Accesiune imobiliară. Acţiune în constatare. Admisibilitate. Drept de superficie
| Comentarii |
|
C. civ., art. 492-494, art. 728 C. proc. civ., art. 111
Constructorii pot introduce o acţiune întemeiată pe dispoziţiile art. 111C. proc. civ., prin care să se constate calitatea de constructor de bună sau rea-credinţă, numai în intervalul cuprins între
edificarea lucrării şi momentul manifestării dreptului de opţiune al proprietarului terenului. După manifestarea acestui drept de opţiune constructorul are la îndemână doar acţiunea în realizarea dreptului, respectiv obligarea proprietarului fondului la satisfacerea creanţei născute din faptul construirii.
C.A. Galaţi, Secţia civilă, în Consiliul Superior al Magistraturii, decizia nr. 270 din 22 martie 2005, Jurisprudenţă naţională 2004-2005,
Practica judiciară a curţilor de apel şi a tribunalelor
Prin sentinţa civilă nr. 592 din 20 iunie 2003 Judecătoria Brăila a admis acţiunea civilă formulată de reclamanţii S.T. şi S.P.L. împotriva pârâţilor S.C. şi T.E. şi, în consecinţă, a constatat că reclamanţii şi pârâţii sunt coindivizari asupra imobilului situat în Brăila, a dispus ieşirea din indiviziune a părţilor asupra terenului şi asupra construcţiilor, conform raportului de expertiză efectuat în cauză, şi a respins.
Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut că, potrivit probelor administrate, acţiunea de ieşire din indiviziune întemeiată pe dispo-
ziţiile art. 728 C. civ. este fondată. In ceea ce priveşte cererea de intervenţie în interes propriu, s-a reţinut că intervenienţii care au construit pe terenul proprietatea altor persoane nu dobândesc un drept de superficie, ci numai un drept de creanţă.
împotriva acestei hotărâri au declarat apel intervenienţii, apel care a fost respins prin decizia civilă nr. 36 din 29 ianuarie 2003 a Tribunalului Brăila, reţinându-se că apelanţii nu pot dobândi un drept de superficie, ci numai un drept de creanţă împotriva proprietarului terenului, potrivit art. 492 C. civ.
împotriva acestei decizii au declarat recurs intervenienţii, recurs care a fost admis prin decizia civilă nr. 908/R din 2 iulie 2003 a Curţii de Apel Galaţi, a fost casată decizia civilă recurată şi trimisă cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă, reţinându-se că, în speţă, se impunea a se pune în discuţia părţilor necesitatea efectuării unei noi expertize şi coroborarea tuturor probelor administrate în cauză.
Prin decizia civilă nr. 21 din 17 martie 2004, Tribunalul Brăila a admis apelul declarat de intervenienţi, a schimbat în parte sentinţa civilă nr. 592/2003 a Judecătoriei Brăila, în sensul admiterii cererii de intervenţie în interes propriu şi constatării că intervenienţii au un drept de superficie format din dreptul de proprietate asupra construcţiei şi dreptul de folosinţă asupra terenului ocupat de construcţie, situat în Brăila.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că încăperile în litigiu au fost edificatc în anul 1962 de cătrc autorul intervenienţilor, dată la carc imobilul trecuse în proprietatea statului, fiind preluat cu titlu de confiscare totală a averii de la fraţii săi, aflaţi în detenţie la acea dată.
S-a mai reţinut că la edificarea construcţiilor a existat acordul proprietarului terenului de la acea dată, respectiv acordul statului, care rezultă din faptul includerii construcţiilor respective în anul 1995 în contractul de închiriere încheiat de părţi.
Împotriva acestei decizii au promovat recurs pârâta S.C. şi reclamanţii S.T. şi S.P.L, invocând inadmisibilitatea acţiunii în raport cu dispoziţiile art. 111 C. proc. civ. şi prevederile art. 494 C. civ., potrivit cu care şi în ipoteza executării construcţiilor cu bună-credinţă dreptul care se naşte este un drept de creanţă, iar nu un drept real.
Recursul a fost apreciat ca fondat, pentru următoarele considerente:
Referitor la inadmisibilitatea acţiunii în constatarea dobândirii dreptului de superficie de către intervenienţi. Curtea a reţinut că această excepţie este nefondată, motivat de faptul că reclamanţii şi-au manifestat intenţia de a-şi valorifica drepturile prevăzute de art. 494 C. civ., prin introducerea cererii de ieşire din indiviziune şi asupra construcţiilor ocupate de intervenienţi.
In atare situaţie, constructorii, respectiv intervenienţii din prezenta cauză, nu ar mai putea introduce o acţiune întemeiată pe dispoziţiile art. 111 C. proc. civ., prin care să se constate calitatea de constructor de bună sau rca-crcdinţă, căci o atare acţiune ar fi la îndemâna acestora numai în intervalul cuprins între cdificarca lucrării şi momentul manifestării dreptului de opţiune al proprietarului terenului. După manifestarea acestui drept de opţiune, constructorul nu mai are la îndemână decât acţiunea în realizarea dreptului, respectiv să ceară obligarea proprietarului fondului la satisfacerea creanţei născute din faptul construirii.
In speţă, Curtea a reţinut că intervenienţii nu au solicitat să se constate că sunt constructori de bună-credinţă pe terenul proprietatea autorilor reclamanţilor, ci să se constate că sunt titularii unui drept de superficie, constând în dreptul de proprietate asupra construcţiilor edificate cu acordul proprietarului terenului şi în dreptul de folosinţă asupra terenului aferent acestor construcţii.
In atare situaţie, fiind în posesia imobilului ce face obiectul cererii de intervenţie şi având interesul constatării pretinsului drept preexistent promovării acţiunii şi contcstat de cătrc celelalte părţi din proces,
Curtea a apreciat că intervenienţii nu au calea acţiunii în realizarea dreptului.
Referitor la aplicabilitatea în cauză a dispoziţiilor art. 492 C. civ., Curtea a reţinut că, potrivit acestui text de lege, proprietarul terenului este prezumat a fi proprietarul construcţiilor până la proba contrară. în speţă, intervenienţii au dovedit că au edificat în jurul anilor 1960-1962 anumite construcţii, iar prin Contractul nr. 839/1962 intervenienţilor li s-a închiriat o cameră şi un hol (35,61 mp), iar în anul 1995 în Contractul nr. 826/1995 suprafaţa închiriată a fost mai mare, respectiv 44,04 mp.
Pe lângă faptul construirii, intervenienţii nu au dovedit existenţa convenţiei între constructor şi proprietarul terenului, în sensul dobândirii de către constructor a dreptului de proprietate asupra construcţiilor. Astfel, la data edificării construcţiilor, proprietarul aparent al terenului era statul, ca urmare a confiscării întregii averi a autorilor reclamanţilor prin sentinţa penală nr. 172 din 1 martie 1960 a Tribunalului Popular Raional Brăila. S-a reţinut calitatea de proprietar aparent a statului, deoarece, urmare a admiterii recursului în anulare împotriva sentinţei penale sus-arătate, prin Decizia penală nr. 4691 din 15 decembrie 1999 a Curţii Supreme de Justiţie, autorii reclamanţilor au devenit, cu efect retroactiv, proprietari ai terenului la data construirii.
De asemenea, s-a reţinut faptul că intervenienţii nu au dovedit nici existenţa acordului proprietarului aparent, de vreme ce autorul intervenienţilor nu a avut autorizaţie de construire, iar, prin art. 10 alin. (1) din Contractul de închiriere nr. 839/1962, chiriaşului i se interzice să aducă modificări locuinţei închiriate fară aprobarea scrisă prealabilă a proprietarului. Faptul înscrierii în obiectul contractului de închiriere a construcţiilor edificate de chiriaşi nu echivalează cu existenţa acordului proprietarului terenului, ci, dimpotrivă, rezultă fară putinţă de tăgadă intenţia unităţii administrativ-teritoriale de a deveni ea însăşi proprietara noilor construcţii.
Cât priveşte acordul adevăraţilor proprietari, acesta nu poate fi pus în discuţie, de vreme ce se pretinde că fratele acestora - autorul intervenienţilor - a construit în perioada în care cei doi se aflau în detenţie, astfel că este exclus orice acord tacit ce s-ar fi putut deduce din faptul că proprietarii terenului nu s-au opus edificării construcţiilor.
Aşa fiind, intervenienţii nu pot solicita să se constate că au dobândit un drept de superficie asupra imobilului în litigiu, ci doar un drept de crcanţă, ce urmează a fi valorificat împotriva proprietarilor terenului în condiţiile art. 494 C. civ.
| ← Accesiune imobiliară. Dobândirea dreptului de proprietate prin... | Accesiune imobiliară. Constatarea dreptului de proprietate... → |
|---|
