Forma contractului de închiriere
| Comentarii |
|
forma contractului de închiriere, contractul de închiriere al locuinţei este un act consensual. Potrivit uzanţelor, contractul trebuie să cuprindă: adresa locuinţei, suprafaţa locuibilă şi dotările, suprafaţa curţilor şi a grădinilor, valoarea chiriei lunare şi modul de plată, obligaţiile părţilor, locul primirii şi restituirii cheilor, inventarul obiectelor şi al dotărilor, data intrării în vigoare şi durata, folosinţa părţilor aflate în coproprietate, persoanele care vor locui cu titularul contractului etc.
Prin grija proprietarului, în termen de 15 zile de la data semnării de către părţi, contractul trebuie înregistrat la organele fiscale teritoriale (art. 9 alin. 2 din O.U.G. nr. 40/1999).
Forma scrisă şi înregistrarea la organele fiscale teritoriali este cerută numai ad probationem (lipsa înscrisului neafectând validitatea contractului).
De regulă, proba cu martori este inadmisibilă. Ca excepţie, proba cu martori poate fi admisă în condiţiile art. 303 alin. 4 pct. 1-6 (de exemplu, există un început de dovadă scrisă, o chitanţă de plată a chiriei).
Menţionăm însă că, potrivit dreptului comun în materie (contractul de locaţiune), forma autentică şi publicitatea sunt determinante, în executarea obligaţiilor şi a conflictelor dintre chiriaşi. Astfel, „contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract” (art. 1798 Noul Cod Civil). Tot astfel şi în cazul conflictului dintre locatari, prevăzut de art. 1782 Noul Cod Civil. De aceea, este recomandat ca orice contract de închiriere să fie încheiat în formă autentică la biroul unui notar public.
forma contractului de închiriere, prin derogare de la principiul consensualismului, contractul de închiriere a locuinței trebuie încheiat în formă scrisă și înregistrat la organele fiscale, în vederea impozitării veniturilor din chirii.
Închirierea locuinței nu este un contract solemn, forma scrisă fiind cerută numai pentru probațiune, astfel că validitatea contractului nu este afectată prin lipsa înscrisului. Proba cu martori și prezumții poate fi admisă în dovedirea contractului de închiriere, dacă acesta este în curs de executare și dacă există un început de probă scrisă (exemplu: chitanță de plată a chiriei) ori conservarea dovezii scrise a fost cu neputință.
Practica judiciară a concluzionat că, în temeiul acestor probe, instanța poate obliga proprietarul să încheie un contract de închiriere pentru spațiul ocupat de reclamant, în condițiile art. 5 din O.U.G. nr. 40/1999.
Cerința înregistrării contractului la organele fiscale teritoriale nu este o condiție de validitate. Rolul său este acela de a asigura evidența veniturilor realizate din chirii, în vederea impozitării.
Organul fiscal teritorial competent să înregistreze contractul de închiriere a locuinței îl poate cenzura numai sub aspectul încălcării normelor de ordine publică, a bunelor moravuri, ori a omisiunii inserării unor clauze obligatorii.
Refuzul înregistrării contractului de către organele fiscale poate fi atacat de oricare parte contractantă la instanța de contencios administrativ, care efectuează un control de legalitate
