Acţiune în executarea silită atipică a antecontractului de vânzare-cumpărare.
| Comentarii |
|
Înstrăinarea deliberată în timpul procesului a imobilului de către urmaşii promitentului-vânzător. Nerelevanţă
Curtea de Apel Cluj, secţia I-a civilă, decizia nr. 1184 din 1 octombrie 2014
Prin sentinţa civilă nr. 10277 din 15 iunie 2011 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a respins acţiunea civilă intentată de reclamanţii B.D., B.I., R.P. şi R.J., în contradictoriu cu pârâţii C.E. şi C.N..
Au fost obligaţi reclamanţii în solidar la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 4.500 RON reprezentând onorariu avocaţial.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că reclamanţii au susţinut că defunctul, tată al pârâţilor, C.I.F., decedat în anul 1994, ar fi încheiat cu aceştia în anul 1993 un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul în suprafaţă de 0,29 ha, aspect nerecunoscut de pârâţi.
După decesul tatălui lor în anul 1994, pârâţii în calitate de moştenitori, au formulat cerere pentru eliberarea titlului de proprietate nr. 3169/2179 din 18.02.1994.
Din raportul de expertiză efectuat în cauză, s-a constatat că semnătura de pe înscrisul antecontract de vânzare-cumpărare datat 13 mai 1993, nu aparţine defunctului C.I.F..
Contraexpertiza efectuată de INEC, au constatat unele asemănări doar de ordin formal, diferind însă gradul de coordonare a gesturilor scriptural; semnătura de la poziţia „vânzări” reflectă o execuţie deficitară raportat la cea de pe verso, în mod cert cele două semnături fiind executate la momente diferite, dar distanţa de numai o lună între datele la care s-au executat cele două semnături nu putea duce la astfel de diferenţe între cele două semnături, decât dacă erau contrafăcute. Experţii nu au putut constata dacă actul a fost semnat de o singură persoană sau nu, însă concluziile cu privire la semnăturile defunctului prezentate ca scripte de comparaţie sunt certe: toate semnăturile originale prezentate instanţei aparţin defunctului C.I.F..
Martorul I. a „asistat” la semnarea contractului pe care l-a redactat, dar în prezenţa lui nu s-a dat nicio sumă de bani; martorul L.V. a declarat că nu a semnat niciodată un astfel de act şi nu îi cunoaşte nici pe reclamanţi şi nici pe martora M.A..
Împrejurarea că reclamanţii au folosit terenul în nume şi interes propriu, comportându-se ca adevăraţi proprietari întreaga perioadă de timp de la cumpărarea terenului şi până în prezent, relevată de martorii reclamanţilor, nu poate fi reţinută, chiar dacă este curios şi comportamentul destul de pasiv al pârâţilor.
În consecinţă, judecătoria a apreciat că reclamanţii nu au reuşit să se conformeze art. 1169 Cod civil.
Prin decizia civilă nr. 473/A din 25 iunie 2014 a Tribunalului Cluj, s-a admis apelul declarat de reclamanţii B.D., B.I., R.P. şi R.J. împotriva sentinţei civile nr. 10277 din 15 iunie 2011 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pe care a schimbat-o în parte în sensul că a admis în parte acţiunea civilă intentată de reclamanţii B.D., B.I., R.P. şi R.J. împotriva pârâţilor C.E. şi C.N. şi în consecinţă, i-a obligat pe pârâţii C.E. şi C.N. să încheie cu reclamanţii B.D.,
B.I., R.P. şi R.J. contract autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul în suprafaţă de 2849 mp înscris în CF nr. 13430 Floreşti, nr. cadastral 8367, pentru preţul de 290.000 lei vechi achitat integral, în caz contrar hotărârea urmând să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
S-a dispus intabularea în CF a dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea reclamanţilor B.D. şi B.I. în cotă de ^ parte ca bun comun, cu titlu de cumpărare în favoarea reclamanţilor R.P. şi R.J. în cotă de ^ parte ca bun comun, cu titlu de cumpărare. Au fost respinse restul pretenţiilor.
Au fost obligaţi în solidar pârâţii C.E. şi C.N. să le plătească reclamanţilor, în solidar, cheltuieli de judecată în sumă de 1645 lei la prima instanţă şi în sumă de 5.086,77 lei în apel.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a reţinut că între reclamanţi şi tatăl pârâţilor sa încheiat un contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată prin care C.I.F. vindea un teren în suprafaţă de 2.900 mp pentru preţul de 290.000 lei vechi, în locul numit „Şesul de Sus” din localitatea Floreşti, jud. Cluj.
Expertizele criminalistice administrate în faţa instanţei de fond au avut concluzii diferite, motiv pentru care în faţa instanţei de apel a fost readministrată această probă, prin raportul de expertiză criminalistică nr. 79/2014 efectuat de Institutul Naţional de Expertize Criminalistice concluzionându-se că semnăturile de pe contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 13.05.1993, atât recto cât şi verso, aparţin numitului C.I.F..
Acest raport de expertiză criminalistică nu a fost contestat de intimaţi, astfel că probele testimoniale contradictorii apar ca neutile.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare, terenul nu a fost identificat topografic sau cadastral, însă ulterior s-a eliberat titlul de proprietate în favoarea pârâţilor, care şi-au înscris dreptul de proprietate în CF nr. 13430 Floreşti, nr. top 8367, în cote egale cu titlu de moştenire. Capetele de cerere având ca obiect stabilirea masei succesorale după defunctul
C.I.F., a calităţii de moştenitor a intimaţilor şi înscrierea în CF a acestora, sunt lipsite de interes în condiţiile în care aceste aspecte sunt constatate prin emiterea certificatului de moştenitor nr. 37/2005 al BNP P.A..
Capătul de cerere privind sistarea indiviziunii şi înscrierea dreptului de proprietate al reclamanţilor pe parcele individualizate au fost respinse întrucât nu există contradictorialitate faţă de intimaţi.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâţii C.F. şi C.E., solicitând modificarea ei în sensul respingerii apelului şi menţinerii sentinţei primei instanţe, cu obligarea intimaţilor la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea recursului, pârâţii au susţinut că în apel au avut loc neregularităţi de ordin procedural sancţionate cu nulitatea, deoarece faţă de dispoziţiile art. 292 C.pr.civ., nu este posibilă solicitarea unei probe direct în apel, dacă nu a fost cerută la prima instanţă.
Apelanţii nu au propus proba nici prin memoriul de apel şi nici la prima înfăţişare, or numai în situaţia unor concluzii diferite ale expertizelor efectuate de laboratorul interjudeţean şi de Institutul Naţional de Expertize Criminalistice Bucureşti, s-ar fi impus efectuarea unei alte expertize.
Decizia tribunalului este nelegală şi este lipsită de temei legal, considerentele hotărârii nepermiţând identificarea vreunei norme de drept care să susţină rezolvarea dată litigiului în apel, practic hotărârea nu este motivată în drept.
În dorinţa de a da câştig de cauză reclamanţilor, instanţa de apel a ignorat înscrisurile depuse de pârâţi, înscrisuri care fac dovada faptului că pe parcursul procesului au pierdut calitatea de proprietari ai terenului obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare.
Imobilul în litigiu înscris în CF nr. 59965 Floreşti, a fost urmărit silit şi preluat de creditorul urmăriţilor la data de 15.04.2014 când s-a încheiat actul de adjudecare ce a fost înscris în cartea funciară la data de 30.04.2014 prin încheierea nr. 59249 în favoarea lui
B.R.P., situaţie în care nu sunt întrunite condiţiile acţiunii în prestaţie tabulară.
După expirarea termenului de o lună de zile de la înscrierea provizorie, executorul judecătoresc a dispus din oficiu intabularea dreptului de proprietate al adjudecatarului şi punerea în posesia imobilului.
În contestaţia la executare care a fost anulată, niciunul nu a fost citat, iar suspendarea provizorie a executării silite a fost respinsă prin încheierea nr. 3142 din 24.03.2014, care nu a fost atacată.
Contestaţia la executarea silită nu suspendă executarea, aceasta urmându-şi cursul cel puţin până la admiterea suspendării; conform noului Cod civil, drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din vânzare silită.
Decizia recurată a fost pronunţată cu aplicarea greşită a Legii nr. 7/1996: acţiunea introductivă de instanţă a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 969 Cod civil, art. 5 alin.(2) din Legea nr. 247/2005, art. 22 şi art. 24 din Legea nr. 7/1996 precum şi art. 112 C.pr.civ., în timp ce admiterea în parte a acţiunii ar avea la bază art. 1073 şi 1077 Cod civil, or cum ar mai putea încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare, din moment ce în cartea funciară apare ca proprietar o altă persoană ?.
Intabularea dreptului de proprietate al reclamanţilor în cotă de ^ parte ca bun comun, fără motivare în drept.
Pentru admiterea acţiunii în executarea obligaţiei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, este necesar ca bunul să se afle în proprietatea celor ce vor fi obligaţi, împrejurare care nu se verifică în speţă.
Terenul a fost scos din circuitul civil încă din anul 2013, când a fost înscrisă interdicţia de înstrăinare în favoarea lui B.R.P. şi dreptul de ipotecă în favoarea acestuia, aspect cunoscut de reclamanţi care au rămas în pasivitate până când creditorul ipotecar a trecut la executarea silită.
În speţă, nu au fost îndeplinite toate cerinţele de admisibilitate ale acţiunii în prestaţie tabulară, respectiv ca promitenţii-vânzători să fie proprietarii tabulari ai imobilului contractat.
La momentul actual, recurenţii moştenitori ai defunctului C.I.F. nu mai pot executa obligaţia perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, reclamanţilor rămânându-le posibilitatea să solicite suma reprezentând preţul vânzării, pârâţii fiind dispuşi la restituirea preţului în cazul în care reclamanţii ar fi solicitat acest lucru.
Un alt aspect de nelegalitate al hotărârii date în apel, este şi acela al greşitei obligări la plata integrală a cheltuielilor de judecată ocazionate de proces, întrucât acţiunea a fost admisă doar în parte, prin acţiune nu s-a solicitat contravaloarea onorariilor de expert, iar instanţa a indicat o sumă globală, iar nu fiecare categorie de cheltuieli.
Intimaţii B.D., B.I., R.P. şi R.J. prin concluziile scrise depuse la dosar au solicitat respingerea recursului şi obligarea recurenţilor la plata cheltuielilor de judecată.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, curtea reţine următoarele:
Acţiunea civilă introductivă de instanţă, intentată de reclamanţii B.D., B.I., R.P. şi R.J. a fost înregistrată la data de 8 septembrie 2006, iar intabularea dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu în favoarea numitului B.R.P., s-a dispus prin încheierea Biroului de Carte funciară Cluj-Napoca nr. 93081 din 8.07.2014, ca urmare a executării contractului de împrumut şi garanţie imobiliară autentificat sub nr. 481 din 24.05.2013 de notarul public C.C.D..
Prin întâmpinarea depusă la dosarul judecătoriei filele 36-37, pârâţii s-au opus admiterii acţiunii, susţinând că tatăl lor, defunctul C.I.F. decedat în anul 1994, nu a încheiat cu reclamanţii antecontractul de vânzare-cumpărare la data de 13.05.1993.
Conform art. 723 alin.(1) C.pr.civ. „Drepturile procedurale trebuie exercitate cu bună-credinţă şi potrivit scopului în vederea căruia au fost recunoscute de lege”.
Din cauza opunerii pârâţilor la admiterea acţiunii şi a nerecunoaşterii că defunctul lor tată a semnat antecontractul de vânzare-cumpărare, a fost necesară administrarea unui vast probatoriu, ajungându-se ca judecarea cauzei să se finalizeze abia la peste 8 (opt) ani de la înregistrarea acţiunii.
Încheierea contractului de împrumut şi garanţie imobiliară autentificat sub nr. 481/24.05.2013 cu numitul B.R.P., apoi nerestituirea împrumutului şi lăsarea imobilului să fie executat silit de către terţul B.R.P., s-a făcut în mod deliberat de către pârâţii-recurenţi, exact pentru ca reclamanţii-intimaţi să nu îşi poată valorifica antecontractul de vânzare-cumpărare.
Numai că nemo auditur propriam turpitudinem alegans, adică nimeni nu poate întemeia un drept pe propria sa incorectitudine.
Prin urmare, la data înregistrării acţiunii şi pe parcursul a şapte ani după aceea, pârâţii-recurenţi au fost proprietarii terenului în litigiu, dar au urmărit tergiversarea acţiunii şi apoi lăsarea să le fie executat silit bunul, tocmai pentru a motiva că nu mai pot încheia contractul de vânzare-cumpărare.
Obiectul principal al acţiunii civile intentate de reclamanţi împotriva pârâţilor, este executarea silită atipică a antecontractului de vânzare-cumpărare (a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare), iar nu acţiune în prestaţie tabulară, aşa cum susţin greşit recurenţii, astfel că nu condiţiile unei asemenea acţiuni trebuiau îndeplinite în speţă.
Instanţa de apel a motivat hotărârea pronunţată, atât în fapt cât şi în drept; temeiul juridic invocat de reclamanţi nu leagă instanţa, aceasta având posibilitatea să dea acţiunii calificarea juridică exactă, după punerea în discuţia părţilor a acestui aspect.
In baza efectului devolutiv al apelului, tribunalul avea dreptul şi obligaţia să administreze proba cu expertiza criminalistică a scrisului, faţă de concluziile rapoartelor de expertiză administrate la prima instanţă.
Problema aşa-zisei imposibilităţi de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică de către pârâţii-recurenţi, este o problemă de executare şi vizează temeinicia hotărârii, aspect ce nu poate fi criticat prin procedura căii extraordinare de atac a recursului.
Nici modul în care îşi vor intabula reclamanţii dreptul lor de proprietate în cartea funciară nu are relevanţă în acest stadiu al procesului, Legea nr. 7/1996 aplicându-se în mod corespunzător.
În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, este adevărat că prin cererea de recurs, recalificată în apel, apelanţii-reclamanţi au solicitat obligarea intimaţilor la plata cheltuielilor de judecată reprezentând „taxa de timbru şi onorariu de avocat” fila 6 dosar apel, dar prin concluziile scrise depuse la dosarul de apel Vol. II, apelanţii-reclamanţi au solicitat „obligarea la plata cheltuielilor de judecată constând în: 1 cheltuieli ocazionate în primul ciclu procesual (taxa de timbru, onorariu expertiză grafologică) precum şi 2 cheltuieli ocazionate în apel, constând în: taxa de timbru, onorariu expertiză grafologică, onorariu avocat”.
Aşadar, rezultă cu certitudine că apelanţii au solicitat cheltuieli de judecată constând şi în onorarii de expert; admiterea în parte a acţiunii, doar în privinţa capetelor de cerere mai importante, precum şi durata procesului din pricina pârâţilor, au format convingerea instanţei de apel că apelanţii sunt îndreptăţiţi la acordarea cheltuielilor de judecată.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 304 pct. 5, 7 şi 9 coroborat cu art. 312 alin. (1) C.pr.civ., se va respinge ca nefondat recursul pârâţilor împotriva deciziei tribunalului, care va fi menţinută ca legală.
În baza art. 274 alin.(1) C.pr.civ., recurenţii vor fi obligaţi să le plătească intimaţilor cheltuieli de judecată în recurs în sumă de 500 lei, reprezentând onorariul de avocat.
| ← Rezoluţiune antecontract de vânzare-cumpărare.... | Acţiune în executarea silită atipică a antecontractului de... → |
|---|
