Încheierea forțată a contractelor de închiriere
| Comentarii |
|
încheierea forțată a contractelor de închiriere, pentru situațiile legate de redobândirea dreptului de proprietate în baza legilor nr. 112/1995 și nr. 10/2001, privind construcțiile folosite în temeiul contractului de închiriere la data cererii de retrocedare sau anulare a contractelor de vânzare-cumpărare aparținând chiriașilor, care s-au prevalat de dreptul de preempțiune conferit de cele două legi, prin O.U.G. nr. 40/1999 completată și modificată prin Legea nr. 241/2001, s-a instituit sistemul încheierii forțate de către proprietarii redobânditori, a contractelor de închiriere, la solicitarea chiriașilor care ocupă efectiv imobilul, pe o durată de 3 sau 5 ani.
Astfel, art. 4 din ordonanță statuează că, pentru imobilele, terenuri și construcții redobândite de foștii proprietari sau moștenitorii acestora și folosite la data cererii de retrocedare de unități de învățământ, de așezăminte social-culturale sau instituțiile publice, proprietarul va încheia, la cererea locatarului, un contract de închiriere pe o durată de 3 ani.
Pentru imobilele, terenuri și construcții, precum și pentru suprafețele locative cu destinația de locuință, privatizate după 01.01.1990, odată cu societățile comerciale care le dețineau în proprietate, ca locuințe de serviciu, cămine pentru salariați, așezăminte culturale sau unități de învățământ, proprietarul va încheia la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș care ocupa efectiv locuința un contract de închiriere pe o durată de 5 ani (art. 5 din O.U.G. 40/1999).
În cazul contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995, pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului și desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiție va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza Legii nr. 112/1995 și care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani (art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999).
Doctrina a statuat că în această ipoteză chiriașul se bucură de drepturile sale locative pe o durată de 5 ani de la data rămânerii definitive și irevocabile a hotărârii judecătorești de anulare a contractului de vânzare-cumpărare.
Obligația proprietarului care a redobândit locuința de a încheia contractul de închiriere începe să opereze de la data procesului-verbal de restituire a acesteia și a deschiderii rolului fiscal, ori de la data intrării în vigoare a ordonanței (O.U.G. nr. 40/1999), după cum restituirea a intervenit după sau înaintea intrării în vigoare a ordonanței.
În termen de 30 de zile de la nașterea acestei obligații, proprietarul este dator să notifice chiriașului sau fostului chiriaș [în situația prevăzută de art. 9 alin. (3)], prin executorul judecătoresc, prin scrisoare recomandată, cu confirmare de primire, data și locul întâlnirii.
La rândul său, chiriașul este obligat să comunice în scris proprietarului, cu confirmare de primire, cererea de încheiere a unui nou contract de închiriere, în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării (art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999).
Inexistența răspunsului sau refuzul chiriașului la încheierea unui nou contract de închiriere, atrage obligația acestuia de eliberare a locuinței pe bază de proces-verbal, în termen de cel mult 60 de zile de la data notificării, sub sancțiunea evacuării necondiționate, pe cale de ordonanță președințială, cu obligarea la plata daunelor-interese [art. 10 alin. (2) și (3) din O.U.G. nr. 40/1999],
Condiționarea de către chiriaș a momentului inițial al termenului de 30 de zile înlăuntrul căruia acesta este obligat să răspundă notificării noului proprietar, atât de primirea notificării, cât și să răspundă, de data întocmirii procesului-verbal de restituire a locuinței de către persoana juridică care a deținut spațiul locativ, determină o prorogare arbitrară a termenului legal și este expresia unei eronate interpretări a dispozițiilor legale .
Incontestabil, art. 9 alin. (3) din O.U.G. nr. 40/1999 obligă persoana juridică, care a deținut sau administrat spațiul locativ, să comunice chiriașului, titular al contractului de închiriere, în termen de 15 zile de la data procesului-verbal de restituire a locuinței, faptul că începând cu această dată, poate să încheie un nou contract cu proprietarul care a redobândit locuința, dar această dispoziție vizează însă situația redobândirii imobilului de către foștii proprietari, după intrarea în vigoare a O.U.G. nr. 40/1999, pentru care durata contractelor de închiriere a fost prelungită de drept pentru o perioadă de 5 ani, începând cu 8 aprilie 1999, existând posibilitatea încheierii noului contract numai la cererea chiriașului.
De această dată, termenul pentru notificarea chiriașului curge de la deschiderea rolului fiscal, și nu de la data intrării în vigoare a ordonanței de urgență, răspunsul locatarului fiind legat de momentul primirii notificării.
În privința imobilelor redobândite anterior intrării în vigoare a O.U.G. nr. 40/1999, momentul inițial al termenului de notificare coincide cu data intrării în vigoare a ordonanței, „redobândirea” presupunând inclusiv întocmirea procesului-verbal de restituire și obligarea la deschiderea rolului fiscal.
Nerespectarea de către proprietar a obligației de notificare a locului și datei de întâlnire pentru încheierea contractului, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere până la încheierea unui nou contract de închiriere și imposibilitatea evacuării chiriașului.
Intervalul intermediar de prelungire a contractului de închiriere se situează între data nașterii obligației proprietarului de a expedia notificarea și data la care se încheie noul contract de închiriere.
Articolul 15 din Legea nr. 10/2001 a fost interpretat de doctrină în sensul extinderii efectului prorogării de drept a contractului de închiriere în perioada intermediară și în situația unui refuz justificat al chiriașului de a încheia contractul de închiriere, provocat de neînțelegerea asupra cuantumului chiriei cerute de proprietar, apreciată în raport cu categoria din care chiriașul face parte și limitele legale corespunzătoare.
În același timp, textul a restrâns sfera situațiilor în care refuzul chiriașului poate fi apreciat justificat, de bună-credință, „exprimând nu negarea noii poziții juridice a proprietarului, ci respingerea unei anumite clauze a contractului.
Proprietarul, interesat în încheierea rapidă a contractului de închiriere, poate solicita instanței competente stabilirea chiriei cu începere de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești prin care s-a desființat titlul de proprietate al locatarului sau prin care s-a recunoscut dreptul de proprietate al persoanei îndreptățite la restituirea în natură a imobilului.
Când însă oferta proprietarului este rezonabilă iar refuzul chiriașului este nejustificat, semnificând un abuz de drept, proprietarul poate solicita evacuarea acestuia pe cale de ordonanță președințială și sancționarea pe calea răspunderii delictuale, sub forma obligării la plata folosinței imobilului.
