Circulaţia juridică a terenurilor
| Comentarii |
|
circulaţia juridică a terenurilor, Regimul juridic al circulaţiei terenurilor instituit prin Legea nr. 18/1991. Domeniul de aplicare a Legii nr. 54/1998. Principiile regimului juridic al circulaţiei terenurilor instituite prin Legea nr. 54/1998. Regimul juridic al circulaţiei terenurilor instituit prin Legea nr. 247/2005. Regimul juridic actual al circulaţiei terenurilor.
Sub regimul Codului civil român de la 1864, în prezent abrogat, nu au existat dispoziţii speciale privitoare la circulaţia terenurilor proprietate privată.
Aceasta înseamnă că aveau a fi aplicate principiile generale înscrise în diversele sale texte. Astfel, art. 475 dispunea că oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu modificările stabilite de lege.
O normă generală era cuprinsă în art. 971 fostul C. civ., care prevedea că, în contractele ce au ca obiect translaţia proprietăţii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimţământului părţilor. Prin aplicarea acestui lucru în privinţa contractului de vânzare-cumpărare, art. 1295 fostul C. civ. prevedea că vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul nu se va fi numărat.
Toate aceste dispoziţii au condus la concluzia că, sub imperiul fostului Cod civil, principiul consensualismului actelor juridice se aplica şi în privinţa înstrăinărilor de terenuri, cu excepţia înstrăinărilor făcute prin donaţii sau testamente şi cu privire la constituirea de ipoteci, când condiţiile de formă erau cerute ad validitatem.
Sub regimul totalitar din România, în perioada 1947-1989, prin diverse acte normative adoptate succesiv, s-a instituit un control administrativ prealabil al înstrăinărilor tuturor categoriilor de terenuri şi s-a impus condiţia formei autentice a actului de înstrăinare.
Mai târziu, în anul 1974, au fost adoptate Legea nr. 58 privind sistematizarea teritoriului şi a localităţilor urbane şi rurale, precum şi Legea nr. 59 privitoare la fondul funciar, prin care practic terenurile au fost scoase din circuitul civil general, singura lor modalitate de dobândire recunoscută fiind moştenirea legală.
Mai mult, în caz de înstrăinare a construcţiei, terenul aferent acesteia trecea ope legis în proprietatea statului, iar dobânditorul construcţiei dobândea terenul pe care era situată în folosinţă, pe durata existenţei acesteia, în limitele stabilite prin detaliile de sistematizare, limite care nu puteau excede 250 mp.
S-a considerat, sub imperiul acestor legi, că, din moment ce înstrăinarea terenurilor poate fi făcută numai prin moştenire legală, ele nu se puteau dobândi prin testament sau prin uzucapiune şi nici nu se puteau constitui dezmembrăminte asupra lor, cu excepţia unor situaţii speciale de constituire a dreptului de superficie’.
Imediat după decembrie 1989, prin Decretul-lege nr. 1/1989 a fost abrogată Legea nr. 58/1974, iar prin Decretul-lege nr. 9/1989 au fost abrogate alte dispoziţii restrictive în materie, printre care şi art. 44-50 din Legea nr. 59/1974, ceea ce a impus revenirea la principiul consensualismului cu privire la înstrăinările de terenuri, menţinându-se, totuşi, unele restricţii pentru circulaţia terenurilor din localităţile prevăzute de Decretul nr. 144/1958, anume. în principiu, localităţi urbane, abrogat expres prin Legea nr. 50/1991. Menţionăm că în mod tranzitoriu a fost adoptată Lepea nr. 9/1990 privind interzicerea temporară a înstrăinărilor de terenuri între vii, care, prin art. 1 alin. (1), a interzis înstrăinarea, prin acte juridice între vii, a terenurilor de orice fel, situate înăuntrul sau în afara localităţilor, până la adoptarea noilor reglementări ale fondului funciar. Prin excepţie, legea permitea înstrăinarea terenurilor aferente construcţiilor care făceau obiectul unor acte trans-lative de proprietate - inclusiv curtea - în suprafaţă de cel mult 1000 mp.
Ulterior, până la intrarea în vigoare a noului cod civil la 1 octombrie 2011, regimul juridic al circulaţiei terenurilor a fost reglementat prin mai multe acte normative succesive, în prezent abrogate unele prin altele, iar ultimul în materie - Titlul X din Legea nr. 247/2005 - abrogat expres prin Legea nr. 71/2011. Totuşi, ni se pare utilă o evocare succintă a acestor dispoziţii, fie numai şi prin raportarea la principiul tempus regit actum; efectele juridice ale actelor de dobândire ori înstrăinare a terenurilor s-au produs sub regimul acelor acte normative şi nu arareori ele pot fi invocate în prezent.
Regimul juridic al circulaţiei terenurilor instituit prin Legea nr. 18/1991.
Noua Lege a fondului funciar, intrată în vigoare la 20 februarie 1991, republicată la 5 ianuarie 1998, a liberalizat, în anumite condiţii, circulaţia juridică a terenurilor prin instituirea următoarelor principii (art. 66-73):
- terenurile de orice fel au fost introduse în circuitul civil general, fiind consacrat principiul liberei lor circulaţii;
- înstrăinarea terenurilor prin acte juridice între vii se putea face numai cu respectarea formei autentice a actului;
- se instituia interdicţia dobândirii în proprietate privată, prin acte juridice între vii, a unor suprafeţe mai mari de 100 ha teren agricol în echivalent arabil de familie, sub sancţiunea nulităţii absolute, totală sau parţială, după caz, a actului de înstrăinare;
- înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan se putea face numai cu respectarea unui drept de preempţiune, recunoscut anumitor categorii de persoane fizice sau juridice;
- insesizabilitatea terenurilor agricole extravilane, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege.
Legea nr. 54/1998 privitoare la circulaţia juridică a terenurilor.
Un alt moment în evoluţia reglementărilor în materie a fost dat de această lege, în prezent, cum am mai spus, abrogată expres prin Legea nr. 247/2005. Legea nr. 54/1998 a abrogat expres dispoziţiile în materie cuprinse în Capitolul V din Legea fondului funciar, pe care, în linii mari, le prelua, adăugând însă elemente noi, de natură să liberalizeze aproape total circulaţia juridică a terenurilor proprietate privată, devenite, pe temeiul prevederilor ei. alienabile, sesizabile şi prescriptibile achiziţii.
Domeniul de aplicare a Legii nr. 54/1998.
Aceasta privea terenurile şi persoanele cărora li se aplicau dispoziţiile legii.
Cu privire la terenuri, potrivit art. 1, terenurile proprietate privată, indiferent de titularul lor, erau declarate că sunt şi rămân în circuitul civil, puteau fi înstrăinate sau dobândite în condiţiile pe care legea le stabilea.
Legea interzicea, sub sancţiunea nulităţii absolute, înstrăinările, sub orice formă, ale terenurilor cu privire la titlul cărora există litigii la instanţele judecătoreşti, pe tot timpul soluţionării lor (art. 15).
De asemenea, legea preciza că dispoziţiile ei se întregesc cu prevederile generale ale legislaţiei civile, în măsura în care nu contravin normelor pe care ea le impune (art. 18).
Toate acestea ne-au condus la concluzia că, sub regimul dispoziţiilor acestei legi, terenurile proprietate privată de orice fel, agricole ori neagricole, situate în intravilan sau în extravilan, erau în circuitul civil generai.
Chiar sub regimul Legii nr. 54/1998, nu se aflau în circuitul civil terenurile proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, afară de ipoteza în care, prin dezafectare din domeniul public, intră în proprietatea privată a aceloraşi subiecte, cu regimul juridic corespunzător [art. 5 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, republicată].
în privinţa persoanelor, Legea nr. 54/1998, în acord cu dispoziţiile cuprinse în art. 41 alin. (2) teza a ll-a din Constituţia originară din anul 1991, interzicea cetăţenilor străini şi apatrizilor să dobândească terenuri în proprietate în România.
Aceeaşi interdictie se aplica şi în privinţa persoanelor juridice străine [art. 3 alin. (1) şi (3)].
Aşadar, puteau dobândi terenuri în proprietate privată următoarele categorii de subiecte de drept:
a) persoanele fizice care au cetăţenia română, indiferent de domiciliul lor, în ţară sau în străinătate. în privinţa persoanelor fizice române cu domiciliul în străinătate, legea dispunea expres că acestea pot dobândi terenuri de orice fel în România, prin acte juridice între vii sau prin moştenire. Deşi legea nu se referea şi la uzucapiune, am considerat că ea putea fi invocată şi de aceste persoane ca mod de dobândire a proprietăţii asupra terenurilor în România, dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege ;
b) persoanele juridice române, cu respectarea principiului specialităţii capacităţii lor de folosinţă. într-adevăr, art. 4 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 prevede că terenurile pot face obiectul dreptului de proprietate privată sau al altor drepturi reale, având ca titulari persoane fizice sau juridice, ori pot aparţine domeniului public sau domeniului privat.
Potrivit art. 225 NCC, este persoană juridică de naţionalitate română orice persoană juridică ce îşi are sediul în România.
Reamintim că în categoria persoanelor juridice titulare ale dreptului de proprietate privată asupra terenurilor intră şi statul şi unităţile administrativ-teritoriale, iar obiectul dreptului este dat de terenurile din domeniul privat al acestora, supuse regimului de drept comun (art. 6 din Legea nr. 18/1991, art. 121 din Legea nr. 215/2001, art. 553 NCC);
c) în sfârşit, precizăm că, şi sub regimul Legii nr. 54/1998, societăţile comerciale române cu capital integral sau parţial străin puteau deţine în proprietate terenuri în România, ca persoane juridice române.
Prin excepţie, nu aveau capacitatea de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor nu numai apatrizii, cetăţenii străini şi persoanele juridice străine, ci şi membrii unei familii, astfel cum aceştia erau luaţi în considerare în art. 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998, potrivit cărora, în cazul dobândirii prin acte juridice între vii, proprietatea funciară a dobânditorului nu poate depăşi 200 ha teren agricol în echivalent arabil, de familie, prin familie înţelegându-se, în sensul legii discutate, soţii şi copiii necăsătoriţi, indiferent de vârstă, dacă gospodăresc cu părinţii lor. încălcarea acestei dispoziţii se sancţiona cu reducţiunea actului juridic până la limita legală de 200 de ha.
Principiile regimului juridic al circulaţiei terenurilor instituite prin Legea nr. 54/1998.
Legea instituia mai multe principii care precizau cadrul juridic actual privitor la circulaţia terenurilor în România.
Un prim principiu l-am amintit deja: toate terenurile de orice fel, proprietate privată, oriunde ar fi situate, sunt şi rămân în circuitul civil.
Altfel spus, Legea nr. 54/1998 a reintrodus regula liberei circulaţii juridice a terenurilor, potrivit cu care terenurile aflate în circuitul civil puteau fi înstrăinate şi/sau dobândite liber, prin oricare dintre modurile prevăzute de lege, acte juridice sau fapte juridice stricto sensu.
Un al doilea principiu instituit de Legea nr. 54/1998 era acela potrivit căruia înstrăinarea şi dobândirea terenurilor de orice fel prin acte juridice între vii trebuia să fie făcute prin încheierea actului în formă autentică [art. 2 alin. (1)]. Aşadar, forma autentică a actului de înstrăinare şi/sau dobândire era creată ad validitatem.
Pentru transmisiunile prin acte juridice mortis causa nu se cerea forma autentică a actului, ci aveau a se aplica regulile dreptului succesoral.
De asemenea, din moment ce legea vorbea despre înstrăinarea terenurilor care era supusă condiţiei formei autentice a actului prin care aceasta se realiza, constituirea de drepturi reale, dezmembrăminte ale proprietăţii, era supusă principiului consensualismului actelor juridice.
Un al treilea principiu era înscris în art. 5 din lege, care dispunea că „înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preemtiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor” (s.n., C.B.).
Dreptul de preempţiune opera numai în privinţa terenurilor situate în extravilan. Articolul 4 din lege dispunea că „înstrăinarea terenurilor agricole situate în intravilan este liberă", fără respectarea vreunui drept de preempţiune.
Scopul instituirii dreptului de preempţiune, în ordinea prevăzută de lege, este acela al evitării împărţirii excesive a proprietăţilor funciare şi favorizarea, pe cât posibil, a concentrării lor, pentru o mai bună punere în valoare a terenurilor agricole.
Neexercitarea dreptului de preempţiune în termenul prevăzut de lege, după afişarea ofertei de vânzare, conducea la stingerea lui. încheierea unui contract de vânzare a unui teren agricol situat în extravilan, cu nerespectarea dreptului de preempţiune, se sancţiona cu nulitatea relativă a actului, cu regimul juridic specific acesteia: posibilitatea invocării ei de către titularii dreptului sau de avânzii lor cauză, prescriptibilitatea acţiunii în termenul general de prescripţie de 3 ani, care începea să curgă de la data când cel îndreptăţit a cunoscut ori trebuia să cunoască încheierea contractului de vânzare prin care i s-a nesocotit dreptul, terţ faţă de contractul încheiat cu nesocotirea dreptului său, şi posibilitatea confirmării actului, expres sau tacit.
În sfârşit, în caz de nerespectare a dispoziţiilor sale, Legea nr. 54/1998 instituia două sancţiuni: una cunoscută, anume nulitatea, cealaltă însă a constituit o inovaţie a acestei legi, anume reducţiunea.
Am arătat mai sus că nerespectarea dreptului de preempţiune era sancţionată cu nulitatea relativă a actului de înstrăinare.
Nulitatea absolută, sancţiune mult mai energică, cu regimul juridic ce îi este specific, se aplica în cazul nerespectării unor dispoziţii de ordine publică cuprinse în Legea nr. 54/1998. Acestea erau:
- nerespectarea formei autentice a actului de înstrăinare în cazul înstrăinării prin acte între vii a terenurilor de orice fel, proprietate privată, situate în intravilan sau în extravilan [art. 14 alin. (1) din lege];
- dobândirea unor terenuri de către persoanele fizice străine sau de către persoanele juridice străine care nu au calitatea de investitori în România;
- nerespectarea interdicţiei temporare de înstrăinare a terenurilor cu privire la care există litigii pe rolurile instanţelor de judecată [art. 15 alin. (2)];
- nerespectarea formei autentice a contractului de schimb de terenuri între persoanele fizice, între persoanele juridice de drept privat sau între acestea din urmă şi persoanele fizice [art. 12 alin. (2)]. Legea a înţeles să prevadă expres sancţiunea nulităţii absolute a actului pentru această operaţiune care s-ar fi încheiat altfel decât în formă autentică, deşi şi schimbul de terenuri este un act de înstrăinare între vii ce cădea sub incidenţa art. 2 alin. (1) şi a art. 14 alin. (1).
Cât priveşte reducţiunea, ea consta în desfiinţarea totală sau parţială a actului juridic între vii încheiat cu nesocotirea interdicţiei de a dobândi o proprietate funciară mai mare de 200 ha teren agricol în echivalent arabil de familie, prin familie înţelegându-se, în acest caz, soţul, soţia şi copiii care gospodăresc împreună cu părinţii lor [art. 2 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 54/1998].
Această noţiune nu avea însă a fi confundată cu reducţiunea liberalităţilor excesive, specifică dreptului succesoral, care îşi are cu totul alt domeniu de aplicare.
în realitate, având în vedere scopul ei, anume limitarea suprafeţei ce poate fi dobândită de o familie, în sensul Legii nr. 54/1998, la 200 ha, dar numai prin acte juridice între vii, nu şi prin acte juridice pentru cauză de moarte, am considerat că această sancţiune astfel denumită reprezintă numai o exprimare nedibace a legiuitorului, care a avut în vedere nulitatea absolută a actului încheiat cu nerespectarea condiţiilor impuse de lege. De altfel, regimul juridic al „reducţiunii", prevăzută de art. 2 alin. (3) din lege, nu putea fi altul decât al nulităţii absolute, pentru că norma încălcată apărea ca fiind de ordine publică’.
Regimul juridic al circulaţiei terenurilor instituit prin Legea nr. 247/2005.
în esenţă, acest regim era dat de dispoziţiile cuprinse în Titlul X al Legii nr. 247/2005, intitulat „Circulaţia juridică a terenurilof'. într-adevăr, abrogând expres şi în întregime Legea nr. 54/1998, prin dispoziţiile titlului amintit al Legii nr. 247/2005 a fost instituit un regim juridic al circulaţiei terenurilor în dreptul nostru civil ce putea fi sintetizat în două principii esenţiale, pe care le vom prezenta în cele ce urmează.
Un prim principiu este acela că toate terenurile proprietate privată erau considerate a fi în circuitul civil general. Astfel, potrivit art. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005,
terenurile proprietate privată, indiferent de destinaţia şi titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil; ele puteau fi înstrăinate şi dobândite în mod liber, prin oricare dintre modurile drepturilor reale prevăzute de lege, cu respectarea unor dispoziţii înscrise în cuprinsul aceluiaşi titlu al Legii nr. 247/2005. Prin această prevedere s-a ajuns, practic, după multă vreme, la unificarea regimului circulaţiei terenurilor, fără a se face vreo deosebire după destinaţia sau locul în care ele sunt situate: terenuri agricole, terenuri construibile sau cu o altă destinaţie, situate în intravilanul sau extravilanul localităţilor, terenuri cu destinaţie forestieră, păşuni de orice categorie etc., iar înstrăinarea şi dobândirea lor se puteau face prin oricare dintre modurile care erau prevăzute de art. 644-645 fostul C. civ. sau de alte dispoziţii legale. De asemenea, din moment ce toate terenurile erau în circuitul civil, aceasta însemna că ele puteau forma nu numai obiect al unor transmisiuni prin acte între vii ori prin acte pentru cauză de moarte, ci şi obiect al constituirii dezmembrămintelor dreptului de proprietate ce erau reglementate de legislaţia noastră civilă aplicabilă sub regimul fostului Cod civil şi care au rămas, în esenţă, aceleaşi şi sub regimul noului cod.
S-a observat* însă că instituirea acestui principiu nu excludea aplicarea unor excepţii prevăzute prin acte normative speciale, cum ar fi interdicţia înstrăinării terenurilor ce au făcut obiectul constituirii dreptului de proprietate în condiţiile art. 19 alin. (1), art. 21 şi art. 43 din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar, republicată, interdicţie instituită prin dispoziţiile art. 32 din această lege. De asemenea, acest principiu nu era infirmat nici de indisponibilizarea temporară a terenurilor supuse procedurilor de reconstituire a dreptului de proprietate privată în temeiul legilor funciare, pe durata existenţei unui litigiu în cadrul unei asemenea proceduri.
însă, cu excepţia unui asemenea litigiu, existenţa altor litigii de altă natură privitoare la un teren cu sau fără construcţii nu împiedica înstrăinarea acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale sau de creanţă asupra unor astfel de terenuri, după caz (art. 4 din Titlul X al Legii nr. 247/2005).
Precizăm însă că, aşa cum am arătat mai sus, dincolo de abrogarea Titlului X din Legea nr. 247/2005, dispoziţiile legale ce instituiau aceste excepţii, la rândul lor, au fost abrogate expres prin Legea nr. 71/2011.
Al doilea principiu instituit prin reglementările discutate privea forma actelor de înstrăinare sau de constituire a unor drepturi reale asupra terenurilor prin acte juridice între vii. Potrivit art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilanul sau extravilanul localităţilor, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, puteau fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii încheiate în formă autentică; sancţiunea nerespectării acestei condiţii era prevăzută expres de acelaşi text: nulitatea absolută a actului. Aşadar, condiţia încheierii unui act de înstrăinare de terenuri în formă autentică era impusă pentru însăşi validitatea actului (ad validitatem). De asemenea, spre deosebire de reglementarea anterioară a formei actelor de înstrăinare a terenurilor prevăzută de Legea nr. 54/1998, care impunea forma autentică numai pentru actele juridice prin care se transmitea dreptul de proprietate, nu şi pentru cele prin care se constituiau
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privitoare la terenuri, reglementarea cuprinsă în Legea nr. 247/2005 instituia, în mod expres, sub aceeaşi sancţiune -nulitatea absolută a actului condiţia formei autentice ad validitatem şi în privinţa constituirii, prin acte juridice între vii, a drepturilor reale dezmembrăminte ale dreptului de proprietate: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de servitute stabilită prin fapta omului, dreptul de superficie, repetăm, reglementate sub regimul fostului Cod civil.
Cu privire la această dispoziţie, în literatura juridică s-a observat în mod pertinent că redactarea textului era deficitară, deoarece el se referea în mod expres la obligaţia încheierii în formă autentică numai a actului de constituire a unui drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate privitor la terenuri, nu şi la înstrăinarea unor asemenea drepturi reale deja constituite sub imperiul vechilor reglementări. De asemenea, s-a apreciat că această obligaţie „constituia un regres” de natură să creeze mari dificultăţi în practică, mai ales în situaţiile în care proprietarul unui teren a consimţit ca o altă persoană să construiască pe terenul său ori în ipoteza în care ambii soţi ridică împreună o construcţie pe terenul proprietatea exclusivă a unuia dintre ei, ştiut fiind că, până la adoptarea acestei reglementări, în general, literatura şi practica judiciară au recunoscut în favoarea constructorului neproprietar al terenului dobândirea unui drept de superficie asupra acelui teren.
Este posibil însă ca părţile să fi încheiat un antecontract prin care să se oblige la încheierea în viitor a unui contract de înstrăinare a unui teren. Oricare i-ar fi fost denumirea acestui antecontract utilizată în practică de părţi - promisiune de vânzare-cumpărare, contract provizoriu, contract prealabil, precontract etc. el nu era translativ de proprietate; pe temeiul lui, nu putea opera transmisiunea dreptului de proprietate sau constituirea unui dezmembrământ al unui asemenea drept. Altfel spus, el nu privea îndeplinirea unei obligaţii de a da, ci a unei obligaţii de a face: încheierea în viitor a unui contract valabil. Teoria antecontractului în materia transmisiunilor imobiliare a avut o largă aplicaţie în practica noastră judiciară încă din momentul instituirii unor dispoziţii legale restrictive în materie, iar aplicaţiile sale practice au format obiectul unor temeinice analize în literatura noastră juridică. Această teorie a putut fi aplicată şi în privinţa regimului circulaţiei terenurilor instituit prin dispoziţiile Legii nr. 247/2005. într-adevăr, art. 5 alin. (2) din Titlul X din această lege dispunea că, în situaţia în care, după încheierea unui antecontract de înstrăinare privitor la un teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză să încheie contractul valabil de înstrăinare în formă autentică, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile sale va putea sesiza instanţa competentă, care va pronunţa o hotărâre ce va ţine loc de contract. Aşadar, în condiţiile prevăzute de text, consimţământul părţii în culpă în executarea obligaţiilor ce îi revin din antecontractul încheiat de părţi, esenţial, din acest punct de vedere, fiind faptul ca cealaltă parte care solicita pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti să îşi fi executat propria-i obligaţie, va fi suplinit prin acea hotărâre pronunţată de instanţa de judecată.
în orice caz, este de reţinut că nicio altă condiţie privitoare la înstrăinarea terenurilor prin acte între vii, cum ar fi condiţia de întindere a suprafeţei dobândite sau aceea a unei autorizări administrative prealabile, nu mai era impusă de reglementările prezentate.
Regimul juridic actual al circulaţiei terenurilor.
Pentru raţiuni asupra cărora nu vom stărui în cele ce urmează, atât în perioada totalitară, cât şi după evoluţiile politice de după 1989, până la intrarea în vigoare a noului Cod civil român la 1 octombrie 2011, regimul juridic al imobilelor era reglementat de acte normative distincte: unele se refereau la terenuri, cu sau fără construcţii, altele la terenurile agricole - cum a fost, bunăoară, Decretul nr. 151/1950 privitor la circulaţia terenurilor agricole: aceasta, cel puţin până la scoaterea, practic, din circuitul civil a terenurilor de orice fel prin Legea nr. 59/1974. Am arătat că, după 1990. terenurile au fost reintroduse, în anumite condiţii, în circuitul civil general, Legea nr. 247/2005 instituind chiar un regim juridic unitar al circulaţiei juridice a tuturor categoriilor de terenuri. Totuşi, şi sub imperiul acestei legi, până la intrarea în vigoare a noului Cod civil, vorbeam în mod distinct de regimul juridic al circulaţiei construcţiilor şi de cel al circulaţiei terenurilor.
Or. noul Cod civil instituie, după mulţi ani, un regim juridic unitar al circulaţiei imobilelor în dreptul nostru civil, fără a mai face vreo distincţie între terenuri şi construcţii, chiar dacă. în privinţa terenurilor, prevede şi unele reglementări speciale ce ţin de categoria acestora, fără a deroga însă de la principiile generale ce guvernează materia discutată. Aşadar, în cele ce urmează nu vom face altceva decât să reluăm pe scurt principiile generale pe care le-am evidenţiat atunci când am evocat regimul juridic actual al circulaţiei construcţiilor, însă cu folosirea unei terminologii unitare, respectiv cea utilizată de noul Cod civil - imobilele aflate în circuitul civil general. într-adevăr, potrivit art. 885 NCC, sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului juridic în sens restrâns care a justificat înscrierea; de asemenea, art. 886 NCC dispune că modificarea unui drept real imobiliar se face potrivit regulilor aplicabile dobândirii sau stingerii de drepturi reale, dacă prin lege nu se dispune altfel. în acelaşi timp, potrivit art. 888 NCC, înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale asupra tuturor categoriilor de bunuri imobile se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a unei hotărâri judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor ori în baza unui act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta. De asemenea, reamintim şi dispoziţiile art. 1244 NCC, care prevăd că, în afara cazurilor prevăzute de lege, convenţiile constitutive sau translative de drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului prin care se realizează aceste operaţiuni juridice.
Aşadar, în prezent, în dreptul civil român, transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile ori constituirea de drepturi reale dezmembrăminte ale acestui drept privitoare la asemenea bunuri prin acte juridice pot fi realizate numai prin încheierea actului în formă autentică şi înscrierea transmisiunii ori a constituirii dreptului în cartea funciară-, ambele condiţii trebuie îndeplinite imperativ, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului juridic, transmiterea dreptului de proprietate, con
stituirea oricărui alt drept real dezmembrământ al proprietăţii vor opera, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, în momentul înscrierii operaţiunii juridice în cartea funciară.
Totuşi, regimul juridic actual al circulaţiei bunurilor imobile în dreptul nostru civil are a fi întregit cu dispoziţiile tranzitorii cuprinse în art. 56 din Legea nr. 71/2011, potrivit cu care efectul translativ de proprietate ori constitutiv de dezmembrăminte ale proprietăţii ori modificator al unui drept real imobiliar, astfel cum acesta este reglementat de art. 885 şi art. 886 NCC, anume că el urmează a se produce, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai din momentul înscrierii în cartea funciară, se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate adminis-trativ-teritorială şi deschiderea, la cerere ori din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
Până la această dată, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate ori a altor drepturi reale, pe baza actelor juridice prin care acestea au fost transmise, constituite ori modificate în mod valabil, se face numai pentru a fi opozabile terţilor, între părţi, aceste efecte se vor produce la momentul încheierii actului în formă autentică.
140. Problema dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii străini, apatrizi şi de persoanele juridice străine. Am arătat mai sus că, sub regimul constituţional dat de Constituţia originară din anul 1991, a fost impusă, prin dispoziţiile art. 41 alin. (2) teza a ll-a din legea fundamentală, interdicţia pentru cetăţenii străini şi apatrizi de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România. Această interdicţie a fost preluată şi de Legea nr. 54/1998 privitoare la circulaţia juridică a terenurilor, în prezent abrogată, care dispunea în art. 3 că cetăţenii străini şi apatrizii, precum şi persoanele juridice străine nu pot dobândi terenuri în România prin acte juridice între vii sau pentru cauză de moarte. A fost astfel instituită pentru aceste subiecte de drept o incapacitate de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin orice act juridic, fie el între vii sau pentru cauză de moarte, ori prin fapte juridice, cum sunt accesiunea şi uzucapiunea.
Constituţia revizuită din anul 2003, precum şi acte normative subsecvente au modificat însă în chip esenţial reglementarea materiei supuse discuţiei. Astfel, mai întâi, în prezent, art. 44 alin. (2) teza a ll-a din Constituţie dispune că cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile ce rezultă din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, potrivit dispoziţiilor prevăzute de legea organică, precum şi prin moştenire legală. Se observă că noua prevedere constituţională nu mai formulează negativ principiul
fundamental în materie; ea pune accentul pe cazurile şi condiţiile în care aceste persoane fizice pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor. Sau, după cum s-a spus în literatura juridică de specialitate, incapacitatea cetătenilor străini şi a apatrizilor de a dobândi acest drept a devenit relativă şi parţialâ\ în orice caz, din moment ce textul constituţional dispune că cetăţenii români şi apatrizii pot dobândi terenuri numai prin moştenire legală, aceasta înseamnă că ei nu vor putea dobândi astfel de bunuri prin moştenire testamentară.
Se poate însă afirma că ei pot dobândi dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra terenurilor.
Mergând însă mai departe cu analiza noastră, se impune a aminti că, potrivit dispoziţiilor art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, în prezent abrogate, „cetăţenii străini şi apatrizii, precum şi persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România, în condiţiile prevăzute de legea specială". Pe aceste baze a fost adoptată Legea nr. 312 din 10 noiembrie 2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine. Abrogarea Titlului X din Legea nr. 247/2005 nu pune în discuţie menţinerea în vigoare a reglementărilor introduse prin această lege specială. Potrivit art. 3 din acest act normativ, cetăţenii unui stat membru al Uniunii Europene, apatrizii cu domiciliul într-un asemenea stat sau cu domiciliul în România, precum şi persoanele juridice străine constituite în conformitate cu legislaţia naţională a unui stat membru al Uniunii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, în aceleaşi condiţii prevăzute de lege pentru cetăţenii români şi pentru persoanele juridice române. Aşadar, în privinţa dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor în România, textul evocat asimilează cetăţenii străini, apatrizii şi persoanele juridice străine cu persoanele fizice şi juridice române. Această asimilare nu se produce însă în mod automat, ci într-un termen diferenţiat, prevăzut de art. 4 şi art. 5 din Legea nr. 312/2005. Astfel, potrivit art. 4, cetăţenii unui stat membru al Uniunii Europene, nerezidenţi în România, apatrizii nerezidenţi în România, dar având domiciliul într-un stat membru al Uniunii, precum şi persoanele juridice nerezidente în ţara noastră, dar constituite în conformitate cu legislaţia naţională a unui stat membru al Uniunii, pot dobândi dreptul de proprietate asupra unor terenuri pentru „reşedinţe secundare”, respectiv „sedii secundare”, la împlinirea a 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană, adică la împlinirea acestui termen ce a început să curgă de la data de 1 ianuarie 2007. De asemenea, art. 5 din lege dispune că aceleaşi categorii de persoane - cetăţeni ai statelor membre şi apatrizi, dar cu domiciliul într-un stat membru al Uniunii sau în România, precum şi persoanele juridice constituite în conformitate cu legislaţia unui stat membru al Uniunii - pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi asupra terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană, respectiv 1 ianuarie 2007. Aceste dispoziţii nu se aplică însă fermierilor care desfăşoară activităţi independente şi sunt, după caz, sau cetăţeni ai statelor membre ale Uniunii ori apatrizi cu domiciliul într-un asemenea stat şi îşi stabilesc reşedinţa în România, sau sunt apatrizi cu domiciliul în România. Aceste categorii de persoane dobândesc dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere în aceleaşi condiţii cu cele aplicabile cetăţenilor români, chiar de la data aderării României la Uniunea Europeană [art. 5 alin. (2) şi (4) din lege]. Aceasta înseamnă că, de la data intrării în vigoare a noului Cod civil, aceste categorii de persoane vor putea dobândi terenurile respective numai în condiţiile reglementate de textele din noul cod aplicabile în materie, la fel ca şi cetăţenii români: forma autentică a actului şi înscrierea dobândirii în cartea funciară, după distincţiile arătate mai sus privitoare la aplicarea în timp a acestor dispoziţii. De asemenea, art. 5 alin. (5) din Legea nr. 312/2005 dispune că aceste persoane nu pot schimba destinaţia terenurilor agricole, a pădurilor şi a terenurilor forestiere pe durata perioadei de tranziţie, care a început la data de 1 ianuarie 2007, data aderării României la Uniunea Europeană.
Netăgăduit, dispoziţiile evocate au ca scop aplicarea în România a principiului liberei circulaţii a tuturor bunurilor şi serviciilor în cadrul Uniunii Europene'.
în sfârşit, art. 6 din Legea nr. 312/2005 dispune că cetăţenii străini, apatrizii şi persoanele juridice aparţinând statelor terţe vor putea dobândi drept de proprietate asupra terenurilor în condiţiile ce vor fi reglementate prin tratate internaţionale, pe bază de reciprocitate; aceste persoane însă nu vor putea dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în condiţii mai favorabile decât cele aplicabile cetăţenilor statelor membre ale Uniunii Europene şi persoanelor juridice constituie în conformitate cu legislaţia naţională a unui asemenea stat.
Bibliografie: Corneliu Bârsan - Drept Civil. Drepturile reale principale
Vezi şi altă definiţie din dicţionarul juridic:
Comentarii despre Circulaţia juridică a terenurilor
