Art. 666 Noul cod civil Dobândirea coproprietăţii asupra despărţiturilor Coproprietatea forţată Proprietatea comună

Reglementarea anterioară: C. civ. 1864: „Art. 598. Orice vecin al unui zid poate să-l facă comun, în parte sau tot, plătind stăpânului zidului jumătatea din valoarea sa, sau jumătate din valoarea părţii ce vrea să facă comună, precum şi jumătate din valoarea locului pe care este clădit zidul".

1. Coproprietatea despărţiturilor dintre două fonduri derivă din natura lucrurilor, adică din nevoia unei bune exploatări a fondurilor vecine. Dacă legea nu ar fi reglementat această stare de indiviziune perpetuă şi silită, despărţiturile ar fi făcut obiectul unei proprietăţi ordinare divizate, în sensul

Citește mai mult

că zidul aşezat pe hotarul dintre două fonduri ar fi fost socotit ca împărţit în două în plan vertical, fiecare proprietar fiind în acest caz proprietar pro diviso şi exclusiv pe partea din zid dinspre fondul său (C. Hamangiu, I. Rosetti-Bâlânescu, Al. Bâicoianu voi. II, p. 20).

2. Cu privire la stabilirea indiviziunii, reţinem că o despărţitura va fi considerată comună atunci când există titluri care să stabilească faptul că a fost făcută cu cheltuială comună. Prin urmare, contribuţia comună este o cauză de comunitate indiviză. De asemenea, despărţitura va fi comună, chiar dacă a fost făcută cu cheltuiala unuia singur dintre coproprietari, în condiţiile legii (C. Hamangiu, I. Rosetti-Bâlânescu, Al. Bâicoianu voi. II, p. 20), adică dacă celălalt coproprietar plăteşte jumătate din valoarea actualizată a materialelor şi manoperei folosite şi, după caz, jumătate din valoarea terenului pe care despărţitura a fost construită.

3. Când nu există titluri pentru a se stabili comunitatea originară sau dobândirea ulterioară a comunităţii, se va putea invoca dobândirea coproprietăţii prin uzucapiune, dacă coproprietarii au avut posesia utilă a despărţiturii pe perioada stabilită de lege (C. Hamangiu, I. Rosetti-Bâlânescu, Al. Bâicoianu voi. II, p. 21).

4. Cu privire la facultatea de a dobândi coproprietatea prin plata a jumătate din valoarea actualizată a materialelor şi manoperei folosite şi, după caz, din valoarea terenului pe care despărţitura a fost construită, Codul civil din 1864 reglementa această posibilitate numai pentru zidul comun, nu şi pentru celelalte despărţituri - adică şanţurile şi gardurile comune (care nu erau menţionate în mod expres de art. 598 C. civ. 1864), motiv pentru care se decisese că în aceste din urmă cazuri coproprietatea se dobândeşte conform dreptului comun, adică numai cu consimţământul vecinului care le realizase cu contribuţia sa exclusivă (C. Hamangiu, I. Rosetti-Bâlânescu, Al. Bâicoianu voi. II, p. 25).

5. Articolul 665 alin. (3) şi art. 666 NCC folosesc termenul de „vecin", şi nu de „coproprietar", atunci când reglementează facultatea de a dobândi comunitatea prin plata a jumătate din valoarea actualizată a materialelor şi manoperei folosite pentru realizarea despărţiturii comune şi, după caz, din valoarea terenului pe care a fost construită despărţitura, respectiv jumătate din valoarea actualizată a materialelor şi manoperei folosite pentru partea înălţată din zid şi, după caz, din valoarea terenului necesar pentru îngroşarea zidului. Având în vedere că şi Codul civil din 1864 (art. 597 şi art. 598) a folosit acelaşi termen de „vecin", nu de „coproprietar" (deşi textul corespunzător francez - art. 661 C. civ. fr. - acorda acest drept oricărui proprietar), controversa creată în aplicarea acestor texte rămâne actuală, unii autori considerând că această facultate aparţine oricărui deţinător al fondului, alţii considerând că ea nu aparţine decât proprietarului. Majoritatea autorilor au considerat că facultatea de a dobândi coproprietatea în condiţiile enunţate mai sus „nu aparţine decât proprietarului fondului, cu excluderea celorlalţi titulari de drepturi reale sau personale asupra fondului" (C. Hamangiu, I. Rosetti-Bâlânescu, Al. Băicoianu voi. II, p. 28; D. Alexandresco, Explicaţiunea, tom lll, partea I, p. 718).

6. Cu privire la natura operaţiunii prin care se dobândeşte coproprietatea, s-a arătat că este o operaţiune mixtă şi sui generis, cuprinzând în acelaşi timp o expropriere (deoarece este impusă proprietarului zidului, care nu poate refuza să cedeze coproprietatea), de aceea, coproprietarul iniţial nu răspunde pentru vicii, cât şi o vânzare (în care preţul este suma pe care o plăteşte coproprietarul care doreşte să dobândească coproprietatea), astfel că actul trebuie transcris ca orice vânzare; iar proprietarul va păstra asupra zidului privilegiul vânzătorului şi acţiunea în reziliere pentru neplata preţului (C. Hamangiu, I. Rosetti-Bâlânescu, Al. Bâicoianu voi. II, p. 28; D. Alexandresco, Explicaţiunea, tom lll, partea I, p. 723-725).