Art. 658 Noul cod civil Încetarea destinaţiei folosinţei comune Coproprietatea forţată Proprietatea comună
| Comentarii |
|
Proprietatea comună
SECŢIUNEA a 3-a
Coproprietatea forţată
Art. 658
Încetarea destinaţiei folosinţei comune
(1) Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor.
(2) În cazul încetării destinaţiei de folosinţă comună în condiţiile alin. (1), devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită.
(3) Imobilul, respectiv partea din imobil care rezultă din încetarea destinaţiei folosinţei comune se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară pe baza documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop.
Legea 287/2009 - Noul cod civil actualizat prin:
Legea 60/2012 privind aprobarea OUG 79/2011 pentru reglementarea unor măsuri necesare intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, Monitorul Oficial 255/2012
| ← Art. 657 Noul cod civil Regulile aplicabile în cazul... | Art. 659 Noul cod civil Constituirea asociaţiilor de... → |
|---|
Citește mai mult
care este declarat comun este scos din proprietatea noastra 80%, si a fost creat din cauza lor ca sa aiba ei acces in aripa de casa .Mentionez ca eu si inca 3 vecini (din 15 apartamente) nu am fost de acord si cu toate acestea au fost scoase din condominiu de cativa proprietari (fara a sti ce s-a intamplat cu ele). Asociatia de Proprietari si-a dat acordul doar verbal. Mentionez ca aceste calorifere erau debransate de la instalatia de incalzire.
A fost incalcat art 658 si 650 alin.1 ?
Mi-a fost incalcat dreptul la "proprietate"?
Suspendarea partajului prin convenție nu poate fi făcută pe o perioadă mai mare de 5 (cinci) ani. În cazul imobilelor, convențiile privind suspendarea partajului trebuiesc încheiate în formă autentică.
Partajul poate fi făcut prin bună-învoială sau prin hotărâre judecătorească.
Partajul bunurilor imobile poate fi făcut numai prin act autentic sau hotărâre judecătorească.
Partajul făcut fără
Citește mai mult
participarea tuturor coproprietarilor este lovit de nulitate absolută.Partajul este valabil chiar dacă nu sunt incluse toate bunurile comune.
Pentru bunurile omise se poate face oricând un partaj suplimentar.
Partajul este inadmisibil în cazul coproprietății forțate și în cazul coproprietății devălmașe.
Citește mai mult
instanță ca să corespundă cu realitatea dar între timp se modifică art 658 din Codul civil și este necesar acordul TUTUROR proprietarilor. Una din moștenitoarele decedatului, care deține 0,4% din părțile de uz comun, nu vrea să își dea acordul pentru că nu locuiește în țară și nu înțelege speța. Ce este de făcut?Conform art.27 alin.54 din Ordinul 839/2009, "refuzul nejustificat de a-si da acordul se constata de catre instanta de judecata competenta, hotararea acesteia urmand sa fie acceptata de catre emitentul autorizatiei de construire/desfiintare in locul acordului vecinilor."
1. înstrăinarea coproprietăţii forţate cu votul majorităţii de 2/3 dintre proprietari echivalează practic cu o vânzare a bunului altuia, fără a exista consimţământul proprietarilor care nu au votat sau au votat împotrivă, având drept consecinţă încălcarea dispoziţiilor art. 44 din Constituţie şi ale art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale. în acest sens, legiuitorul nu ar putea dispune modalitatea de înstrăinare a unor părţi comune de folosinţă, atât timp cât acestea au regimul juridic al coproprietăţii
Citește mai mult
forţate, fără consimţământul tuturor proprietarilor. în temeiul art. 53 din Constituţie, exerciţiul unor drepturi sau libertăţi poate fi restrâns numai prin lege şi numai dacă se impune, după caz, pentru apărarea securităţii naţionale, a ordinii, a sănătăţii ori a moralei publice, a drepturilor şi a libertăţilor cetăţenilor, desfăşurarea instrucţiei penale, prevenirea consecinţelor unor calamităţi naturale, ale unui dezastru ori ale unui sinistru deosebit de grav. Restrângerea poate fi dispusă numai dacă este necesară într-o societate democratică, iar măsura trebuie să fie proporţională cu situaţia care a determinat-o, să fie aplicată în mod nediscriminatoriu şi fără a aduce atingere existenţei dreptului sau a libertăţii. Or, prin modalitatea de încetare a destinaţiei de folosinţă comună pentru bunurile ce fac obiectul coproprietăţii forţate din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, cu acordul majorităţii de 2/3 din numărul coproprietarilor, se aduce atingere înseşi esenţei dreptului de proprietate al celorlalţi coproprietari, care nu votat sau nu au fost de acord cu această măsură (C.C., dec. nr. 1514/2011, M. Of. nr. 24/2012). Notă. Curtea Constituţională s-a pronunţat prin această decizie cu privire la art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996, care, aşa cum a arătat Curtea, au conţinut identic cu cel al art. 658 NCC.2. Legea nr. 230/2007 stabileşte condiţiile în care poate fi schimbată destinaţia locuinţelor şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, prevăzându-se obligaţia obţinerii avizului comitetului executiv şi a acceptului proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării. Dispoziţiile art. 44 alin. (1) din Constituţie, care reglementează garantarea dreptului de proprietate privată, prevăd, în acelaşi timp, că atât limitele, cât şi conţinutul acestui drept„sunf stabilite de lege". Rezultă, în mod evident, că limitele aduse prin lege dreptului de proprietate, în speţă asupra părţilor destinate folosirii în comun de către toţi proprietarii dintr-o clădire cu mai multe locuinţe, se justifică constituţional prin asigurarea posibilităţii efective de administrare, folosire, întreţinere şi exploatare a imobilului în interesul tuturor proprietarilor de locuinţe din acel imobil. în ceea ce priveşte susţinerea autorului excepţiei referitoare la dreptul pe care îl au anumite persoane care nu sunt proprietare asupra părţilor comune indivize cu privire la care se solicită avizul. Curtea a reţinut că, potrivit dispoziţiilor art. 5 alin. (2) din Legea nr. 230/2007, „în clădirile de locuinţe cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condiţiile în care nu există o proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată". Prin urmare, temeiul constituirii unor asociaţii pe mai multe tronsoane sau scări este existenţa proprietăţii comune, astfel că nu se poate susţine inexistenţa interesului sau dreptului tuturor membrilor asociaţiilor de proprietari de a decide asupra acesteia (C.C., dec. nr. 574/2010, M. Of. nr. 426/2010).
3. Articolul 42 din Legea nr. 230/2007, potrivit căruia „schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât acea de locuinţă se poate face numai cu avizul comi
tetului executiv şi cu acceptul proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării", are însemnătate îndeosebi sub aspectul cerinţelor prealabile pe care trebuie să le îndeplinească cel care doreşte să procedeze la o schimbare a destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, respectiv este necesară îndeplinirea cumulativă a două condiţii prealabile: pe de o parte, este necesar avizul comitetului executiv, iar, pe de altă parte, este necesar acceptul proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării. Aceste condiţii prealabile ce trebuie îndeplinite în niciun caz nu pot fi privite ut singuli, izolat de restul dispoziţiilor legale în materie, conţinute atât în textul Legii nr. 230/2007, cât şi în textul Legii nr. 114/1996 şi al H.G. nr. 1275/2000 (C.A. Cluj, s. civ., mun. şi asig. soc., min. şi fam., dec. nr. 1032/2010, în B.C.A. nr. 3-4/2010, p. 42-46).
4. Coproprietatea forţată poate înceta doar prin acordul coproprietarilor, când menţinerea nu se mai impune sau când un coproprietar dobândeşte de la ceilalţi proprietatea exclusivă a întregului imobil. Lipsa consimţământului coproprietarilor naşte dreptul acestora de a cere desfiinţarea lucrărilor care au avut ca efect schimbarea destinaţiei spaţiului comun. Corelativ, autorul acestor lucrări are obligaţia de a-l reda destinaţiei iniţiale, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 35 din Legea nr. 114/1996 (C.A. Suceava, s. civ., dec. nr. 267/2008, în B.C.A. nr. 4/2008, p. 18-19).
5. încetarea indiviziunii forţate asupra spaţiilor de utilitate comună dintr-un imobil cu mai multe apartamente aparţinând unor proprietari diferiţi nu poate surveni decât în situaţia în care există consimţământul tuturor coproprietarilor ori s-au schimbat radical împrejurările ce au generat crearea sa, respectiv s-a schimbat destinaţia bunului aflat în coproprietate forţată (C.A. Bacău, s. civ., min. şi fam., mun. şi asig. soc., dec. nr. 617/2010, în B.C.A. nr. 3-4/2010, p. 18-20).
► art. 886 NCC;
► Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari (M. Of. nr. 490/2007);
► H.G. nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari (M. Of. nr. 43/2007).
1. Prin hotărârea adunării generale a asociaţiei de proprietari prevăzută la alin. (4) al art. 658 NCC doar se constată încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru aceste părţi, ea nu poate constitui temeiul în baza căruia să se facă înstrăinarea
Citește mai mult
sau grevarea. Se va putea dispune de dreptul de proprietate, în condiţiile art. 658 alin. (2) NCC, doar după ce partea din imobil care rezultă din încetarea folosinţei comune a fost cadastrată şi intabulată în cartea funciară corespunzătoare. Acest articol va fi coroborat cu prevederile art. 886 NCC referitoare la modificarea drepturilor reale imobiliare (îndrumar notarial, voi I, p. 221-222).2. Coproprietatea forţată asupra părţilor comune dintr-un condominiu nu poate înceta, de regulă, prin partaj. în împrejurări speciale, s-a admis încetarea stării de coproprietate forţată chiar fără acordul tuturor coproprietarilor, pe calea partajului judiciar, atunci când nu se mai impune cu necesitate a fi menţinută. în toate aceste situaţii speciale, deşi părţile comune au fost destinate utilizării bunurilor principale, astfel încât coproprietatea asupra lor are, în principiu, caracter forţat, totuşi, bunul accesoriu nu este indispensabil pentru utilizarea bunurilor principale. Altfel spus, temeiul caracterului forţat, adică raportul de accesorialitate, dispare în măsura în care instanţa de judecată apreciază că bunul principal poate fi utilizat în condiţii normale chiar fără o anumită parte comună sau fără o anumită porţiune din acesta. Dincolo de aceste împrejurări speciale, coproprietatea forţată nu poate înceta prin partaj (V. Stoica, Drepturile reale 2006, p. 155-157).
Citește mai mult
cod civil.În cazul în care a încetat destinaţia de folosinţă comună pentru o parte din imobilul comun în baza hotărârii motivate a cel puţin două-treimi din numărul coproprietarilor, coproprietatea forţată devine coproprietate obişnuită şi temporară, motiv pentru care se va întocmi documentaţia cadastrală, iar dreptul de proprietate va fi intabulat în cartea funciară special deschisă în acest scop.
Înstrăinarea sau ipotecarea acestei părţi, ca o excepţie de strictă interpretare de la principiul unanimităţii, se va putea realiza dacă o majoritate de minimum două-treimi din numărul copro prietarilor au consimţit la aceasta şi au semnat, personal sau prin mandatar, actul de înstrăinare sau grevare.
Prin hotărârea adunării generale a asociaţiei de proprietari doar se constată încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru aceste părţi. Hotărârea adunării generale nu poate constitui însă temeiul în baza căruia să se facă înstrăinarea sau grevarea. Actul de înstrăinare sau grevare se va autentifica de către notarul public doar dacă două-treimi din numărul coproprietarilor, personal sau prin mandatar împuternicit prin înscris autentic, vor semna contractul.
Se va putea dispune de dreptul de proprietate, în condiţiile art. 658 alin. (2) NCC, doar după ce partea din imobil care rezultă din încetarea folosinţei comune a fost cadastrată şi intabulată în cartea funciară corespunzătoare. Acest articol va fi coroborat cu prevederile art. 886 NCC referitoare la modificarea drepturilor reale imobiliare.