Rezoluţiune antecontract de vânzare-cumpărare. Neîndeplinirea condiţiilor asumate de promitentul-vânzător
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj, secţia I-a civilă, decizia civilă nr. 891 din 3 octombrie 2014
Prin sentinţa civilă nr. 137 din 14.03.2014, pronunţată de Tribunalul Cluj în dosarul nr. .../117/2013 s-a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul M.M.D., împotriva pârâţilor B.I., şi B.L.S., şi, în consecinţă:
- s-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de părţi la data de 25.10.2007;
- au fost obligaţi pârâţii să restituie reclamantului suma de 79.000 EURO;
- au fost obligaţi pârâţii să plătească reclamantului suma de 79.000 EURO;
- au fost obligaţi pârâţii să plătească, în solidar, reclamantului suma de 14.113 lei, cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru şi onorariul avocaţial parţial, respingând alte pretenţii.
Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a reţinut următoarele:
Între părţile litigiului a fost încheiat un antecontract de vânzare cumpărare la data de
25.10.2007, având ca obiect apartamentul mansardă nr. 26, conform Actului adiţional nr.1/09.11.2007. Prin acest antecontract părţile au prevăzut ca termen limită de încheiere a contractului translativ de proprietate data de 28.02.2008, termen care în mod evident a fost depăşit.
Reclamantul a achitat în întregime preţul acestui imobil, la data semnării antecontractului.
Promitentul vânzător s-a obligat să îl invite pe cumpărător la semnarea contractului în formă autentică, în termen de 5 zile de la data întabulării în CF a apartamentului, dar nu mai târziu de 28 februarie 2008.
Totodată, acesta s-a obligat să facă toate demersurile necesare în vederea obţinerii unei autorizaţii suplimentare la autorizaţia de construire nr. 570/2005 privind înscrierea mansardei, dată finală stabilită de părţi pentru prezentarea autorizaţiei suplimentare fiind 15 noiembrie 2007.
În articolul 11 alineat 8 al convenţiei s-a stipulat că în situaţia în care vânzarea nu se va putea finaliza din culpa promitentului-vânzător până la data de 28 februarie 2008 acesta va fi obligat să restituie promitentului cumpărător dublul sumei primite de la acesta sau vor fi obligaţi pe cale judecătorească la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
La data de 9 noiembrie 2007, între părţi, s-a încheiat un act adiţional prin care termenul de prezentare a autorizaţiei suplimentare la autorizaţia de construire nr. 570/2005 privind înscrierea mansardei, dată finală stabilită de părţi pentru prezentarea autorizaţiei suplimentare fiind 31.12.2007.
La data de 25 octombrie 2011 a fost încheiat un proces-verbal prin care pârâtul Bujoriu Ilisie a declarat că până la sfârşitul anului 2011 va intabula apartamentul pe numele cumpărătorilor, în caz contrar, obligându-se să plătească penalităţi de întârziere, conform contractului încheiat de părţi la 25.10.2007.
Pârâţii au fost notificaţi să se prezinte în faţa notarului public pentru încheierea actului în formă autentică, aşa cum rezultă din încheierea de certificare nr. 2/31 mai 2013 emisă de B.N.P. Dobre Ioan. S-a consemnat poziţia pârâtului care a declarat că până la primirea unui răspuns oficial de la primărie nu poate estima un timp real pentru apartamantare. Din această poziţie se poate trage concluzia că pârâţii nu pot să-şi execute obligaţia.
Prealabil, instanţa a reţinut că legea aplicabilă acestei convenţii, raportat la data încheierii, este Codul civil 1864, potrivit art. 6 din Legea nr. 71/2011.
Din analiza extrasului CF rezultă că până al această dată, dreptul de proprietate al promitenţilor-vânzători asupra imobilului obiect al convenţiei nu a fost înscris în Cartea Funciară.
Lucru necontestat nici de către reclamanţi este că aceştia folosesc şi în prezent acest
imobil.
La data încheierii convenţiei construcţia era edificată în fapt, aspect ce rezultă şi din articolul 7 al contractului prin care s-a stabilit că predarea s-a făcut la data semnării convenţiei.
Potrivit art. 969 Cod civil, convenţiile legal făcute, au putere de lege între părţile contractante.
Potrivit articolului 1020 C. civil condiţia rezolutorie este subînţeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice în caz când una dintre părţi nu îndeplineşte angajamentul său.
Părţile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, stabilind prin acesta o obligaţie de a face, respectiv, de încheiere a actului în formă autentică, moment care coincide cu transferul dreptului de proprietate asupra bunului.
Reclamantul a avut cunoştinţă de existenţa autorizaţiei de construire 570/ 2005, prin care cumpărătorul a fost autorizat să edifice un imobil construcţie pe terenul deţinut, însă, lucrarea efectuată de către pârât nu corespundea cu autorizaţia de construire.
Pârâtul s-a obligat să obţină o autorizaţie suplimentară, astfel încât, lucrările făcute în afara autorizaţiei iniţiale să fie legale şi să poată fi întabulate în C.F.
Această obligaţie a fost asumată de către pârât, el obligându-se ca până la data de 15 noiembrie 2007 să înmâneze promitenţilor cumpărători, o copie certificată de pe autorizaţia suplimentară.
Raportat la această stare de fapt, s-a impus a se verifica dacă condiţiile rezoluţiunii sunt îndeplinite.
La momentul actual este evident că formele de publicitate imobiliară necesare încheierii actului în formă autentică nu sunt îndeplinite, existând din partea pârâtului o obligaţie asumată convenţional nerespectată.
Culpa pârâţilor este probată prin aceea că s-au obligat să pună la dispoziţia reclamanţilor, după efectuarea unor demersuri către autorităţile administrative a unei autorizaţii suplimentare, menite să permită intabularea imobilului în CF.
Apărările din cuprinsul întâmpinării, în legătură cu regimul de construire din zona atestat prin certificat de urbanism nu sunt întemeiate, întrucât, pârâtul a obţinut în anul 2005 autorizaţie de construire, a edificat o construcţie fără respectarea acesteia, iar încercarea de intrare în legalitate ulterioară nu este în măsură să atragă exonerarea sa de la îndeplinirea obligaţiei asumate.
În primul rând trebuie reţinută culpa pârâtului care nu a respectat o autorizaţie de construire, iar, în al doilea rând aşteptarea în prezent a adoptării de către Consiliul Local a unui nou plan urbanistic general al localităţii, şi care, ulterior, ar permite încadrarea imobilului în condiţiile generale de autorizare a unui imobil, nu justifică exonerarea pârâtului de la neîndeplinirea obligaţiei în termenul asumat.
Chiar dacă pârâtul a fost informat cu privire la situaţia imobilului, acest aspect reieşind chiar din articolul 11 alineat 4 al convenţiei, nu are relevanţă, atâta timp cât pârâţii s-au obligat să obţine o autorizaţie suplimentară, astfel încât să poată transmite dreptul de proprietate.
Întrucât pârâtul a primit întregul preţ al apartamentului obiect convenţiei el avea datoria să stăruie prin orice mijloace în îndeplinirea obligaţiei sale .
Faptul că acesta a demarat un proces prin care s-a solicitat obligarea Primarului Municipiului Cluj-Napoca la eliberarea unei autorizaţii constructive a imobilului situat în Cluj-Napoca, str. F., nr. 36A, jud. Cluj, nu justifică aprecierea că pârâţii ar putea fi consideraţi ca lipsiţi de culpă,
În primul rând, acest proces a fost demarat în anul 2009, iar cererea a fost respinsă irevocabil, prin pronunţarea Deciziei Civile nr. 70/2011.
Participarea ca şi intervenient în acest proces şi a reclamantului nu exonerează pârâtul de îndeplinirea obligaţiei sale, ci poate fi interpretată (chiar trecând peste apărările reclamantului rezultate din răspunsurile la interogatoriu, unde afirmă că el nu a avut cunoştinţă de acest proces şi nu a dat mandat nici unui avocat), ca fiind un demers al acestuia, în vederea realizării posibilităţii îndeplinirii condiţiilor necesare în vederea executării obligaţiei asumate de către pârât, aceea de încheiere a actului în formă autentică.
Înscrierea construcţiei în cartea funciară nu are relevanţa dată de pârâţi prin concluziile scrise, în sensul că, în cartea funciară a fost notată existenţa de fapt a construcţiei pe tren. În cartea funciară nu s-a înscris dreptul de proprietate, înscriere care este singura să justifice legalitatea titlului de proprietate şi posibilitatea de a încheia actul în formă autentică.
Nu se poate solicita reclamanţilor, ca şi mijloc de paralizare a acţiunii, ca aceştia să
aştepte sine die , modificarea planului urbanistic general, cu speranţa că acest act
administrativ va avea cu certitudine un regim de construire în care se vor putea încadra. De altfel, apărările reclamantului legate de incidenţa Legii nr. 350/2001 sunt în măsură să înlăture aceste apărări.
De la data punerii în întârziere prin notificarea realizată prin executor judecătoresc şi consemnarea poziţiei părţilor prin încheierea de certificare nr. 2/31 mai 2013 emisă de
B.N.P. Dobre Ioan şi până la data introducerii cererii de chemare în judecată pârâţii nu au
făcut dovada vreunui demers în obţinerea autorizaţiei suplimentare.
Apărarea pârâţilor că prin actul adiţional încheiat în 25.10.2011, părţile au modificat convenţia, în sensul stabilirii doar a posibilităţii solicitării de penalităţi de întârziere, nu este întemeiată.
Interpretarea contractului, mai exact a articolului 11 alineat 8, este în mod evident aceea că părţile au stabilit cu titlul de clauză penală restituirea sumei avansate cu titlul de preţ.
Interpretarea convenţiei invocată în concluziile scrise, în raport cu art. 983 C.civil nu este întemeiată întrucât, clauza este clară şi concisă.
Această clauză este diferită şi, în complinirea celei prevăzute în articolul 11 alineat 6 din convenţie, iar înţelegerea încheiată în anul 2011 nu aduce atingere sub nicio formă înţelegerii prin care s-a stabilit clauza penală.
Interpretarea dată de către pârâţi în cuprinsul concluziilor scrise cu privire la cele statuate de instanţă prin încheierea din 4.12.2013 în soluţionarea excepţiei prescripţiei, este greşită, întrucât, instanţa a analizat şi concluzionat că cele stabilite la 25.11.2011 se referă doar la obligaţie de încheiere a contractului în formă autentică, din perspectiva termenului general de prescripţiei, fără a statua că alte clauze ale convenţiei sunt modificate.
Nu are relevanţă faptul că reclamantul are în posesie apartamentul, şi că acesta a obţinut eventuale venituri din închirierea sa, pârâţii având deschisă posibilitatea de a solicita, pe calea unei cereri reconvenţionale, eventuale pretenţii, lucru pe care în cauza de faţă nu l-au solicitat.
Pentru considerentele de fapt şi de drept arătate mai sus, instanţa a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul M.M.D., împotriva pârâţilor B.I. şi B.L.S., şi, în consecinţă a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de părţi la data de 25.10.2007; a obligat pârâţii să restituie reclamantului suma de 79.000 EURO; va obliga pârâţii să plătească reclamantului suma de 79.000 EURO;
Reclamantul a solicitat obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată, el justificând cheltuieli de judecată cu plata taxei de timbru şi onorariul de avocat (filele 171 -
174).
În ceea ce priveşte onorariul de avocat, instanţa a apreciat că suma de 7000 lei este suficientă în raport de prevederile art. 451 C.pr.civ. să sancţioneze culpa procesuală a pârâţilor. Instanţa a avut în vedere complexitatea cauzei, durata cât şi valoarea litigiului.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 453 NCP a obligat pârâţii să plătească, în solidar, reclamantului suma de 14.113 lei, cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru şi onorariul avocaţial parţial, respingând alte pretenţii.
împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâţii, solicitând în principal admiterea excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune, iar în subsidiar, respingerea acţiunii ca neîntemeiată.
În motivarea apelului pârâţii au arătat că prin încheierea din 4.12.2013 instanţa a respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune invocată de pârâţi, iar prin hotărârea asupra fondului, a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat de părţi la data de 25.10.2007, obligându-i la restituirea către reclamant a sumei de 79.000 Euro, precum şi la plata către acesta a sumei de 79.000 Euro. De asemenea au fost obligaţi la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 14.113 lei.
Soluţia instanţei de fond o apreciază ca fiind netemeinică şi nelegală, din următoarele considerente:
1. Faţă de respingerea excepţiei prescrierii dreptului la acţiune, dreptul subiectiv pretins de reclamantul-intimat este un drept patrimonial, evaluabil în bani, astfel că acţiunea în rezoluţiune are un obiect patrimonial, împrejurare faţă de care sunt aplicabile regulile generale care reglementează prescripţia. Acţiunea în rezoluţiunea unui act juridic este o acţiune personală, prin care sunt ocrotite drepturile de creanţă, termenul general de prescripţie fiind cel stabilit de art. 3, alin. 1, din Decretul 167/1958, adică termenul de 3 ani, care începe să curgă de la data când s-a născut dreptul la acţiune.
Însăşi instanţa de fond, prin încheierea din 04.12.2013, a reţinut faptul că procesul verbal din data de 25.11.2013 ar fi o nouă înţelegere a părţilor, adică un nou contracta care trebuie respectat, prin care părţile convin o dată pentru îndeplinirea unei obligaţii, respectiv plata unor despăgubiri, în situaţia în care pârâţii nu îşi vor îndeplini obligaţia de întabulare.
În nici un caz, acel proces verbal nu reprezintă un act care să întrerupă cursul prescripţiei, în situaţia în care termenul era deja înmplinit, sau ca o repunere în termen. Rezultă aşadar că cererea reclamantului-intimat este neîntemeiată, singura solicitare posibilă, fiind, eventual restiuirea sumei cu penalităţi de întârziere conform procesului-verbal încheiat între părţi la data de 25.10.2011, cerere cu care instanţa nu este legal investită.
Pârâţii au invocat în susţinerea acestui motiv Decizia nr. 1148/03.04.2009 a ÎCCJ, prin care s-a statuat că recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcută în folosul celui căruia curge prescripţia, în conformitate cu art. 16, alin. 1, lit. A, din Decretul nr. 167/1958, are ca efect întreruperea numai în situaţia în care recunoaşterea a intervenit în cursul termenului de prescripţie.
Convenţia consemnată prin procesul-verbal din data de 25.10.2011 nu poate fi înţeleasă ca o recunoaştere a dreptului prescris şi/sau ca o renunţare la prescripţia care a curs în favoarea pârâţilor, ci ca o asumare a unei obligaţii noi, clar arătate în cuprinsul înscrisului respectiv.
2. Pe fondul cauzei, pârâţii invocă buna lor credinţă în edificarea construcţiei, arătând în esenţă că în anul 2005 au obţinut o autorizaţie de construire pentru edificarea unei construcţii, cu 3 sau 10 etaje ( P+3, P+10 niveluri), conform certificatului de urbanism nr.4946/27.11.2005.
În baza acestei autorizaţii au edificat construcţia cu 2 etaje şi mansarda unde este situat apartamentul reclamantului, convinşi fiind că or putea obţine o autorizaţie de modificare a soluţiei constructive şi o nouă autorizaţie de construcţie, lucru care nu s-a întâmplat.
Reclamatul-intimat a fost informat la momentul încheierii contractului despre situaţia juridică a imobilului vândut şi de stadiul în care se afla documentaţia depusă în vederea apartamentării imobilului situat în Cluj-Napoca, str. F. nr. 36A, bl. 1, jud. Cluj.
Culpa pârâţilor se impune a fi analizată în legătură cu acest moment deosebit de important, respectiv acela al încheierii contractului, urmând a se analiza atitudinea ambelor părţi şi câştigul vizat de reclamant prin încheierea acestui antecontract pentru o mansardă încă neautorizată, la un preţ sub cel practicat pe piaţă la acea dată. Se poate reţine, în parte, caracterul aleatoriu al contractului, prin verificarea întregului context şi a scopului urmărit de părţi.
Apartamentul nr. 26, situat în Cluj-Napoca, str. F. nr. 36A, bl.l, jud. Cluj, în suprafaţă de 85 mp., a fost predat finisat reclamantului - intimat la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare din data de 25.10.2007 (la fel ca şi tuturor celorlalţi cumpărători), posesia sa fiind una continuă până în prezent.
Susţinerile reclamatului-intimat în sensul că pârâţii au manifestat neglijenţă în depunerea eforturilor de autorizare suplimentară a mansardei sunt nefondate, deoarece au depus toate diligentele necesare, atât pe cale administrativa, cât şi pe cale judiciară.
A fost înscrisă construcţia în cartea funciară, aşa cum rezultă din extrasul CF nr. 283705 Cluj-Napoca, fiind achitate la Primărie impozitele aferente acesteia, conform deciziei de impunere şi chitanţelor anexate. De asemenea, s-au efectuat demersurile necesare în vederea suplimentării terenului aferent construcţiei, conform dosarului de alipire şi comasare teren anexat.
Din interpretarea contractului rezultă că obligaţia asumată de pârâţii apelanţi, în calitate de promitenţi-vânzători a fost una de diligentă şi nu de rezultat şi în acest sens poate fi apreciată şi eventual culpa, în sensul în care pârâţii se puteau obliga doar pentru acele demersuri care ţineau efectiv de posibilitatea lor de a contribui la obţinerea autorizaţiei suplimentare, însă nu putea fi vorba de o obligaţie de rezultat în obţinerea acesteia, în mod evident aceasta depinzând de autoritatea competentă în domeniu, respectiv Primăria Mun. Cluj-Napoca.
Într-o interpretare contrară, s-ar putea pune practic problema stipulării unei obligaţii imposibil de adus la îndeplinire în mod legal de către debitorul obligaţiei, urmând ca prevederea contractuală convenită de părţi să fie supusă cenzurii instanţei de judecată.
Consideră apelanţii că au dat dovadă de bună credinţă, că au depus şi depun în continuare diligentele necesare în vederea rezolvării într-un cadru legal a apartamentării blocului de locuinţe din Cluj-Napoca, str. F. nr. 36A, bl.l jud. Cluj.
Clauzele penale au fost instituite prin voinţa reală a părţilor doar ca sancţiune pentru ipoteza în care pârâţii nu îşi dau concursul la emiterea autorizaţiei de construire suplimentară şi împiedică prin neglijenţă sau rea voinţă emiterea acestui act şi implicit încheierea contractului în formă autentică, în acest sens fiind prevăzută clar clauza de la par.7, cap. IX din antecontract, condiţia existenţei culpei.
În nici un caz nu putea fi vorba de asumarea de către pârâţi a unei obligaţii de rezultat, de emitere a autorizaţiei de construire, aceasta fiind o competenţă ce aparţine exclusiv autorităţilor statului.
În acelaşi sens s-a pronunţat şi Tribunalul Cluj într-o cauză similară, unde se arată că obligaţia de diligentă a vânzătorului este condiţionată de apariţia sau nu a unor împrejurări ce se înscriu în sfera cazului fortuitt, ceea ce va afecta în mod substanţial posibilitatea aducerii la îndeplinire a obligaţiei asumate (a se vedea în acest sens decizia civilă nr.l275/R/2006 a Tribunalului Cluj).
Faţă de al doilea capăt de cerere - obligarea pârâţilor la plata sumei de 79.000 euro cu titlul de arvună, rezultă că este clauza prevăzută la paragraful 7, cap. IX - " Dispoziţii finale" din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 25.10.2007. Apreciază că această solicitare se impune a fi respinsă ca neîntemeiată.
Fundamental real al acestor pretenţii este însă procesul-verbal încheiat între părţi la data de 25.10.2011, acesta fiind actul în baza căruia reclamantul pretinde a fi realizată o nouă înţelegere cu privire le executarea obligaţiilor asumate prin antecontract. Aşa cum instanţa de fond a statuat prin încheierea din şedinţa publică din data de 04.12.2013, cu prilejul analizării excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, " chiar dacă acest proces-verbal a fost încheiat după expirarea termenului de 3 ani în care pârâtul trebuia să îşi îndeplinească obligaţia de încheiere a contractului în formă autentică, termen care a început să curgă de la 28.02.2008, reprezintă o nouă înţelegere a părţilor care trebuie respectată".
Interpretarea acestei concluzii a Tribunalului cu valoare obligatorie în soluţionarea prezentei cauze în această fază procesuală trimite imediat la procesul-verbal amintit, unde în ultimul paragraf se menţionează următoarele : " în caz contrar se obliga să plătească penalităţile de întârziere conform contractului încheiat de părţi la data de 25.10.2007." Este evident astfel că noua înţelegere a părţilor survenită la data de 25.10.2011 stipulează ca şi unica sancţiune a neîndeplinirii obligaţiilor, plata penalităţilor menţionate în contract.
Potrivit contractului din 25.10. 2007, singura menţiune referitoare la penalităţi de întârziere se regăseşte la paragraful 5, cap.IX - "Dispoziţii finale" unde se menţionează că "Promitenţii-vânzători ne obligăm ca până la data de 15.11.2007 să înmânăm promitentului-cumpărător o copie certificată de pe autorizaţia suplimentară. în caz contrar, promitentul-cumpărător are dreptul de a considera prezentul contract ca reziliat de drept, fără altă formalitate şi fără intervenţia instanţelor judecătoreşti, promitentul vânzător având obligaţia să restituie suma achitată plus penalităţi în cuantumul de 0.5% pe zi de întârziere până la restituirea integrală a sumei datorate."
Rezultă aşadar că solicitarea reclamantului de a primi dublul sumei achitate este neîntemeiată, singura solicitare raportată la limitele contractual fiind eventual cea de restituire a sumei cu penalităţi de întârziere (cerere cu care instanţa nu este legal învestită), întrucât, aşa cum a reţinut Tribunalul, antecontractul de vânzare-cumpărare a cărui executare nu a fost solicitată de reclamant în termenul de 3 ani prevăzuţi de lege, dobândeşte eficienţă şi se poate analiza doar prin prisma procesului-verbal încheiat la data de 25.11.2011, ce reprezintă o nouă înţelegere a pârtilor. Cererea reclamantului de a primi dublul sumei achitate nu mai este de actualitate, atât prin raportare la ultima înţelegere a părţilor din 25.10.2011, cât şi la incidenţa expirării termenului de 3 ani de la data încheierii antecontractului din 25.10.2007 în care reclamantul ar fi putut solicita executarea obligaţiei prevăzute la paragraful 7, cap.IX - Dispoziţii finale din antecontract, această clauză devenind lipsită de efecte prin pasivitatea reclamantului manifestată în termenul prevăzut de lege.
Arvuna presupune plata unei părţi parţiale de bani şi nu a sumei totale.
De asemenea, arvuna trebuie inclusă într-un contract de vânzare-cumpărare şi nu într-o promisiune sinalagmatică de a încheia în viitor un contract de vânzare cumpărare. Prin urmare, reclamantul-intimat ar fi putut cere, eventual, dobânda stabilită prin Antecontract şi reiterată prin procesul verbal din data de 25.10.2011, fapt pe care acesta nu la făcut însă.
Prin întâmpinarea formulată (f. 17-29), reclamantul a solicitat respingerea apelului în principal ca tardiv, iar în subsidiar ca nefondat, cu obligarea apelanţilor la plata cheltuielilor de judecată.
În susţinerea excepţiei tardivităţii, intimatul a arătat că hotărârea instanţei a fost comunicată la 25.03.2014, iar apelul înregistrat la 28.04.2014, cu depăşirea termenului prev. de art. 468 Cod proc. civ.
Referitor la excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, reclamantul a arătat că aceasta nu este incidentă, posesia bunului de către promitentul cumpărător, respectiv reţinerea preţului achitat de către acesta de promitentul vânzător, întrerupând termenul de prescripţie.
Un alt moment de la care se poate aprecia că începe curgerea termenului de prescripţie în cauză, îl constituie cel de la care partea interesată a luat cunoştinţă că nu mai există nicio posibilitate de perfectare a vânzării, în speţă aceasta fiind 23.01.2012, când s-a înfiinţat CF 283705, privind înscrierea construcţiei pe faze de execuţie, unde la descrierea regimului de înălţime se menţionează D+P+2E, fiind exclus apartamentul ce face obiectul antecontractului, situat la mansarda neînscrisă în CF.
O altă cauză pentru care prescripţia nu este incidentă, este aceea că la 25.11.2011 părţile au modificat contractul încheiat în aul 2007, în sensul stabilirii unei alte date de executare a obligaţiei, aceasta reprezentând o nouă înţelegere a părţilor care trebuie respectată.
Termenul de prescripţie al acţiunii începe să curgă de la momentul la care a expirat termenul convenit de părţi pentru intabularea apartamentului pe numele
reclamantului-sfârşitul anului 2013.
Pe fondul cauzei, reclamantul a arătat că el a achitat în întregime preţul la data semnării antecontractului, executându-şi astfel în întregime obligaţia asumată.
Din cauza conduitei pârâţilor, care nu au respectat autorizaţia de construire, imobilul nu se poate intabula în CF, iar contractul translativ de proprietate nu va putea fi încheiat.
Referitor la procesul verbal din 25.11.2011, reclamantul arată că acesta reprezintă un acord prin care părţile au modificat doar termenul de executare a obligaţiei pârâţilor.
Analizând apelul formulat prin prisma motivelor invocate, curtea constată că acesta este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:
Referitor la excepţia tardivităţii apelului invocată de intimat prin întâmpinare, aceasta este nefondată, în condiţiile în care apelul a fost expediat prin poştă la data de 25.04.2014, cu respectarea prev. art. 183 alin. 1 Cod proc. civ. şi a termenului prev. de art. 468 Cod proc. civ, excepţia urmând a fi respinsă.
1. În ce priveşte excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, curtea constată că aceasta în mod corect a fost respinsă prin încheierea civilă din 4.12.2013 a instanţei de fond (f. 155 dosar fond), apelul declarat împotriva acesteia, urmând a fi respins, în temeiul art. 480 alin 1 Cod proc. civ.
Acţiunea în rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la
25.10.2007 a fost înregistrată la 09.07.2013.
La data de 25.10.2011, părţile contractante din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 25.10.2007 au încheiat un proces verbal în conţinutul căruia se menţionează explicit faptul că acesta se încheie referitor la antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 25.10.2007.
În baza acestui proces verbal, promitentul vânzător şi-a asumat obligaţia ca până la sfârşitul anului 2011 să intabuleze apartamentul pe numele promitenţilor cumpărători, în caz contrar, obligându-se să plătească penalităţi de întârziere conform antecontractului din
25.10.2007.
Aşa cum a reţinut şi prima instanţă prin încheierea apelată, procesul verbal din 25.10.2011 reprezintă o nouă înţelegere a părţilor, care prelungeşte termenul de îndeplinire a obligaţiei promitentului vânzător - de intabulare a apartamentului pe numele promitenţilor cumpărători - până la sfârşitul anului 2011, în condiţiile în care în antecontractul de vânzare-cumpărare iniţial încheiat la 25.10.2007 promitenţii vânzători se obligau să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data de
28.02.2008.
Apelanţii invocă în susţinerea excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune cele statuate prin decizia nr. 1148/3.04.2009 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, respectiv faptul că procesul verbal din 25.10.2011 nu întrerupe cursul prescripţiei obligaţiei asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare din 25.10.2007, întrucât acest proces verbal s-a încheiat după împlinirea termenului de prescripţie.
Această susţinere însă nu este fondată, întrucât, pe de o parte, practica judiciară nu constituie izvor de drept potrivit art. 1 C. civil, iar, pe de altă parte, prin procesul verbal din 25.10.2011 promitenţii vânzători nu fac o recunoaştere a debitului, ci îşi asumă obligaţia transferului dreptului de proprietate în favoarea promitenţilor cumpărători, în caz contrar, obligându-se la plata penalităţilor de întârziere, stipulate în antecontractul de vânzare-cumpărare din 25.10.2007.
Pe de altă parte, doctrina şi jurisprudenţa în materie sunt unanime în sensul că în cazul contractelor bilaterale, recunoaşterea reciprocă a drepturilor părţilor întrerupe termenul de prescripţie pe toată durata recunoaşterii.
Termenul de prescripţie începe să curgă numai din momentul în care una dintre părţi neagă în mod explicit dreptul celeilalte părţi derivat din contractul bilateral.
În speţă, plata preţului de către promitentul cumpărător, respectiv predarea bunului de către promitentul vânzător echivalează cu întreruperea termenului de prescripţie.
Prin urmare, excepţia prescripţiei dreptului la acţiune nu este incidentă în cauză, apelul declarat împotriva încheierii civile din data de 04.12.2013 urmând fi respins.
2. Pe fondul cauzei, curtea constată că în mod corect a reţinut prima instanţă îndeplinirea condiţiilor de admisibilitate a acţiunii în rezoluţiune la solicitarea promitentului cumpărător, având în vedere următoarele aspecte:
Între părţi s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare din 28.02.2008, având ca obiect obligaţia asumată de promitentul vânzător de predare, respectiv de transfer al dreptului de proprietate, asupra imobilului apartament mansardă nr. 29 situat în Cluj-Napoca str. F. nr. 36A, în favoarea promitentului cumpărător, până la data de 28.02.2008, respectiv obligaţia asumată de promitentul cumpărător de achitare a preţului în sumă de
79.000 Euro.
Potrivit clauzelor contractului - art. 4 şi art. 7 -promitentul cumpărător şi-a îndeplinit obligaţia de achitare a preţului la data semnării antecontractului,iar promitentul vânzător şi-a îndeplinit obligaţia de predare a imobilului, rămânând neonorată obligaţia promitentului vânzător de a transfera dreptul de proprietate asupra obiectului contractului, până la data de 28.02.2008.
Prin actul adiţional la antecontractul de vânzare-cumpărare din 25.10.2007 s-a corectat nr. apartamentului din 29 în 26.
Prin procesul verbal din 25.10.2011, termenul de îndeplinire a obligaţiei promitentului vânzător s-a prelungit până la sfârşitul anului 2011.
Întrucât nici până la acest termen prelungit şi nici ulterior, promitentul vânzător nu şi-a îndeplinit obligaţia de transfer a dreptului de proprietate asupra apartamentului 26 în favoarea promitentului cumpărător, la data de 9 iulie 2013, acesta din urmă a promovat acţiunea în rezoluţiune.
Din cele arătate reiese fără dubiu faptul că singurul care nu şi-a îndeplinit în totalitate obligaţiile asumate prin antecontract este promitentul vânzător.
Analizând culpa acestuia în neîndeplinirea obligaţiei, elementul culpă fiind decisiv pentru admisibilitatea acţiunii în rezoluţiune raportat la dispoziţiile art. 1020 cod civil şi doctrina în materie, contrar celor afirmate de apelantul promitent vânzător, curtea constată că acesta este culpabil pentru neîndeplinirea obligaţiei.
Culpa promitentului vânzător constă în faptul că a edificat construcţia în care este amplasat apartamentul ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamantul, cu încălcarea autorizaţiei de construire nr. 570/28.04.2005 prin care s-a autorizat executarea lucrărilor de construire pentru „clădire de locuinţe colective cu regim de înălţime D+P+2E, pe terenul situat în Cluj-Napoca, str. F. nr. 36 A. Nerespectarea documentaţiei vizează tocmai executarea mansardei (şi amenajarea demisolului în birouri, în loc de garaje, acest aspect nefiind pertinent în prezentul litigiu).
Pentru încălcarea acestei autorizaţii de construire promitentul vânzător a fost sancţionat contravenţional, dispunându-se intrarea în legalitate şi încadrarea în prevederile autorizaţiei de construire.
Aşa cum însuşi apelantul recunoaşte construcţia edificată are regim de înălţime D+P+2E şi mansardă, fiind evident că limitele autorizaţiei de construire au fost încălcate.
Promitentul vânzător a încercat obţinerea unei noi autorizaţii privind modificarea soluţiei constructive, însă acest demers a eşuat, atât în faza administrativă, cât şi în cea jurisdicţională, acţiunea reclamanţilor B.I. şi B.L.S. de obligare a pârâtului Primarul mun. Cluj-Napoca la eliberarea autorizaţiei de construire pentru modificarea soluţiei constructive a imobilului situat în Cluj-Napoca, str. F. nr.36 A fiind irevocabil respinsă prin decizia civilă nr. 70/13.01.2011 a Curţii de Apel Cluj (f. 17-18 dosar fond).
Este adevărat că eliberarea autorizaţiei de construire pentru modificarea soluţiei constructive a imobilului nu depinde exclusiv de voinţa apelantului, aceasta fiind o competenţă ce aparţine exclusiv autorităţii statului - în speţă, Primarul mun. Cluj-Napoca -însă acest aspect nu se poate încadra în sfera cazului fortuit invocat de apelant, prin trimiterea la cele statuate prin decizia civilă nr. 1275/R/2006 a Tribunalului Cluj, care, de asemenea, va fi înlăturată de curte, pentru considerentul menţionat anterior - practica judiciară nu constituie izvor de drept.
Cazul fortuit este un eveniment care nu poate fi prevăzut şi nici împiedicat de către cel care ar fi fost chemat să răspundă dacă evenimentul nu s-ar fi produs.
Or, promitentul-vânzător putea şi trebuia să prevadă că, edificând construcţia situată în Cluj-Napoca, str. F. nr. 36 A, aceasta nu va putea fi intabulată, iar posibilitatea obţinerii unei noi autorizaţii de construire, care să valideze soluţia constructivă a imobilului, ulterior edificării, este, de asemenea, incertă.
În concluzie, culpa apelantului promitent vânzător constă în aceea că nu a respectat autorizaţia de construire iniţială, în prezent nu mai poate obţine o nouă autorizaţie de construire, consecinţa fiind aceea că imobilul, respectiv mansarda, unde este amplasat apartamentul ce face obiectul antecontractului a cărui rezoluţiune o solicită promitentul cumpărător, nu poate fi intabulată în CF, iar în aceste condiţii, nu poate face obiectul unui contract de vânzare-cumpărare cu efect translativ de proprietate, raportat la dispoziţiile Ordinului ANCPI nr. 700/2014.
Susţinerea apelantului potrivit căreia va exista posibilitatea obţinerii unei noi autorizaţii de construire după adoptarea noului PUG al mun. Cluj-Napoca, nu poate fi luată în considerare, din cauza incertitudinii care planează atât asupra termenului la care va fi adoptat acest act administrativ, cât şi asupra conţinutului său, în condiţiile în care situaţiile juridice trebuie să fie clare, certe, stabile, neputând depinde de aspecte incerte.
Pentru toate aceste considerente, reţinându-se culpa exclusivă a promitentului vânzător în neexecutarea obligaţiei asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare din
25.10.2007 - de transfer al dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 26, situat în Cluj-Napoca, str. F. nr. 36A, în favoarea promitentului cumpărător - curtea constată că în mod corect prima instanţă a dispus rezoluţiunea acestui antecontract.
În ceea ce priveşte motivul de apel referitor la greşita obligare a pârâtului la plata sumei de 79.000 euro în condiţiile în care potrivit antecontractului putea fi obligat să restituie suma achitată plus penalităţi de 0,5% pe zi întârziere până la restituirea integrală a sumei datorate, nici acesta nu este fondat.
Conform art. 11 alin. 6 din antecontract, această penalitate privea situaţia în care promitentul vânzător nu înmâna promitentului cumpărător, până la data de 15.11.2007, copie certificată de pe autorizaţia de construire suplimentară.
Or, promitentul cumpărător nu mai solicită îndeplinirea acestei obligaţii, ci rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, ceea ce atrage incidenţa art. 11 alin. 8 din acelaşi antecontract - obligarea promitentului vânzător de restituire a dublului sumei primite.
Că este aşa, reiese din alin. ultim al procesului verbal din 25.10.2011, care stipulează că în cazul neîndeplinirii obligaţiei de transfer al dreptului de proprietate în favoarea promitentului cumpărător, până la sfârşitul anului 2011, promitentul vânzător se
obligă să plătească penalităţi de întârziere conform contractului încheiat de părţi la data de
25.10.2007.
Or, singura penalitate prevăzută în contractul din 25.10.2007 pentru neîndeplinirea obligaţiei de finalizare a contactului din culpa promitentului vânzător este aceea de restituire către promitentul cumpărător a dublului sumei primite de la acesta, adică a preţului de 79.000 euro.
Pentru toate aceste considerente, văzând şi dispoziţiile art. 480 alin. 1 Cod proc. civ., curtea va respinge apelul pârâtului ca nefondat.
În temeiul art. 453 alin. 1 Cod proc. civ., apelanţii B.I. şi B.L.S. vor fi obligaţi să plătească intimatului M.M.D., cheltuieli de judecată parţiale în apel, în sumă de 3506,6 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru aferentă soluţionării fondului litigiului, care însă a fost pus în vedere reclamantului doar în faza apelului, în temeiul art. 20 alin. 5 din Legea nr. 146/1997, acesta îndeplinindu-şi obligaţia (f. 73) în această fază.
În ipoteza în care pârâţii nu ar fi declarat apelul, care, potrivit celor anterior arătate, s-a dovedit a fi nefondat, în sarcina reclamantului nu s-ar mai fi stabilit în apel, în baza art. 20 alin. 5 din Legea nr. 146/1997, obligaţia de a achita diferenţa de taxă judiciară de timbru aferentă fondului.
| ← Rezoluţiune antecontract de vânzare-cumpărare | Acţiune în executarea silită atipică a antecontractului de... → |
|---|
