Accesiune imobiliară. Construcţie edificată parţial pe terenul altei persoane. Coproprietate
| Comentarii |
|
C. civ., art. 492-494
Situaţia edificării parţiale a construcţiei pe terenul altei persoane iese din sfera de aplicare a dispoziţiilor art. 494 C. civ., soluţiile acestui articol nefiind acoperitoare pentru cazul în care proprietarul terenului ocupat devine coproprietar pe construcţie împreună cu constructorul.
Dacă dreptul de proprietate asupra terenului aparţine concomitent mai multor proprietari, construcţia edificată pe teren devine, prin accesiune, coproprietatea acestora, iar acţiunea în revendicarea construcţiei poate fi exercitată numai de toţi coproprietarii, ca titulari ai dreptului de proprietate asupra bunului revendicat.
I.C.C.J., Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 10177 din 8 decembrie 2006
La data de 29 noiembrie 2000 reclamanţii S.I.D. şi C.E.A. au chemat în judecată pârâta SC C.S. SA Eforie Sud, solicitând să se constate că au dobândit dreptul de proprietate, prin accesiune imobiliară, asupra hotelului A. din Eforie Sud, amplasat pe parcelele 31 şi 37.
In motivarea acţiunii au arătat că sunt proprietarii parcelelor 31 şi 37 din Eforie Sud, fiecare în suprafaţă de 300 mp, parcele care au fost naţionalizate în temeiul Decretului nr. 92/1950 şi restituite în proprietate conform deciziei civile nr. 560 din 10 aprilie 2000 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa.
Cu ocazia intabulării dreptului de proprietate şi punerea în posesie au constatat că vila M., edificată pe una din cele două parcele de autorul lor, a fost demolată, în locul ei existând hotelul A. aparţinând pârâtei SC C.S. SA.
Reclamanţii au invocat dispoziţiile art. 492-494 C. civ. şi au solicitat păstrarea construcţiei edificate de constructorul de bună-credinţă şi compensarea sumei ce reprezintă valoarea muncii depuse la construire şi a materialelor cu contravaloarea vilei M.
Judecătoria Constanţa, prin sentinţa civilă nr. 176 din 10 ianuarie 2001 a declinat competenţa de soluţionare în favoarea Tribunalului Constanţa, care, prin sentinţa civilă nr. 605 din 2 septembrie 2001, a respins acţiunea ca inadmisibilă, reţinând că litigiul nu poate fi
soluţionat pc calca dreptului comun, ci în procedura instituită de Legea nr. 10/2001.
împotriva sentinţei au declarat apel reclamanţii admis prin decizia civilă nr. 8 C din 22 ianuarie 2002 a Curţii de Apel Constanţa, sentinţa fiind desfiinţată iar cauza trimisă la tribunal pentru a se pronunţa pe
fondul cererii. In considerentele deciziei s-a reţinut că instanţa de fond a apreciat greşit obiectul dedus judecăţii, făcând confuzie între acţiunea în revendicare imobiliară şi acţiunea în constatare.
înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, învestită cu recursul formulat de pârâta SC C.S. SA, prin decizia civilă nr. 5397/2004 a casat decizia recurată şi a trimis cauza Curţii de Apel Constanţa pentru rejudecarea fondului, reţinând că instanţa de apel a aplicat greşit prevederile art. 297 alin. (1) C. proc. civ. atunci când a trimis cauza la Tribunalul Constanţa.
Curtea de Apel Constanţa evocând fondul, prin decizia civilă nr. 75 C din 26 aprilie 2006 a respins apelul ca nefondat.
Din expunerea situaţiei de fapt s-a reţinut că proprietatea asupra parcelelor nr. 31 şi 37 din Eforie Sud a fost dobândită de autorul reclamanţilor, S.V. prin contractele de vânzare cumpărare nr. 2034 din
9 august 1937 şi 2888 din 7 august 1937, pe parcela nr. 31 fiind construită vila M.
Imobilele au fost naţionalizate prin Decretul nr. 92/1950 şi restituite ulterior prin sentinţa civilă nr. 5305 din 13 aprilie 1998 a Judecătoriei Constanţa, definitivă şi irevocabilă prin decizia 560 din
10 aprilie 2000 a Curţii de Apel Constanţa.
Cu ocazia intabulării dreptului de proprietate s-a constatat că vila M. a fost demolată, în locul ei edificându-se hotelul A. proprietatea pârâtei SC C.S. SA.
In cuprinsul raportului de expertiză efectuat în cauză s-a reţinut că hotelul A. a fost construit în anul 1962, având o suprafaţă la sol de 1097 mp, edificată pe loturile reclamanţilor, 31 şi 37 şi pe loturile 38, 30, 22,21 şi 32.
Situaţia edificării parţiale a construcţiei pe terenul altei persoane iese din sfera de aplicare a dispoziţiilor art. 494 C. civ., soluţiile acestui articol nefiind acoperitoare pentru cazul în care proprietarul terenului ocupat devine coproprietar pe construcţie împreună cu constructorul.
Nu se poate ignora nici faptul că la data edificării hotelului, rcspectiv anul 1962, terenul figura în proprietatea statului.
In speţă nu sunt aplicabile prevederile art. 494 C. civ., deoarece constructorul S.P.O.C. S.G.C. Constanţa nu a fost un simplu constructor de bună-credinţă pe terenul altuia, ci proprietarul bunului construit, care, în condiţiile desfiinţării titlului său de proprietate asupra terenului, poate să îşi reglementeze un drept de folosinţă asupra terenului.
Accesiunea imobiliară nu poate fi aplicată şi pentru un al treilea motiv determinat de faptul că hotelul a fost construit anterior recunoaşterii prin sentinţa nr. 5305/1998 a dreptului de proprietate asupra terenului.
împotriva deciziei instanţei de apel au declarat recurs reclamanţii M.A.B. şi S.I.D.
Recursul este nefondat.
Din reglementarea dată de Codul civil accesiunii imobiliare se desprinde ideea că pământul este considerat lucrul principal, iar tot ce se încorporează în pământ are caracter accesoriu.
Accesiunea imobiliară artificială presupune intervenţia omului, iar prin art. 492 este consacrată regula că proprietarul pământului este prezumat a fi şi proprietarul construcţiei edificate pe teren.
Dacă dreptul de proprietate asupra terenului aparţine concomitent mai multor proprietari, construcţia edificată pe teren devine, prin accesiune coproprietatea acestora, iar acţiunea în revendicarea construcţiei poate fi exercitată numai de toţi coproprietarii, ca titulari ai dreptului de proprietate asupra bunului revendicat. De aceea, nu poate fi primită acţiunea în revendicare formulată doar de o parte din coproprietari, fară a dovedi dreptul exclusiv de proprietate asupra construcţiei şi invocând doar accesiunea ca mod de dobândire a proprietăţii.
In speţă, reclamanţii, prin cererea introductivă întemeiată pe dispoziţiile art. 492-494 C. civ. tind la realizarea dreptului de proprietate asupra unei cote ideale din hotelul A. (edificat pe mai multe parcele de teren), respectiv porţiunea edificată pe parcelele 31 şi 37 proprietatea lor, situaţie în care, potrivit regulii unanimităţii consacrată de doctrină şi jurisprudenţă nu pot dispune de imobil decât cu acordul tuturor coproprietarilor pentru că în caz contrar s-ar aduce o ştirbire a dreptului de proprietate al celorlalţi.
Ca atare, chiar dacă prin sentinţa irevocabilă din 1998 a fost consolidat retroactiv dreptul de proprietate al reclamanţilor asupra parcelelor 31 şi 37, reclamanţii invocând doar un drept limitat asupra construcţiei, exprimat într-o cotă-parte nedeterminată în materialitatea sa, nu pot revendica singuri hotelul.
| ← Uzucapiune. Aplicarea dispoziţiilor speciale ale art. 27-29 din... | Accesiune imobiliară. Construcţie. Proba dreptului de... → |
|---|
