Felurile ipotecii
| Comentarii |
|
felurile ipotecii, Clasificarea ipotecilor. Ipoteca convenţională este cea care îşi are izvorul în contractul încheiat între creditor şi constituitor. Ipoteca legală.
Clasificarea ipotecilor.
Ipotecile pot fi clasificate în funcţie de mai multe criterii. Astfel:
- după cum poartă asupra unor bunuri individual determinate sau asupra unei universalităţi de bunuri, ipotecile sunt speciale şi generale;
- după cum bunurile grevate sunt mobile sau imobile, ipotecile sunt mobiliare şi imobiliare;
- după izvorul lor, ipotecile sunt legale şi convenţionale.
Ipoteca convenţională este cea care îşi are izvorul în contractul încheiat între creditor şi constituitor.
Atât ipotecile imobiliare, cât şi cele mobiliare pot avea caracter convenţional.
încheierea valabilă a contractului de ipotecă impune respectarea unor condiţii speciale de fond şi de formă.
A. Condiţiile de fond privesc persoana creditorului şi a constituitorului, creanţa garantată şi bunul ipotecat.
a) Cerinţe care privesc persoana creditorului şi a constituitorului. Părţile contractului de ipotecă sunt, de regulă, constituitorul şi creditorul. Identificarea celor două persoane în cuprinsul contractului de ipotecă este prevăzută de art. 2372 alin. (2) noul cod civil sub sancţiunea nulităţii.
Constituitor al ipotecii poate fi atât debitorul, cât şi o terţă persoană (art. 2366 noul Cod Civil). Dacă ipoteca este constituită de un terţ, acesta va avea drepturile şi obligaţiile debitorului ipotecar, fară a fi supus regimului garanţiilor personale (art. 163 din Legea nr. 71/2011).
Dat fiind că ipoteca este un act de dispoziţie juridică, constituitorul trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu (art. 2365 noul Cod Civil). Ipotecarea unui bun al minorului este posibilă numai pentru garantarea obligaţiilor sale şi nu ale altuia [art. 144 alin. (1) noul Cod Civil; art. 502 alin. (1) noul Cod Civil]. în aceste condiţii, încheierea contractului de ipotecă pentru minorul care nu a împlinit 14 ani, se realizează de către reprezentantul său legal [art. 43 alin. (2) noul Cod Civil]. Dacă a împlinit 14 ani, ipoteca este consimţită de către minor, fiind necesară încuviinţarea părinţilor sau a tutorelui, după caz [art. 41 alin. (2) noul Cod Civil]. în toate cazurile, ipotecarea unui bun al minorului se poate realiza numai cu avizul consiliului de familie şi autorizarea instanţei de tutelă [art. 144 alin. (2); art. 146 alin. (2); art. 502 alin. (1) noul Cod Civil]. Sancţiunea încălcării acestor dispoziţii este nulitatea relativă a contractului de ipotecă (art. 44 noul Cod Civil).
Titularul dreptului de ipotecă este, de regulă, creditorul. în materie mobiliară, ipoteca poate fi constituită şi în favoarea unui terţ desemnat de către creditor care va exercita drepturile creditorului ipotecar şi va fi ţinut de obligaţiile acestuia [art. 164 alin. (1) şi alin. (2) din Legea nr. 71 /2011 ].
De asemenea, ipoteca mobiliară poate fi constituită în favoarea unui singur beneficiar sau a mai multor beneficiari simultan, care vor primi acelaşi rang, fie prin înregistrarea simultană a ipotecii mobiliare în registrele de publicitate, fie prin desemnarea unui agent. Dacă a fost desemnat un agent, acesta va putea să exercite toate drepturile creditorilor ipotecari care l-au desemnat. El va răspunde faţă de beneficiarii ipotecii mobiliare pentru actele întreprinse [art. 164 alin. (3)-(6) din Legea nr. 71/2011).
b) Cerinţe referitoare la creanţa garantată. Potrivit art. 2369 noul Cod Civil, ipoteca poate garanta obligaţii de orice fel. Dar, pentru a fi valabil, contractul de ipotecă trebuie să conţină elemente suficiente pentru a se determina în mod rezonabil suma pentru care este constituită ipoteca, precum şi cauza obligaţiei garantate, adică faptul juridic generator, care poate fi un act juridic sau un fapt juridic în sens restrâns [art. 2372 alin. (1) şi (2) noul Cod Civil].
Aşa cum deja s-a menţionat, poate fi garantată şi o obligaţie viitoare (care încă nu s-a născut). Interesul constituirii unei ipoteci pentru garantarea unei creanţe viitoare decurge din faptul că rangul ei este dobândit din momentul înscrierii garanţiei în registrele de publicitate (art. 2370 noul Cod Civil). Un exemplu de ipotecă constituită pentru garantarea unei obligaţii viitoare este oferit chiar de către legiuitor. Potrivit art. 2371 noul Cod Civil, ipoteca ce se constituie pentru a garanta plata unei sume de bani este valabilă, chiar dacă la momentul constituirii debitorul nu a primit sau a primit doar în parte prestaţia în considerarea căreia a constituit garanţia. Dacă creditorul refuză să predea sumele pe care s-a angajat să le pună la dispoziţia debitorului, acesta are posibilitatea să obţină reducerea sau desfiinţarea ipotecii pe cheltuiala creditorului, plătindu-i acestuia sumele atunci datorate. Creditorul poate fi obligat şi la daune-interese .
c) Cerinţe ce privesc bunul ipotecat. Două aspecte înţelegem să supunem atenţiei.
Primul vizează situaţia în care constituitorul deţine asupra bunului un drept anulabil ori afectat de o condiţie. în acest caz, el nu va putea consimţi decât la o ipotecă supusă aceleiaşi nulităţi sau condiţii (art. 2367 noul Cod Civil).
Cel de-al doilea aspect priveşte valabilitatea contractului de ipotecă ce are ca obiect un bun viitor sau un bun al altuia. în principiu, art. 1228 noul Cod Civil recunoaşte părţilor posibilitatea de a încheia contracte asupra unor bunuri viitoare, iar art. 1230 noul Cod Civil îngăduie perfectarea de convenţii privind bunurile altuia, în absenţa unei prevederi legale contrare.
Reprezintă art. 2365 noul Cod Civil o derogare de la aceste reguli generale, în condiţiile în care prevede că ipoteca poate fi constituită numai de titularul actual al dreptului ce urmează a fi ipotecat?
S-a spus că atunci când ipoteca este consimţită asupra unui bun viitor, contractul de ipotecă este valabil, însă dreptul real de ipotecă nu grevează bunul decât din momentul naşterii sau dobândirii acestuia în patrimoniul constituitorului sau, după caz, din momentul înscrierii ipotecii în cartea funciară.
Rezultă că un asemenea contract este valabil, efectele sale fiind diferite după cum bunul grevat este unul imobil sau unul mobil. în primul caz, naşterea ipotecii este amânată până la momentul înscrierii ei în cartea funciară, ulterior intrării bunului imobil în patrimoniul constituitorului (art. 2377 noul Cod Civil). în cel de-al doilea caz, ipoteca consimţită pe baza acordului de voinţă al părţilor va fi lipsită de eficienţă până la momentul dobândirii bunului de către constituitor (art. 2387 noul Cod Civil).
B. Condiţii de formă. Contractul de ipotecă este unul solemn, încheierea sa valabilă fiind condiţionată de respectarea unor anumite cerinţe de formă, sub sancţiunea nulităţii absolute [art. 2378 alin. (1) noul Cod Civil şi art. 2388 noul Cod Civil].
Dacă ipoteca este imobiliară, contractul de ipotecă trebuie încheiat în forma unui înscris autentic notarial' [art. 2378 alin. (1) noul Cod Civil]. Dacă actul juridic constitutiv al ipotecii este încheiat printr-un mandatar şi contractul de mandat trebuie întocmit în formă autentică [art. 2013 alin. (2) noul Cod Civil]. Soluţia este pe deplin valabilă în situaţia reprezentării persoanei fizice. în cazul persoanelor juridice, este suficient ca puterea de reprezentare să fie conferită reprezentantului în urma deliberărilor şi a împuternicirilor întocmite sub semnătură privată, în conformitate cu regulile prevăzute în actul constitutiv [art. 2378 alin. (2) noul Cod Civil].
Dacă ipoteca este mobiliară, contractul de ipotecă trebuie încheiat în formă autentică sau sub semnătură privată (art. 2388 noul Cod Civil).
Nu se supun regulilor de drept comun privitoare la forma cerută pentru încheierea contractului de ipotecă:
- ipoteca asupra instrumentelor financiare, care se constituie conform regulilor pieţei pe care acestea sunt tranzacţionate [art. 2390 alin. (1) noul Cod Civil];
- ipoteca asupra acţiunilor şi părţilor sociale ale unei societăţi comerciale, care se constituie potrivit regulilor stabilite prin legea specială [art. 2390 alin. (2) noul Cod Civil].
Ipoteca legală.
Ea este întâlnită numai în materie imobiliară. Cazurile de ipotecă legală sunt reglementate, în primul rând, de dispoziţiile art. 2386 noul Cod Civil Există însă şi alte situaţii în care legiuitorul recunoaşte unor creditori, în vederea garantării creanţelor lor, accesul la mecanismul de garanţie al ipotecii legale.
A. Cazuri prevăzute de art 2386 noul Cod Civil:
1. ipoteca vânzătorului asupra bunului vândut, pentru preţul datorat; acest text se aplică şi în cazul schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă în folosul celui care înstrăinează, pentru plata sultei datorate;
2. ipoteca promitentului achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia;
3. ipoteca celui care a împrumutat o sumă de bani pentru dobândirea unui imobil, asupra imobilului astfel dobândit, pentru restituirea împrumutului;
4. ipoteca celui care a înstrăinat un imobil în schimbul întreţinerii, asupra imobilului înstrăinat, pentru plata rentei în bani corespunzătoare întreţinerii neexecutate; dreptul de proprietate al debitorului întreţinerii nu se va înscrie în cartea funciară decât odată cu această ipotecă;
5. coproprietarii, pentru plata sultelor sau a preţului datorat de coproprietarul adjudecatar al imobilului ori pentru garantarea creanţei rezultând din evicţiune, asupra imobilelor ce au revenit coproprietarului ţinut de o atare obligaţie;
6. arhitecţii şi antreprenorii care au convenit cu proprietarul să edifice, să reconstruiască sau să repare un imobil, asupra imobilului, pentru garantarea sumelor datorate acestora, însă numai în limita sporului de valoare realizat;
7. legatarii cu titlu particular, asupra imobilelor din moştenire cuvenite celui obligat la executarea legatului, pentru plata acestuia.
B. Alte cazuri prevăzute de lege:
- ipoteca autorului de bună-credinţă asupra imobilului, pentru plata indemnizaţiei datorate de către proprietarul care invocă accesiunea; înscrierea dreptului de ipotecă se realizează pe baza convenţiei în formă autentică încheiate între proprietarul imobilului şi autor sau, în caz de refuz, în temeiul unei hotărâri judecătoreşti [art. 591 alin. (2) noul Cod Civil];
- ipoteca proprietarului iniţial asupra imobilului pentru plata preţului acestuia de către autorul lucrării; acest drept de ipotecă este recunoscut proprietarului imobilului, atunci când el optează pentru obligarea autorului lucrării la cumpărarea acestuia (art. 592 noul Cod Civil);
- ipoteca uzufructuarului asupra imobilului grevat. Aşa cum rezultă din cuprinsul art. 747 alin. (1) noul Cod Civil, în cazul în care uzufructuarul abuzează de folosinţa bunului, aduce stricăciuni acestuia sau îl lasă să se degradeze, la cererea proprietarului, instanţa poate dispune fie stingerea uzufructului, fie preluarea folosinţei bunului de către nudul proprietar, cu obligaţia acestuia de a plăti uzufructuarului o rentă pe durata uzufructului. în vederea garantării acestei rente, instanţa poate recunoaşte uzufructuarului un drept de ipotecă asupra imobilului [art. 747 alin. (3) noul Cod Civil];
- ipoteca gerantului asupra imobilului geratului pentru garantarea restituirii cheltuielilor necesare efectuate; în vederea evaluării creanţei garantate, instanţa va dispune efectuarea unei expertize; atât expertiza, cât şi măsura instituirii unei ipoteci legale se dispun în cadrul procedurii sumare a ordonanţei preşedinţiale [art. 1337 alin. (4) noul Cod Civil];
- ipoteca antreprenorului asupra lucrării efectuate, până la achitarea preţului datorat pentru ea (art. 1869 noul Cod Civil). Ipoteca reglementată de art. 1869 noul Cod Civil nu se identifică cu cea prevăzută de art. 2386 pct. 6 noul Cod Civil, bunul asupra cărora poartă fiind diferit; obiectul ipotecii reglementate de art. 1869 noul Cod Civil îl constituie lucrarea însăşi, în timp ce ipoteca reglementată de art. 2386 pct. 6 noul Cod Civil grevează imobilul asupra căruia s-a realizat lucrarea.
