Dreptul de preferință al chiriașului la închiriere
| Comentarii |
|
dreptul de preferință al chiriașului la închiriere, la încetarea contractului de închiriere, chiriașul are, în condiții egale, drept de preferință la închiriere, dacă și-a executat obligațiile născute în baza închirierii anterioare (art. 1828 C. civ.). Textul are un caracter imperativ, astfel că rezervele făcute sub acest aspect în contract, referitoare la neaplicabilitatea acestui beneficiu legal nu pot opera. Exercitarea acestui drept al chiriașului este condiționat de executarea corespunzătoare a obligațiilor născute în baza închirierii anterioare.
O altă cerință este aceea potrivit căreia clauzele contractului de închiriere propus chiriașului, să fie aceleași (egale) cu cele propuse terților.
Instituirea în favoarea terților a unor clauze mai favorabile decât acelea propuse prin oferta chiriașului, deschide acestuia calea acțiunii în anularea contractului încheiat de locator cu terțul, dacă se probează că respingerea ofertei a fost determinată de clauzele contractului propus și că existența clauzelor mai favorabile inserate în contractul încheiat cu terțul, ar fi evitat refuzul ofertei.
Rațiunea sancțiunii nulității contractului încheiat cu tertul, în condiții mai favorabile acelora oferite chiriașului, se găsește în evitarea fraudării dreptului legal de preferință instituit de art. 1828 C. civ., în favoarea acestuia, în contextul în care măsurile protective chiriașului nu trebuie să afecteze prerogativele dreptului real al locatorului în privința bunului închiriat.
Dispozițiile referitoare la exercitarea dreptului de preemțiune în materia vânzării, sunt aplicabile corespunzător și în materia dreptului de preferință al chiriașului [art. 1828 alin. (2) C. civ.].
Din acest punct de vedere, dispozițiile art. 1730 alin. (2) C. civ., la care art. 1828 alin. (2) C. civ. face trimitere, nu sunt aplicabile atunci când prin lege sau contract se stabilește altfel.
Apreciem că problema dreptului de preferință a chiriașului la închiriere, se pune în discuție atunci când locatorul se opune relocațiunii, înțelegând să încheie un nou contract de locațiune cu alte clauze decât acelea din contractul precedent, care expiră. Oferta încheierii noului contract de închiriere, care cuprinde condițiile închirierii, inclusiv cuantumul și modalitatea de plată a chiriei, trebuie notificată chiriașului, prin executorul judecătoresc, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, fiind irevocabilă până la expirarea perioadei legale de acceptare a ofertei.
Titularul dreptului de preempțiune care optează pentru încheierea noului contract trebuie să accepte fără rezerve oferta, în termenul legal de la comunicarea acesteia, sub sancțiunea decăderii din dreptul cu privire la contractul propus.
Dreptul de preempțiune al chiriașului operează de la încetarea oricărui contract cu durată determinată, încheiat în legătură cu aceeași locuință sau o parte din aceasta.
Durata maximă a dreptului de preferință prevăzută de art. 132 din Legea nr. 71/2011 variază în funcție de durata contractului.
Astfel, dreptul de preferință se aplică:
- după cel mult 3 luni de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mare de un an;
- după cel mult o lună de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mare sau egală cu o lună;
- după cel mult 3 zile de la încetarea contractului, dacă durata acestuia a fost mai mică de o lună.
Aceasta înseamnă că locatorul trebuie să lanseze oferta încheierii unui nou contract de închiriere înlăuntrul acestor termene maxime legale, fără a fi exclus, după opinia noastră, ca oferta să fie lansată și înaintea expirării termenului contractului de închiriere, dar efectele acceptării acestuia să opereze de la momentul încetării contractului.
Legat de oferta în privința încheierii noului contract, este termenul înlăuntrul căruia chiriașul trebuie să-și exprime acceptarea, față de distincția pe care art. 1730 și art. 1732 C. civ. la care face trimitere art. 1828 alin. (2) C. civ., o face între vânzarea bunurilor mobile și imobile.
Apreciem că dreptul de folosință locativă a chiriașului, fiind un drept de creanță, termenul de acceptare a ofertei este acela de 10 zile de la comunicarea acesteia către preemptor, chiar dacă dreptul de folosință este în legătură cu un bun imobil.
Atunci când locatorul închiriază locuința în privința căreia operează preempțiunea chiriașului unui terț, contractul de închiriere al acestuia din urmă este afectat de condiția rezolutorie a
> neexercitării dreptului de preempțiune al chiriașului preemptor, în termen de 10 zile de la comunicarea notificării formulate de locator, în intervalul de timp legal prevăzut de art. 132 din Legea nr. 71/2011, în raport de durata contractului de închiriere care a încetat.
În acest caz, prin exercitarea dreptului de preempțiune al chiriașului, potrivit procedurii prevăzute de art. 1732 C. civ., contractul de închiriere al terțului se desființează retroactiv, contractul de închiriere considerându-se încheiat între chiriașul preemptor și locator (art. 1733 C. civ.).
Dreptul de preferință al chiriașului la închiriere are un caracter legal, astfel că problema concursului dintre preemptori trebuie analizată în limitele art. 1734 lit. a) și b) C. civ. și vizează concursul dintre titularii contractului de închiriere și ceilalți locatari înscriși în contract, ale căror drepturi locative sunt derivate.
Evident că toți chiriașii beneficiază de dreptul legal de preferință la închiriere în ordinea instituită de art. 1734 C. civ., ținând seama însă de specificul raporturilor locative și a reglementărilor protective privind locuința familiei, prevăzute de Codul civil (art. 321-324 C. civ.).
Opțiunea unuia dintre soți pentru încheierea noului contract de închiriere este suficientă, prezumând și acordul celuilalt soț, în timp ce refuzul ofertei, care presupune afectarea folosinței locuinței, necesită consimțământul ambilor soți.
Titularii drepturilor locative derivate din acelea ale titularului de contract beneficiază și ei de dreptul de preferință legală la închiriere, dar după acela al titularului de contract, în timp ce concursul drepturilor legale de preferință a locatarilor cu drepturi derivate se soluționeză prin alegerea pe care locatorul o face, dacă aceștia nu cad de acord în privința aceluia care urmează să încheie contractul de închiriere.
Articolul 132 din Legea nr. 71/2011 trebuie interpretat în corelație cu art. 1810 C. civ., în sensul că, la încetarea contractului de închiriere încheiat pe o durată determinată, se consideră încheiată o nouă locațiune în condițiile celei vechi prin tacita relocațiune, dacă locatorul nu a notificat înaintea termenului de expirare a contractului sau înlăuntrul termenului prevăzut de art. 132 lit. a), b), c) din Legea nr. 71/2011 oferta de închiriere a unui nou contract de închiriere cu alt termen și alte clauze contractuale, în legătură cu care chiriașul poate opta, în exercitarea dreptului de preferință.
Asistăm astfel la două modalități de exercitare a dreptului de preferință a chiriașului, una tacită, în cazul tacitei relocațiuni și cealaltă expresă, în cazul notificării de către locator a ofertei încheierii unui nou contract de închiriere cu alte clauze decât cele ale contractului expirat.
În același timp, notificarea ofertei semnifică împotrivirea locatorului de încheiere a contractului de închiriere în condițiile celei vechi (relocațiunea tacită) și înlătură incertitudinea în legătură cu existența titlului locativ al chiriașului.
Apreciem că termenele prevăzute de art. 132 din Legea nr. 71/2011 sunt termene de decădere pentru locator, expirarea lor semnificând continuarea raporturilor locative prin tacita relo-catiune.
Dreptul de preferință al chiriașului la închiriere, reprezintă o măsură protectivă a acestuia în aplicarea art. 72 din Legea nr. 114/1996, în condițiile în care prorogarea legală vizează locuințele proprietatea statului și a unităților administrativ-teritoriale, în timp ce dreptul de proprietate privată în privința acestora este în continuă extindere, iar criza de locuințe tot mai accentuată.
Dreptul de preferință al chiriașului este indivizibil, în sensul că el se exercită în ordinea prevăzută de art. 1734 lit. a) și b) C. civ. și nu se poate ceda (art. 1739 C. civ.).
În cazul în care construcția face obiectul urmăririi silite sau »
este scoasă la vânzare silită cu autorizarea judecătorului-sindic, dreptul de preferință se exercită în condițiile prevăzute de Codul de procedură civilă.
