Obligația proprietarului de efectuare a reparațiilor imobilului închiriat
| Comentarii |
|
obligația proprietarului de efectuare a reparațiilor imobilului închiriat, alături de predarea locuinței, obligația locatorului de efectuare a reparațiilor acesteia, este integrată obligației generale de asigurare a folosinței imobilului.
În art. 28 lit. b), c), d) din Legea nr. 114/1996 în prezent abrogat, se prevedea că proprietarul este ținut de următoarele obligații specifice închirierii locuinței:
- repararea și menținerea în stare de siguranță în exploatare și de funcționalitate a clădirii pe toată durata închirierii locuinței;
- întreținerea în bune condiții a structurii de rezistentă a elementelor de construcție exterioare (acoperiș, fațadă, împrejmuiri, pavimente), curțile și grădinile, precum și spațiile comune din interiorul clădirii (casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scări interioare);
- întreținerea în bune condiții a instalațiilor comune, proprii clădirii (ascensor, hidrofor, instalații de alimentare cu apă, canalizare, instalații de încălzire centrală și preparare a apei calde, instalații electrice și de gaze, centrale termice, crematorii, instalații de colectare a deșeurilor, instalații de antenă colectivă și telefonice).
Actuala reglementare din Codul civil a înlocuit această enumerare exemplificativă a obligațiilor locatorului de efectuare a reparațiilor ce cad în sarcina acestuia, vizând construcția, structura de rezistență și elementele constructive exterioare, precum și a instalațiilor aferente, printr-o formulare sintetică prevăzută de art. 1788 C. civ., aceea a „reparațiilor necesare” pentru menținerea bunului în stare de întrebuințare pe toată durata locațiunii (închirierii), raportată la menținerea întrebuințării, la destinația stabilită în contract, sau în lipsă, potrivit aceleia prevăzute după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinația sa anterioară, ori cea potrivit căreia locatarul îl folosește (art. 1799 C. civ.).
Locatorul nu este obligat să execute acele lucrări de întreținere sau reparații, care deși potrivit legii îi incumbă, au devenit „necesare” datorită culpei chiriașului.
În absența unor dispoziții legale în acest sens, este cert că se va aplica dreptul comun, privind răspunderea civilă delictuală.
Proprietarul nu are îndatorirea de a suporta cheltuielile de reconstruire a imobilului, care datorită gradului avansat de degradare, nu mai poate fi folosit, căci dărâmarea și refacerea construcției excede obligației ce îi revine, aceea a menținerii bunului în stare corespunzătoare de întrebuințare, pe calea efectuării „reparațiilor care sunt necesare”.
Dacă în timpul locațiunii bunul are nevoie de reparații care nu pot fi amânate până la sfârșitul locațiunii sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrângerea necesară a locațiunii cauzată de aceste reparații (art. 1803 C. civ.).
Durata restrângerii fără consecințe asupra raporturilor locative este limitată la durata de 10 zile, după care prețul locațiunii va fi scăzut proporțional cu timpul și partea bunului de care locatarul a fost lipsit.
Dacă reparațiile sunt de așa natură încât în timpul executării lucrărilor, bunul devine impropriu întrebuințării convenite, locatarul poate cere rezilierea contractului.
Se poate lesne observa că restrângerea folosinței chiriașului este admisibilă doar pentru reparații urgente, ce nu pot fi amânate sau a căror amânare ar expune construcția pericolului distrugerii, nu și pentru executarea altor lucrări de adăugire sau care nu au tangență cu reparația imobilului închiriat (supraetajarea construcției).
Deși actuala reglementare nu prevede, este rațională și pragmatică măsura evacuării temporare a chiriașului, când reparațiile nu sunt cu putință prin restrângerea folosinței, sub condiția asigurării pentru locatar a unei alte locuințe corespunzătoare pe toată durata reparațiilor și reintegrarea acestuia după terminarea reparațiilor.
Măsura evacuării temporare, atât de necesară reparării locuințelor, grav afectate de cutremure (cu bulină roșie) se înscrie în categoria acelora de protejare a chiriașilor, fiind preferabilă rezilierii contractului de închiriere, greu de realizat din partea chiriașului, în condițiile penuriei de locuințe.
Dacă după încheierea contractului se ivește nevoia unor reparații care cad în sarcina locatorului, iar acesta din urmă, deși încunoștințat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparațiile pot fi făcute de locatar în contul proprietarului locator, dator să plătească în afara sumelor avansate de locatar și dobânzile socotite de la data efectuării cheltuielilor.
Executarea lucrărilor de către chiriaș, în contul locatorului, se vor putea face numai dacă degradările, prin natura lor, afectează folosința normală a locuinței și numai dacă locatorul, deși încunoștințat în prealabil, nu ia nicio măsură în acest sens.
În pofida textului prevăzut de alin. (3) al art. 1788 C. civ., în legătură cu compensarea cheltuielilor necesare reparațiilor efectuate de chiriaș în contul locatorului, cu chiria, locatorul poate contesta în justiție reținerile din chirie, ori de câte ori lichiditatea creanței este pusă în discuție, instanța urmând să stabilească, pe bază de probe, cuantumul exact al reparațiilor.
În caz de urgență, locatarul îl poate încunoștința pe locator și după începerea reparațiilor, numai că de această dată, dobânzile la sumele avansate curg de la data înștiințării [art. 1788 alin. (4) C. civ.].
În această ipoteză, recuperarea contravalorii reparațiilor din chirii, cu dobânzile aferente, este condiționată de caracterul urgent al reparațiilor, care și justifică încunoștințarea locatorului, după începerea lucrărilor.
Și în acest caz, compensarea se va putea face din chirie treptat.
Dacă proprietarul nu este de acord cu reținerea directă din chirie a contravalorii reparațiilor, contestând că acestea i-ar incumba, sau cuantumul valorii acestora, este necesară obținerea unui titlu executoriu.
Locatorul nu poate opta între a efectua personal reparațiile sau a le lăsa pe seama chiriașului, prin adoptarea unei atitudini de pasivitate, deoarece, conform art. 1788 alin. (3) C. civ., urgența reparațiilor îi învestește legal pe chiriași să le efectueze, cu consecința răspunderii pentru prejudiciile cauzate prin încălcarea obligației legale de „a face”.
Posibilitatea executării acestor reparații de către locatar confirmă regula de drept comun în materia obligațiilor de „a face”, care nu au un caracter intuitu personae, prevăzută și de actualul Cod civil, în art. 1528.
În acest caz, locatarul având un drept conferit de lege nu va mai fi nevoit să apeleze la procedura ordonanței președințiale pentru a fi îndreptățit să efectueze aceste reparații.
Efectuarea de către chiriaș a lucrărilor de reparații care cad în sarcina locatorului, fără încunoștințarea acestuia, nu-i mai conferă dreptul compensării cheltuielilor direct din chirie, ci va fi obligat să obțină o hotărâre judecătorească de obligare a proprietarului la plata contravalorii reparațiilor.
Pe măsură ce chiria este exigibilă, chiriașul poate reține contravaloarea reparațiilor ce cădeau în sarcina proprietarului, cât timp contractul de închiriere este în ființă, iar dacă la încetarea contractului, creanța chiriașului nu a fost integral acoperită el își poate valorifica diferența de îndată și din orice element al patrimoniului.
Reparațiile efectuate de chiriaș în contul proprietarului, trebuie deosebite de îmbunătățirile aduse de chiriaș locuinței, pe durata închirierii, deoarece aceste lucrări au un alt regim.
Articolul 1823 C. civ. face distincția după cum pentru lucrările de îmbunătățire făcute de chiriaș a existat sau nu acordul locatorului.
Locatorul are dreptul de a păstra lucrările de îmbunătățire făcute de chiriaș cu acordul prealabil al acestuia, în schimbul unor despăgubiri. Dacă însă lucrările au fost făcute fără acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege să păstreze aceste lucrări, cu despăgubirea chiriașului, sau poate cere aducerea bunului în starea inițială, adică desființarea lucrărilor și plata unor despăgubiri, pentru orice pagubă cauzată construcției de către chiriaș.
Contravaloarea acestor lucrări de îmbunătățire făcute de chiriaș nu poate fi compensată cu chiria și nu poate fi pretinsă decât la încetarea locațiunii, chiriașul beneficiind în temeiul art. 1823 alin. (3) C. civ. și de un drept de retenție, în cazul în care a avut acordul prealabil al locatorului.
Locatorul, în calitate de proprietar, trebuie să efectueze reparațiile cauzate de forța majoră, iar dacă imobilul are mai multe locuințe, se pune în discuție problema suportării cheltuielilor pentru reparațiile la părțile de folosință comună ce incumbă tot proprietarilor și care sunt defalcate proporțional cu suprafața apartamentelor aflate în proprietate.
Și aceste reparații pot fi efectuate de chiriaș în contul proprietarului locator, în condițiile art. 1788 C. civ.
