Efectele contractului de închiriere a locuințelor
| Comentarii |
|
efectele contractului de închiriere a locuințelor, închirierea suprafețelor locative, ca specie a contractului de locațiune, prezintă efecte generale, aceleași cu efectele oricărui contract, efecte speciale reprezentând concret drepturile și obligațiile părților decurgând dintr-un anume contract ori determinate de situații speciale (subînchirierea, cesiunea de locațiune), precum și consecințe în privința terților (spațiile ce formează accesoriul la spațiul închiriat, fără a fi cuprins în contract).
Toate aceste aspecte, care conturează sfera contractului de închiriere, se întemeiază în principal pe conținutul reglementărilor legale speciale în materie (Legea locuinței nr. 114/1996, O.U.G. nr. 40/1999 aprobată prin Legea nr. 241/2001, privind protecția chiriașului și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinație de locuințe) și pe Codul civil.
Obligațiile părților sunt reținute în clauzele contractului, din care unele sunt obligatorii, cuprinse cu necesitate în contract sau interzise, iar altele facultative, lăsate de lege la aprecierea părților.
Aprecierea conținutului și aplicabilitatea principiului autonomiei de voință în domeniul închirierii locuințelor presupune realizarea distincției între efectele de esența contractului de închiriere
(ex.: obligația de plată a chiriei, durata limitată a contractului) și efectele care conturează numai natura juridică, în care clauzele generale obligatorii pot fi modificate prin convenția părților.
Autonomia de voință, întărită și sprijinită pe obligativitatea convențiilor, presupune condiția ca acestea să fie legal făcute, adică cele statuate de părți prin contract să nu aducă atingere prevederilor legale, pentru ca ele să se poată bucura de protecția legală.
Dincolo de aceste distincții, efectele contractului reflectă în principal drepturile și obligațiile cărora în mod necesar și imperativ le dă naștere contractul de închiriere a suprafețelor locative, completate de efectele clauzelor negociate de părți, ca dimensiune a libertății contractuale.
Contractul de locațiune în genere și în special a aceluia de închiriere a locuinței, comportă o serie de excepții de la principiul forței obligatorii a contractului, de natură să antreneze restrângerea sau extinderea principiului.
Astfel, pieirea totală a imobilului închiriat, din cauze fortuite sau forță majoră, restrânge în timp obligativitatea contractului până la momentul pieirii, independent de clauzele contractuale relative la termen, după cum anumite situații generate de lipsa de locuințe au determinat extinderea efectelor contractului și a forței sale obligatorii peste termenul convenit de părți, pe calea prorogării legale de drept sau la cererea chiriașului (este cazul Legilor nr. 17/1994; O.U.G. nr. 40/1999; Legea nr. 112/1995; O.U.G. nr. 8/2004 și O.U.G. nr. 44/2009).
De asemenea, modificarea situației de fapt avute în vedere la încheierea contractului de închiriere a locuinței, în contextul caracterului succesiv al executării acestuia, poate influența negativ unele clauze contractuale, cu consecințe în privința efectelor sale (ex.: inflația poate avea consecințe în privința cuantumului chiriei, ori asupra executării obligației asumate de chiriaș de efectuare a reparațiilor locative care întrec semnificativ cuantumul chiriei), punând în discuție fie modificarea prin consens a contractului, expresie a principiului libertății contractuale, fie soluționarea impasului în care partea sau părțile s-au aflat, prin aplicarea teoriei impreviziunii, susținută până în prezent de doctrină, agreată sporadic de jurisprudență și reglementată în prezent expres de actualul Cod civil, în art. 1721.
Prin interpretarea jurisprudențială a art. 970 C. civ. și, pe de altă parte, pe ideea de „justiție comutativă, care cere ca un contract să nu devină un mijloc de injustiție la îndemâna uneia din părți” s-a conferit efecte teoriei impreviziunii prin care obligati-vitatea contractului a fost transferată asupra noilor condiții contractuale.
Contractul de locațiune, respectiv de închiriere a suprafețelor locative, reprezintă un caz special, derogatoriu de la principiul relativității efectelor contractului, reflex al principiului obligativității acestuia. Astfel, în temeiul art. 1816 C. civ., dacă locațiunea a fost făcută fără determinarea duratei, oricare dintre părți poate denunța contractul prin notificare, în condițiile respectării termenului de preaviz, sub sancțiunea ca denunțarea să producă efecte de la împlinirea acestui termen stabilit de lege sau în lipsă, de uzanțe.
Aceeași idee se desprinde și din reglementările art. 1824 C. civ., Secțiunea a 2-a, „Reguli particulare în materia închirierii locuințelor”, prin care se prevede expres pentru denunțarea de către chiriaș a contractului de închiriere, fără determinarea duratei, termenul de preaviz, în funcție de intervalul de timp pentru care s-a stabilit chiria, dacă părțile nu au prevăzut altfel.
În cazul închirierii pe durată determinată, nu numai locatarul poate denunța unilateral contractul cu respectarea termenului de preaviz, dar și locatorul, însă numai pentru cazul satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale, cu respectarea termenului legal prevăzut de art. 1824 alin. (2) C. civ. și art. 1825 C. civ.
În materia sublocațiunii, a subînchirierii și cesiunii contractului de închiriere (art. 1807 și art. 1833 C. civ.), actuala reglementare se abate de la principiul relativității efectelor contractului.
În temeiul art. 1807 C. civ., în caz de neplata chiriei convenite în temeiul locațiunii, locatorul beneficiază de o acțiune directă împotriva sublocatorului, pe care îl poate urmări până la concurența chiriei pe care acesta din urmă o datorează locatarului principal, fără ca sublocatarul să-i poată opune locatorului plata anticipată a chiriei către locatarul principal.
La fel, cesionarul contractului de închiriere și sublocatarul, în lipsa unei stipulații contractuale contrare, răspunde solidar cu chiriașul pentru obligațiile asumate față de locator, prin contractul de închiriere.
Alineatul (2) al art. 1832 C. civ. recunoaște opozabilitatea de drept a efectelor de încetare, din orice cauză a contractului de închiriere și a hotărârii judecătorești de evacuare a chiriașului, care se execută împotriva tuturor persoanelor care locuiesc cu titlu sau fără titlu, împreună cu chiriașul.
Prin recunoașterea opozabilității efectelor de încetare a contractului și a hotărârii judecătorești, față de terții cu care chiriașul titular de contract locuiește, sunt evitate dificultățile de executare, adesea obstrucționate pe calea contestației la executare de către cei ce ocupă locuința fără titlu sau cu titlu, dar care nu au fost acționați în judecată, deși locuiesc împreună cu chiriașul evacuat, iar drepturile lor locative sunt subordonate dreptului locativ al acestuia.
Avem de a face în ipoteza reglementată de art. 1832 alin. (2) C. civ., cu opozabilitatea actului juridic față de terți - obligația in rem scriptae, consacrată de lege, ca o excepție de la inopoza-bilitatea actului încheiat de părți față de terți, și nu cu dimensiunea opozabilității generată de situația juridică rezultată din încheierea actului juridic, pe care terții sunt ținuți să o respecte, prin abținerea de la orice conduită contrară celei stabilite prin contract (art. 1281 C. civ.).
Conform dreptului comun, rezilierea locațiunii se poate cere atât în cazul închirierii cu termen, înaintea expirării acestuia, cât și în cazul închirierii fără termen determinat, de oricare parte contractantă, atunci când cealaltă parte, fără justificare, nu își execută obligațiile născute din contract, iar atunci când este cazul, poate solicita și daune-interese (art. 1817 C. civ.).
Articolul 1830 alin. (1) C. civ. din Secțiunea „Reguli particulare în materia închirierii locuinței” reia formularea de la art. 1817 C. civ., ca o cauză generică de încetare a raporturilor locative, pentru ca, în alin. (2) al textului, să se instituie o legitimare specială de reziliere a contractului de închiriere în favoarea locatorului, în cazul în care chiriașul, membrii familiei sale sau alte persoane cărora acesta din urmă le-a îngăduit în orice mod folosirea, deținerea sau accesul în locuință, fie au un comportament care face imposibilă conviețuirea cu celelalte persoane care locuiesc în același imobil sau în imobile aflate în vecinătate, fie împiedică folosirea normală a locuinței sau părților comune.
Deși s-a susținut în doctrină că rezilierea contractului de închiriere poate fi cerută în clădirile cu mai multe locuințe, la cererea asociației de proprietari sau a colocatarilor lezați prin comportarea locatarului, repetat șicanatorie și permanent abuzivă, de natură a face realmente imposibilă conviețuirea, opinia majoritară a considerat că, întrucât rezilierea contractului poate fi cerută doar de părțile contractante, temeiul juridic al evacuării nu poate fi decât de natură extracontractuală (delictuală).
În materia locațiunii bunurilor imobile și a închirierii locuințelor, riscul lucrului este suportat întotdeauna de proprietar, astfel că dispariția lucrului afectează mai întâi pe proprietar care de regulă este locator.
Contractul de locațiune și închiriere a locuințelor fiind netranslativ de proprietate, riscul contractului privind bunurile individual determinate este suportat de debitorul obligației imposibil de executat, în speță locatorul, aflat în imposibilitate de a pune la dispoziția locatarului bunul imobil sau locuința, astfel că el nu va mai putea cere de la locatar chiria.
Numai dispariția totală a bunului atrage încetarea contractului și imposibilitatea locatorului de a mai pretinde chiria, deoarece în cazul restrângerii folosinței, urmare a pieirii parțiale a bunului, se poate cere adaptarea contractului, cu consecința reducerii proporționale a chiriei (art. 1274 C. civ.).
