Exproprierea pentru cauză de utilitate publică
| Comentarii |
|
exproprierea pentru cauză de utilitate publică, Consideraţii generale cu privire la exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Obiectul exproprierii. Transferul amiabil al bunului care ar urma să fie expropriat. Procedura exproprierii. Efectele exproprierii. Măsuri suplimentare de protecţie a proprietarului imobilului expropriat. Natura juridică a dreptului de retrocedare reglementat de art. 35-36 din Legea nr. 33/1994. Aplicarea în timp a dispoziţiilor art. 35-36 din Legea nr. 33/1994.
Printre caracterele juridice ale dreptului de proprietate este şi acela al perpetuităţii sale, cu excepţia bunurilor consumptibile în materialitatea lor; de aceea, art. 562 alin. (1) NCC dispune că dreptul de proprietate privată nu se stinge prin neuz, dar se stinge prin pieirea bunului. Desigur, dacă bunul ce piere era asigurat, proprietarul va primi o sumă de bani ca indemnizaţie de asigurare. De asemenea, dacă bunul piere prin distrugerea sa de către un terţ, va fi angajată, în condiţiile art. 1357 şi urm. NCC, răspunderea civilă delictuală a acestuia, repararea prejudiciului astfel suferit putând fi făcută în natură sau, cel mai adesea, prin plata de despăgubiri.
în a doua sa parte, art. 562 alin. (1) NCC arată că un bun proprietate privată poate fi dobândit, în proprietate, de o altă persoană prin uzucapiune sau într-un alt mod, în condiţiile anume determinate de lege. în principiu, printr-un asemenea „alt mod" trebuie să înţelegem dobândirea dreptului de proprietate asupra unor categorii de bunuri mobile prin posesie de bună-credinţă pe temeiul dispoziţiilor art. 937-938 NCC; dacă nu sunt întrunite condiţiile prevăzute de aceste texte, în regimul actual al modurilor de dobândire a dreptului de proprietate privată, acesta poate fi dobândit şi asupra bunurilor mobile prin uzucapiune.
De altfel, se poate observa cu uşurinţă că art. 562 alin. (1) NCC vorbeşte despre dobândirea dreptului de proprietate privată de către altul, prin uzucapiune, fără a face vreo distincţie între bunurile imobile şi bunurile mobile.
Asupra tuturor acestor probleme vom reveni atunci când vom examina uzucapi-unea, ca mod de dobândire a drepturilor reale. Ceea ce trebuie reţinut este împrejurarea că uzucapiunea, ca fapt juridic, semnifică pierderea dreptului de proprietate asupra bunului uzucapat de către adevăratul proprietar şi dobândirea acestui drept de către uzucapant, adică cel care îl stăpâneşte în tot timpul prevăzut de lege, anume, în prezent, 10 ani.
Abandonarea bunului de către proprietar. Puterile conferite de dreptul de proprietate asupra unui bun permit titularului acestuia ca, în condiţiile prevăzute de lege, să abandoneze bunul proprietatea sa. Astfel, potrivit art. 562 alin. (2) NCC, proprietarul poate abandona bunul său mobil sau poate renunţa la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil printr-o declaraţie expresă, ce trebuie să îm
brace forma autentică. în ipoteza unui bun mobil abandonat, dreptul de proprietate asupra acestuia se va stinge la momentul părăsirii bunului, problemă de fapt, astfel că o asemenea împrejurare va putea fi dovedită, la nevoie, prin orice mijloc de probă. Dimpotrivă, un bun imobil nu poate fi „abandonat”, dar proprietarul său are posibilitatea să renunţe la dreptul său prin declaraţie autentică; numai că, potrivit art. 562 NCC, momentul la care această declaraţie îşi va produce efectele sale este cel al înscrierii ei în cartea funciară, în condiţiile legii.
Confiscarea bunurilor proprietate privată. Dreptul de proprietate asupra unui bun poate fi pierdut de către titular şi prin confiscarea acestuia de către autorităţile publice. Articolul 44 alin. (9) din Constituţie instituie principiul potrivit cu care bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracţiuni ori contravenţii pot fi confiscate numai în condiţiile legir, acelaşi principiu a fost preluat, practic in terminis, şi de dispoziţiile art. 562 alin. (4) NCC, care priveşte confiscarea ca un mod de stingere a dreptului de proprietate privată. în dreptul penal, confiscarea este o măsură de siguranţă aplicabilă în condiţiile art. 118 şi art. 118 C. pen. în vigoare; de asemenea, în dreptul contravenţional, confiscarea este o sancţiune complementară ce priveşte bunurile destinate, folosite sau rezultate din contravenţii [art. 5 alin. (3) lit. a) din O.G. nr. 2 din 2 iulie 2001 privind regimul juridic al contravenţiilor, cu modificările ulterioare].
Este de discutat dacă această măsură de siguranţă ori sancţiune complementară poate fi privită ca un veritabil mod de stingere a dreptului de proprietate privată, într-adevăr, potrivit art. 3 din O.G. nr. 14 din 31 ianuarie 2007 privind reglementarea modului şi condiţiilor de valorificare a bunurilor intrate, potrivit legii, în proprietatea privată a statului, bunurile confiscate sau neridicate, conform legii, în orice procedură judiciară vor trece în proprietatea privată a statului, în temeiul unei ordonanţe emise de procuror sau al unei hotărâri judecătoreşti definitive, prin care se dispune valorificarea acestuia. Aşadar, într-o asemenea situaţie, operează mai degrabă o cedare forţată a bunului către un alt titular - statul -, fără însă a-i schimba regimul juridic, deoarece el rămâne un bun proprietate privată, aparţinând, uneori numai temporar, noului proprietar. într-adevăr, potrivit art. 3 alin. (3) din aceeaşi ordonanţă, bunurile confiscate pot fi restituite, în anumite condiţii asupra cărora nu insistăm, tot printr-un act de autoritate - ordonanţa procurorului ori hotărâre judecătorească persoanei îndreptăţite, cheltuielile restituirii fiind în sarcina organelor care au dispus măsura confiscării.
Consideraţii generale cu privire la exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
Interesul social poate conduce, în anumite situaţii, nu numai la limitarea exerciţiului unor atribute ale dreptului de proprietate, dar chiar la pierderea dreptului de proprietate privată cu privire la imobile - terenuri şi con
strucţii care pot fi expropriate şi trecute astfel în proprietatea publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, cu plata de despăgubiri către proprietar.
Reamintim că, potrivit art. 44 alin. (3) din Constituţie, „Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire”. Preluând aceste dispoziţii constituţionale, art. 562 alin. (3) NCC dispune că exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică, ce este stabilită potrivit legii, cu o justă şi prealabilă despăgubire, fixată de comun acord între proprietar şi expropriator; în caz de divergenţă asupra cuantumului despăgubirilor, acestea vor fi stabilite pe cale judecătorească.
De asemenea, este de reţinut că art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia europeană a drepturilor omului din 1950 prevede că „nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru o cauză de utilitate publică, în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional”, esenţial printre acestea fiind cel potrivit cu care „privarea" unei persoane de proprietatea sa poate fi făcută numai cu o justă şi prealabilă despăgubire.
Reglementările specifice în materie sunt cuprinse în Legea nr. 33 din 27 mai 1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică , în preambulul căreia se arată că, în vederea realizării de lucrări ce servesc unor utilităţi publice şi avân-du-se în vedere tocmai caracterul de excepţie conferit de Constituţia ţării şi de Codul civil cedării, prin expropriere, a dreptului de proprietate privată, drept a cărui protecţie se realizează prin garantarea şi ocrotirea sa de către lege în mod egal şi indiferent de titular, a fost concepută o reglementare unitară în materie, de natură să asigure atât cadrul legal adecvat procedurilor de expropriere şi de stabilire a despăgubirilor, cât şi apărarea dreptului de proprietate privată.
De aceea, legiuitorul a prevăzut şi prin legea organică în materie că exproprierea de imobile. în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă şi prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească.
Din punct de vedere juridic, exproprierea poate fi definită ca actul puterii de stat competente, prin care se realizează trecerea în proprietate publică a unor bunuri imobile proprietate privată, necesare executării unor lucrări de interes public, în schimbul unei despăgubiri.
Obiectul exproprierii.
Potrivit art. 2 din Legea nr. 33/1994. pot fi expropriate bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau juridice, cu sau fără scop lucrativ, precum şi cele aflate în proprietatea privată a comunelor, oraşelor, municipiilor şi judeţelor.
Din motive lesne de înţeles, nu pot fi supuse exproprierii terenurile proprietate publică ce aparţin statului sau unităţilor administrativ-teritoriale.
De asemenea, nu pot fi supuse exproprierii nici bunurile imobile aflate în proprietatea privată a statului, deoarece statul, în calitatea sa de proprietar, poate să afecteze, prin organele sale competente, utilităţii publice oricare dintre bunurile imobile pe care le are în proprietatea sa privată. Cum a observat, pe drept cuvânt, judecătorul constituant, statul nu se „autoexpropriază”.
în orice caz, este de reţinut că în această din urmă situaţie se va schimba regimul juridic al imobilelor respective, proprietatea statului, prin trecerea lor din proprietatea sa privată în proprietatea sa publică.
Cât priveşte bunurile imobile aflate în proprietatea privată a unităţilor adminis-trativ-teritoriale, ele pot forma obiectul exproprierii, dacă utilitatea publică pentru care aceasta a fost decisă este de interes naţional (art. 2 din Legea nr. 33/1994).
Dacă utilitatea publică este numai de interes local, o decizie a organului competent de trecere a bunului imobil din proprietatea privată în proprietatea publică a aceleiaşi unităţi administrative va fi suficientă pentru realizarea obiectivului avut în vedere, cu aceleaşi consecinţe mai sus precizate privitoare la regimul juridic al bunurilor imobile supuse acestei operaţiuni.
Transferul amiabil al bunului care ar urma să fie expropriat.
Aşa cum vom arăta imediat, legea reglementează strict şi pe anumite etape procedura de urmat în cazul exproprierii.
Totuşi, cei interesaţi, adică organul îndreptăţit să dispună exproprierea şi proprietarul care urmează a-i suferi efectele, pot evita parcurgerea acestei proceduri pe calea unui transfer amiabil al dreptului de proprietate privată către stat [art. 4 alin. (1) din Legea nr. 33/1994].
într-o asemenea situaţie, suntem în prezenţa unei convenţii încheiate între părţi, cu toate consecinţele ce decurg dintr-o astfel de calificare a operaţiunii juridice realizate de acestea .
Convenţia poate interveni în orice fază a procedurii de expropriere, până în momentul soluţionării cererii de expropriere de către instanţa de judecată competentă şi chiar şi în această fază a procedurii, pe calea tranzacţiei încheiate de părţi şi constatate de instanţă.
Este posibil însă ca părţile să convină numai asupra modalităţilor de transfer al bunului către stat, dar nu şi asupra naturii sau cuantumului despăgubirilor pe care urmează a le primi proprietarul. în această ipoteză, instanţa de judecată competen
tă va lua act de înţelegerea părţilor şi va stabili numai cuantumul sau natura despăgubirii [art. 4 alin. (2) din Legea nr. 33/1994].
Procedura exproprierii.
Legea organică în materie instituie o procedură a exproprierii care se derulează în trei etape reglementate distinct de lege:
a) declararea de utilitate publică a exproprierii;
b) măsuri pregătitoare exproprierii;
c) exproprierea propriu-zisă şi stabilirea despăgubirilor.
Utilitatea publică şi declararea ei.
Prima etapă din procedura exproprierii este declararea ei de utilitate publică. Menţionăm că primele două etape sunt administrative. iar cea de-a treia este judiciară, cu toate consecinţele care decurg de aici. Articolul 3 din Legea nr. 33/1994 prevede că exproprierea va putea fi hotărâtă de instanţele de judecată după ce s-a făcut declaraţia de utilitate publică a exproprierii în condiţiile prevăzute în această lege.
Utilitatea publică se declară pentru lucrări de interes naţional sau de interes local (art. 5 din Legea nr. 33/1994).
Categoria lucrărilor pentru a căror realizare este necesară exproprierea este prevăzută în art. 6 din lege. Utilitatea publică a exproprierii se declară de către Guvern pentru lucrările de interes naţional şi de consiliile judeţene sau Consiliul General al Municipiului Bucureşti pentru lucrările de interes local [art. 7 alin. (1) din lege].
Pentru multe situaţii speciale din categoria celor prevăzute la art. 7 alin. (3) din Legea nr. 33/1994, utilitatea publică se declară, pentru fiecare caz în parte, prin lege.
Declaraţia de utilitate publică se face numai după o cercetare prealabilă efectuată de către comisii numite de Guvern pentru lucrări de interes naţional şi de către delegaţia permanentă a consiliului judeţean sau de primarul general al municipiului Bucureşti pentru lucrările de interes local (art. 9 din Legea nr. 33/1994).
Alcătuirea acestor comisii este prevăzută în art. 9 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 33/1994 şi de Regulamentul adoptat prin H.G. nr. 583/1994, care stabileşte procedura de lucru a comisiilor.
Potrivit art. 10 din lege. cercetarea prealabilă va stabili dacă există elemente care să justifice interesul naţional sau local, avantajele economico-sociale. ecologice sau de orice altă natură care susţin necesitatea lucrărilor şi nu pot fi realizate pe alte căi decât prin expropriere, precum şi încadrarea în planurile de urbanism şi de amenajare a teritoriului, aprobate potrivit legii.
Rezultatul cercetării prealabile va fi consemnat într-un proces-verbal ce se va înainta Guvernului sau, după caz, consiliul judeţean, respectiv Consiliul General al Municipiului Bucureşti.
Pe baza rezultatelor cercetării prealabile, Guvernul sau, după caz. consiliul judeţean, respectiv Consiliul General al Municipiului Bucureşti va adopta actul de declaraţie a utilităţii publice, care se aduce la cunoştinţa publică prin afişare la sediul consiliului local în a cărui rază se află situat imobilul şi prin publicare în Monitorul Oficial al României (pentru utilitate publică de interes naţional) sau în presa locală (pentru cea de interes local). Potrivit art. 11 alin. (2) din lege, sunt exceptate de la publicitate actele prin care se declară utilitatea publică pentru lucrări privind apărarea ţării şi siguranţa naţională.
Odată adusă la cunoştinţa publică, declaraţia întruneşte toate elementele unui act-condiţie care declanşează procedura exproprierii.
Calificându-I astfel, literatura de specialitate a ajuns, pe drept cuvânt credem noi, la concluzia că este supus controlului legalităţii sale în această etapă de către Curtea Constituţională, în situaţia în care utilitatea publică a fost declarată prin lege, respectiv de instanţa de contencios administrativ, dacă utilitatea publică a fost declarată prin hotărâre de Guvern sau prin act al organelor locale ale administraţiei de stat, fără a se putea examina oportunitatea actului administrativ/.
Măsuri premergătoare exproprierii. în etapa următoare, expropriatorul întocmeşte planul imobilelor expropriate, cu indicarea numelui proprietarilor şi a ofertelor de despăgubiri, care se depun la consiliul local al localităţii în care sunt situate imobilele respective, în vederea consultării de către cei interesaţi. Este exceptată de la această formă de publicitate documentaţia lucrărilor privind apărarea ţării şi siguranţa naţională, situaţie în care se depune doar oferta de despăgubiri jart. 12 alin. (1)].
Propunerile de expropriere, împreună cu procesul-verbal care încheie cercetarea prealabilă declarării utilităţii publice, se notifică titularilor drepturilor reale asupra imobilelor, în termen de 15 zile de la publicare (art. 13). Aceştia pot face întâmpinare împotriva actelor respective în termen de 45 de zile de la primirea notificării [art. 14 alin. (1)].
întâmpinarea se depune la primarul localităţii unde se află imobilul expropriabil [art. 14 alin. (2)] şi se soluţionează în termen de 30 de zile de către o comisie a cărei componenţă, mod de funcţionare şi procedură sunt prevăzute în art. 15-17 din legd.
Comisia, în urma deliberării, poate să accepte punctul de vedere al expropriatorului sau îl poate respinge. Ea dă o hotărâre motivată, care se comunică părţilor în termen de 15 zile de la adoptare.
Este posibil ca încă din această fază a procedurii părţile cuprinse în operaţiunea de expropriere să se înţeleagă asupra tuturor problemelor pe care aceasta le implică, inclusiv cuantumul despăgubirilor, situaţie în care Comisia consemnează învoiala părţilor, sub semnătura acestora [art. 18 alin. (2) din lege].
în situaţia în care comisia respinge propunerile expropriatorului, acesta are posibilitatea să revină cu noi propuneri, cu refacerea corespunzătoare a planurilor, care vor urma aceeaşi procedură (art. 19).
Hotărârea comisiei este supusă căii de atac a contestaţiei, care poate fi promovată de partea interesată (expropriatorul, proprietarul sau titularii altor drepturi reale asupra imobilului propus spre expropriere) în termen de 15 zile de la comunicare.
Contestaţia se introduce la curtea de apel în raza căreia este situat imobilul, iar procedura de judecată este cea stabilită de Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ.
Aşa după cum a decis cu valoare de principiu instanţa noastră supremă, faţă de caracterul excepţional conferit, prin Constituţie şi prin Codul civil, cedării dreptului de proprietate privată ca urmare a exproprierii pentru cauză de utilitate publică, toate măsurile premergătoare exproprierii instituite prin art. 12-18 din Legea nr. 33/1994 sunt imperative. Aşa fiind, bunăoară, cerinţa motivării hotărârii comisiei de analizare a întâmpinărilor ce au fost formulate faţă de propunerile de expropriere constituie o condiţie sine qua non a legalităţii acesteia, prin care se garantează atât transparenţa actului decizional, cât şi posibilitatea cenzurării lui de către instanţa de judecată, în conformitate cu dispoziţiile art. 20 din aceeaşi lege. în aceste condiţii, obligativitatea motivării hotărârii amintite nu mai poate fi apreciată doar ca o condiţie de formă; ea poate fi privită ca o condiţie de legalitate ce vizează fondul actului administrativ, de a cărei îndeplinire depinde însăşi validitatea sa.
Exproprierea propriu-zisă şi stabilirea despăgubirilor. Potrivit art. 21 din Legea nr. 33/1994, soluţionarea cererilor privitoare la expropriere este dată în competenţa tribunalelor, respectiv a Tribunalului Bucureşti în raza căruia este situat imobilul propus pentru expropriere.
întinderea competenţei materiale a tribunalului este circumscrisă de dispoziţiile art. 23 alin. (2), potrivit cu care instanţa verifică numai dacă sunt întrunite toate condiţiile cerute de lege pentru expropriere şi stabileşte despăgubirile.
Aşadar, ca principiu, instanţa nu poate intra în problemele de fond privitoare la expropriere, cum ar fi necesitatea acesteia, întinderea etc. De la această regulă există o excepţie, şi anume cazul în care expropriatorul cere exproprierea numai a unei părţi de teren sau din construcţie, iar proprietarul cere instanţei exproprierea totală. într-o asemenea ipoteză, instanţa va aprecia, în raport de situaţia reală, dacă este posibilă exproprierea pro parte, urmând ca, în ipoteza contrară, să dispună exproprierea totală [art. 24 alin. (4) din Legea nr. 33/1994). Dacă părţile se învoiesc în faţa instanţei asupra exproprierii şi asupra despăgubirii, aceasta ia act de învoială şi pronunţă o hotărâre definitivă [art. 24 alin. (1)]. Dacă părţile sau numai unele dintre acestea se învoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu şi asupra despăgubirii, instanta ia act de învoială şi stabileşte ea despăgubirea [art. 24 alin. (2)).
Despăgubirea se stabileşte de o comisie de experţi (un expert numit de instanţă, unul desemnat de expropriator şi unul din partea persoanelor supuse exproprierii) şi se compune atât din valoarea reală a imobilului, adică, astfel cum dispune art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială în care este situat imobilul, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. Dacă, dimpotrivă, o expropriere parţială ar
face ca partea de imobil neexpropriabilă să dobândească un spor de valoare ca urmare a lucrărilor preconizate, art. 26 alin. (4) prevede că experţii vor putea propune instanţei o eventuală reducere numai a daunelor.
Despăgubirile ce se cuvin proprietarului se evaluează separat de cele ce urmează a fi acordate titularilor de alte drepturi reale asupra bunurilor expropriate [art. 26 alin. (3)1, cum ar fi titularii dreptului de concesiune sau ai altor drepturi reale de folosinţă asupra terenurilor expropriate.
Instanţa de judecată va compara rezultatul expertizei cu oferta părţilor şi va hotărî în aşa fel încât despăgubirea să se situeze între o limită minimă dată de suma oferită de expropriator şi o limită maximă dată de suma solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.
Momentul transferului dreptului de proprietate. Potrivit art. 28 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, transferul dreptului de proprietate de la expropriat la expropriator are loc la momentul la care expropriatorul şi-a executat obligaţia de plată a despăgubirilor.
Legea permite ca plata despăgubirilor să se facă în modul convenit de părţi. în lipsa unui acord în acest sens, modul de plată va fi stabilit de instanţă. De asemenea, tot instanţa va decide şi cu privire la termenul plăţii, care nu poate depăşi 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii de expropriere (art. 30).
Legea precizează că eliberarea titlului executoriu şi punerea în posesie a expropriatorului vor putea fi făcute numai pe baza unui act procedural distinct, anume încheierea dată de instanţa de judecată, prin care se constată îndeplinirea obligaţiilor privind plata despăgubirilor, nu mai târziu de 30 de zile de la data plăţii efective a acesteia [art. 31 alin. (1)]. Evident că expropriatorul va avea tot interesul ca, după ce a plătit despăgubirile, să ceară imediat instanţei eliberarea titlului executoriu şi punerea sa în posesia bunului expropriat.
Dacă punerea în posesie priveşte terenuri cultivate sau pe care se află plantaţii, legea precizează’ că ea are a fi efectuată după ce recolta a fost culeasă, cu excepţia situaţiei când în valoarea despăgubirii a fost cuprinsă şi valoarea estimativă
a recoltelor neculese din diverse raţiuni: neajungerea la maturitate, interesul părţilor etc.
în caz de extremă urgenţă, care poate fi impusă de unele situaţii speciale, precum executarea imediată a unor lucrări ce interesează apărarea ţării, ordinea publică şi siguranţa naţională sau în caz de calamităţi naturale, instanţa de judecată, luând act că utilitatea publică este declarată potrivit legii, poate dispune, prin hotărâre judecătorească, punerea de îndată în posesie a expropriatorului, cu obligaţia pentru acesta de a consemna, în termenul de 30 de zile, pe numele expropriaţilor, sumele stabilite ca despăgubire (art. 32).
Efectele exproprierii.
Efectul esenţial al exproprierii este acela al trecerii imobilului expropriat din proprietate privată în proprietate publică, prin hotărâre judecătorească, liber de orice sarcină’. într-adevăr, potrivit art. 28 alin. (3) din Legea nr. 33/1994, drepturile reale principale - uzufructul, uzul, abitaţia şi superficia -, precum şi orice alte drepturi reale, cât şi concesionarea şi atribuirea în folosinţă se sting prin efectul exproprierii, titularii acestora având dreptul la despăgubiri.
Ipoteca şi privilegiile constituite asupra imobilului expropriat se strămută, de drept, prin subrogaţie reală cu titlu particular, asupra despăgubirilor stabilite potrivit legii.
Cât priveşte servitutile stabilite prin fapta omului, acestea se sting în măsura în care devin incompatibile cu situaţia naturală şi juridică a obiectivului urmărit prin expropriere.
Dacă imobilul expropriat forma obiectul unei locaţiuni, aceasta încetează de drept la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti de expropriere.
în situaţia în care se expropriază clădiri cu destinaţie de locuinţă, evacuarea persoanelor care le ocupă în mod legal în calitate de proprietari şi a chiriaşilor al căror contract de închiriere a fost legal încheiat, înainte de înscrierea lucrării în planurile urbanistice şi de amenajare a teritoriului, nu se va putea face decât după ce expropriatorul asigură spaţiul de locuit, potrivit legii, la cererea acestor persoane. Modalitatea de rezolvare a cererilor privitoare la asigurarea spaţiului de locuit pentru persoanele îndreptăţite trebuie cuprinsă în hotărârea judecătorească de expropriere, iar evaluarea despăgubirii trebuie să cuprindă şi prejudiciul cauzat proprietarului sau chiriaşilor, prin obligarea lor la mutarea din clădirea expropriată.
De altfel, ca măsură de protecţie, este de reţinut că, potrivit Legii nr. 33/1994, la judecarea cererii de expropriere sunt citaţi nu numai proprietarii sau posesorii imobilului supus exproprierii, ci orice titular al unor drepturi reale asupra aceluiaşi imobil, precum şi orice persoană cunoscută care ar putea justifica un interes legitim asupra acestuia (art. 22).
Măsuri suplimentare de protecţie a proprietarului imobilului expropriat.
Legea exproprierii prevede unele măsuri menite să întregească regimul de protecţie a interesului privat. Astfel, în primul rând. dacă imobilul expropriat este oferit spre închiriere înainte de utilizarea lui în scopul pentru care a fost expropriat, iar expropriatul este în situaţia de a-l utiliza, el are un drept prioritar pentru a-i fi închiriat în condiţiile legii (art. 34).
în al doilea rând, dacă imobilele expropriate nu au fost utilizate timp de un arl' pentru scopul pentru care au fost preluate de la cei expropriaţi, respectiv în decurs de un an lucrările de interes public nu au fost începute şi nici nu s-a făcut o nouă declaraţie de utilitate publică, foştii proprietari pot cere retrocedarea lor (art. 35). Cererea de retrocedare se adresează tribunalului în raza căruia se află imobilul, care, după verificarea temeiurilor acesteia, dispune retrocedared. Aşadar, retrocedarea se face prin hotărâre judecătorească. într-o asemenea situaţie, preţul imobilului retrocedat care va trebui restituit expropriatorului se va stabili ca în situaţia exproprierii şi nu va putea fi mai mare decât despăgubirea de expropriere actualizată (art. 36).
în sfârşit, în cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreşte să înstrăineze imobilul dobândit prin expropriere, fostul proprietar are un drept prioritar la dobândirea acestuia (drept de preempţiune). Preţul dobândirii nu poate fi mai mare decât despăgubirea primită, actualizată.
Expropriatorul este obligat să se adreseze în scris fostului proprietar, iar dacă acesta nu optează pentru cumpărare sau nu răspunde expropriatorului în termen de două luni de la primirea notificării, el poate dispune liber de imobil (art. 37).
Fiind vorba despre o dispoziţie legală prin care se urmăreşte protecţia unui interes particular al fostului proprietar, încheierea actului de înstrăinare a imobilului expropriat cu o altă persoană decât expropriatul prin încălcarea dreptului prioritar la cumpărare prevăzut de lege în favoarea sa este sancţionată cu nulitatea relativă a acestui act- cu regimul juridic ce corespunde unei asemenea nulităţi.
Natura juridică a dreptului de retrocedare reglementat de art. 35-36 din Legea nr. 33/1994.
Netăgăduit, dreptul de retrocedare prevăzut în favoarea expropriatului de către Legea nr. 33/1994 este o măsură de favoare în folosul acestuia. Problema este însă aceea de a se şti care îi este natura juridid.
Este acesta un drept real, cu regimul juridic corespunzător, adică opozabil erga omnes şi care ar conferi - cel puţin în concepţia clasică în materie - dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă?
Mai departe, are el a fi apărat în justiţie printr-o acţiune, dacă nu imprescriptibilă, cel puţin prescriptibilă în termenul de 30 de ani care era prevăzut de art. 1890 fostul C. civ., respectiv în termenul de 10 ani prevăzut de art. 2518 pct. 1 NCC, pentru drepturile reale care nu sunt declarate de lege imprescriptibile, ori este supus unui alt termen de prescripţie?
Sau este vorba despre un drept de creanţă, cu regimul juridic aferent, adică opozabil numai expropriatorului, prescriptibil în termenul general de prescripţie de 3 ani ce era prevăzut de Decretul nr. 167/1958, respectiv de art. 2517 NCC? Desigur, nu pierdem din vedere dreptul prioritar la dobândire al expropriatului, reglementat de art. 37 din Legea nr. 33/1994, în ipoteza în care, nerealizându-se lucrările pentru care s-a făcut exproprierea, expropriatorul doreşte să înstrăineze bunul expropriat.
După părerea noastră, rezolvarea problemei este foarte simplă. Când am definit dreptul real, am spus, aşa cum spune toată doctrina, că acest drept permite titularului său exercitarea anumitor atribute, prerogative, direct şi nemijlocit asupra unui lucru, fără intervenţia unei alte persoane. Or, ce asemenea prerogative exercită titularul dreptului de retrocedare - expropriatul - asupra bunului a cărui retrocedare o poate cere? Legea îi recunoaşte un drept subiectiv, o facultate pe care el o poate exercita, anume să solicite instanţei să dispună retrocedarea, cu plata preţului, care nu poate fi mai mare decât valoarea despăgubirii iniţial acordate, reactualizată.
Şi apoi, nu trebuie pierdut din vedere un lucru esenţial: prin ipoteză, în situaţia discutată, dreptul de proprietate asupra bunului expropriat s-a transmis către expropriatorul care a plătit despăgubirea-, noul proprietar al bunului este expropriatorul, iar expropriatul nu mai are un drept real asupra bunului expropriat.
După cum s-a observat în mod judicios în literatura de specialitate, dreptul de retrocedare al cărui titular este expropriatul apare ca „un drept nou, distinct, respectiv un simplu drept de creanţă, în virtutea căruia titularul său poate pretinde debitorului (în speţă expropriatorul) să dea ceva, adică să revândă imobilul expropriat (...)”. Iar dreptul de retrocedare nu îşi are izvorul într*un act juridic, „ci într-un fapt juridic stricto sensu, şi anume din faptul că expropriatorul nu utilizează imobilele expropriate potrivit scopului pentru care au fost preluate de la expropriat şi nici nu a făcut, în termen de un an de la preluarea lor, o nouă declaraţie de utilitate publică'.
Rezultă, aşadar, că dreptul de retrocedare este un drept de creanţă împotriva expropriatorului ce aparţine expropriatului şi care se naşte în patrimoniul acestuia la împlinirea unui an din momentul în care imobilele expropriate nu au fost utilizate pentru scopul avut în vedere la preluarea lor de la expropriat şi, în cadrul aceluiaşi interval de timp. nu s-a făcut o nouă declaraţie de utilitate publică. Pe cale de consecinţă, înseamnă că dreptul de retrocedare trebuie exercitat în termenul general
de prescripţie de 3 ani ce era prevăzut de Decretul nr. 167/1958, respectiv de art. 2517 NCC.
Cât priveşte realizarea dreptului, dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute de lege, am arătat că expropriatul va adresa cererea de retrocedare instanţei, care va putea dispune o atare măsură.
Nimic nu împiedică părţile să se realizeze retrocedarea pe cale amiabilă, cel puţin pentru raţiunea că o asemenea cale poate fi utilizată şi la realizarea operaţiunii iniţiale, respectiv trecerea bunului avut în vedere pentru expropriere, pe cale amiabilă, în proprietatea statului, în condiţiile art. 4 din Legea nr. 33/1994, mai sus amintite.
Aplicarea în timp a dispoziţiilor art. 35-36 din Legea nr. 33/1994.
Practica judecătorească şi literatura de specialitate au fost confruntate cu problema de a se şti dacă dispoziţiile legale amintite, de favoare pentru expropriat, au a fi aplicate şi exproprierilor efectuate sub imperiul legislaţiei vechi în materie, abrogate expres prin Legea nr. 33/1994, sau numai celor care s-au efectuat şi se efectuează după data de 2 iunie 1994, data intrării în vigoare a noii legi. Răspunsul la această întrebare este controversat, iar practica este de-a dreptul contradictorie.
Astfel, iniţial, într-un litigiu în care reclamanţii au solicitat, prin acţiunea lor, restituirea unui teren expropriat în anul 1988, cu aplicarea art. 35 din Legea nr. 33/1994, întrucât până la data litigiului nu a fost executat obiectivul pentru care s-a dispus exproprierea, Curtea Supremă de Justiţie a statuat în sensul că „art. 35 din Legea nr. 33/ 1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică prevede, într-adevăr, că, dacă bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate în termen de un an în scopul pentru care au fost preluate de la expropriat, foştii proprietari pot cere retrocedarea lor, dacă nu s-a făcut o nouă declarare de utilitate publică.
Textul enunţat se referă la exproprierile efectuate în baza acestei legi, potrivit procedurii prevăzute de art. 21-23, precedată de declararea utilităţii publice.
Principiile ce guvernează aplicarea legilor în timp nu permit extinderea aplicării prevederilor art. 35 privind posibilitatea retrocedării imobilelor la exproprierile efectuate anterior intrării în vigoare a acestei legi (s.n., C.B.)", aşa cum hotărâseră instanţele de fond. Aceeaşi soluţie a fost dată de instanţa supremă chiar şi în împrejurarea, susţinută de reclamanţii dintr-o altă acţiune, în sensul că, şi după
exproprierea pe temeiul Decretului nr. 467/1979, care a reglementat anterior materia, terenul expropriat a rămas în posesia lor, deoarece nici aceasta nu poate conduce la desfiinţarea dreptului de proprietate al statului şi reîntoarcerea imobilului în patrimoniul reclamanţilor.
Aceasta, cu atât mai mult cu cât, reţine fosta Curte Supremă de Justiţie, art. 25 din Legea nr. 112/1995 stabileşte că situaţia juridică a imobilelor trecute în proprietatea statului înainte de 22 decembrie 1989, altele decât cele care fac obiectul acestei legi, va fi reglementată prin legi speciale, competenţa rezolvării ei revenind astfel puterii legislative’.
Dimpotrivă, prin Decizia nr. VI/1999, fosta Curte Supremă de Justiţie, în Secţii Unite, în cadrul soluţionării unui recurs în interesul legii pe temeiul art. 329 C. proc. civ. (de la 1865), a statuat că „dispoziţiile art. 35 din Legea nr. 33/1994 (...) sunt aplicabile şi în cazul cererilor având ca obiect retrocedarea unor bunuri imobile expropriate anterior intrării în vigoare a acestei legi, dacă nu s-a realizat scopul exproprierii”. în motivarea soluţiei prin care se revine asupra jurisprudenţei anterioare, instanţa supremă a statuat că nu am fi în prezenţa aplicării retroactive a legii noi, ci ar fi vorba despre aplicarea imediată a ei. Aceasta, deoarece „situaţia reglementată prin art. 35 din Legea nr. 33/1994 are în vedere tocmai efecte nefinalizate după emiterea actului de expropriere întemeiat pe dispoziţiile legale anterioare, aşa încât, cu privire la aceste efecte nerealizate încă, se impune a acţiona dispoziţiile legii noi”. De asemenea, se argumentează că, „dacă legiuitorul ar fi avut în vedere supravieţuirea posibilităţii de a cere retrocedarea imobilului neutilizat în termen de un an în scopul pentru care a fost expropriat, ar fi reglementat această interdicţie prin noua lege". Nereglementând-o, se impune concluzia că dispoziţia nouă se aplică şi în ipoteza bunurilor expropriate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 33/1994, evident numai în cazul în care nu s-a realizat scopul exproprierii.
în primul rând. observăm că argumentarea este contradictorie. Cum se poate spune că unei situaţii nereglementate de noua lege intrată în vigoare urmează totuşi a i se aplica dispoziţiile acesteia?
în al doilea rând, aşa după cum s-a spus, problema aplicării art. 35 din legea nouă şi la exproprierile efectuate înainte de data de 2 iunie 1994 este o problemă de retroactivitate sau de neretroactivitate a legii noi, care are a fi rezolvată în lumina principiilor generale în materie. Or. din acest punct de vedere, art. 15 alin. (2) din Constituţie prevede că legea dispune numai pentru viitor, iar art. 1 fostul C. civ. instituia principiul potrivit cu care legea nouă urmează a fi interpretată în sensul neaplicării ei şi unor fapte trecute, definitiv consumate sub imperiul legii vechi. Trebuie avut în vedere că exproprierea este o situaţie juridică specială, complexă, ce constă într-un ansamblu de acte şi fapte juridice de drept administrativ şi de drept civil, derulate pe etape precis determinate de lege şi care se finalizează prin transferul dreptului de proprietate din patrimoniul expropriatului în patrimoniul expropriatorului, în schimbul unei juste şi prealabile despăgubiri. Or, în sistemul anterior Legii nr. 33/1994 în materie, imobilele expropriate treceau în proprietatea
statului pe data exproprierii sau, după caz, a preluării efective a acestora în vederea demolării, indiferent dacă se plătiseră sau nu despăgubirile stabilite de lege ori se realizaseră lucrările în vederea cărora ea fusese dispusă'. La acea dată se consumau toate efectele exproprierii, iar statul dobândea dreptul de proprietate asupra bunului expropriat.
în al treilea rând, nimeni nu poate nega evidenţa, anume că în perioada 1945-1989 multe exproprieri au fost făcute abuziv şi întotdeauna cu despăgubiri mult mai mici decât valoarea de circulaţie a bunurilor. Dar, după anul 1990, prin mai multe alte normative adoptate succesiv au fost prevăzute măsuri reparatorii şi cu privire la bunurile expropriate în acea perioadă'.
Sunt raţiunile pentru care conchidem că, sub aspectul aplicării în timp a dispoziţiilor art. 35-36 şi, pentru identitate de raţiune, a art. 37, acestea sunt aplicabile numai imobilelor expropriate după data de 2 iunie 1994 şi, eventual, cel puţin teoretic, celor în curs de expropriere la aceeaşi datâ. Aşa cum am mai menţionat, este vorba despre data intrării în vigoare a Legii nr. 33/1994.
în orice caz, că alta a fost intenţia legiuitorului, şi nu cea avută în vedere de fosta Curte Supremă de Justiţie prin decizia dată în recursul în interesul legii amintit, ne-o demonstrează din plin dispoziţiile art. 2 alin. (1) lit. h) din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, republicată, potrivit cu care sunt imobile preluate în mod abuziv orice imobile preluate de stat cu titlu valabil, astfel cum acesta este definit în art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998. Or, exproprierea presupunea existenţa unui asemenea titlu. De altfel, în cele 8 alineate ale art. 11 din Legea nr. 10/2001, cu modificările ulterioare, sunt reglementate măsurile reparatorii pentru situaţia imobilelor expropriate, alin. (2) stabilind că, pentru situaţia în care construcţiile expropriate au fost demolate parţial sau total, dar nu s-au executat lucrările pentru care s-a dispus exproprierea, terenul liber se restituie în natură cu construcţiile rămase, iar pentru construcţiile demolate măsurile reparatorii se stabilesc prin echivalent.
Aşa fiind, îndrăznim a spune că discuţia aplicării în timp a dispoziţiilor art. 35-37 din Legea nr. 33/1994 rămâne mai degrabă un bun exerciţiu pentru problema aplicării legii civile în timp.
Bibliografie: Corneliu Bârsan - Drept Civil. Drepturile reale principale
Citește mai mult
valoarea ceruta de mine va fi de fapt un jaf .Ca și cum un camatar te-ar înșela cu câteva zeci de mii.Treb să-ți iei adio de la casa;la banii aceia te muti la bloc ori la tara,departe de civilizație.E că și cum ai fi platit creditul de la o banca o viață fără să iei și banii,ca să-ți faci ceva cu ei.Pe ce lume trăim ?Vrem infrastructură dar nu alocăm bani suficienti și mai vehiculam și legi de camatar...Verificați singuri suma alocata pt exproprieri pt drumul expres Craiova Pitești.Aprox 3.900.000 lei pt 260 proprietari.Adica o medie de 15.000 lei per proprietate.Un salariu de bugetar luxos ...Desigur nu se expropriază doar case .In unele cazuri sunt doar curți iar la sat prețul nu e mare dar chiar și așa.Doar terenul arabil e câțiva €.Curte la strada tot costă 15€per mp .Adică cam 200 mp de banii ăștia...Ce sa mai ,toată curtea.Dar când e vb de case cum faci?Se găsesc case cu 15.000 lei și nu știu eu ?Poate grajduri...Nu suntem normali la cap !
Citește mai mult
sa îl vindem dar nimeni nu îl cumpara cu acest plan făcut de primăria Suceava. In tot acest timp noi plătim impozitul , nu am primit nici o indemnizarea și nici depre proiect nu sa făcut nimic . Ceea ce mai știu e ca proiectul este finanțat cu fonduri europene . Am fost la primărie și mi-au spus ca nu au fonduri . As vrea sa știu ce e de făcut , când va fi posibil sa indemnizeze primăria , au trecut 10 ani. Va multumesc