Art. 635 Noul cod civil Repartizarea beneficiilor şi a sarcinilor între coproprietari Coproprietatea obişnuită Proprietatea comună

Am moștenit 13/16 din teren 275 mp. iar fratele 3/16 Din teren 141 mp este construit
Restul 134 mp curte este considerat copropriete fortata deci sunt desproprietarit

.Ce pot face?
?

Legislaţie conexă:
► art. 603, art. 637, art. 644, art. 677 NCC;
► art. 44 alin. (7) din Constituţie.

1. Noţiunea de „beneficii'' este utilizată în sens larg, cuprinzând orice câştig, profit, venit sau folos material pe care l-ar putea aduce bunul aflat în stare de coproprietate.

2. O aplicaţie particulară a acestei reguli o găsim în materia fructelor produse de bunul comun, la art. 637 NCC.

3. Noul Cod civil nu defineşte noţiunea şi nici nu cuprinde o reglementare generală a sarcinilor proprietăţii (există doar aplicaţii ale sarcinii, dar ca modalitate a actului juridic, în materia donaţiei şi

Citește mai mult

în cea a legatului).

4. Textul art. 635 NCC foloseşte noţiunea de „sarcină" într-o accepţiune foarte largă, ea cuprinzând atât obligaţiile legate de bunul comun ce au natura juridică a unor sarcini reale (obligaţiile corespunzătoare dezmembrămintelor, obligaţiile corespunzătoare drepturilor reale de garanţie şi obligaţiile reale propter rem şi scriptae in rem), cât şi obligaţiile ce decurg din conservarea, administrarea sau întreţinerea bunului comun.

5. De la dispoziţiile art. 635 se poate deroga, potrivit art. 644 NCC, prin încheierea unui contract de administrare a proprietăţii.

6. Obligaţii legate de bunul comun ce au natura juridică a unor sarcini reale:

6a. Obligaţii corespunzătoare dezmembrămintelor dreptului de proprietate privata. Dezmembrarea dreptului de proprietate privată asupra unui bun comun are un dublu efect -atât în planul drepturilor reale (fragmentarea dreptului iniţial de proprietate în mai multe drepturi reale), cât şi în planul obligaţiilor (naşterea unor raporturi juridice obligaţionale între nudul proprietar şi titularul dezmembrământului).

în privinţa dreptului de uzufruct în situaţia specifică a unui bun aflat în stare de coproprietate, coproprietarii au dreptul de nudă coproprietate asupra bunului comun, în sensul că vor continua să exercite o parte din atributul posesiei, precum şi atributul dispoziţiei, iar titularul dreptului de uzufruct va prelua o parte din atributul posesiei, precum şi atributul folosinţei (usus şi fructus). Titularul dreptului de uzufruct poate exercita acţiunea confesorie împotriva nuzilor coproprietari pentru a cere predarea bunului (art. 705 raportat la art. 696 NCC), iar când uzufructul a fost constituit prin contrat, are o acţiune contractuală împotriva nuzilor coproprietari pentru a obţine predarea bunului. Ca drept real, uzufructul este opozabil inclusiv nuzilor coproprietari, astfel că acestora le revine obligaţia generală negativă de a nu face nimic de natură a-l stânjeni pe uzufructuar în exercitarea drepturilor sale. încălcarea acestei obligaţii generale negative, care ar produce o vătămare dreptului de uzufruct, poate atrage răspunderea civilă delictuală a nuzilor coproprietari, fiecare în raport cu cota sa parte din dreptul de nudă coproprietate. Nuzii coproprietari pot avea şi o obligaţie pozitivă faţă de uzufructuar, de a-l garanta împotriva evicţiunii, în situaţia în care uzufructul a fost constituit cu titlu oneros şi în situaţia în care nuzii coproprietari şi-au asumat această obligaţie prin actul constitutiv al uzufructului (C. Bîrsan p. 275). Dispoziţiile art. 735 NCC trebuie interpretate în coroborare cu cele ale art. 635, în sensul că, atunci când există doi sau mai mulţi titulari ai dreptului de nudă proprietate asupra unui bun comun, cheltuielile şi sarcinile care privesc întregul bun revin nuzilor coproprietari în raport cu cota-parte a fiecăruia. Prin urmare, dacă aceste cheltuieli sau sarcini în legătură cu bunul comun au fost suportate de către uzufructuar, el are o acţiune în regres împotriva fiecăruia dintre nuzii coproprietari pentru partea corespunzătoare cotei-părţi din dreptul de nudă coproprietate.

Drepturile de uz şi de abitaţie sunt varietăţi ale dreptului de uzufruct, în care dreptul de coproprietate asupra bunului comun este divizat între nuzii coproprietari (care păstrează atributul dispoziţiei) şi titularii drepturilor de uz sau de abitaţie, care preiau atributul folosinţei (usus şi fructus), însă numai pentru nevoile proprii şi ale familiei (art. 749 NCC), cu menţiunea că dreptul de abitaţie poate avea ca obiect o locuinţă, aflată în proprietatea comună a nuzilor proprietari.

Cu privire la dreptul de servitute în situaţia specifică a unui bun aflat în stare de coproprietate, în situaţia în care fondul dominant formează obiect al dreptului de coproprietate şi se împarte, servitutea va putea fi exercitată pentru uzul şi utilitatea fiecărei părţi, fără ca situaţia fondului aservit să poată fi agravată. Soluţia adoptată la art. 769 alin. (1) NCC este aceeaşi cu cea din vechea reglementare (art. 633 C. civ. 1864). în situaţia în care fondul aservit se împarte, servitutea se poate exercita, pentru uzul şi utilitatea fondului dominant,

pe toate părţile rezultate din împărţire, sub rezerva de a nu se agrava situaţia fondului aservit şi de a nu se produce prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea servituţii [art. 769 alin. (1) şi art. 768 NCC]. Articolul 769 alin. (3) NCC prevede două cazuri de stingere a servituţii. în situaţia în care este exercitată pentru uzul şi utilitatea exclusivă a uneia dintre părţile despărţite din fondul dominant, servitutea asupra celorlalte părţi rezultate din partajul fondului dominant se stinge. La fel, în situaţia în care servitutea nu se poate exercita decât pe una dintre părţile despărţite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte părţi rezultate din partajul fondului aservit se stinge.

Referitor la dreptul de superficie în situaţia specifică a coproprietăţii, pot exista următoarele ipoteze: a) construcţii efectuate de soţi pe terenul unuia dintre ei: i) dacă un soţ ridică o construcţie, cu mijloace comune (care fac parte din comunitatea de bunuri), pe terenul proprietatea celuilalt soţ, cu acordul acestuia, se aplică regimul juridic al comunităţii de bunuri, şi nu regula de drept comun a accesiunii. Soţul proprietar al terenului nu va deveni şi proprietar al construcţiei, ci aceasta va fi bun comun în devălmăşie al ambilor soţi. Soţul constructor având un drept de superficie, soţul proprietar al terenului rămâne pe mai departe proprietar asupra acestuia, dar dreptul său de proprietate este grevat de dreptul de folosinţă al celuilalt soţ; ii) atunci când un soţ ridică o construcţie pe terenul proprietatea celuilalt, cu mijloace comune, dar fără consimţământul sau chiar împotriva voinţei soţului proprietar al terenului, soţul constructor va fi considerat constructor de rea-credinţă, în sensul art. 494 C. civ. (corespondentul art. 581-582 NCC - n.n.), iar drepturile care i se cuvin potrivit acestui text, deci nu construcţia, vor fi considerate bunuri comune; iii) în cazul în care construcţia este edificată de soţi împreună, cu mijloace comune, pe terenul proprietatea unuia dintre ei, construcţia va fi proprietate comună a soţilor, soţul neproprietar asupra terenului având un drept de superficie asupra părţii din teren aferente construcţiei; iv) dacă un soţ ridică o construcţie cu mijloace proprii, pe terenul proprietatea exclusivă a celuilalt soţ, cu consimţământul acestuia, soţul constructor este titularul unui drept de superficie ce grevează dreptul de proprietate asupra terenului, al cărui titular rămâne, pe mai departe, celălalt soţ, grevat de dreptul de folosinţă al soţului constructor; v) atunci când construcţia este edificată de unul dintre soţi cu mijloace proprii pe terenul celuilalt soţ, dar fără consimţământul acestuia sau chiar împotriva voinţei sale, soţul constructor nu dobândeşte dreptul de superficie, urmând a se aplica dispoziţiile art. 494 C. civ. (corespondentul art. 581-582 NCC - n.n.); b) construcţii efectuate de soţi pe terenul proprietatea comună a ambilor soţi: i) atunci când construcţia este edificată de un soţ cu mijloace proprii pe terenul proprietate comună a ambilor soţi, cu consimţământul celuilalt soţ, construcţia este bun propriu al soţului constructor, care nu dobândeşte dreptul de superficie; ii) dacă construcţia este edificată de un soţ cu mijloace proprii pe terenul proprietate comună a ambilor soţi, fără consimţământul celuilalt soţ sau chiar împotriva voinţei acestuia, soţul constructor are numai drepturile izvorâte din art. 494 C. civ. (corespondentul art. 581-582 NCC - n.n.), care sunt bun propriu, deci nu construcţia; iii) atunci când construcţia este edificată de un soţ cu mijloace care sunt în parte bunuri comune şi în parte bunuri proprii, pe terenul proprietate comună a ambilor soţi, cu consimţământul celuilalt soţ, construcţia este, în mod corespunzător, bun comun şi bun propriu, iar terenul rămâne bun comun (I.P. Filipescu p. 95-98; Al. Bacaci, V.C. Dumitrache, C.C. Hageanu p. 69-70).

6b. Obligaţii reale propter rem şi scriptae in rem. Obligaţiile reale de a face (propter rem) sunt strâns legate de un lucru, mobil sau imobil, astfel încât se transmit odată cu acesta. „Obligaţiile reale propter rem sunt adevărate sarcini reale care incumbă deţinătorului unui bun determinat" (C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Institutul European, laşi, 1997, p. 39). „Prin termenul de deţinător al bunului se înţelege atât titularul unui drept real, posesorul sau simplul detentor al lucrului, în funcţie de voinţa legiuitorului" (V. Stoica, Drepturile reale 2004, p. 115-116). Ele pot avea ca izvor legea (de exemplu, obligaţia deţinătorilor de terenuri agricole să asigure cultivarea acestora şi protecţia solului, prevăzută de art. 53 din Legea nr. 18/1991) sau convenţia pârţilor (de exemplu, proprietarul unui fond aservit îşi poate asuma obligaţia, cu ocazia constituirii unei servituţi de trecere, de a efectua lucrările necesare exerciţiului servituţii). „Ambele situaţii constituie sarcini reale -obligaţii reale de a face - impuse de lege sau de voinţa părţilor, care grevează dreptul real asupra terenului şi care, accesorii ale acestuia fiind, se vor transmite odată cu bunul, fără a fi nevoie de nicio formalitate specială de transcriere sau de o nouă convenţie a părţilor în acest sens" (C. Bîrsan p. 24-25).

Obligaţiilescr/proe/nrem(opozabileterţilor)sunt atât de legate de posesia unui bun, încât creditorul nu poate realiza creanţa sa decât dacă posesorul actual al lucrului îndeplineşte obligaţia corespunzătoare - ipoteza cuprinsă în art. 1441 C. civ. 1864 [corespondentul art. 1811 NCC - n.n.), ipoteza cuprinsă în art. 77 din Legea nr. 99/1999 [corespondentul art. 1583 NCC - n.n.) (V. Stoica, Drepturile reale 2004, p. 123-126).

6c. Obligaţii ce decurg din conservarea, administrarea sau întreţinerea bunului comun. în situaţia în care unul dintre coproprietari face anumite lucrări pentru conservarea, întreţinerea şi administrarea întregului bun (şi nu numai în limita cotelor lor din dreptul de proprietate) sau plăteşte taxele şi impozitele legale, el va avea un drept de creanţă împotriva celorlalţi coproprietari pentru restituirea cheltuielilor corespunzătoare cotelor-părţi din drept ce revin acestora (V. Stoica, Drepturile reale 2006, p. 88).

Prevederea cuprinsă la art. 677 NCC reprezintă o ipoteză specială de desocotire între coproprietari în ceea ce priveşte datoriile născute în legătură cu bunul comun.