Clauză penală. Rezoluţionea antecontractului de vânzare-cumpărare.
| Comentarii |
|
Inadmisibilitatea cumulării executării în natură, cu clauza penală stipulată numai pentru întârzierea la executare
Curtea de Apel Cluj, secţia I-a civilă, decizia civilă nr. 1005 din 29 octombrie 2014
Prin sentinţa civilă nr. 210 din 14 aprilie 2014 a Tribunalului Cluj, s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul S.I.G., împotriva pârâtei P.C.M. şi în consecinţă, s-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare atestat de avocatul C.G. cu încheierea nr. 6 din 28.08.2012 şi s-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, prin obligarea pârâtei la restituirea în favoarea reclamantului a sumei de
47.000 euro în echivalent în lei la cursul BNR din ziua plăţii, cu dobânda legală calculată de la data înregistrării acţiunii şi până la plata efectivă, precum şi 5.794 lei cheltuieli de judecată.
Au fost respinse restul pretenţiilor.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare atestat de avocatul C.G. cu încheierea nr. 6 din 28.08.2012, pârâta P.C.M., a promis să îi vândă reclamantului S.I.G. în formă autentică, următoarele imobile situate în Cluj-Napoca: terenul situat în Cluj-Napoca, jud. Cluj, înscris în Cf nr. 267609 a municipiului Cluj-Napoca (provenită din conversia pe hârtie a Cf nr. 173028 Cluj) cu nr. cad 13965/8 în suprafaţă de 590 mp; terenul situat în Cluj-Napoca, jud. Cluj, înscris în Cf nr.267970 a municipiului Cluj-Napoca (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 173029 Cluj-Napoca) cu nr. cad 13965/9 în suprafaţă de 639 mp; terenul situat în Cluj-Napoca, jud. Cluj, înscris în Cf nr. 267604 a municipiului Cluj-Napoca (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 173030 a municipiului Cluj-Napoca) cu nr. cad 13965/10 în suprafaţă de 590 mp; cota de 241,98/2010 - a parte din întregul teren situat în mun. Cluj-Napoca, jud. Cluj înscris în Cf nr. 267679 a municipiului Cluj-Napoca (provenită din conversia pe hârtie a Cf nr. 173021 a municipiului Cluj-Napoca) cu nr. cad 13965/1 având categoria de folosinţă livadă, în suprafaţă totală de 2010 mp.
Preţul total stabilit pentru achiziţionarea acestor imobile, a fost în sumă de 47.000 Euro, ce urma să fie achitat de către cumpărător în tranşe lunare, conform convenţiei părţilor, astfel: suma de 15.000 euro la 31 iulie 2012, 500 euro la 31 august 2012, 5000 euro la 30 septembrie 2012, 5000 euro la 31 octombrie 2012, suma de 500 euro la 31 ianuarie 2013, suma de 2000 euro la 28 februarie 2013
Instanţa de fond a reţinut că pe spatele antecontractului au fost cuprinse următoarele menţiuni semnate personal de promitenta vânzătoare: „Am primit 5000 euro astăzi 05.12.2012”... Până la data de 01.12.2012 s-a achitat conform graficului atât prin bancă cât şi în numerar.. .Achitat inclusiv luna februarie 28.03.2013”.
Pârâta a pretins că în realitate, făcând calculul, a constatat că reclamantul nu a achitat până în prezent rata pentru lunile decembrie 2012 şi ianuarie 2013, iar obligaţia reclamantului nefiind executată integral şi neavând certitudinea executării ei, a înţeles să se prevaleze de excepţia de neexecutare a contractului.
S-a mai apreciat ca fiind neîntemeiate susţinerile pârâtei, căci menţiunile inserate pe spatele convenţiei duc la concluzia recunoaşterii de către aceasta a plăţii preţului de către cumpărător, potrivit graficului. Dacă situaţia ar fi astfel cum o prezintă reclamanta, nu ar fi de înţeles din ce motiv suma achitată la data de 28.03.2013 s-ar fi imputat asupra ratei din februarie 2013, şi nu asupra ratei restante din decembrie 2012 sau ianuarie 2013.
De asemenea, nu şi-a găsit explicaţie lipsa de reacţie a pârâtei la notificarea reclamantului, în care acesta a pretins plata integrală a preţului. Or, dacă acesta ar fi fost restant cu 10.000 euro, reacţia firească a oricărui om ar fi fost aceea de a se prezenta la data precizată în notificare şi de a arăta obiecţia sa referitoare la neplata integrală a preţului, împrejurare care îi justifica refuzul de a se prezenta la notar.
Prin urmare, s-a apreciat că s-a făcut dovada plăţii integrale a preţului stipulat în contract la data de 28.03.2013.
Potrivit clauzei contractuale, promitenta-vânzătoare s-a obligat ca în termen de 30 de zile de la plata ultimei rate de către promitentul-cumpărător, să se prezinte la notar în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare, iar în caz contrar să plătească dublul sumei încasate.
În cursul lunii septembrie 2013, reclamantul a notificat pârâta prin intermediul executorului judecătoresc, să se prezinte în faţa notarului public în data de 27.09.2013, pentru a se perfecta contractul de vânzare în formă autentică, aşa cum rezultă din înscrisurile depuse la filele 10-11 dosar.
La data la care a fost notificată, pârâta nu a înţeles să se prezinte la notar, după cum rezultă din încheierea de certificare de fapt nr. 23 din data de 27 septembrie 2013, emisă de notarul public C.M., contractul de vânzare în formă autentică nu s-a putut perfecta deoarece pârâta nu s-a prezentat în vederea încheierii contractului (f. 12). Cert este faptul că pârâta nu şi-a îndeplinit în mod culpabil obligaţiile contractuale asumate.
Prin contractul încheiat, pârâta s-a obligat ca până la semnarea contractului în formă autentică în faţa notarului, să radieze orice ipotecă înscrisă în cărţile funciare, astfel încât acestea să fie libere de orice sarcini.
Din copia cărţilor funciare depuse la dosar (filele 13-17), rezultă că imobilele sunt în continuare grevate de sarcini:
În temeiul art. 1549 alin. (1) NCC, dacă nu se cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea contractului, precum şi la daune interese, dacă i se cuvin. De asemenea, potrivit art. 1672 NCC obligaţiile principale ale vânzătorului sunt: să transmită proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut, să predea bunul, să îl garanteze pe cumpărător contra evicţiunii şi viciilor bunului.
Ca atare, neîndeplinirea în mod culpabil de către pârâtă în calitate de vânzătoare, a obligaţiilor asumate prin contract, respectiv obligaţia de a radia toate sarcinile şi interdicţiile care grevează imobilele, de a transmite dreptul de proprietate cumpărătorului, şi de a preda imobilele, reprezintă o neîndeplinire a obligaţiilor contractuale esenţiale, care justifică pretenţia reclamantului la rezoluţiune. Aşa cum prevede art. 1548 NCC, culpa debitorului unei obligaţii contractuale se prezumă prin simplul fapt al neexecutării, astfel încât culpa pârâtei raportat la obiectul prezentei acţiuni nu poate fi contestată.
Efectele rezoluţiunii judiciare sunt repunerea părţilor în situaţia anterioară, pârâta fiind obligată potrivit art. 1554 alin. (1) NCC să restituie celeilalte părţi prestaţiile primite, astfel încât consideră că este întemeiată cererea de obligare a pârâtei la restituirea în favoarea reclamantului a sumei de 47.000 Euro reprezentând preţul achitat de cumpărător.
În ceea ce priveşte petitul al doilea, de obligare a pârâtei de 94.000 Euro în temeiul clauzei inserată în antecontract, a fost apreciat ca neîntemeiat. Cu privire la acesta, s-a avut în vedere că promitenta-vânzătoare s-a obligat ca în termen de 30 de zile de la plata ultimelor rate de către promitentul-cumpărător, să se prezinte la notar în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, în caz contrar, s-a obligat să plătească dublul sumei încasate.
Această clauză reprezintă în mod evident o modalitate de executare în echivalent a obligaţiei contractuale, ce îşi găseşte reglementarea legală în secţiunea referitoare la Executarea prin echivalent a obligaţiilor, din N.C.C.
Reclamanta a optat însă pentru rezoluţiunea convenţiei şi repunerea părţilor în situaţia a anterioară, situaţie care este incompatibilă cu executarea obligaţiei contractuale prin echivalent, şi care este specifică situaţiei de menţinere în fiinţă a convenţiei. Incompatibilitatea rezultă în opinia instanţei din cuprinsul art. 1516 N.C.C. Aşadar, un contract nu poate fi tratat ca desfiinţat, dar şi ca menţinut în fiinţă în acelaşi timp.
Din acest considerent, petitul referitor la plata sumei de 94.000 Euro, reprezentând dublul sumei încasate de promitenta vânzătoare, este neîntemeiat.
Pretenţia reclamantei la dobânda legală calculată de la data înregistrării acţiunii şi până la plata efectivă este întemeiată în temeiul dispoziţiilor art. 2 din O.U.G. nr. 13/2011, motiv pentru care a fost admisă.
În temeiul art. 453 C. proc. civ. instanţa a dispus obligarea pârâtei la plata sumei de 5794 cheltuieli de judecată, reprezentând taxa de timbru şi onorariul avocaţial calculate proporţional cu pretenţiile admise.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul S.I.G., solicitând schimbarea în parte a acţiunii reclamantului împotriva pârâtei şi în consecinţă: rezoluţiunea
antecontractului de vânzare-cumpărare atestat de avocatul C.G. cu încheierea nr. 6 din 28.08.2012 şi în consecinţă, repunerea părţilor în situaţia anterioară prin obligarea pârâtei la restituirea în favoarea reclamantului a sumei de 47.000 euro în echivalent în lei la cursul BNR din ziua plăţii; obligarea pârâtei la plata sumei de 94.000 euro în echivalent în lei la cursul BNR din ziua plăţii cu titlu de daune pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor contractuale, în baza clauzei penale din cuprinsul contractului; obligarea pârâtei la plata dobânzii legale calculate asupra întregului debit datorat începând cu data formulării cererii şi până la plata efectivă, cu cheltuieli de judecată în întregime la fond şi în apel.
În motivarea apelului, reclamantul a criticat sentinţa sub aspectul soluţionării cererii de obligare a pârâtei la plata sumei de 94.000 euro stabilită prin clauza penală din antecontract. Instanţa a interpretat greşit dispoziţiile art. 1516 Cod civil, care prevăd că atunci când fără justificare, debitorul nu îşi execută obligaţia şi se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa şi fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin să obţină, dacă obligaţia este contractuală, rezoluţiunea sau rezilierea contractului, ori, după caz, reducerea propriei obligaţiei corelative.
Potrivit art. 1548 Cod civil, debitorul unei obligaţii contractuale se prezumă prin simplul fapt al neexecutării, astfel că nu poate fi contestată culpa pârâtei, raportat la obiectul acţiunii. Părţile au inserat în contract o clauză penală care stabileşte că promitenta-vânzătoare s-a obligat ca în termen de 30 de zile de la data ultimei rate de către promitentul-cumpărător, să se prezinte la notar în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, iar în caz contrar să plătească dublul sumei încasate, adică 94.000 euro.
La rândul său, art. 1538 cod civil prevede că clauza penală este aceea prin care părţile stipulează că debitorul se obligă la o anumită prestaţie în cazul neexecutării obligaţiei principale, iar creditorul poate cere executarea clauzei penale fără a fi ţinut să dovedească vreun prejudiciu. Dispoziţiile legale aplicabile, reglementează regimul juridic al clauzei penale al cărei scop este de a stabili anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a executării necorespunzătoare, cu întârziere, sau a neexecutării obligaţiei contractuale.
Clauza contractuală are un caracter accesoriu, ceea ce determină independenţa convenţiei în care a fost stipulată, de eventuala nevalabilitate a clauzei penale, de valabilitatea convenţiei principale. Conform art. 1540 alin.(1) Cod civil, nulitatea clauzei penale nu atrage nulitatea obligaţiei principale, însă nulitatea obligaţiei principale o atrage şi pe aceea a clauzei penale. Prin excepţie, stingerea obligaţiilor prin rezoluţiune sau reziliere, nu va duce la stingerea efectelor clauzei penale prevăzute pentru neexecutare.
Conform art. 1516 Cod civil, pe care şi-a întemeiat instanţa modul de soluţionare a acestui capăt de cerere al reclamantului, creditorul are alegerea de a cere executarea silită a obligaţiei, sau să ceară rezoluţiunea, dar fără a pierde dreptul la daune-interese. Desfiinţarea contractului nu exclude plata daunelor-interese pentru neexecutare, acestea fiind stabilite prin clauza din contract, iar prin clauza penală părţile au înţeles să stabilească anticipat prejudiciul suferit de creditor. Ca practică judiciară, s-a invocat decizia civilă nr. 1215/2002 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a V-a comercială şi sentinţa civilă nr. 1460/2012 a Tribunalului Specializat Cluj.
În mod greşit a reţinut prima instanţă că dacă reclamantul a optat pentru rezoluţiunea convenţiei, nu poate obţine executarea prin echivalent, dar reclamantul a optat pentru rezoluţiunea convenţiei şi pentru plata daunelor stabilite prin clauza penală din contract şi nu pentru executare prin echivalent, instanţa de fond făcând o interpretare greşită.
În mod nelegal instanţa de fond a respins solicitarea reclamantului de obligare a pârâtei la plata sumei de 94.000 euro.
Intimata P.C.M. prin întâmpinare depusă la dosar filele 21-23, a solicitat respingerea apelului şi obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată în apel.
În motivare, intimata a arătat că apelantul nu a afirmat niciodată şi nu a dovedit în vreun fel că i-ar fi achitat integral preţul terenului.
În mod corect prima instanţă a concluzionat că un contract nu poate fi tratat ca desfiinţat dar şi menţinut în fiinţă în acelaşi timp prin clauza penală, art. 1538 alin. (2) Cod civil, prevăzând că în caz de neexecutare, creditorul poate cere fie executarea silită în natură, fie clauza penală.
Solicitând rezoluţiunea şi repunerea părţilor în situaţia anterioară semnării contractului, este firesc ca din moment ce obligaţia principală s-a desfiinţat prin voinţa creditorului, să se desfiinţeze şi clauza penală.
Apelantul a depus răspuns la dosar întâmpinare filele 46-47 şi note de şedinţă filele
55-57.
Examinând apelul prin prisma motivelor invocate, Curtea reţine următoarele:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 28.08.2012, promitenta-vânzătoare P.C.M., a promis că îi va vinde promitentului-cumpărător S.I.G., terenul în suprafaţă de 1.020 mp situat în Cluj-Napoca, pentru preţul de 47.000 euro.
În acest antecontract, părţile au stipulat următoarea clauză: „Subscrisa promitentă-vânzătoare mă oblig ca în termen de 30 de zile de la data ultimei rate de către promitentul-cumpărător, să mă prezint la notar în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, în caz contrar mă oblig să plătesc dublul sumei încasate”.
Tribunalul a admis în parte acţiunea reclamantului şi în consecinţă, a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, cu repunerea părţilor în situaţia anterioară, prin restituirea sumei de 47.000 euro, cu dobânda legală.
În motivarea hotărârii sale, tribunalul a reţinut că reclamantul i-a achitat pârâtei preţul integral al terenului, contrar susţinerilor pârâtei care a afirmat că promitentul-cumpărător nu i-a plătit o diferenţă de 10.000 euro, dar cu toate acestea, pârâta nu a atacat sentinţa.
Promitentul-cumpărător prin notificarea nr. 381 din 17.09.2013, transmisă prin executorul judecătoresc C.M.R., a notificat-o pe promitenta-vânzătoare să se prezinte în data de 27.09.2013 la Biroul Notarilor Publici Asociaţi G.H.T., C.M., C.B., din Cluj-Napoca, str. R. nr. 5, în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Întrucât promitenta-vânzătoare nu s-a prezentat la locul şi în data transmise prin notificare, notarul public C.M. prin încheierea nr. 23 din 27 septembrie 2013, a constatat că promitenta-cumpărătoare nu s-a prezentat în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Potrivit art. 1358 alin.(1) Cod civil, clauza penală este aceea prin care părţile stipulează că debitorul se obligă la o anumită prestaţie în cazul neexecutării obligaţiei principale.
Principala obligaţie ce îi revenea promitentei-vânzătoare, era aceea de a-i vinde promitentului-cumpărător terenul în litigiu, prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, pentru preţul de 47.000 de euro.
Corespunde realităţii că promitenta-vânzătoare nu s-a prezentat în data de 27 septembrie la notarul public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, dar reclamantul putea solicita executarea în natură a convenţiei, însă prin introducerea cererii de chemare în judecată, rezultă că promitentul-cumpărător a luat opţiunea de a solicita rezoluţiunea antecontractului şi solicitarea de despăgubiri.
Dacă obligaţia promitentei-vânzătoare a fost de transmitere a dreptului de proprietate, obligaţia promitentului-cumpărător a fost de a cumpăra terenul, obligaţii ce se pot îndeplini şi în prezent, situaţie în care promitentul-cumpărător nu are opţiunea între a executa silit antecontractul de vânzare-cumpărare în natură, sau a cere executarea clauzei penale.
Altfel, ar însemna ca pe cale ocolită, să i se permită reclamantului o îmbogăţire fără just temei, în daune pârâtei, câtă vreme scopul antecontractului de vânzare-cumpărare poate fi dus la îndeplinire.
Atunci când clauza este valabilă, creditorul poate opta între a cere executarea obligaţiei principale, dacă aceasta este posibilă, sau executarea clauzei penale. Existenţa clauzei penale, nu-l împiedică însă pe creditor în cazul neexecutării în natură a obligaţiei principale, să ceară rezoluţiunea sau rezilierea contractului, dar creditorul nu poate cumula executarea în natură cu clauza penală, a fost stipulată numai pentru întârzierea în executare.
Solidarismul contractual presupune echilibru, bună-credinţă, prudenţă şi
proporţionalitate, situaţie în care aşa-numita lege a părţilor care este convenţia, în prezenţa unui dezechilibru contractual, nu poate fi privită ca o regulă intangibilă care să impună a fi respectată în pofida oricăror realităţi.
Antecontractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat între părţi la data de 28.08.2012, iar dreptul de ipotecă asupra imobilului pentru suma de 52.800 euro, dobânzi, comisioane şi alte costuri a fost intabulat în cartea funciară asupra terenului în favoarea Băncii Transilvania-Sucursala Cluj, la data de 17.02.2012.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 480 alin.(1) C.pr.civ., se va respinge apelul reclamantului împotriva sentinţei tribunalului.
În baza art. 453 alin.(1) C.pr.civ., apelantul aflat în culpă procesuală va fi obligat să îi plătească intimatei cheltuieli de judecată în apel, în sumă de 5.000 lei, reprezentând onorariu de avocat.
| ← Prescripţie. Acţiune în rezoluţiunea antecontractului de... | Rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.... → |
|---|
