Accesiune imobiliară.Construcţii edificate. Momentul la care se apreciază buna-credintă
| Comentarii |
|
C. civ., art. 494
Proprietarul fondului devine automat proprietar al construcţiei din momentul efectuării acesteia şi, ca orice proprietar, are drept de dispoziţie asupra construcţiei, cu excepţia situaţiei în care constructorul a fost de bună-credinţă, situaţie în care nu poate cere demolarea construcţiei.
Constructorul este de bună-credintă, având în vedere că a avut
f 7
un titlu în baza căruia a folosit terenul şi a ridicat construcţia, buna-credinţă apreciindu-se la momentul edificării construcţiei şi constă în convingerea, lipsită de îndoială în perioada efectuării construcţiei, că execută lucrarea în baza obligaţiilor contractuale, având autorizaţie de construire şi posesia terenului.
C.A. Cluj, Secţia civilă de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, decizia nr. 1495 din 9 iunie 2006, în C.A. Cluj, B.J. 2006
Prin sentinţa civilă nr. 3669/2005 pronunţată de Judecătoria Turda, s-a respins ca nedovedită acţiunea civilă formulată de reclamanta M.Z. împotriva pârâtului P.I. pentru demolare garaj.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că asupra imobilului înscris în C.F. 13.531 Turda, nr. top. 7289/1/2 teren în suprafaţă de 129 mp, este înscris dreptul de proprietate al reclamantei cu titlu de restituire, în baza dispoziţiei nr. 262 din 18 martie 2004 a Primarului Municipiului Turda. Pe acest teren, în urma închirierii terenului aferent de către Primăria Turda au fost ridicate mai multe garaje, între care şi garajul pârâtului. Urmare restituirii terenului, reclamanta a invitat pârâtul la negocieri pentru încheierea unui contract de închiriere sau de vânzare-cumpărare, îndeplinindu-şi obligaţia prevăzută de art. 9, art. 10, art. 11 din O.U.G. nr. 40/1999.
S-a reţinut că obiectul contractului de închiriere l-a constituit procurarea folosinţei suprafeţei de teren pentru efectuare de investiţii, ceea ce s-a şi realizat, iar prin încheierea contractului de închiriere API Turda nu a înţeles să ştirbească din dreptul de proprietate asupra terenului, ci doar să închirieze o suprafaţă de teren. Pârâtul a avut un titlu în bază căruia a folosit terenul şi în baza căruia a cdificat garajul pe terenul închiriat prin acest titlu, atribuindu-i titlul de constructor de buna-credinţă.
Prima instanţă a mai invocat dispoziţiile art. 494 alin. (1) şi alin. (3), teza finală C. civ., potrivit cărora, dacă persoana a ridicat cu bună-credinţă constructive, proprietarul terenului nu va putea cere ridicarea acestor lucrări, ci va trebui să înapoieze valoarea materialelor, preţul muncii sau de a plăţi o suma de bani egală cu accea a creşterii valorii fondului.
împotriva sentinţei civile nr. 3669/2005 reclamanta a declarat, în termen legal apel, solicitând admiterea apelului şi schimbarea sentinţei atacate în sensul admiterii acţiunii.
Prin decizia civilă nr. 273/A din 29 martie 2006 a Tribunalului Cluj s-a admis apelul şi s-a schimbat sentinţa în sensul că s-a admis
acţiunea reclamantei. In consecinţă, pârâtul a fost obligat la ridicarea construcţiei cu destinaţia de garaj de pe terenul înscris în C.F. 13531 Turda, nr. top. 7289/1/2.
In considerentele acestei decizii, tribunalul a reţinut în esenţă următoarele:
In condiţiile aplicării Legii nr. 10/2001, reclamantei i s-a restituit în baza dispoziţiei Primarului Municipiului Turda nr. 262/18 martie 2004 imobilul teren în suprafaţă de 129 mp, înscris în C.F. Turda
nr. 9313 nr. top. 7289/1/2. In baza dispoziţiei, reclamanta şi-a înscris dreptul de proprietate asupra terenului în C.F. 13531 Turda. Ulterior restituirii terenului, pârâtul P.I. a fost încunoştinţat că, începând cu data de 1 noiembrie 2004, nu mai este chiriaşul Primăriei Municipiului Turda, contractul său fiind anulat, urmând să încheie un nou contract cu noul proprietar. Pârâtul închiriase de la Primăria Municipiului Turda o parte din terenul restituit reclamantei în scopul edificării unui garaj. Durata închirierii a fost de 1 an, cu posibilitatea prelungirii, la data expirării, unuia dintre contracte având numărul 728 din 1 ianuarie 1998. Conform art. 9 lit. e) din contract, între obligaţiile locatarului a fost stabilită şi aceea de a restitui bunul închiriat în starea în care l-a primit, la sfârşitul perioadei de închiriere, fiind considerat ca l-a primit în stare bună.
In baza contractului de închiriere, s-a eliberat autorizaţia de construire nr. 102 din 14 iunie 1991, în favoarea Asociaţiei de locatari pentru edificarea unui număr de 25 de garaje auto, între locatarii beneficiari figurând şi pârâtul P.I.
Prin notificarea nr. 295/2004, comunicată pârâtului prin executor judecătoresc, reclamanta l-a încunoştinţat despre faptul că i-a fost restituit terenul pe care are amplasat garajul şi îi oferea posibilitatea încheierii unui nou contract de închiriere asupra terenului, sau a unui contract de vânzare-cumpărare. Demersul reclamantei a rămas fară niciun rezultat, deoarece paratul nu a dat răspuns cererilor şi nici nu a eliberat terenul.
Coroborând prevederile contractului de închiriere cu autorizaţia emisă, tribunalul a apreciat că în speţă este vorba de garaje construite în formula demontabilă, împrejurare ce rezultă din obligaţia chiriaşului de a elibera terenul, respectiv de a-1 preda la sfârşitul perioadei de închiriere în starea iniţială.
Apoi, un alt argument reţinut de tribunal îl reprezintă şi textul art. 10 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, în baza căruia i s-a restituit reclamantei terenul în litigiu. Conform acestui text, se restituie în natură şi terenurile pe care s-au ridicat construcţii uşoare sau demontabile.
S-a reţinut că în mod greşit a apreciat prima instanţă că în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 494 C. civ. referitoare la accesiunea imobiliară. Astfel, în cazul accesiunii imobiliare constructorul cdifică construcţia având convingerea că el este proprietarul terenului, dar aceasta convingere este greşită. De asemenea, s-a apreciat că este de bună-credinţă şi cel care construieşte pe un teren în baza unei promisiuni de vânzare din partea proprietarului.
In sfârşit, s-a reţinut că pârâtul a fost de bună-credinţă la data construirii garajului, însă faptul că a construit pe un teren proprietatea altuia nu îi dă niciun drept asupra acestui teren decât pe durata contractului. Pârâtul a fost înştiinţat ca urmare restituirii terenului către reclamantă, contractul său cu Primăria a încetat. Ca urmare a încetării contractului, în cazul refuzului de a încheia un contract cu noul proprietar pârâtul are obligaţia de a preda terenul în stare bună proprietarului, stare în care se presupune ca a preluat acest teren.
împotriva acestei hotărâri a declarat recurs în termen legal pârâtul solicitând modificarea ei în sensul respingerii apelului şi menţinerii sentinţei instanţei de fond.
Prin decizia civilă nr. 1495/R din 9 iunie 2006, Curtea a respins recursul reclamantului, reţinând următoarele:
Cu toate că recurentul nu a înţeles să menţioneze în cererea de recurs temeiul juridic al susţinerilor sale, dezvoltarea motivelor de fapt face posibilă încadrarea acestora în cauza de modificare reglementată de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. - hotărârea pronunţată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii - din perspectiva căreia urmează a fi cercetată decizia recurată.
Astfel, corespunde realităţii faptul că reclamanta este proprietara terenului pe care pârâtul a edificat garajul în litigiu, teren ce i-a fost restituit în baza Legii nr. 10/2001.
Prima instanţă a apreciat că pârâtul este constructor de bună-credinţă întrucât a avut un titlu în baza căruia a folosit terenul şi în baza căruia a edificat garajul pe terenul închiriat prin acest titlu.
Tribunalul, deşi a concluzionat în sensul că la data construirii garajului pârâtul a fost de bună-credinţă, conchide, în mod greşit, în sensul că „faptul că a construit pe un teren proprietatea altuia nu îi dă niciun drept asupra acestui teren decât pe durata contractului”.
Trebuie precizat că potrivit dispoziţiilor art. 494 C. civ., proprietarul fondului devine automat proprietar al construcţiei din momentul efectuării acesteia şi, ca orice proprietar, el are dreptul de dispoziţie asupra construcţiei, însă nu are dreptul să ceară demolarea construcţiei executată de către constructorul de bună-credinţă, raportat la dispoziţiile art. 494 alin. (3) teza a Il-a C. civ.
Astfel, textul art. 494 C. civ. acordă proprietarului opţiunea de a-i plăti constructorului de bună-credinţă costul real al construcţiei constând în valoarea materialelor şi preţul muncii sau de a-i plăti o sumă egală cu plusvaloarea dobândită de fond prin executarea construcţiei.
Prin urmare, faţă de constructorul de bună-credinţă, proprietarul este obligat să păstreze construcţiile care s-au încorporat la sol prin accesiune artificială.
Buna-credinţă a constructorului se raportează la momentul edificării construcţiei şi constă în convingerea lui, lipsită de îndoială în perioada efectuării lucrărilor că execută aceste lucrări în baza obligaţiilor contractuale, având autorizaţie de construire şi totodată posesia terenului.
Faţă de cele expuse, s-a reţinut că reclamanta, în calitate de proprietară a imobilului poate solicita doar evacuarea paratului, care este îndreptăţit la despăgubiri, fară a putea cere demolarea construcţiei cu destinaţia de garaj de către pârât; pârâtului constructor de bună-credinţă, îi sunt aplicabile dispoziţiile art. 494 alin. (3) teza a Il-a C. civ., ce nu permit proprietarului terenului să solicite demolarea construcţiei.
| ← Accesiune imobiliară. Ridicare sau păstrare a construcţiilor.... | Accesiune imobiliară. Constructii edificate. Dovedire → |
|---|
