Transmiterea ipotecii
| Comentarii |
|
transmiterea ipotecii, Transmiterea ipotecii pe cale accesorie. Transmiterea pe cale principală se produce independent de creanţa garantată.
Poate avea loc pe cale accesorie sau pe cale principală.
A. Transmiterea ipotecii pe cale accesorie.
Având în vedere caracterul său accesoriu, ipoteca se transmite odată cu creanţa pe care o garantează, în consecinţa aplicării regulii accesorium sequitur principale.
B. Transmiterea pe cale principală se produce independent de creanţa garantată.
Ea poate avea loc numai dacă suma pentru care este constituită ipoteca este determinată în actul constitutiv. Transmiterea pe cale principală se poate realiza în două forme: cesiunea rangului ipotecii sau a ipotecii înseşi [art. 2358 alin. (1) Noul Cod Civil].
Contractul de cesiune a rangului sau a dreptului de ipotecă trebuie să fie realizat în formă scrisă şi trebuie să fie adus la cunoştinţa debitorului [art. 2358 alin. (2) noul Cod Civil].
Pentru opozabilitatea operaţiunii de cesiune, se impun a fi respectate dispoziţiile în materie de carte funciară sau, după caz, cele care reglementează publicitatea ipotecii mobiliare [art. 2358 alin. (3) noul Cod Civil; art. 2427 alin. (1) noul Cod Civil].
a) Cesiunea rangului ipotecii reprezintă acea operaţiune juridică prin care doi creditori ipotecari ai aceluiaşi debitor convin mutual la schimbarea rangului ipotecilor lor. Cesiunea rangului implică întotdeauna un schimb, aşa încât părţile implicate sunt întotdeauna doi creditori ipotecari [art. 2427 alin. (1) teza a Il-a noul Cod Civil]. Nu poate avea loc o cesiune de rang în favoarea unui simplu creditor chirografar, care poate fi, aşa cum vom arăta, beneficiarul unei cedări a dreptului de ipotecă însuşi.
Cesiunea rangului nu poate prejudicia creditorii cu alte garanţii sau persoanele care deţin drepturi asupra bunului grevat care nu au consimţit la schimb. Tocmai de aceea, art. 2427 alin. (2) noul cod civil prevede că aceştia sunt ţinuţi să respecte convenţia de cesiune numai în limita în care erau obligaţi să respecte şi garanţia al cărei rang a fost cedat. Să apelăm la exemplul unei cesiuni de rang ce implică o creanţă afectată de o condiţie suspensivă, care este garantată printr-o ipotecă de rang prioritar, şi o creanţă pură şi simplă, însoţită de o ipotecă de rang inferior. Dacă bunul este vândut la licitaţie, creanţa condiţională nu participă la distribuirea preţului (art. 2459 noul Cod Civil). în schimb, creanţa pură şi simplă participă la distribuire, iar în temeiul contractului de
cesiune, ea ar trebui plătită cu prioritate. în ipoteza existenţei unor creditori cu garanţii de rang intermediar, ei ar risca să nu îşi realizeze drepturile, preţul bunului servind acoperirii cu prioritate a creanţei pure şi simple. Tocmai de aceea, ei sunt obligaţi să respecte cesiunea în limita în care erau ţinuţi să respecte şi garanţia al cărei rang a fost cedat. în cazul nostru, aceasta presupune că ei vor fi ţinuţi să respecte cesiunea în limita garantării unei creanţe condiţionale. Această limitare a opozabilităţii cesiunii de rang nu mai este aplicabilă dacă creditorii cu alte garanţii sau persoanele care deţin drepturi asupra bunului grevat au consimţit la schimb.
Art. 2427 alin. (3) teza a Il-a noul Cod Civil prevede că cesiunea rangului se poate face numai în limita creanţei ipotecare care are rangul preferat. în absenţa acestei limitări, creditorii cu garanţii de rang intermediar s-ar putea vedea în situaţia de a nu îşi mai putea valorifica propria lor creanţă, dacă întinderea obligaţiei garantate prin ipoteca de rang inferior este superioară celei garantate prin ipoteca de rang superior.
Cesiunea este irevocabilă, cu o excepţie: atunci când bunul ipotecat este vândut la licitaţie, creditorul care a dobândit rangul unei creanţe sub condiţie, va putea renunţa la beneficiul schimbării de rang, creanţa condiţională reluându-şi rangul iniţial [art. 2427 alin. (4) noul Cod Civil]. Această excepţie trebuie înţeleasă şi în corelaţie cu cele statuate prin alin. (2) al art. 2427 noul Cod Civil Am concluzionat la capătul exemplului anterior că creditorii cu garanţii de rang intermediar vor fi ţinuţi să respecte cesiunea în limita garantării unei creanţe condiţionale. Din punctul de vedere al beneficiarului rangului creanţei sub condiţie suspensivă, aceasta echivalează cu imposibilitatea de a-şi realiza propria creanţă cu prioritate înaintea creditorilor de rang intermediar. Scopul pentru care a fost realizată cesiunea se vede astfel imposibil de realizat. în aceste circumstanţe, legiuitorul îi îngăduie creditorului ce a dobândit rangul unei ipoteci condiţionale să revoce cesiunea de rang.
b) Cesiunea dreptului de ipotecă este acea operaţiune juridică prin care un creditor ipotecar cedează unui creditor chirografar al aceluiaşi debitor dreptul său de ipotecă [art. 2427 alin. (1) teza I noul Cod Civil].
Transmiterea dreptului de ipotecă operează în limita creanţei ipotecare. Raţiunea este identică cu cea regăsită în situaţia cesiunii de rang: protejarea creditorilor ce deţin garanţii reale de rang inferior celei cedate. Nu sunt de neglijat nici interesele debitorului care, dacă întinderea creanţei creditorului chirografar este superioară celei a creditorului ipotecar, ar fi supus unei urmăriri reale, în condiţiile în care el a consimţit la instituirea ipotecii în considerarea unei valori mai mici a obligaţiei garantate.
Este de observat că art. 2427 alin. (3) noul Cod Civil prevede că „(...) cesiunea rangului se face în limita creanţei ipotecare al cărei rang a fost cedat, iar schimbul rangului se face în limita creanţei ipotecare care are rangul preferat”. S-ar părea că limita instituită de text priveşte exclusiv cesiunea de rang, nu şi cesiunea ipotecii. Apreciem că textul trebuie să primească interpretarea pe care noi am avansat-o deja, respectiv aceea că şi
cesiunea ipotecii se realizează în limita creanţei ipotecare. Am arătat că cesiunea rangului implică un schimb de rang între doi creditori ipotecari. Dintr-o atare perspectivă, referirea art. 2427 alin. (3) noul Cod Civil în două rânduri la cesiunea rangului (în prima teză folosind sintagma „cesiunea rangului”, iar în cea de-a doua pe aceea de „schimbul rangului”) nu poate fi pusă decât pe seama unei erori de formulare. în realitate, credem că în prima sa teză textul are în vedere transmiterea ipotecii înseşi, când limita în care ea poate avea loc este dată de întinderea creanţei ipotecare, în timp ce a doua teză priveşte numai cesiunea rangului ei, când schimbul nu poate opera decât în limita creanţei ipotecare de rang preferat. De altfel, întregul art. 2427 noul Cod Civil vizează două ipoteze, cedarea ipotecii sau numai a rangului ei, ceea ce rezultă şi din nota marginală a textului.
în ciuda formulării sale restrictive, apreciem că şi alin. (2) al art. 2427 noul Cod Civil nu priveşte doar cesiunea rangului, ci şi cedarea ipotecii propriu-zise, opozabilitatea convenţiei de transmitere a ipotecii fiind supusă respectului terţilor (creditori cu garanţii asupra aceluiaşi bun şi titulari de drepturi asupra bunului) în limita în care însăşi ipoteca ce face obiectul contractului le era opozabilă.
