Obligația de predare a locuinței în contractul de închiriere
| Comentarii |
|
obligația de predare a locuinței în contractul de închiriere, obligația de predare are ca obiect locuința de drept comun sau cu destinație specială, în privința căreia părțile au convenit închirierea.
Domeniul de reglementare a regulilor particulare din Secțiunea 2, Capitolul V din Codul civil, precum și a dispozițiilor Legii speciale nr. 114/1996 se referă la locuințe, și nu la închirierea spațiilor cu altă destinație (magazine, sedii profesionale), afectate temporar nevoilor de locuit.
În accepțiunea Legii nr. 114/1996, locuința este definită ca acea construcție alcătuită din mai multe camere de locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii.
Predarea locuinței se face împreună cu accesoriile necesare pentru folosirea în condiții normale a acesteia (curte, căile de acces), iar în cazul clădirilor cu mai multe etaje și apartamente (condominium), spațiile aflate în proprietate comună forțată și perpetuă (acoperiș, pod, instalații) vor alcătui și ele obiectul contractului de închiriere, ca accesoriu al bunului principal, apartamentul.
Dacă la încheierea contractului, locuința constituie un bun viitor, la momentul executării obligației de predare, bunul devine cert.
La momentul predării, locuința trebuie să fie în stare de utilizare, în stare normală de folosință (art. 1787 C. civ.). Aceasta înseamnă că la momentul predării locuinței, locatorul are obligația efectuării atât a reparațiilor capitale ce îi incumbă potrivit legii, cât și a reparațiilor care în cursul locațiunii cad în sarcina chiriașului (zugrăvelile, curățarea parchetului).
Predarea locuinței se face la termenul stabilit în contract sau »
la data realizării acordului de voință, dacă părțile nu au convenit un astfel de termen.
În privința reparațiilor pe care proprietarul este ținut să le efectueze înaintea intrării locuinței în folosința locatarului, art. 1826 lit. c) C. civ. a înlăturat controversa doctrinară potrivit căreia obligația locatorului pare a se raporta la reparațiile pe care trebuie să le facă pe parcursul derulării contractului.
Prin art. 1826 lit. c) C. civ., s-a interzis inserarea în contract a clauzei potrivit căreia chiriașul se obligă să recunoască sau să plătească în avans, cu titlu de reparații locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator. Este evident din interpretarea per a contrarie a textului că la încheierea contractului sau cel mai târziu la predarea locuinței, dacă această obligație a locatorului se va executa la un termen contractual, reparațiile locative care cad în sarcina locatorului trebuie efectuate, asigurând astfel starea corespunzătoare utilizării acesteia.
Dacă actualul cod civil nu face vorbire de necesitatea unui inventar al bunurilor predate locatarului, existența și necesitatea efectuării lui, din considerente de probațiune, se deduce din conținutul art. 1821 alin. (1) și (2) C. civ., deoarece, la încetarea locațiunii, locatarul este obligat să restituie bunul luat în locațiune în starea în care l-a primit și că până la proba contrară, locatarul este prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare de întreținere, potrivit destinației stabilite.
Predarea locuinței se face la locul unde aceasta este situată, dar predarea se poate face în orice alt loc decât acela al situării locuinței, pe calea simbolică a înmânării cheilor, atâta vreme cât părțile prin inventar și-au preconstituit proba bunurilor care se dau spre închiriere.
Întârzierea culpabilă în executarea obligației de predare a locuinței din partea locatorului, îi conferă locatarului dreptul la despăgubiri pentru prejudiciile ce i-au fost cauzate și dreptul de a invoca excepția de neexecutare, iar pentru lipsa îndelungată de folosință, de natură a nu-i mai satisface scopul pentru care a contractat, locatarul poate cere rezilierea contractului, cu daune-interese, în condițiile dreptului comun.
Chiriașul are deschisă și calea unei acțiuni în justiție pentru predarea silită a locuinței și accesoriilor acesteia.
Existența contractului de închiriere, neînsoțit de predarea locuinței, nu-l îndreptățește pe chiriaș să ocupe locuința cu de la sine putere, prezumându-se, după opinia noastră, că atitudinea de pasivitate a locatorului sugerează opunerea acestuia, îndrep-tățindu-l să solicite evacuarea chiriașului pe calea sumară a ordonanței președințiale.
