Accesiune imobiliară. Dobândirea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliară. Compatibilitate cu reglementările art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO
| Comentarii |
|
C. civ., art. 492-494 Protocolul nr. 1 la Convenţia europeană a drepturilor omului, art. 1
în art. 492 C. civ. este stabilită o prezumţie simplă de proprietate asupra construcţiilor pentru titularul dreptului de proprietate asupra terenului, care poate fi răsturnată prin ipotezele reglementate în art. 493 şi art. 494 C. civ., una dintre acestea fiind dreptul de accesiune.
Prin exercitarea dreptului de accesiune nu s-a produs nicio încălcare a dreptului de proprietate asupra construcţiilor în litigiu, cât timp raporturile dintre proprietarii terenului şi autorul lucrării se află sub incidenţa dispoziţiilor art. 494 C. civ.; în raporturile de drept privat legiuitorului îi sunt îngăduite excepţii printr-o lege organică, aşa cum este cazul art. 494 C. civ., în vederea asigurării unui just echilibru între interesele proprietarului terenului şi ale proprietarului construcţiei.
C.A. Constanţa, Secţia civilă, pentru cauze cu minori şi familie şi pentru cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale, decizia nr. 312/C din 6 iunie 2007, în B.C.A. nr. 3/2007
Prin cercrca înregistrată pc rolul Judecătoriei Constanţa sub nr. 97/2005 reclamanţii B.M.A. şi B.L. au solicitat instanţei ca, în contradictoriu cu pârâţii F.A. şi F.M. să constate că sunt proprie-tarii construcţiilor edificate pe teren, ca efect al accesiunii imobiliare, cu despăgubirea celui care le-a edificat, să dispună evacuarea pârâţilor şi obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată.
In motivare, au arătat că au dobândit, prin contractul de vânzare-cum-părare autentificat sub nr. 3 din 7 ianuarie 2004 la B.N.P. I.A., imobilul situat în localitatea C., str. G. nr. 167, jud. C., compus din suprafaţa de 848,35 mp teren din acte (823,35 mp din măsurători), dreptul de proprietate fiind intabulat în cartea funciară prin încheierea nr. 144 din 15 ianuarie 2004.
Pe terenul dobândit în proprietate există construcţii edificate fară autorizaţie de construire de către pârât, potrivit sentinţei civilc nr. 562/2002 a Judecătoriei Mangalia.
In raport de dispoziţiile art. 494 C. civ., reclamanţii au arătat că, în calitate de proprietari ai terenului înţeleg să păstreze construcţiile, despăgubind constructorul cu valoarea materialelor şi a manoperei încorporate în construcţii, iar ca o consecinţă a dobândirii dreptului de proprietate şi asupra construcţiilor de către reclamanţi, pârâţii urmează a fi evacuaţi din imobil.
Prin sentinţa civilă nr. 1458 din 16 septembrie 2005 Judecătoria Mangalia a respins acţiunea ca nefondată, reţinând următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 7250 din 20 iulie 1985, F.A. a dobândit de la părinţii săi, F.G. şi N., proprietatea unei locuinţe formată din trei camere şi dependinţe, situate în localitatea C. Terenul aferent în suprafaţă de 250 mp a trecut în proprietatea statului conform art. 30 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 59/1974.
Conform cererii de eliberare a autorizaţiei de înstrăinare, planului de situaţie şi planului-anexă la autorizaţia nr. 1164 din 1 iulie 1985, vânzătorii aveau în proprietatea o suprafaţă de 550 mp teren, însă, potrivit legislaţiei din acea vreme, 250 mp reprezenta maximul de teren ce putea fi deţinut de proprietarul construcţiilor.
Prin Ordinul Prefectului jud. C., nr. 40 din 25 februarie 1998 s-a recunoscut pârâtului F.A. dreptul de proprietate asupra suprafeţei de 1500 mp teren, însă, prin sentinţa civilă nr. 1129/1999, pronunţată de Judecătoria Mangalia, acest ordin a fost anulat.
La data de 1 noiembrie 2000 a fost emis titlul de proprietate nr. 60832/1800 pe numele moştenitorilor lui F.G. şi N., respectiv F.A.,
D.E., B.F. şi V.R., pentru suprafaţa de 1300 mp teren, iar prin sentinţa civilă nr. 562/2002 s-a dispus ieşirea din indiviziune asupra terenului în suprafaţă de 1179,47 mp prin atribuirea cătrc F.A. a unui lot de 581,73 mp, iar către celelalte moştenitoare a lotului, în suprafaţă de
848.38 mp.
Totodată, în dispozitivul sentinţei s-a menţionat că pe lotul de
848.38 mp se află construcţii ridicate de F.A. fară autorizaţie de construire.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3 din 7 ianuarie 2004 la B.N.P. I.A., numitele D.E., V.R. şi B.F. au vândut reclamanţilor lotul ce le-a revenit în urma partajului, facându-se menţiunea că pe teren există construcţiile Cl, C2, C3, C4, care aparţin lui F.A., potrivit sentinţei civile nr. 562/2002.
In raport de această situaţie de fapt, prima instanţă a reţinut că, în concepţia Codului civil, accesiunea se produce de plin drept, pe măsura edificării construcţiei, fară a fi necesară vreo manifestare de
voinţă a proprietarului terenului în acest sens, or, în speţă, nu există identitate între proprietarul terenului de la data edificării construcţiilor şi persoana care face uz de accesiune.
Chiar dacă Ordinul prefectului nr. 40 din 25 februarie 1998 a fost anulat, aceasta nu poate produce atingere drepturilor câştigate de pârât, respectiv proprietatea asupra construcţiilor.
Starea de indiviziune cu surorile sale, care au vândut reclamanţilor, s-a născut la data emiterii titlului de proprietate nr. 60832/1800 din 1 noiembrie 2000 şi nu la data decesului părinţilor lor.
Prin efectul Legii nr. 18/1991, vânzătorii au dobândit dreptul de a li se reconstitui dreptul de proprietate ce aparţinea autorilor lor şi nu dreptul de proprietate în sine, iar pe de altă parte, procedurile ce s-au finalizat cu emiterea titlului de proprietate nici nu erau aplicabile în cauză.
Pornind de la caracterul universal al transmisiunii patrimoniului pe calea moştenirii legale, întrucât vânzătoarele nu puteau invoca accesiunea nefiind proprietare la momentul edificării construcţiilor, nici reclamanţii nu pot face acest lucru, predarea bunului vândut cuprinzând şi accesoriile sale din momentul vânzării.
împotriva acestei hotărâri, reclamanţii au declarat în termen legal apel, susţinând că aceasta cuprinde considerente străine de apărarea părţilor şi care nu se circumscriu limitelor investirii instanţei.
Prin decizia civilă nr. 39 din 22 ianuarie 2007, Tribunalul Constanţa, cu opinie majoritară, a admis apelul declarat de apelanţii reclamanţi
B.M. şi B.L. şi a schimbat în tot sentinţa apelată, în sensul admiterii acţiunii.
S-a constatat că reclamanţii sunt proprietarii construcţiilor edificate de pârâţi pe terenul proprietatea reclamanţilor, situat în localitatea
C., str. G. nr. 24 (fost nr. 167), judeţul C., ca efect al accesiunii imobiliare.
S-a dispus evacuarea pârâţilor din imobilul în litigiu şi obligarea reclamanţilor la plata către pârâţi a sumei de 35.693 lei, cu titlu de despăgubiri pentru construcţii.
In temeiul art. 274 C. proc. civ., au fost obligaţi intimaţii la 8.037 lei cheltuieli de judecată către apelanţi.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de apel a reţinut, în esenţă, că în cauză sunt aplicabile dispoziţiile art. 493 şi art. 494 C. civ., iar reclamanţii, în calitate de proprietari ai terenului pe care a construit pârâtul, au optat pentru preluarea construcţiilor edificate pe
terenul lor şi despăgubirea constructorului de bună-credinţă cu valoarea de circulaţie a clădirilor, respectiv cu suma de 35.692,92 lei.
S-a mai reţinut că pârâtul, în calitate de constructor al clădirilor, este îndreptăţit să pretindă despăgubiri le ce i se cuvin chiar de la proprietarul care a dobândit terenul ulterior edificării construcţiei şi nu neapărat în momentul efectuării ei.
împotriva acestei decizii, în termen legal, au declarat recurs pârâţii
F.A. şi M.
Analizând legalitatea hotărârii recurate, în raport cu criticile recurenţilor pârâţi, se constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Art. 493 şi art. 494 C. civ. reglementează situaţiile în care poate fi răsturnată prezumţia conform căreia proprietarul terenului a construit, a plantat sau a efectuat o altă lucrare pe cheltuiala sa. Dacă sunt întrunite elementele de fapt care configurează ipotezele reglementate prin dispoziţiile art. 493 şi art. 494 C. civ. este răsturnată însă, nu numai această prezumţie, ci şi prezumţia de proprietar; dar, chiar dacă proprietarul terenului nu mai beneficiază de această prezumţie după ce s-a făcut dovada elementelor uneia sau alteia dintre ipotezele reglementate prin aceste dispoziţii legale, el poate face dovada că şi-a exercitat dreptul de accesiune, devenind astfel şi proprietarul lucrului principal.
Instanţa de apel a soluţionat în mod judicios cererea, reţinând incidenţa în speţă a dispoziţiilor art. 494 C. civ.
Astfel, reclamanţii s-au legitimat ca proprietari ai terenului în suprafaţă de 848,35 mp, situat în C., str. G. nr. 167, judeţul C., imobil dobândit prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3 din 7 ianuarie 2004 de B.N.P. I.A., încheiat cu vânzătoarele D.E., V.G.,
B.F., B.L. şi B.M.
Terenul în litigiu a făcut parte dintr-un lot de 1300 mp reconstituit în baza Legii nr. 18/1991, după defuncţii F.G. şi N., în beneficiul moştenitorilor D.E., B.R, F.A. şi V.R., iar în urma partajului judiciar, acest lot a fost atribuit cumpărătorilor (sentinţa civilă nr. 562/2002 pronunţată de Judecătoria Mangalia).
Deşi la momentul partajului lotul de 848,25 mp era afectat de construcţii realizate de coproprietarul F.A., s-a dispus atribuirea lui către coproprietarii vânzători, raporturile dintre proprietarul terenului şi constructorul lucrărilor urmând a fi reglementate ulterior, conform art. 494 C. civ.
Sc impune a se facc distincţie intre momentul naşterii dreptului de accesiune şi momentul dobândirii dreptului de proprietate pur şi simplu asupra lucrării de cătrc proprietarul terenului.
Dreptul de accesiune, ca drept protestativ, se naşte pe măsura încorporării materialelor în teren. Dacă între momentul începerii lucrărilor de către terţul de bună-credinţă şi momentul în care proprietarul terenului intervine pentru a curma continuarea lucrărilor sau momentul în care îşi manifestă voinţa de a lua în stăpânire terenul -cazul în speţă - materialele au fost deja încorporate în teren, dreptul de accesiune se naşte în legătură cu lucrarea, indiferent de stadiul de execuţie în care ea se află.
Odată ce proprietarul terenului şi-a exercitat dreptul de accesiune, cerând atât reluarea stăpânirii terenului, cât şi intrarea în posesie asupra lucrării, se naşte dreptul de creanţă pur şi simplu al autorului lucrării cu privire la despăgubiri.
Prin urmare, în ipoteze reglementată de dispoziţiile art. 494 C. civ., constructorul de bună-credinţă nu este titularul unui drept de proprietate asupra lucrării cdificate pe terenul altuia, ci în urma exercitării dreptului de accesiune de către proprietarul terenului el devine titularul unui drept de crcanţă.
Obligaţia proprietarului fondului (terenului) corelativă dreptului de creanţă al autorului lucrării se transmite odată cu dreptul de proprietate asupra terenului, astfel încât autorul lucrării îşi poate realiza dreptul său de creanţă împotriva proprietarului actual - în speţă reclamanţii -, iar nu împotriva proprietarului terenului de la data executării lucrării.
Prin urmare, în condiţiilc în carc D.E., V.R., B.F, B.L. şi B.M.A. au vândut terenul proprietatea lor, dobândit în urma partajului succesoral cu pârâţii, înainte de a exercita dreptul de accesiune, adică înainte de a-şi manifesta voinţa în sensul preluării lucrărilor edificate de pârâţi pe acest teren o dată cu reluarea stăpânirii asupra terenului s-a transmis reclamantului cumpărător şi dreptul de accesiune.
Ulterior, prin promovarea prezentei cereri de chemare în judecată, reclamanţii cumpărători şi-au exercitat dreptul de accesiune, devenind direct debitorii obligaţiei corelative dreptului de creanţă al pârâţilor
F.A. şt M.
Se reţine că prin exercitarea dreptului de accesiune ai reclamantului nu s-a produs nicio încălcare a dreptului de proprietate al pârâţilor asupra construcţiilor în litigiu, cât timp raporturile dintre
proprietarii terenului şi autorul lucrării se află sub incidenţa dispoziţiilor art. 494 C. civ.
Legiuitorul a recunoscut posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate privată de către o anumită persoană prin uzucapiune sau prin posesie de bună-credinţă asupra bunurilor mobile, cu consecinţa implicită a pierderii dreptului de proprietate de către o altă persoană. Asemenea excepţii sunt recunoscute de legiuitor pe baza unor fapte juridice în sens restrâns şi în considerarea principiului echităţii.
Astfel se explică de ce proprietarul terenului poate să dobândească dreptul de proprietate asupra lucrării făcute de un terţ, în condiţiile art. 494 C. civ.
In mod simetric, legiuitorul a putut să restrângă dreptul de proprietate asupra terenului, în ipoteza în care autorul lucrării este de bună-credinţă, obligându-1 pe primul să preia în proprietate lucrarea, în măsura în care îşi manifestă dorinţa de a relua stăpânirea terenului.
Prin urmare, nu poate fi primită critica recurenţilor-pârâţi conform căreia prin aplicarea dispoziţiilor art. 494 C. civ., instanţa de apel a realizat o privare a pârâţilor de dreptul de proprietate asupra construcţiilor realizate pe terenul reclamanţilor, legiuitorul acordând prioritate în vederea asigurării unui echilibru just între interesele proprietarului terenului şi interesele proprietarului construcţiei, primului.
Exercitarea unui drept de către titularul său nu poate avea loc decât într-un anumit cadru, prestabilit de legiuitor, cu respectarea anumitor exigenţe. Dacă în raportare pe verticală, adică în raporturile cu autorităţile legiuitorul nu poate să facă nicio excepţie de la principiul garantării dreptului de proprietate privată, fară a încălca legea fundamentală, în raporturile pe orizontală, adică în raporturile de drept privat, legiuitorului îi sunt îngăduite asemenea excepţii, printr-o lege organică, aşa cum este cazul art. 494 C. civ.
| ← Accesiune imobiliară. Construcţii edificate pe terenul bun... | Accesiune imobiliară. Acţiune în constatare. Admisibilitate.... → |
|---|
