Art. 663 Noul cod civil Cheltuielile de întreţinere şi reparare a despărţiturilor comune Coproprietatea forţată Proprietatea comună
| Comentarii |
|
CAPITOLUL IV
Proprietatea comună
SECŢIUNEA a 3-a
Coproprietatea forţată
Proprietatea comună
SECŢIUNEA a 3-a
Coproprietatea forţată
Art. 663
Cheltuielile de întreţinere şi reparare a despărţiturilor comune
(1) Coproprietarii sunt ţinuţi să suporte cheltuielile ocazionate de întreţinerea şi repararea despărţiturii comune, proporţional cu dreptul fiecăruia.
(2) Cu toate acestea, fiecare coproprietar poate să nu participe la cheltuielile de întreţinere şi reparare, renunţând la dreptul său de proprietate asupra despărţiturii comune, dispoziţiile în materie de carte funciară fiind aplicabile. Coproprietarul nu va putea fi apărat de a participa la cheltuieli, în cazul în care are o construcţie sprijinită de zidul comun ori în cazul în care trage un alt folos din exploatarea despărţiturii comune.
| ← Art. 662 Noul cod civil Obligaţia de construire a... | Art. 664 Noul cod civil Construcţiile şi instalaţiile aflate... → |
|---|
Această situaţie reprezintă practic un caz particular de
Citește mai mult
încetare a coproprietăţii forţate, ce îşi va produce efectele din momentul radierii dreptului renunţătorului din cartea funciară, pe temeiul dispoziţiilor art. 885 alin. (2) NCC; o asemenea renunţare este un act juridic unilateral cu titlu gratuit, ce trebuie încheiat în formă autentică, în condiţiile art. 888 NCC. Totuşi, în partea sa finală, art. 663 alin. (2) NCC dispune că această renunţare nu este posibilă - „coproprietarul nu va putea fi apărat de a participa la cheltuieli” - în situaţia în care un coproprietar are o construcţie ce se sprijină pe zidul comun ori în cazul în care trage un alt folos din exploatarea despărţiturii comune. De altfel, art. 664 instituie în folosul oricărui coproprietar dreptul de a sprijini construcţii ori să instaleze grinzi în zidul comun, cu obligaţia de a lăsa 6 centimetri spre celălalt coproprietar şi fără a afecta dreptul acestuia de a sprijini construcţiile sale de zidul comun ori de a instala propriile grinzi în acelaşi zid. De asemenea, art. 665 NCC permite oricăruia dintre coproprietari să înalţe zidul comun, cu îndatorirea de a suporta singur cheltuielile ocazionate de o asemenea operaţiune, precum şi cheltuielile de reparare a părţii comune a zidului astfel rezultat. Mergând până la cea mai amănunţită reglementare în materie, art. 665 alin. (2) dispune că, în situaţia în care zidul existent nu este de natură să reziste operaţiunii de înălţare voite de unul dintre coproprietari, acesta va fi dator să reconstruiască zidul în întregime, luând însă din fondul său de teren suprafaţa care va asigura grosimea necesară pentru zidul nou-ridicat. Proprietarul vecin care nu a contribuit la înălţare poate, totuşi, dobândi coproprietatea asupra acestuia prin plata a jumătate din valoarea actualizată a materialelor şi a manoperei folosite, precum şi, dacă este cazul, a jumătate din valoarea terenului întrebuinţat pentru îngroşarea zidului [art. 665 alin. (3) NCC]. Textul instituie astfel o vânzare forţată în sarcina proprietarului care a înălţat zidul, în beneficiul celuilalt proprietar învecinat, păstrându-se, astfel, distincţia zidului de despărţitura aflată în coproprietate forţată.Această dispoziţie constituie un caz de aplicare particulară a reglementării generale în materie prevăzute de art. 666 NCC, potrivit cu care proprietarul vecin care nu a contribuit la realizarea despărţiturii comune, oricare ar fi aceasta, respectiv zidul, şanţul, gardul ori o altă asemenea despărţitură, poate dobândi dreptul de coproprietate asupra despărţiturii, plătind proprietarului învecinat care a realizat-o jumătate din valoarea actualizată a materialelor şi a manoperei folosite şi, după caz, jumătate din valoarea terenului pe care despărţitura a fost construită, cu aplicarea dispoziţiilor în materie privitoare la cartea funciară. Aceasta înseamnă că o astfel de operaţiune constituie o vânzare forţată ce trebuie încheiată în formă autentică, tocmai pentru ca dreptul coproprietarului dobânditor să poată fi înscris în cartea funciară.
Bibliografie: Corneliu Bârsan
► „Art. 592. Reparaţia şi reclădirea zidului comun sunt în sarcina tuturor devălmaşilor, şi în proporţie cu dreptul fiecăruia";
► „Art. 593. Cu toate acestea, fiecare coproprietar al unui zid comun poate fi apărat de a contribui la reparaţii şi reclădiri, renunţând la dreptul său, dacă însă zidul comun nu ar sprijini vreo clădire a sa".
1. Potrivit art. 663 NCC, sarcinile comunităţii se împart între coproprietari proporţional cu dreptul fiecăruia. întrucât prezumţia de egalitate a cotelor-părţi este reglementată doar pentru situaţia coproprietăţii
Citește mai mult
obişnuite, pentru stabilirea cotelor-părţi ale dreptului de coproprietate asupra despărţiturilor comune [dreptul de proprietate asupra despărţiturilor comune are, potrivit art. 660 alin. (2) şi art. 651, caracter accesoriu faţă de dreptul de proprietate asupra fondului care constituie bunul principal) se va aplica norma de drept comun cuprinsă la art. 647 alin. (3) NCC, potrivit căreia, în absenţa unei dispoziţii contrare, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se stabileşte în funcţie de întinderea bunului principal.2. Fiecare proprietar trebuie să îngrijească ca un bun gospodar de buna stare a zidului comun. Coproprietarii sunt deci responsabili de stricăciunile cauzate prin fapta, neglijenţa sau imprudenţa lor (art. 998, art. 999 C. civ. (1864)), precum şi a acelora pentru care ei sunt civilmente responsabili (art. 1000, art. 1001 C. civ. [1864)), putând chiar la nevoie fi condamnaţi şi la daune, conform dreptului comun (D. Alexandresco, Explicaţiunea, tom III, partea I, p. 703).
3. Unul dintre coproprietari nu poate să procedeze la repararea zidului fără învoirea celuilalt, cu excepţia unor cazuri urgente sau a situaţiei în care printr-o hotărâre judecătorească se constată necesitatea lucrărilor, în urma unei expertize (D. Alexandresco, Explicaţiunea, tom III, partea I, p. 704).
4. întrucât obligaţia de a contribui la repararea şi reclădirea zidului comun are natura juridică a unei sarcini reale, s-a arătat că „acţiunea în restituirea cheltuielilor de întreţinere şi reclădirea zidului comun are caracter real" (D. Alexandresco, Principiile, voi. I, p. 562), astfel că „cel care ar fi făcut singur cheltuielile necesare la această reparaţie ar putea să le ceară de la cel de-al treilea dobânditor" (D. Alexandresco, Explicaţiunea, tom III, partea I, p. 704).
5. Excepţia de la principiul conform căruia fiecare coproprietar este obligat a contribui la repararea sau întreţinerea despărţiturii comune, proporţional cu dreptul său, este reglementată la alin. (2) al art. 663 NCC, potrivit căruia un coproprietar va putea să nu participe la cheltuielile de întreţinere şi reparare dacă va renunţa la dreptul său de proprietate asupra despărţiturii comune (adică la coproprietatea materialului zidului şi la partea de pământ pe care acest zid este clădit).
6. Acel obligat din cauza lucrului, propter rem, se poate întotdeauna libera de sarcini, părăsind acest lucru (art. 632, art. 1792 C. civ. [1864)) (D. Alexandresco, Principiile, voi. I, p. 562-563).
7. Această renunţare implică o transmitere de proprietate către celălalt coproprietar, astfel că devin aplicabile dispoziţiile de carte funciară.
8. Renunţarea la comunitatea unui zid din partea unuia dintre vecini conferă celuilalt proprietatea exclusivă a zidului, însă sub condiţia de a fi acceptată în mod expres sau tacit şi de a se face reparaţiile necesare, căci dacă vecinul în folosul căruia s-ar fi făcut renunţarea ar lăsa zidul să cadă în ruină sau l-ar dărâma, autorul renunţării ar putea să revină asupra ei, propter causam non secutam, în baza principiului condiţiei rezolutorii tacite (art. 1020,
art. 1021C. civ. (1864)), şi să ceară împărţirea materialului şi a pământului (D. Alexandresco, Explicaţiunea, tom lll, partea I, p. 705).
9. Principiul instituit la art. 663 NCC (fostul art. 593 C. civ. 1864) este o simplă aplicaţie a principiului general conform căruia, ori de câte ori o persoană este obligată propter rem, adică prin faptul că are un lucru, de atâtea ori se poate descărca de obligaţie renunţând la lucru (C. Hamangiu, I. Rosetti-Bâlânescu, Al. Băicoianu voi. II, p. 26).
10. Revenirea la regulă: art. 663 alin. (2) teza a ll-a reglementează două cazuri când coproprietarul nu se va putea libera de obligaţia de a participa la cheltuielile de întreţinere şi de reparare a despărţiturilor comune (art. 593 C. civ. 1864).
11. Renunţarea trebuind să fie fără nicio rezervă, este cu neputinţă de a se renunţa la un lucru, rezervându-şi în acelaşi timp folosinţa acelui lucru (C. Hamangiu, I. Rosetti-Bâlânescu, Al. Băicoianu voi. II, p. 26).
12. Deşi textul nu prevede expres, s-a arătat că un alt caz în care coproprietarul zidului comun nu se poate libera de sarcina comunităţii prin renunţarea la dreptul său „este acela când degradarea zidului a fost pricinuită prin însuşi faptul său sau prin acel al persoanelor de care el răspunde civilmente (art. 1000, art. 1001 C. civ. [1864]); căci în asemenea caz, el nu mai este obligat în calitate de coproprietar, ci quasi ex delicto (art. 998, art. 999 C. civ. [1864]) (D. Alexandresco, Principii, voi. I, p. 563).