Publicitatea ipotecii
| Comentarii |
|
publicitatea ipotecii, Publicitatea ipotecii imobiliare. publicitatea ipotecii mobiliare.
Rolul publicităţii este de a face ipoteca cunoscută terţilor. Tocmai de aceea, în principiu, ipoteca le devine opozabilă din momentul îndeplinirii formalităţilor de publicitate (art. 2346 Noul Cod Civil). Efectele îndeplinirii formalităţilor de publicitate sunt însă de intensitate diferită, după cum ipoteca este imobiliară sau mobiliară.
Publicitatea ipotecii imobiliare
Potrivit art. 2377 noul Cod Civil, ipoteca asupra unui bun imobil se constituie prin înscriere în cartea funciară. Indiferent că ipoteca imobiliară este legală sau convenţională, ea se dobândeşte atât în raporturile dintre părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscriere în cartea funciară.
Ipoteca trebuie înscrisă în cartea funciară şi atunci când are ca obiect o universalitate de fapt pentru a greva bunurile imobile pe care le cuprinde [art. 2377 alin. (2) noul Cod Civil].
Am arătat anterior că este valabil contractul de ipotecă ce poartă asupra unui bun viitor. O atare ipotecă nu va putea fi înscrisă în cartea funciară, în principiu, decât din momentul în care bunul a intrat în patrimoniul constituitorului, sub condiţia înscrierii dreptului grevat în cartea funciară. Soluţia este impusă de principiul relativităţii înscrierii în cartea funciară consacrat de art. 893 noul Cod Civil
Prin excepţie, ipoteca poate fi înscrisă în cartea funciară, chiar dacă ea poartă asupra unui bun viitor. Astfel, art. 2380 noul cod civil prevede că ipoteca asupra unei construcţii viitoare poate ti înscrisă în cartea funciară. Nu este vorba de o veritabilă intabulare. ci doar de o înscriere provizorie a ipotecii. Textul este corelat cu art. 898 pct. 1 noul Cod Civil, potrivit căruia, dacă dreptul real dobândit grevează o construcţie viitoare, el poate face obiectul unei înscrieri provizorii.
Ipoteca constituită asupra chiriilor şi arenzilor prezente şi viitoare produse de un imobil, precum şi indemnizaţiile plătite în temeiul unor contracte de asigurare cu privire la plata acestor chirii sau arenzi este supusă regulilor publicităţii imobiliare, deşi ele au o natură mobiliară [art. 2379 alin. (2) noul Cod Civil].
Publicitatea ipotecii mobiliare
A. Regula. Publicitatea ipotecii mobiliare se realizează prin înscrierea ei în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare, dacă prin lege nu se prevede altfel [art. 2413 alin. (1) noul Cod Civil].
Raţiunea îndeplinirii formalităţilor de publicitate este de a aduce la cunoştinţa terţilor existenţa ipotecii şi de a o impune respectului acestora. Astfel, creditorul care înscrie o ipotecă asupra unui bun este prezumat că are cunoştinţă despre existenţa tuturor ipotecilor care au fost înscrise mai înainte cu privire la acelaşi bun, dovada contrară nefiind admisibilă. Aşadar, înscrierea în arhivă naşte o prezumţie absolută de cunoaştere a ipotecii în privinţa căreia au fost îndeplinite formalităţile de publicitate (art. 2415 noul Cod Civil).
înscrierea în arhivă naşte şi prezumţia absolută că adresa indicată în avizul de ipotecă reprezintă domiciliul părţilor. La această adresă se vor realiza toate comunicările ce privesc derularea contractului de ipotecă. Dacă partea îşi schimbă domiciliul, ea este obligată să comunice modificarea celeilalte părţi şi să o înscrie în arhivă (art. 2418 noul Cod Civil).
înscrierea nu produce consecinţe asupra valabilităţii ipotecii. Acesta este motivul pentru care art. 2414 noul Cod Civil prevede că înscrierea în arhivă nu conferă valabilitate unei ipoteci lovite de nulitate.
în situaţia în care obligaţia garantată este stinsă, în cel mult 10 zile, creditorul ipotecar este obligat să ceară operatorului arhivei radierea ipotecii. în cazul în care omite să solicite radierea, el răspunde pentru prejudiciile directe sau indirecte provocate debitorului şi constituitorului. Dată fiind dificultatea dovedirii prejudiciului în astfel de situaţii, legiuitorul prezumă absolut că valoarea minimă a cuantumului daunelor-interese este echivalentul în lei al sumei de 500 euro (art. 2419 noul Cod Civil).
în mod concret, înregistrarea ipotecilor se realizează prin înscrierea în arhivă a unui aviz de garanţie. Creditorul ipotecar este obligat să comunice o copie de pe acest aviz constituitorului în cel mult 24 de ore de la înscrierea ipotecii (art. 2417 noul Cod Civil). Până la elaborarea reglementărilor de organizare şi funcţionare a Arhivei Electronice de Garanţii Reale Mobiliare, înscrierea ipotecilor se realizează prin folosirea formularelor existente [art. 177 alin. (2) din Legea nr. 71/2011],
In situaţia existenţei unei neconcordanţe între informaţiile cuprinse în formularul de aviz şi cele cuprinse în contractul de ipotecă, în raporturile dintre terţi şi în cele dintre părţi şi terţi prevalează informaţiile cuprinse în formularul de aviz (art. 2416 noul Cod Civil).
B. Excepţii:
a) publicitatea ipotecii asupra conturilor deschise la o instituţie de credit se realizează, fie prin înscrierea ipotecii în arhivă, fie prin controlul asupra contului [art. 2410 alin. (1) noul Cod Civil]. Controlul asupra contului se dobândeşte de către creditorul ipotecar în una dintre modalităţile prevăzute de art. 2410 alin. (2) noul Cod Civil: creditorul ipotecar este chiar banca la care este deschis contul; constituitorul, banca şi creditorul ipotecar convin în scris că banca, fară a solicita consimţământul constituitorului ipotecii, va unna instrucţiunile prin care creditorul dispune de sumele aflate în cont; creditorul ipotecar devine titular al contului (sau numai cotitular, cum rezultă din cuprinsul art. 176 din Legea nr. 71/2011).
Creditorul ipotecar aflat în una dintre situaţiile menţionate anterior are controlul asupra contului, chiar dacă cel care a constituit ipoteca păstrează dreptul de a dispune de sumele aflate în cont [art. 2410 alin. (3) noul Cod Civil].
b) publicitatea asupra instrumentelor financiare. Dacă ipoteca grevează instrumente financiare care pot fi transferate prin simpla înregistrare în registrul pieţei pe care sunt tranzacţionate, publicitatea se realizează potrivit regulilor ce guvernează această piaţă (art. 2411 noul Cod Civil).
c) publicitatea ipotecii asupra unei creanţe garantate, la rândul ei, printr-o ipotecă. Ipoteca trebuie înscrisă în arhivă şi atunci când poartă asupra unei creanţe care, la rândul ei, este garantată cu o altă ipotecă, mobiliară sau imobiliară (art. 2402 noul Cod Civil). In plus, pentru opozabilitate, ipoteca unei creanţe garantate cu o ipotecă imobiliară, pe lângă înscrierea în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare, se notează şi în cartea funciară, potrivit prevederilor art. 902 alin. (2) pct. 15 noul Cod Civil (art. 175 din Legea nr. 71/2011). De asemenea, indiferent dacă creanţa grevată este garantată cu o ipotecă mobiliară sau imobiliară, creditorul în favoarea căruia s-a ipotecat creanţa trebuie să remită debitorului ei o copie a avizului de ipotecă (teza a II-aaart. 2402 noul Cod Civil).
C. Perfectarea şi opozabilitatea ipotecii mobiliare. Potrivit art. 2409 noul Cod Civil, o ipotecă devine perfectă atunci când ea produce efecte, iar cerinţele prevăzute de lege pentru îndeplinirea formalităţilor de publicitate au fost îndeplinite. Asupra formalităţilor de publicitate la care este supusă ipoteca am insistat anterior. Ea produce efecte (devine eficientă sau eficace) de la data la care obligaţia garantată ia naştere, iar constituitorul dobândeşte drepturi asupra bunurilor mobile ipotecate (art. 2387 noul Cod Civil).
Rezultă aşadar că noţiunea de perfectare a ipotecii mobiliare depinde de întrunirea cumulativă a două condiţii: prima, ipoteca să fi devenit eficientă, ceea ce presupune ca obligaţia garantată să fie actuală, iar constituitorul să fi dobândit drepturi asupra bunului ipotecat; cea de-a doua, să fi fost îndeplinite formalităţile de publicitate.
Din perspectiva celor două condiţii menţionate, rezultă că o ipotecă mobiliară poate deveni perfectă în două momente: la data îndeplinirii formalităţilor de
publicitate, dacă la acest moment ea era eficientă sau la momentul la care ipoteca produce efecte, dacă formalităţile de publicitate sunt anterioare momentului la care ea a devenit eficace.
Din momentul în care este perfectă, ipoteca este opozabilă celorlalţi creditori ai constituitorului, celor care dobândesc ulterior drepturi asupra bunului ipotecat, precum şi celorlalte persoane (art. 2409 noul Cod Civil).
Există situaţii în care ipoteca, deşi perfectă, nu este opozabilă anumitor terţi. Astfel:
a) ipoteca asupra unei creanţe devine opozabilă faţă de debitorul ei numai sub rezerva îndeplinirii formalităţilor prevăzute de art. 2400 noul Cod Civil Este vorba: de comunicarea în scris făcută de către creditor prin care el aduce la cunoştinţa debitorului creanţei ipotecate existenţa ipotecii, a creanţei grevate, a sumei datorate, a locului şi a modalităţii de plată [art. 2400 alin. (1) noul Cod Civil] sau de acceptarea în scris a ipotecii de către acelaşi debitor [art. 2400 alin. (2) noul Cod Civil].
De la data comunicării sau acceptării, debitorul nu se poate libera decât plătind creditorului ipotecar datoria ce o are faţă de constituitorul ipotecii. El va putea plăti constituitorului, dacă creditorul ipotecar nu îi comunică dovada ipotecii în termen de 15 zile de la data la care i s-a solicitat în scris acest lucru. Dovada ipotecii se face, fie cu o copie certificată de pe contractul de ipotecă, fie cu o copie a avizului de ipotecă (art. 2401 noul Cod Civil).
b) ipoteca este inopozabilă celui care achiziţionează bunul grevat în cursul obişnuit al activităţii unei întreprinderi care înstrăinează bunuri de acelaşi fel [art. 2393 alin. (1) noul Cod Civil]. Ipoteca nu se stinge, ci ea se strămută pe temeiul subrogaţiei reale cu titlu particular asupra preţului sau altor bunuri ce rezultă din înstrăinarea bunului ipotecat [art. 2393 alin. (2) noul Cod Civil]. în afara unei dispoziţii contrare în contractul de ipotecă, debitorul ipotecar va depune preţul într-un cont bancar distinct şi îl va informa pe creditorul ipotecar cu privire la acesta. Creditorul ipotecar are dreptul să solicite informaţii de la banca deponentă cu privire la operaţiunile realizate de debitorul ipotecar asupra sumelor depuse în acest cont (art. 172 din Legea nr. 71/2011).
