domenii ale dreptului civil român aduse de noul cod civil recent intrat în vigoare este şi cel privitor la regimul juridic al circulaţiei imobilelor. într-adevăr, potrivit art. 885 NCC, sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau a faptului juridic în sens restrâns care a justificat înscrierea, iar art. 888 NCC dispune că înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale, deci şi a drepturilor reale asupra construcţiilor, se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor ori în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.
De asemenea, art. 886 NCC dispune că modificarea unui drept real imobiliar se va face potrivit regulilor aplicabile dobândirii ori stingerii drepturilor reale, dacă prin lege nu se dispune altfel.
De altfel, art. 1676 NCC prevede că, în materia vânzării de imobile, strămutarea dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător este supusă dispoziţiilor de carte funciară, ceea ce înseamnă că un asemenea transfer va opera, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea actului de transmitere, încheiat în formă autentică, în cartea funciară. Nerespectarea acestei condiţii de formă este
sancţionată cu nulitatea absolută a actului de înstrăinare. în acest sens, art. 1244 NCC dispune imperativ că, în afara cazurilor prevăzute de lege, convenţiile constitutive sau translative de drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de constituire ori de transmitere a acelui drept.
Fără a intra într-o analiză detaliată în materie, se impun, totuşi, două observaţii. O primă observaţie este aceea că dispoziţiile noului Cod civil amintite au în vedere înstrăinarea de imobile în general, fără a distinge între terenuri şi construcţii. Deşi vom relua aceste dispoziţii şi cu privire la circulaţia terenurilor, cu precizările pe care le vom face în privinţa acesteia, am considerat că este firesc a le evidenţia şi în legătură cu regimul juridic al circulaţiei construcţiilor, deoarece am văzut că, în trecut, acesta era diferit de cel al circulaţiei terenurilor.
Sub regimul noului Cod civil, acest regim juridic este unitar, el se aplică imobilelor în general, terenuri ori construcţii, terenuri cu sau fără construcţii, indiferent de temeiul juridic al dreptului proprietarului construcţiei asupra terenului pe care aceasta se află, respectiv drept de proprietate, drept de superficie, de concesiune ori drept de folosinţă a terenului.
O a doua observaţie ţine de aplicarea în timp a principiilor evocate. Din acest punct de vedere, trebuie să evidenţiem că, potrivit art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 privind punerea în aplicare a noului Cod civil, printre altele, dispoziţiile art. 885 alin. (1) se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu prevederile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
Până la data prevăzută de acest text, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale pe baza actelor juridice prin care acestea s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi [art. 56 alin. (2) din Legea nr. 71/2011]; aceasta înseamnă că, între părţi, transmiterea, constituirea şi modificarea unui drept real vor opera la momentul încheierii acestuia în formă autentică (art. 1244 NCC).
Transmiterea dreptului de folosinţă sau de concesiune asupra terenului.
Este posibil ca înstrăinarea construcţiei să se facă de către proprietarul ei care nu este şi proprietar al terenului pe care aceasta se află sau, mai precis, asupra terenului aferent acestuia, ci are asupra lui un drept de folosinţă sau un drept de concesiune.
într-o astfel de situaţie, odată cu înstrăinarea construcţiei se va transmite în mod automat, ca efect al transmiterii dreptului de proprietate asupra acesteia, şi dreptul de folosinţă sau de concesiune asupra terenului aferent.
Bunăoară, art. 15 din Decretul-lege nr. 61/1990 prevede că, în caz de înstrăinare a locuinţei dobândite în condiţiile pe care el le instituie, se transmite asupra do-bânditorului şi dreptul de folosinţă asupra terenului, pe durata existentei construcţiei'.
De asemenea, potrivit art. 41 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, dreptul de concesiune asupra terenului pe care se găseşte o construcţie se transmite în caz de succesiune sau de înstrăinare a construcţiei pentru realizarea căreia el a fost instituit; în aceleaşi condiţii se transmite şi autorizaţia de construire eliberată celui care a realizat construcţia.
Vezi şi altă definiţie din dicţionarul juridic:
Comentarii despre Circulaţia juridică a construcţiilor
