Accesiune imobiliară. Construcţie edificată pe un teren închiriat. Rea-credinţă. Lipsa autorizaţiei de construcţie
| Comentarii |
|
C. civ., art. 494 Legea nr. 50/19911)
întrucât din contractul de închiriere încheiat asupra imobilului -teren nu rezultă că proprietarul terenului şi-a dat acordul cu
privire la edificarea de către locatar a unor construcţii, iar acceptarea tacită nu a fost demonstrată, rezultă că locatarul este constructor de rea-credintă. Această concluzie este întărită în con-diţiile în care, în plus, locatarul a edificat fără autorizaţie aceste lucrări, încălcând dispoziţiile imperative ale Legii nr. 50/1991, ce prevăd printre altele şi acordul proprietarului pentru construirea obiectivelor, astfel încât, în conformitate cu dispoziţiile art. 494 alin. (2) C. civ., acesta este obligat să ridice, pe cheltuiala sa, construcţiile edificate.
C.S.J., Secţia comercială, decizia nr. 3167 din 25 iunie 2003
La data de 28 aprilie 1999, reclamanta SC D. SA, prin cererea înregistrată sub nr. 4735/1999 la Judecătoria Galaţi, a solicitat evacuarea pârâtei SC N.S.P. SRL Galaţi de pe terenul situat în Tecuci, proprietatea reclamantei, întrucât îl ocupă fară drept şi obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
La termenul de judecată din 17 mai 1999, reclamanta a solicitat introducerea în cauză, în calitate de pârâtă, a B.K., sucursala Galaţi, pe motiv că activele sunt ipotecate în favoarea băncii şi sunt scoase la licitaţie, iar instanţa a încuviinţat cererea.
La termenul din 16 iunie 1999, reclamanta depune cerere de completare a acţiunii, solicitând să se constate:
- că pârâta SC N.S.P. SRL este constructor de rea-credinţă, deoarece a ridicat obiectivele: sediu administrativ, în suprafaţă de 372,81 mp, şi atelier auto-service, în suprafaţă de 601 mp, pe terenul din Tecuci, proprietatea reclamantei, neavând autorizaţie de construcţie şi fară acceptul reclamantei;
- nulitatea absolută a contractelor de garanţie imobiliară, autentificate sub nr. 1961 din 12 iulie 1996 şi, respectiv, nr. 452 din 13 februarie 1996, înscrise în registrul de transcripţiuni imobiliare sub nr. 9012 din 12 iulie 1996 şi nr. 1643 din 13 februarie 1996, în conţinutul cărora nu s-a specificat natura şi situaţia fiecărui imobil al debitorului şi carc s-au dat în favoarea B.K., sucursala Galaţi.
Judecătoria Galaţi, prin sentinţa nr. 7566 din 30 august 1999, şi-a declinat competenţa de soluţionare a cererii în favoarea Tribunalului Galaţi, unde cauza s-a înregistrat sub nr. 2506/1999.
La data de 8 decembrie 2000, reclamanta, prin cererea înregistrată, sub nr. 9874/2000, la Tribunalul Galaţi, secţia comercială, a solicitat obligarea pârâtei SC N.S.P. SRL, prin lichidator SC E.L. SRL Iaşi,
să-şi ridiec construcţiile de pc terenul situat în Tecuci pe cheltuiala pârâtei, fiind constructor de rea-crcdinţă, sau să se constate dreptul proprietarului terenului SC D. SA să păstreze construcţiile şi să plătească valoarea materialelor şi preţul manoperei.
Prin încheierea din 17 ianuarie 2001 a Tribunalului Galaţi s-a dispus conexarea dosarului nr. 9874/2000 la dosarul nr. 2506/1999.
Tribunalul Galaţi, Secţia comercială, prin sentinţa nr. 188 din 24 ianuarie 2001, a admis acţiunea înregistrată sub nr. 2506/1999 şi, în consecinţă:
A dispus evacuarea pârâtei SC N.S.P. SRL de pe terenul situat în Tecuci.
A constatat că pârâta este constructor de rea-credinţă, precum şi nulitatea absolută a contractelor de garanţie imobiliară, prin care pârâta a constituit ipoteci în favoarea pârâtei B.K.. - Agenţia Galaţi.
De asemenea, a admis în parte acţiunea conexă, înregistrată sub nr. 9874/2000, în sensul că a obligat pârâta SC N.S.P. SRL să-şi ridice, pe cheltuiala sa, construcţiile edificate pe terenul situat în Tecuci („Popas Turistic T.”) şi a respins, ca nefondat, capătul de cerere privind constatarea dreptului reclamantei să păstreze construcţiile şi să plătească pârâtei valoarea materialelor şi preţul muncii.
Totodată, s-a luat act că reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut următoarele:
Excepţia lipsei calităţii procesual pasive, invocată de pârâta B.K. -Agenţia Galaţi, la termenul de judecată din 13 septembrie 2000 a fost respinsă, ca nefondată, întrucât a încheiat cu pârâta SC N.S.P. SRL contractele de crcdit nr. 330 din 13 februarie 1996 şi nr. 375 din 5 martie 1996, garantate prin contractele de garanţie imobiliară a căror nulitate absolută o invocă reclamanta.
Cu privire la fondul cauzei a reţinut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 491 din 16 iunie 1993, reclamanta a vândut pârâtei SC N.S.P. SRL activul „Popas Turistic T.”, având activitate alimentaţie publică şi cazare, cuprinzând restaurant cu anexe, magazii metalice pentru depozitare, grup sanitar iniţial, grup sanitar nou, chioşc desfacere, terasă aferentă chioşcului şi căsuţe de lemn cu 33 locuri de cazare.
La art. 7 lit. a) din contract s-a prevăzut că pârâta este obligată să respecte, timp de un an de la data încheierii contractului, destinaţia activului vândut. Conform art. 7 lit. b) din contract, terenul aferent activului a fost atribuit în folosinţă cumpărătorului până la data obţinerii certificatului de atestare a dreptului de proprietate de către reclamantă,
urmând ca, în termen de 15 zile de la această dată, să înştiinţeze cumpărătorul pentru ca să-şi poată manifesta opţiunea de cumpărare.
Urmare a cererii pârâtei SC N.S.P. SRL, Primăria Municipiului Galaţi a emis autorizaţia de construcţie nr. 715 din 28 februarie 1994 şi certificatul de urbanism nr. 715 din 24 februarie 1994, pentru modernizarea şi extinderea de către pârâtă a activului „Popas Turistic T.”, cu o valabilitate de 24 de luni de la data eliberării, prevăzând obligaţia acesteia de a respecta condiţiile din avize.
Ulterior, prin adresa nr. 3574 din 15 martie 1994, Primăria Municipiului Galaţi a cerut pârâtei sistarea lucrărilor de construcţii până la obţinerea avizului de la Direcţia monumentelor, Ansamblurilor şi Siturilor Istorice Bucureşti.
La data de 26 mai 1994, reclamanta obţine titlul de proprietate pentru suprafaţa de 53.366,26 mp, conform certificatului de atestare seria M 08 nr. 0189, emis de Ministerul Turismului.
La cererca pârâtei i s-a eliberat o nouă autorizaţie de construcţie, nr. 26 din 3 mai 1996, carc, conform adresei Primăriei Municipiului Galaţi cu nr. 20604 din 5 iulie 1999, nu s-a mai prelungit, începând cu data de 14 aprilie 1997.
SC N.S.P. SRL a încheiat cu B.K. SA, sucursala judeţeană Galaţi, contractul de crcdit nr. 375 din 5 martie 1996 pentru acordarca unui împrumut de 700.000.000 lei pe termen de 12 luni, iar pentru garantarea acestuia a constituit ipoteci, în favoarea B.K., asupra atelierului Service-auto şi restaurantului T., situate în Tecuci.
Intre reclamantă şi pârâta SC N.S.P. SRL s-a încheiat contractul de închiricre nr. 688 din 30 august 1996, prelungit prin actul adiţional nr. 1408 din 24 septembrie 1997, având ca obiect închirierea suprafeţei de 6.944,47 mp teren aferent activului P.T., cu valabilitate până la 1 septembrie 1998.
Prin notificarea nr. 77 din 13 ianuarie 1999, reclamanta a solicitat pârâtei să elibereze terenul şi să încheie proces-verbal de predare primire la data de 10 februarie 1999.
Conform raportului de expertiză tehnică efectuat de inginer S.T., construcţiile vândute de reclamantă au fost demolate de pârâta SC N.S.P. SRL, fară acordul proprietarului terenului şi fară autorizaţie de demolare. De asemenea, pârâta, după ce a cumpărat activul, a adăugat noi construcţii în suprafaţă construită totală de 2.658,75 mp, fară acordul reclamantei, în temeiul autorizaţiilor de construcţie nr. 715 din 28 februarie 1994 pentru modernizarea şi extinderea „Popasului turistic T.” şi nr. 26 din 3 mai 1996 pentru continuarea lucrărilor de construcţie.
Noile construcţii nu au respectat amplasamentele şi suprafeţele vechilor construcţii.
Pârâta SC N.S.P. SRL a constituit ipoteca în favoarea B.K. SA, sucursala judeţeană Galaţi, asupra activului cumpărat de la reclamantă, cu toate că, la data încheierii contractelor nr. 1961 din 12 iulie 1996 şi nr. 452 din 13 februarie 1996, edificase construcţiile menţionate, cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale art. 1, art. 2 alin. (1) şi art. 5 din Legea nr. 50/1991, referitoare la autorizaţia de construire şi certificatul de urbanism.
De asemenea, în actele de constituire a ipotecii nu s-a specificat natura şi situaţia fiecărui imobil, iar terenul aferent aparţine reclamantei, încălcându-se, astfel, dispoziţiile art. 1774 C. civ., ceea ce atrage nulitatea absolută a contractelor de garanţie imobiliară.
Pârâta ocupă fară drept terenul proprietatea reclamantei, întrucât contractul de închiriere nr. 688 din 30 august 1996, prelungit prin actul adiţional nr. 1408 din 24 septembrie 1997, şi-a încetat valabilitatea la data de 1 septembrie 1998, iar reclamanta, prin adresa nr. 77 din 13 ianuarie 1999, i-a solicitat să elibereze terenul la data de 10 februarie 1999.
Pârâta este constructor de rea-credinţă, deoarece a încălcat obligaţiile asumate prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 491/1993 şi dispoziţiile imperative ale Legii nr. 50/1991, edificând, după demolarea activului „Popas turistic T.”, construcţii pe terenul reclamantei, deşi Primăria Municipiului Galaţi i-a comunicat sistarea lucrărilor de construcţie la data de 15 martie 1994.
Dc asemenea, pârâta nu a respectat, timp de un an de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 491/1993, destinaţia activului „Popas Turistic T.”, aşa cum s-a obligat prin art. 7 lit. a) din contract.
Reclamanta nu a precizat valoarea materialului şi preţul muncii pentru realizarea construcţiilor, astfel că este nefondat capătul de cerere privind constatarea dreptului reclamantei de a păstra construcţiile şi să plătească pârâtei valoarea materialelor şi preţul muncii.
Curtea de Apel Galaţi, secţia comercială şi de contencios administrativ, prin decizia nr. 403 din 15 mai 2001, a respins, ca nefondate, apelurile declarate de pârâtele SC E.L. SRL laşi, lichidator judiciar al SC N.S.P. SRL, şi B.K. SA - Agenţia Galaţi, prin lichidatori judiciari SC R.V.A. SA Bucureşti şi SC P.W.H. SRL Bucureşti, împotriva sentinţei nr. 188/2001 a Tribunalului Galaţi.
împotriva deciziei curţii de apel au declarat recurs SC R.V.A. SA şi SC P.W.H. SRL, lichidatori ai pârâtei B.K. SA, invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Recursul este nefondat.
Potrivit art. 7 lit. a) din contractul de vânzare cumpărare încheiat de reclamantă cu pârâta SC N.S.P. SRL, la data de 16 iunie 1993, pârâta s-a obligat să respectc, timp de un an de zile de la data încheierii contractului, destinaţia activului „Popas Turistic T.”, şi anume, activitatea de alimentaţie publică şi cazare.
In ceea ce priveşte terenul aferent activului vândut, se reţine că s-a atribuit în folosinţa pârâtei până la data obţinerii certificatului de atestare a dreptului de proprietate al reclamantei, urmând să îşi manifeste opţiunea de cumpărare.
Or, în raportul de expertiză tehnică efectuat de inginer S.T. şi în răspunsul la obiecţiuni la expertiză, se reţine că pârâta, la numai 8 luni după cumpărarea activului, obţine autorizaţia de construcţie nr. 715 din 24 februarie 1994 şi începe demolarea construcţiilor vechi, fară acordul reclamantei şi fară a obţine autorizaţie de demolare, conform Legii nr. 50/1991, republicată. De asemenea, pârâta nu a respectat autorizaţiile de construcţie eliberate de Primăria Municipiului Galaţi nr. 715/1994 şi nr. 26 din 3 mai 1996, în sensul că nu a obţinut toate avizele necesare şi, în special, avizul Ministerului Culturii - Direcţia Monumentelor Istorice Bucureşti, ceea ce a făcut ca emitentul acestor autorizaţii să îi ceară să sisteze lucrările (adresa nr. 3574 din 15 martie 1994, în dosar nr. 2506/1999) şi, respectiv, i-a comunicat că nu s-a mai prelungit autorizaţia de construcţie nr. 26 din 3 mai 1996, începând cu data de 14 aprilie 1997 şi, ca urmare, şi-a încetat valabilitatea (adresa nr. 20604 din 5 iulie 1999, dosar nr. 2506/1999). Construcţiile noi nu au fost ridicate pe amplasamentul construcţiilor vechi şi în interiorul terenului proprietatea reclamantei, ci s-a depăşit perimetrul terenului şi a afectat monumentul istoric din zona, Castru Roman. Pentru noile construcţii nu s-a cerut acordul proprietarului.
In aceste condiţii, greşit se susţine de recurenţi că, prin încheierea contractului de închiriere, nr. 688 din 30 august 1996, reclamanta ar fi
acceptat tacit acele construcţii. In lipsa acordului expres al reclamantei, pârâta este constructor de rea-credinţă.
Având în vedere că, în contractele de ipotecă nu s-a specificat natura şi situaţia fiecărui imobil asupra căruia s-a consimţit ipoteca, în conformitate cu dispoziţiile art. 1774 C. civ., ipoteca nu este valabilă.
Pârâta SC N.S.P. SRL este constructor de rea-credinţă şi, sub acest aspect, contractele de garanţie imobiliară nu sunt valabil încheiate, dcoarecc, în conformitate cu dispoziţiile art. 494 alin. (2) C. civ.,
reclamanta a solicitat obligarea pârâtei să-şi ridice, pe cheltuiala sa, construcţiile cdificate.
Faptul că pârâta avea contract de vânzare-cumpărare, transcris în registrul de transcripţiuni, autorizaţie de construcţie şi certificat de urbanism la data încheierii contractelor de credit cu pârâta B.K. SA şi, respectiv, a contractelor de garanţie imobiliară, este irelevant, întrucât, aşa cum s-a arătat, nu a obţinut avizele necesare pentru edificarea construcţiilor, nu a respectat clauzele contractului de vânzare-cumpărare, construcţiile nu au fost ridicate pe amplasamentul construcţiilor anterioare, s-a depăşit perimetrul terenului reclamantei şi nu a cerut acordul proprietarului pentru construirea obiectivelor.
In raport de cele arătate, susţinerile recurenţilor, că activele cumpărate erau într-o stare avansată de degradare şi nu mai puteau fi utilizate, potrivit destinaţiei iniţiale, iar modernizarea şi extinderea lor nu era posibilă sau că ele aveau caracter provizoriu şi au fost mutate ori că pârâta SC N.S.P. SRL, fiind numită reprezentanţă pentru desfacerea şi comercializarea autoturismelor Dacia, a trebuit să construiască atelierul auto-service, nu sunt de natură să acopere încălcarca prevederilor Legii nr. 50/1991, lipsa avizului Direcţiei Monumentelor Istorice Bucureşti, precum şi a acordului proprietarului terenului pentru edificarca construcţiilor.
Sub aspectcle analizate, nu poate constitui motiv de casarc a decizici instanţei de apel împrejurarea că reclamanta a solicitat pârâtei să opteze pentru cumpărarea sau închirierea terenului prin adresa nr. 676 din 21 august 1996, cu toate că obţinuse certificatul de atestare a dreptului de proprietate la data de 26 mai 1994. De asemenea, că reclamanta nu a făcut dovada soluţionării acţiunii Primăriei Galaţi împotriva pârâtei SC N.S.P. SRL.
| ← Accesiune imobiliară. Societate comercială. Aplicabilitatea... | Accesiune imobiliară. Dobândirea dreptului de proprietate... → |
|---|
