Obiectul contractului de închiriere (locațiune)
| Comentarii |
|
obiectul contractului de închiriere (locațiune), obiectul contractului de închiriere este dublu: locuinţa închiriată şi chiria.
Potrivit art. 28 alin. 3 din O.U.G. nr. 40/1999, suprafaţa utilă a locuinţei este formată din suprafaţa locuibilă împreună cu suprafaţa dependinţelor.
Suprafaţa locuibilă cuprinde suprafaţa dormitoarelor şi a camerei de zi.
Dependinţele sunt „încăperile care, prin funcţiunile lor, asigură folosirea corespunzătoare a locuinţei, şi anume: antreu, tindă, vestibul, hol, verandă, culoar, bucătărie, chicinetă, oficiu, debara, cămară, cameră de baie, WC, spălătorie, uscă-torie, pivniţă, boxă, logie, terasă şi magazie din zid” (art. 28 alin. 2 din ordonanţă).
Nu fac parte din categoria locuinţei (care, în accepţiunea Legii nr. 114/1996, presupune o clădire în care persoana locuieşte continuu) casele de vacanţă, definite de lege ca locuinţe temporare destinate odihnei şi recreerii.
Rezultă că dispoziţiile Legii nr. 114/1996 reglementează exclusiv raporturile juridice dintre locator şi chiriaş în vederea satisfacerii cerinţelor de locuit ale unei persoane sau familii (celelalte bunuri închiriate, ce depăşesc această cerinţă, fiind supuse dreptului comun în materie).
Chiria este obiectul prestaţiei chiriaşului şi un element esenţial al contractului de închiriere (datorită caracterului său oneros).
Chiria pentru locuinţele proprietate particulară a persoanelor fizice sau juridice se stabileşte prin negociere între proprietar şi chiriaş, cu ocazia încheierii contractului de închiriere (art. 32 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999).
Chiriile pentru locuinţele care aparţin domeniului public sau privat al statului ori al unităţilor administrative ale acestuia, precum şi pentru locuinţele de intervenţie, locuinţele de serviciu şi căminele pentru salariaţi ale societăţilor comerciale, companiilor şi societăţilor naţionale şi regiilor autonome se calculează pornindu-se de la un tarif de bază lunar, în funcţie de suprafaţa utilă (art. 26 alin. 1 din ordonanţă).
Nivelul maxim al chiriei pentru locuinţele de mai sus (inclusiv terenul aferent) nu poate depăşi 15% din venitul net lunar pe familie, în cazul în care venitul mediu net lunar pe membru de familie nu depăşeşte salariul mediu net lunar pe economie.
Prin familie, în înţelesul ordonanţei de urgenţă, se înţelege soţul, soţia, copiii, părinţii soţilor, precum şi ginerii, nurorile şi copiii acestora, dacă locuiesc şi gospodăresc împreună.
Chiriaşul este obligat să aducă la cunoştinţa proprietarului, în termen de 30 de zile, orice modificare a venitului net lunar pe familie, de natură să determine mărimea chiriei, sub sancţiunea rezilierii contractului (art. 31 alin. 2 din ordonanţă).
De mentionat că art. 35 alin. 5 interzice rezilierea contractului de închiriere sau evacuarea chiriaşului pe motiv că acesta nu este de acord cu majorarea chiriei.
în caz de neînţelegeri privind cuantumul chiriei, litigiul se soluţionează de judecătoria în a cărei rază este situată locuinţa (art. 42 din O.U.G. nr. 40/1999).
