Accesiune imobiliară. Dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiilor. Construcţie pe terenul altuia
| Comentarii |
|
C. civ., art. 494 Legea nr. 7/1996, art. 221)
Faptul construirii nu constituie prin el însuşi o modalitate de dobândire a dreptului de proprietate, având în vedere că terenul nu aparţine părţii, ci statului, iar reclamanta rămâne un simplu constructor pe terenul altuia, dobândirea dreptului de proprietate prin accesiunea imobilelor fiind în favoarea proprietarului terenului.
în lipsa dreptului de proprietate sau de superficie asupra terenului este exclusă constatarea dreptului de folosinţă asupra terenului şi a dreptului de proprietate asupra construcţiilor în favoarea apelantei, precum şi realizarea intabulării acestor drepturi în cartea funciară.
I.C.C.J., Secţia comercială, decizia nr. 1995 din 1 iunie 2006,
în Legalis
l) Legea nr. 7/1996 a fost republicată în M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006.
Prin acţiunea înregistrată la data de 3 iunie 2005 reclamanta SC C. SRL Baia Mare a chemat în judecată pe pârâţii SC O. SA Baia Mare, P.M.B.M., S.R. prin M.F.D.G.F.P.M., solicitând ca în baza sentinţei ce se va pronunţa să se dispune dezmembrarea din C.F. Baia Mare în nr. top. noi conform schiţei de dezmembrare vizată de O.N.C.G.C. Maramureş din 29 mai 2003 revizuită la data de 17 noiembrie 2004, să se constate existenţa, necesitatea şi oportunitatea construcţiilor constând în hală de producţie de mică mecanizare, staţie de betoane, birou şi magazie, şopron de materiale, notarea acestora în cartea funciară pe nr. top. corespunzător radiind totodată notarea casei cântar, să constate dreptul de proprietate al reclamantei cu titlu de construire cu privire la construcţii, precum şi plata cheltuielilor de judecată.
In susţinerea cererii reclamanta a arătat că a edificat toate construcţiile menţionate pe terenul care face parte din domeniul privat al Municipiului Baia Mare, fiind intabulat în C.F. pe S.R. închiriat de la pârâta SC O. SA Baia Mare, construcţii realizate cu acordul conducerii acestei socictăţi, impunându-se reglementarea situaţiei juridice a imobilelor.
In drept au fost invocate dispoziţiile art. 131 şi urm. din Decretul-lege nr. 115/1938 art. 45 din Legea nr. 7/1996.
Pârâta SC O. SA Baia Mare a solicitat respingerea acţiunii arătând, în esenţă că, construcţiile în discuţie sunt proprietatea sa dobândite prin H.G. nr. 1054/1995, fiind preluate fară plată de A.N.P.A. pe bază de protocol şi inventar.
Cât priveşte procesul-verbal prin carc reclamanta afirmă că, antecesoarea sa, SC R. SA i lc-ar fi dat în proprietate, arată că acest act nu este un titlu legal translativ de proprietate, iar cu privire la hala de mecanizare arată că a fost ridicată de reclamantă fară acceptul său şi fară forme legale.
Prin sentinţa nr. 238 din 24 februarie 2005 Tribunalul Maramureş a respins acţiunea ca nefondată.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că între reclamantă şi R.A.R. antecesoarea pârâtei, s-a încheiat un contract de închiriere prin care reclamantei i-a fost închiriat un teren în suprafaţă de 2.500 mp situat în Baia Mare în scopul realizării unei baze de producţie.
Conform procesului-verbal intervenit între aceste părţi la data de 6 martie 1995 şi în schimbul valorii unor lucrări pe care reclamanta urma să le edifice, R. a fost de acord ca să treacă în proprietatea reclamantei şopronul dezafectat, cabina de la pod dezafectată şi platforma
betonată deteriorată, urmând să construiască din surse proprii obiectivele prevăzute în procesul-verbal.
După înfiinţarea SC O. SA construcţiile au fost închiriate de către pârâta reclamantă.
întrucât fosta proprietară a terenului a fost de acord ca să treacă în proprietatea reclamantei construcţiile vechi dezafectate iar aceasta să construiască obiective noi, reclamanta a susţinut că este îndreptăţită la recunoaşterea calităţii de proprietară asupra construcţiilor şi înscrierea dreptului de proprietate în C.F.
Tribunalul a apreciat acţiunea ca inadmisibilă având în vedere că raporturile dintre părţi s-au întemeiat pe contractul de închiriere, că pârâta nu a recunoscut valabilitatea procesului verbal din 6 martie 1995 încheiat între antecesoarea pârâtei şi reclamantă, că reclamanta nu a făcut dovada unui titlu legal în baza căruia să-şi poată înscrie dreptul de proprietate asupra construcţiilor, iar lucrările de modificare şi îmbunătăţire a construcţiilor nu conferă un astfel de drept.
Cu privire la teren, instanţa de fond a reţinut că acesta se află în administrarea efectivă a pârâtei, că aceasta şi-a înscris construcţiile, inclusiv cele în litigiu, fiind în stadiul de definitivare a documentaţiei în vederea intabulării dreptului de proprietate asupra tuturor terenurilor pe care le deţine.
Potrivit art. 22 din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate şi alte drepturi se pot înscrie în C.F. numai pe baza unui titlu de proprietate, iar reclamanta nu a prezentat un astfel de titlu.
împotriva acestei sentinţe a promovat apel reclamanta criticând în esenţă faptul că instanţa de fond nu a ţinut seama de probele existente la dosar, de raporturile juridice existente între părţi considerând că a justificat dreptul de proprietate asupra construcţiilor, cu titlu de drept de construire.
S-a invocat contractul de închiriere din anul 1995 contract care nu a fost reziliat niciodată şi care a fost însuşit de SC O. SA, pentru justificarea calităţii de proprietar asupra construcţiilor invocând procesul-verbal de recepţie din 23 decembrie 1995.
A mai susţinut apelanta că instanţa de fond a ignorat concluziile scrise depuse de pârâta intimată prin care aceasta confirmă că reclamanta a edificat hala de unică mecanizare şi celelalte construcţii precum şi că s-au realizat lucrările de îmbunătăţire.
In final se arată că pârâta nici nu avea calitate procesuală pasivă întrucât prin hotărârea din 8 iunie 2001 SC O. SA Baia Mare a fost divizat în 12 societăţi comerciale, că patrimoniul acesteia a fost
divizat între societăţile nou înfiinţate, iar SC O. SA are numai calitatea de administrator al acestor socictăţi.
Curtea de Apel Cluj, Secţia comercială, de contencios administrativ şi fiscal, prin decizia nr. 202 din 6 iulie 2005 a respins apelul ca nefondat.
In motivarea soluţiei, instanţa de control judiciar a reţinut în ce priveşte lipsa calităţii procesuale pasive că SC O. SA nu s-a desfiinţat aceasta transmiţând societăţilor nou înfiinţate urmare divizării, o parte din patrimoniul ei aşa cum rezultă din actul adiţional autentificat la 16 ianuarie 2001, existând ca persoană juridică în continuare.
De asemenea s-a mai reţinut că există identitate între persoana pârâtei şi cea despre care se pretinde că este obligată în raportul dedus judecăţii, iar construcţiile indicate au rămas în patrimoniul pârâtei, întrucât nu se regăsesc în patrimoniul societăţilor nou înfiinţate.
Cu privire la celelalte motive de apel s-a motivat că faptul construirii nu constituie prin el însuşi o modalitate de dobândire a dreptului de proprietate, având în vedere că terenul nu aparţine pârâtei ci statului. Se mai precizează că reclamanta rămâne un simplu constructor pe terenul altuia, iar dobândirea dreptului de proprietate prin accesiunea imobilelor este în favoarea proprietarului terenului, apelanta aflându-se în situaţia terţului de bună sau de rea-credinţă căruia îi sunt aplicabile una sau alta din ipotezele reglementate de art. 494 C. civ., în funcţie de opţiunea proprietarului terenului.
Reclamanta nefiind proprietara terenului nu poate cere nici dezmembrarea acestuia o astfel de cerere fiind admisibilă numai proprietarilor coindivizari în condiţiile art. 728 C. civ.
împotriva soluţiei instanţei de apel a declarat recurs, în termen şi legal timbrat, reclamanta, fiind invocate dispoziţiile art. 304 pct. 9 şi 10 C. proc. civ.
Astfel se reţine că s-a soluţionat eronat lipsa calităţii procesuale pasive fiind ignorate înscrisurile depuse în susţinere întrucât pârâta intimată s-a reorganizat prin divizare parţială, ceea ce atrage şi transmiterea calităţii procesuale pasive către succesoarcle acesteia, prin admiterea excepţiei nu i s-ar fi creat o situaţie mai grea urmând să se aplice dispoziţiile art. 292 alin. (2) C. proc. civ., respectiv să evoce fondul şi să introducă în cauză societăţile care au calitatc procesuală pasivă.
Recurcnta susţine că nu s-a avut în vedere nici faptul că contractul de închiriere încheiat iniţial a fost însuşit de pârâta SC O. SA, confirmarea cdificării construcţiilor rezultând şi din procesele-verbale de recepţic a lucrărilor şi din declaraţia pentru stabilirea impozitului pe clădiri achitându-se impozitul pe acestc construcţii în calitate de proprietar.
Cap. II. Accesiunea imobiliară
Nu s-au avut în vedere nici înscrisurile din care rezultă că imobilele sunt proprietatea SC C. SRL fiind incluse în capitalul social al socictăţii, considerând că în speţă nu sunt aplicabile dispoziţiile privind materia accesiunii.
Recursul este nefondat.
Potrivit art. 304 C. proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate.
In aceste condiţii, având în vedere că norma de procedură este de imediată aplicare se vor examina numai criticile privind nelegalitatea hotărârii pronunţate, aspectele privind netemeinicia soluţiei respectiv modul de interpretare a probatoriilor sau ignorarea unor dovezi administrate, nu pot fi examinate, acestea fiind de competenţa instanţei de fond sau a apelului dat fiind caracterul devolutiv al acestuia.
In baza H.G. nr. 1054/1995, terenul aferent construcţiilor este în administrarea efectivă a pârâtei intimate SC O. SA Baia Mare. S-a făcut dovada că aceasta şi-a înscris în C.F. construcţiile, inclusiv cele în litigiu.
Potrivit art. 22 din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate şi alte drepturi se pot înscric în C.F. numai pe baza unui titlu de proprietate reclamanta recurentă neprezentând un astfel de titlu.
S-a făcut o aplicarc corectă a dispoziţiilor art. 494 C. civ. reţinându-se că recurenta rămâne un simplu constructor pe terenul altuia dobândirea dreptului de proprietate prin accesiunea imobilelor fiind în favoarea proprietarului terenului.
In lipsa dreptului de proprietate sau de superficie asupra terenului este exclusă constatarea dreptului de folosinţă asupra terenului şi a dreptului de proprietate asupra construcţiilor în favoarea apelantei, precum realizarea intabulării acestor drepturi în C.F.
| ← Accesiune imobiliară. Construcţie edificată pe un teren... | Accesiune imobiliară. Ridicare sau păstrare a construcţiilor.... → |
|---|
