Rezoluţiune antecontract de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj, secţia I-a civilă, decizia nr. 1141 din 24 septembrie 2014
Prin sentinţa civilă nr. 1287/2013 din 13.06.2013 pronunţată de Judecătoria Vişeu de Sus în dosarul nr. ../336/2012 s-a admis acţiunea civilă intentată de reclamantul O.I. împotriva pârâtelor Z.A. şi V.G.. S-a admis în parte cererea reconvenţională formulată de pârâta reclamantă reconvenţional Z.A. şi s-a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 15.08.2008. A fost obligată pârâta Z.A. să-i restituie reclamantului suma de 19.000 euro (nouăsprezece mii euro) achitată pârâtei Z.A. de către reclamant, la data încheierii contractului. A fost obligată pârâta Z.A. să plătească reclamantului dobânda legală la suma de mai sus, ce se va calcula începând cu data rămânerii irevocabile a prezentei sentinţe, până la plata achitării integrale a sumei de 19.000 euro. S-a respins petitul reconvenţional privind obligarea reclamantului să-i plătească daune interese de 19.000 euro, reprezentând prejudiciul pârâtei reclamant reconvenţional. A fost obligată pârâta Z.A. să-i plătească reclamantului suma de 6100 lei cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă nr. 107/A din 7 martie 2014 pronunţată de Tribunalul Maramureş în dosarul nr. ../336/2012 s-a admis în parte apelul declarat de apelanta Z.A. în contradictoriu cu intimatul O.I., împotriva sentinţei civile nr. 1287/2013 din 13.06.2013, pronunţată de Judecătoria Vişeu de Sus în dosarul nr. ../336/2012, care a fost schimbată în parte astfel:
S-a respins acţiunea formulată de reclamantul O.I. în contradictoriu cu pârâtele Z.A.
şi V.G..
S-a admis în parte cererea reconvenţională formulată de pârâta Z.A..
S-a rezoluţionat antecontractul încheiat între părţi la data de 15.08.2008, din culpa reclamantului-pârât O.I..
S-a respins capătul de cerere vizând obligarea reclamantului pârât reconvenţional la plata de daune interese în favoarea pârâtei-reclamante Z.A..
Reclamantul O.I. a fost obligat să achite pârâtei-reclamante Z.A. suma de 1655,5 lei cheltuieli de judecată.
S-au compensat cheltuielile de judecată în apel până la concurenţa sumei de 1000 lei şi a fost obligat intimatul O.I. să achite apelantei Z.A. suma de 933 lei, cheltuieli de judecată parţiale în apel.
Pentru a hotărî astfel prima instanţă a reţinut că prin acţiunea principală cu a cărei soluţionare a investit prima instanţă, reclamantul O.I. a solicitat a se dispune rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 15.08.2008 între el şi pârâtă pentru un imobil de natură teren în suprafaţă de 1200 mp situat pe strada T. nr. 9 din oraşul Vişeu de Sus, obligarea pârâtei să-i restituie suma de 19.000 Euro achitaţi cu titlu de avans la data de 15.08.2008, obligarea pârâtei la plata dobânzii legale de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti şi până la achitarea în întregime a sumei de
19.000 Euro, cu cheltuieli de judecată. Ca temei de drept, reclamantul a invocat prevederile art. 1549, 1550, 1554 Cod civil, art. 1020 cod civil vechi.
La rândul său, pârâta Z.A. a solicitat pe calea cererii recovenţionale a se dispune rezoluţiunea contractului încheiat între părţi la data de 15.08.2008 din culpa reclamantului O.I., având în vedere faptul că acesta nu şi-a respectat obligaţiile contractuale scadente, obligarea reclamantului pârât reconvenţional la plata daunelor interese în cuantum de 19.000 Euro echivalentul a 85.500 lei, reprezentând prejudiciul suferit de către pârâta-reclamantă reconvenţional.
Materialul probator a relevat că părţile, prin mandatari (mama pârâtei, S.A., respectiv martorul C.G.), au încheiat actul sub semnătură privată denumit contract de vânzare-cumpărare, în data de 15.08.2008, prin care Z.A. a promis lui O.I. vânzarea terenului situat în strada T. nr. 9, pe care sunt construite două imobile şi anexe gospodăreşti, teren în suprafaţă de 12 ari (1200 mp) preţ de vânzare de 38.000 euro, din care a fost achitată suma de 19.000 euro, diferenţa urmând a se primi în luna august 2009.
În CF nr. 52674 Vişeu de Sus (nr. vechi 7287), pârâta Z.A. era proprietară tabulară asupra unei suprafeţe de 371 mp teren, identificat cu nr. topo 8/3, pe care era edificată casa. De asemenea, pârâta era proprietară şi asupra terenului în suprafaţă de 371 mp, înscris în CF nr. 52675 Vişeu de Sus (nr. vechi 7286), identificat cu nr. topo 8/2, pe care era de asemenea edificată casă.
Din depoziţia martorei K.A., audiată de prima instanţă, a rezultat că aceasta i-a telefonat lui C.G. (mandatarul reclamantului) pentru a-i comunica faptul că există o diferenţă de suprafaţă între cea trecută în contract şi cea din acte, dar i s-a răspuns că terenul le convine cum este.
Din depoziţia martorului C.G., semnatar al actului sub semnătură privată pentru reclamant, a rezultat că în data de 15.08.2008 s-a deplasat împreună cu reclamantul la teren, au văzut terenul şi casele, după care s-a plătit avansul de 19.000 euro. Martorul a relevat că părţile s-ar fi înţeles cu privire la preţ, în sensul că arul de teren a fost stabilit la 3000 E, iar cele două case la 2000 E, abia după circa trei ani fiind adus un expert topograf care a măsurat terenul.
Întrucât în contractul încheiat nu s-a inserat o atare modalitate de stabilire a preţului (pe unitate de măsură) şi depoziţia martorului, semnatar de altfel al actului, nu se coroborează cu alte probe, instanţa a apreciat că în realitate înţelegerea părţilor a avut ca obiect terenul cu supraedificatele, astfel cum a fost acesta arătat reclamantului O.I. (aspect de altfel relatat de acelaşi martor), iar preţul a fost stabilit global, pentru bunurile pentru care s-a realizat acordul de voinţe.
Cu alte cuvinte, părţile prin mandatarii lor s-au înţeles asupra vânzării-cumpărării suprafeţei de teren arătate reclamantului (niciuna dintre acestea nesusţinând că limitele parcelei ar fi fost modificate ulterior realizării acordului de voinţă), iar preţul a fost stabilit pentru bunuri, în mod global.
Excepţia prematurităţii cererii, invocată de pârâta-apelantă sub această formă, nu a putut fi primită, în condiţiile în care punerea în întârziere operează valabil şi prin introducerea cererii de chemare în judecată, ipoteza din speţă.
De asemenea, împrejurarea că actul de vânzare-cumpărare din 15.08.2008 nu a fost semnat personal de părţile contractante, nu este de natură a-l lipsi de funcţia ad-probationem, pentru mai multe considerente:
În primul rând, prevederile art. 1191 Cod civil (1864) au caracter de ordine privată, părţile putând deroga de la dovedirea exclusiv prin înscrisuri a actelor juridice vizate de textul legal. În speţă este în discuţie un antecontract de vânzare cumpărare imobiliar, calificare juridică acceptată de părţi.
Apoi, nicinuna dintre părţi nu a dezavuat mandatul acordat semnatarilor actului (unchiul reclamantului respectiv mama pârâtei) în sensul că aceştia nu au avut putere de reprezentare, dimpotrivă, au solicitat fiecare aplicarea sancţiunii rezoluţiunii, ceea ce presupune preexistenţa unui act juridic, negotium iuris, valabil încheiat.
Chiar reclamantul, prin reprezentant convenţional avocat, a solicitat a se rezoluţiona contractul, chiar dacă a făcut unele referiri la inducerea sa în eroare în ce priveşte suprafaţa, susţinere ce excede instituţiei juridice a rezoluţiunii conform art. 1020-1021 Cod civil (1864).
Pârâta s-a referit la necesitatea existenţei unui mandat special, dar a predat bunurile reclamantului, a încasat avansul şi a acceptat în anul 2010 restituirea imobilelor, solicitând pe cale reconvenţională aplicarea sancţiunii rezoluţiunii, nu a altei sancţiuni juridice. De asemenea, în anii 2009-2011 părţile au încercat o negociere a clauzelor contractuale, atitudine incompatibilă cu nerecunoaşterea convenţiei iniţial încheiate.
În materia vânzării-cumpărării perfecte, dispoziţiile art. 1329 Cod civil 1864 stabilesc o serie de reguli pentru ipoteza în care întinderea bunului vândut este, după măsurători, mai mică decât cea stipulată în contract. În caz de întindere lipsă peste a 20 a parte din preţ, cumpărătorul nu poate cere completarea terenului sau rezoluţiunea contractului.
În privinţa antecontractului de vânzare-cumpărare aceste reguli nu mai au aplicabilitate deoarece promitentul-vânzător trebuie să fie proprietarul bunului vândut la momentul la care se pune problema perfectării actului în forma autentică, moment pe care reclamantul nu l-a mai materializat, neconvocând pe pârâtă la notar şi optând pentru rezoluţiunea antecontractului.
Pretinsa eroare în care s-ar fi aflat reclamantul la momentul contractării nu a atras rezoluţiunea antecontractului încheiat, această sancţiune presupunând neîndeplinirea culpabilă de către una dintre părţile contractante, a obligaţiilor care îi revin, constituind o cauză posterioară încheierii valabile actului.
Culpa pârâtei aptă să atragă rezoluţiunea nu poate consta în înşelarea reclamantului, întrucât această inducere în eroare nu a fost, în viziunea reclamantului, posterioară realizării acordului de voinţă, ci concomitentă acestuia, iar pe de altă parte contextul încheierii antecontractului a fost relevat anterior.
În fapt, părţile au convenit să vândă respectiv să cumpere la preţul de 38.000 euro terenul şi două case, dar înainte de achitarea restului de preţ, de 19.000 euro, a survenit criza economică, cu o pregnantă devalorizare a imobilelor, astfel încât preţul agreat anterior a apărut reclamantului ca exagerat. Pârâta a acceptat iniţial o negociere, dar aceasta nu a fost una de succes, la rândul său pârâta invocând că, dacă nu ar fi acceptat ca reclamantul să achite preţul în două rate, ar fi reuşit să vândă bunurile pentru suma de 38.000 euro în anul 2008.
Pe cale de consecinţă, aspectele relative la suprafaţa terenului şi raportul acesteia cu preţul convenit nu au conturat vreo culpă a pârâtei în neîndeplinirea unor obligaţii asumate contractual, în legătură cu o împrejurare posterioară încheierii contractului, sens în care acţiunea în rezoluţiunea convenţiei cu capătul de cerere accesoriu, se impunea a se respinge în privinţa reclamantului.
Sub acest aspect, s-a admis apelul, cu consecinţa schimbării în parte a sentinţei primei instanţe, prin respingerea cererii introductive, deoarece nu pârâta este în culpă pentru neperfectarea contractului.
În ce priveşte cererea reconvenţională, Tribunalul a apreciat că se impunea admiterea acesteia, dar numai în privinţa primului capăt de cerere.
Astfel, în mod culpabil şi cu nesocotirea obligaţiilor asumate contractual, reclamantul nu a achitat pârâtei şi diferenţa de preţ, de 19.000 euro, în luna august 2009, sens în care aplicarea prevederilor art. 1020-1021 Cod civil (1864) este justificată rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare. Sunt întrunite toate condiţiile necesare pronunţării acesteia sancţiuni juridice, anume existenţa unei neexecutări parţiale a obligaţiilor asumate prin antecontract-neplata diferenţei de preţ, neexecutarea se datorează culpei reclamantului, iar acesta a fost pus în întârziere prin cererea reconvenţională.
În ce priveşte obligarea reclamantului la plata sumei de 19.000 euro achitată cu titlu de avans, ca prejudiciu invocat de către pârâtă urmare a neîncheierii contractului (practic, constatarea legitimităţii pârâtei de a păstra această sumă, ce i s-a achitat), instanţa a respins-
o.
Din interpretarea prevederilor art. 1298 Cod civil rezultă că arvuna este suma de bani pe care cumpărătorul o avansează vânzătorului ca semn al încheierii convenţiei. Ea are aşadar caracter confirmatoriu.
Arvuna mai are şi înţelesul de clauză accesorie a contractului de vânzare-cumpărare în temeiul căreia cumpărătorul avansează o sumă de bani ce reprezintă de regulă o parte din preţ, pe care o pierde în cazul în care vânzarea nu se execută din culpa sa sau pe care vânzătorul trebuie să o restituie îndoit dacă el este cel în culpă pentru neexecutarea vânzării. Părţile sunt libere să dea arvunei caracterul unei clauze de dezicere-clauză penală, de desfacere a contractului prin voinţa uneia dintre ele, cu restituirea arvunei sau a dublului acesteia, fără ca partea cocontractantă să mai poată cere executarea.
Arvuna nu se confundă cu acontul, care la rândul său presupune avansarea unei sume de bani, dar care este o parte din preţ şi nu are rolul de clauză penală. În acest caz acontul, avansul, nu poate fi reţinut de vânzător, daunele interese în ipoteza respectivă urmând a fi determinate judiciar, pe baza probelor administrate la solicitarea părţii interesate, în condiţiile art. 1169 Cod civil 1864.
S-a mai reţinut că, în lipsa stipulării neechivoce a caracterului de arvună, a manifestării exprese de voinţă a părţilor în acest sens, suma avansată la încheierea contractului este un simplu acont, avans.
Din analiza convenţiei încheiate între părţi, coroborată cu probaţiunea testimonială, a rezultat că avansul în sumă de 19.000 euro nu a avut funcţia de clauză de arvună, o atare menţiune trebuind să fie expresă. Pe cale de consecinţă, prejudiciul suferit de pârâta-reclamantă Z.A. prin neîncheierea contractului nu poate fi echivalent automat cu avansul încasat, impunându-se dovedirea lui la nivelul invocat de către reclamantă.
O atare dovadă nu a fost administrată, în condiţiile art. 1169 din Codul civil de la 1864, nici în faţa primei instanţe şi nici în apel, astfel încât s-a impus a se respinge cererea formulată de pârâta-reclamantă, având acest obiect. Simpla invocare a devalorizării imobiliare, fără un material probator care să susţină cuantumul solicitat al daunelor nu fundamentează cererea formulată reconvenţional.
Ca o consecinţă a schimbării hotărârii pronunţate asupra cererilor formulate, instanţa a reţinut că soluţia asupra cheltuielilor de judecată efectuate de părţi trebuie reevaluată.
Astfel, reclamantul a fost obligat să achite pârâtei suma de 1655,5 lei cu acest titlu, sumă reprezentând jumătate din taxa de timbru aferentă cererii reconvenţionale, parţial admisă.
În aplicarea prevederilor art. 298 raportat la art. 274 şi 276 Cod procedură civilă, Tribunalul a procedat la compensarea cheltuielilor de judecată efectuate de părţi în apel până la nivelul sumei de 1000 lei şi a obligat intimatul O.I. să achite apelantei Z.A. suma de 933 lei. Astfel, s-a reţinut că apelanta a efectuat cheltuieli de 1666 lei taxă judiciară de timbru, 2100 lei onorariu avocat, iar intimatul de 2000 lei, onorariu avocat. Întrucât apelul a fost doar în parte admis, onorariile vor fi compensate până la nivelul sumei de 1000 lei, s-a respins pentru suma de 1000 lei, cererea de suportare a lor reciprocă de către părţi, iar intimatul a fost ţinut să achite apelantei ^ din taxa judiciară de timbru şi 100 lei, onorar avocat, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.
împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul O.I. solicitând în principal admiterea recursului; modificarea deciziei recurate şi, pe cale de consecinţă, respingerea apelului pârâtei Z.A. şi menţinerea în totalitate a hotărârii pronunţate de instanţa de fond; acordarea de cheltuieli de judecată în apel şi în recurs, iar în subsidiar, admiterea recursului; modificarea în parte a deciziei recurate, în sensul repunerii părţilor în situaţia anterioară încheierii antecontractului, ca efect al rezoluţiunii acestuia, cu obligarea pârâtei Z.A. la restituirea avansului din preţul de vânzare-cumpărare în sumă de 19.000 Euro plus dobânzile legale calculate până la restituirea integrală a sumei de 19.000 Euro; acordarea de cheltuieli de judecată parţiale în apel şi în totalitate în recurs.
În motivarea recursului, recurentul a arătat că critică hotărârea instanţei de fond, argumentele fiind următoarele:
1. Indiferent din culpa cui s-ar rezoluţiuna antecontractul de vânzare-cumpărare, efectul esenţial este acelaşi: desfiinţarea retroactivă a antecontractului cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioara încheierii lui, restituindu-şi una alteia tot ce şi-au prestat în temeiul contractului desfiinţat.
Cele invocate mai sus sunt de esenţa rezoluţiunii, indiferent că este judiciară sau convenţională şi indiferent dacă este culpa vânzătorului nu a cumpărătorului.
Prin urmare, chiar dacă prin admiterea apelului pârâtei Z.A., Tribunalul Maramureş a rezoluţionat antecontractul încheiat între părţi din culpa reclamantului O.I., restabilirea situaţiei anterioare este o consecinţa, respecta un efect al rezoluţiunii şi trebuia dispusă ca atare. Indiferent dacă se admitea acţiunea principală a reclamantului O.I. sau cererea reconvenţională a pârâtei Z.A., câta vreme ambele părţi au solicitat rezoluţiunea antecontractului, aceasta presupune şi restabilirea situaţiei anterioare.
Cu atât mal mult cu cât reclamantul O.I. a solicitat restabilirea situaţiei anterioare, ca urmare a rezoluţiunii antecontractului, instanţa de apel era datoare să dispună în acest sens.
Eventuala culpă a părţilor are importanţa numai sub aspectul dreptului la dezdăunări pentru partea care şi-a executat sau este gata să îşi execute obligaţiile. Cu privire la acest aspect, instanţa de apel a considerat că reclamanta nu a dovedit existenţa unul prejudiciu şi, prin urmare, i-a respins acest capăt de cerere.
2. Decizia recurată a reţinut în mod corect faptul că suma de 19.000 Euro a avut caracter de avans din preţ (acont) şi nu poate fi reţinută de vânzător.
Instanţa de apel a reţinut în mod corect faptul că avansul nu se confundă cu arvuna, avansul fiind parte din preţ şi nu are rolul de clauza penală. În considerarea acestui aspect, instanţa de apel a respins cererea pârâtei Z.A. de a reţine avansul plătit de vânzător, constatând că pârâta nu are legitimitatea de a păstra suma schiţată, fiind vorba de avans şi nu de arvuna.
Pe de altă parte, tot în mod corect instanţa de apel a apreciat că un eventual prejudiciu pretins de pârâta Z.A. nu a fost dovedit nici în faţa instanţei de fond şi nici în faţa instanţei de apel, astfel că a respins cererea pârâtei având acest obiect.
Aşa fiind, cu atât mal mult instanţa de apel ar fi trebuit să dispună restabilirea situaţiei anterioare prin restituirea avansului încasat de vânzătoare.
3. Prin faptul că părţile nu au fost repuse în situaţia anterioara, s-a, încălcat însăşi esenţa si efectul principal al rezoluţiunii şi în acelaşi timp s-a creat un dezechilibru în raport cu părţile convenţiei, având în vedere faptul că vânzătoarea a reintrat în posesia terenului încă din anul 2010 şi în acelaşi timp a beneficiat şi a păstrat si avansul de 19.000 Euro plătit acesteia în august 2008.
Este de neconceput ca vânzătoarea să rămână atât cu terenul promis spre vânzare, cât şi cu suma de 19.000 Euro, primită cu titlu de avans din preţul total de 38.000 Euro. Practic, a primii 50% din preţul convenit, de care a beneficiat încă din august 2008 şi doi ani mai târziu şi-a recuperat şi terenul!
Prin acest tratament inegal al părţilor din convenţie s-a realizat o îmbogăţire fără justă cauză a promitentei-vânzătoare în detrimentul promitentului-cumpărător.
4. Drepturile procesuale trebuie exercitate cu buna-credinţă, iar pârâta Z.A. a încălcat acest principiu, negând existenta convenţiei, dar în acelaşi timp, contrar propriilor sale susţineri, solicitând rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.
Prin cererea de apel, pârâta Z.A. a susţinut că „nu exista un contract sub semnătură privată valabil încheiat între părţi pentru că înscrisul nu este semnat de către acestea", si mal departe, a susţinut că sunt incidente disp. art. 1191 din Codul civil, astfel încât el nu valorează nici măcar început de dovadă scrisă.
Această susţinere, pe lângă faptul că este contradictorie în raport cu propria sa cerere reconvenţională, dovedeşte şi reaua credinţă a pârâtei.
În speţa de faţă, antecontractul de vânzare-cumpărare a fost semnat de mandatarii părţilor: mama vânzătoarei, respectiv unchiul cumpărătorului. Art. 1533 din Codul civil prevede că mandatul poate fi expres sau tacit, dovada mandatului tacit putându-se face prin orice mijloc de probă.
Apelanta a recunoscut existenţa mandatului, precum şi primirea avansului de 19.000 Euro din preţul convenit.
5. Decizia recurată a schimbat înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al antecontractului de vânzare-cumpărare, reţinând că obiectul contractului îl constituie terenul şi doua case, deşi în convenţie s-a trecut în mod explicit si fără echivoc faptul că obiectul antecontractului îl constituie suprafaţa de 1200 mp de teren.
Antecontractul de vânzare-cumpătare semnat prin mandatari la data de 15.08.2008 a prevăzut că obiectul contractului este suprafaţa de 1200 mp de teren situat în Vişeu de Sus, str. T., nr. 9. Potrivit art. 962 Cod civil, „obiectul convenţiilor este acela la care părţile sau numai una din părţi se obligă."
Vânătoarea s-a obligat să pună la dispoziţia cumpărătorului suprafaţa de 1200 mp de teren, iar cumpărătorul a acceptai plata preţului de 38.000 Euro în schimbul suprafeţei de teren promise.
În mod nejustificat s-a reţinut în decizia recurata faptul că obiectul convenţiei l-ar fi constituit terenul şi doua case. Pe teren există nişte ruine sub forma unor anexe în stare avansată de degradare, nici într-un caz locuibile şi nici într-un caz nu pot fi numite case, motiv pentru care acestea nici nu au fost trecute în antecontractul de vânzare-cumpărare.
Obiectul antecontractul de vânzare-cumpărare este ferm stabilit de părţi, iar promitentul-cumpărător a acceptat preţul de 38.000 Euro în considerarea achiziţiei unui teren de 1200 mp.
6. Între obiectul contractului (1200 mp teren) şi suprafaţa pusă la dispoziţia cumpărătorului (742 mp teren) este o diferenţă de teren considerabilă, în legătura cu care vânzătoarea nu a fost în măsură să dea vreo explicaţie.
În cursul anului 2009, dorind să încheie convenţia în formă autentica, părţile s-au întâlnit, iar pârâta a chemat un expert topograf pentru măsurarea terenului, ocazie cu care s-a constatat că terenul nu are o suprafaţă de 1200 mp ci una de 742 mp şi că vânzătoarea era proprietară doar asupra parcelei de 371 mp din CARTE FUNCIARĂ nr. 7827 Vişeu de Sus, iar pentru restul suprafeţei de teren înscris în CF nr. 7826 Vişeu de Sus, dreptul de proprietate era grevat de dreptul de uzufruct viager al numitei V.G., bunica apelantei.
În decizia recurată se motivează cu aceea că ar putea fi vorba despre vânzarea bunului altuia şi că vânzătoarea putea să reglementeze această situaţie până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, dar reclamantul nu a mai valorificat această posibilitate, optând pentru rezoluţiunea contractului.
Lucrurile stau nuanţat diferit, după cum părţile încheie în cunoştinţă de cauză un antecontractul de vânzare-cumpărare cu privire la bunul altuia, promitentul vânzător obligându-se să rezolve acest aspect până la perfectarea în formă autentică a contractului, sau atunci când cumpărătorul a încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare pentru o suprafaţă de teren, considerând că proprietară este chiar vânzătoarea.
Recurentul a avut convingerea la momentul încheierii antecontractului că promitenta-vânzătoare este proprietara suprafeţei de 1200 mp de teren, iar ulterior a constatat că aceasta are în proprietate doar suprafaţa de 742 mp de teren( şi aceasta grevată parţial de un drept de uzufruct viager), astfel încât suprafaţa reală a terenului nu era cea din antecontract, ci mult mai mică.
Câtă vreme cumpărătorul a fost de bună-credinţă, vânzarea-cumpărarea cu privire la bunul altuia este rezolubilă la cererea cumpărătorului pentru neexecutare.
Prin cererea de chemare în judecată, aşa cum a fost ea precizată, promitentul-cumpărător a chemat-o în judecata şi pe pârâta V.G., în calitate de coproprietară de CF împreună cu Z.A., astfel încât vânzătoarea a fost pusă în întârziere şi putea să reglementeze situaţia.
7. Decizia recurata a considerat în mod eronat că reclamantul este în culpă pentru neplata diferenţei de preţ.
Prin decizia recurata s-a respins acţiunea reclamantului, motivat de faptul că acesta a fost în culpă pentru neplata diferenţei de preţ, astfel încât potrivit principiului că doar partea ce şi-a îndeplinit obligaţiile sau este gata să şi le îndeplinească poate să solicite rezoluţiunea, Tribunalul Maramureş, admiţând apelul pârâtei Z.A., a respins acţiunea reclamantului O.I..
Consideră nelegală şi sub acest aspect decizia recurata, întrucât neplata diferenţei de preţ nu se datorează culpei reclamantului, ci este consecinţa culpei pârâtei, care nu a fost în măsură să pună la dispoziţia cumpărătorului întreaga suprafaţă de teren promisă.
Instanţa de apel a considerat că vânzătoarea a fost gata sa-şi îndeplinească obligaţiile şi că 1 -a pus în întârziere pe cumpărător prin introducerea cererii reconvenţionale. Nu împărtăşeşte acest punct de vedere, întrucât cererea reconvenţională a fost depusă la instanţa pentru termenul din 05.03.2012, iar vânzătoarea putea pretinde plata diferenţei de preţ în interiorul termenului general de prescripţie de 3 ani, care a început să curgă de la data scadenţei, adică august 2009 şi s-a împlinit în august 2012.
Culpa vânzătoarei rezultă şi din faptul că, nici măcar în momentul în care a solicitat rezoluţiunea antecontractului, nu era proprietară pe întreaga suprafaţă de teren de 1200 mp promisă spre vânzare. În aceste condiţii, cum se poate reţine faptul că vânzătoarea a fost de bună-credinţă şi gata să îşi execute obligaţiile?
Ba mal mult, vânzătoarea şi-a exprimat ferm dorinţa de rezoluţiune a antecontractului de vânzare-cumpărare în vara anului 2010, când a reintrat în posesia bunului promis spre vânzare.
8. In momentul în tare s-a pronunţat decizia recurată şi s-a admis apelul pârâtei, considerând că aceasta a fost de bună-credinţa, suprafaţa de 742 mp din terenul promis spre vânzare fusese înstrăinat Z.A. prin contract de vânzare-cumpărare autentificat sub, nr. 2076/20.08.2013 la NP C.S., cumpărător fiind V.F.V..
La scurt timp după pronunţarea sentinţei civile nr. 1287/13.06.2013 a Judecătoriei Vişeu de Sus, pârâta Z.A. a înstrăinat suprafaţa de 742 mp din terenul promis spre vânzare recurentului O.I.. In data de 20.03.2013, aceasta a încheiat un contract autentic de vânzare cumpărare, înstrăinând bunul cumpărătorului V.F.V. (fratele lui Z.A.).
Acest aspect demonstrează încă o dată intenţia vânzătoarei de a nu încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică cu O.I., dorind să rămână atât cu terenul, cât şi cu suma de 19.000 Euro primită cu titlu de avans.
Intimata Z.A. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.
Analizând actele şi lucrările dosarului, din perspectiva criticilor formulate în cererea de recurs şi a apărărilor formulate, Curtea reţine următoarele:
Recurentul a arătat că indiferent din culpa cui s-ar rezoluţiuna antecontractul de vânzare-cumpărare, efectul esenţial este acelaşi: desfiinţarea retroactivă a antecontractului cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară încheierii lui, restituindu-şi una alteia tot ce şi-au prestat în temeiul contractului desfiinţat. Cele invocate mai sus sunt de esenţa rezoluţiunii, indiferent că este judiciară sau convenţională şi indiferent dacă este culpa vânzătorului nu a cumpărătorului.
Curtea constată că acest motiv de recurs este nefondat deoarece reţinerea culpei pentru rezoluţiunea contractului este de esenţa acestei instituţii, dar faţă de aceasta primează principiul nemo auditur propriam turpitudimen allegans (nimănui nu-i este îngăduit să se prevaleze de propria culpă pentru a obţine protecţia juridică a unui drept).
Cum recurentul reclamant este în culpă faţă de neîncheierea contractului, nu poate tot el să invoce acea culpă pentru a rezoluţiona contractul. Singura în măsură să invoce culpa reclamantului este pârâta, care a şi procedat în acest fel, pe calea cererii reconvenţionale, astfel încât instanţa a reţinut corect că doar această din urmă cerere este fondată.
Dacă nu se poate rezoluţiona contractul pentru că partea îşi invocă propria culpă, atunci nu se poate dispune nici repunerea în situaţia anterioară, deoarece repunerea în situaţia anterioară este consecinţa logică şi firească a rezoluţiunii. Dacă nu se poate dispune rezoluţiunea în baza acţiunii principale atunci nu se poate dispune nici repunerea în situaţia anterioară, solicitată exclusiv prin aceasta.
Nu se poate afirma că dacă se dispune oricum rezoluţiunea, în baza cererii reconvenţionale, atunci trebuie să se dispună şi repunerea în situaţia anterioară, pentru că atunci se ocoleşte aplicarea principiului de mai sus, că nimeni nu poate invoca propria culpă pentru a obţine protejarea unui drept. Nu se poate obţine pe cale ocolită ceea ce nu se poate obţine în mod direct. Dacă reclamantul nu poate obţine din cauza propriei culpe rezoluţiunea şi repunerea în situaţia anterioară, nu poate obţine acest lucru prin mijlocirea cererii reconvenţionale a părţii adverse, care nu a solicitat pe calea cererii reconvenţionale şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, ci, exclusiv, rezoluţiunea. Faptul că se dispune rezoluţiunea se datorează culpei reclamatului şi exclusiv acesteia, invocată prin respectiva cerere reconvenţională.
Ar fi impropriu ca petitul principal din acţiunea principală să fie respins, dar să fie admis petitul accesoriu, ca urmare a admiterii rezoluţiunii prin cererea reconvenţională, mai ales că pârâta nu a solicitat prin cererea reconvenţională repunerea în situaţia anterioară.
Este de esenţa rezoluţiunii şi repunerea în situaţia anterioară, dar numai dacă se solicită aceasta de către partea care îndeplineşte condiţiile legale pentru a solicita rezoluţiunea. Dacă nu se formulează petit atunci instanţa nu are asupra a ce să se pronunţe.
În speţă nu s-a formulat petit de repunere în situaţia anterioară prin cererea reconvenţională astfel că instanţa nu putea dispune în acest sens, în respectarea principiului disponibilităţii părţilor. În acţiunea principală a existat un petit de repunere în situaţia anterioară, dar cât timp petitul principal a fost respins, atunci şi petitele accesorii urmează soarta petitului principal, în mod implicit, instanţa de apel arătând (fila 33 alin. 3 dosar apel) că acţiunea în rezoluţiune convenţiei, cu capătul de cerere accesoriu, se impune a fi respinsă.
Rezoluţiunea operează indiferent dacă este incidentă culpa cumpărătorului sau a vânzătorului, ori dacă aceasta este judiciară sau convenţională, însă în cauză este analizat doar faptul că reclamantul nu îşi poate invoca propria culpă, indiferent dacă acesta este vânzător sau cumpărător sau dacă rezoluţiunea este judiciară sau convenţională.
Culpa părţilor are importanţa şi sub aspectul dreptului la dezdăunări, dacă s-a ivit vreo pagubă, dar şi sub aspectul că partea care cere rezoluţiunea trebuie să nu fie în culpă în ce priveşte neexecutarea contractului, pentru că nu îşi poate invoca propria culpă, aşa cum sa arătat mai sus.
Faptul că instanţa de apel a considerat că reclamanta reconvenţională nu a dovedit existenţa unui prejudiciu şi, prin urmare, i-a respins acest capăt de cerere, se referă la culpa pentru despăgubiri în ce priveşte prejudiciul cauzat prin neîncheierea contractului, pentru care reclamanta reconvenţională a invocat o culpă diferită de cea pentru rezoluţiunea contractului. Mai trebuie subliniat că instanţa de apel a respins acest capăt de cerere pentru lipsa dovezilor, iar nu pentru lipsa culpei.
Recurentul mai arată că prin decizia recurată s-a reţinut în mod corect faptul că suma de 19.000 Euro a avut caracter de avans din preţ (acont) şi nu poate fi reţinută de vânzător şi totodată că, instanţa de apel a reţinut în mod corect faptul că avansul nu se confundă cu arvuna, avansul fiind parte din preţ şi nu are rolul de clauza penală. În considerarea acestui aspect, susţine că instanţa de apel a respins cererea pârâtei Z.A. de a reţine avansul plătit de vânzător, constatând că pârâta nu are legitimitatea de a păstra suma schiţată, fiind vorba de avans şi nu de arvuna. Pe de altă parte, consideră că tot în mod corect instanţa de apel a apreciat că un eventual prejudiciu pretins de pârâta Z.A. nu a fost dovedit nici în faţa instanţei de fond şi nici în faţa instanţei de apel, astfel că a respins cererea pârâtei având acest obiect.
Curtea constată că aceste susţineri nu se constituie în critici ci în aprobări ale soluţiei instanţei de fond de către recurent.
Recurentul susţine că aşa fiind, faţă de cele ce le aprobă din decizia instanţei de apel, cu atât mai mult instanţa de apel ar fi trebuit să dispună restabilirea situaţiei anterioare prin restituirea avansului încasat de vânzătoare.
Trebuie sesizat că cele reţinute de instanţa de apel cu privire la suma de 19.000 Euro se referă la aspecte juridice distincte, care nu interferează cu soluţia asupra rezoluţiunii, pentru că se referă la petitul accesoriu din cererea reconvenţională pentru acordarea de despăgubiri, bazat pe culpa prin care s-ar fi cauzat un prejudiciu datorită neexecutării contractului, distinctă de culpa pentru rezoluţiunea contractului, care constă în chiar neexecutarea contractului.
Cât timp rezoluţiunea a fost analizată mai sus, prin prisma primului motiv de recurs invocat şi analizat, şi care a fost găsit nefondat, rezultă că aceste susţineri ale recurentului nu pot fi primite, pentru că i s-ar reţinut propria culpă în neexecutarea contractului, culpă care este diferită de cea pentru petitul de acordare a despăgubirilor din cererea reconvenţională.
Instanţa de apel a analizat culpa reclamantului în ce priveşte petitul de despăgubiri pentru neîncheierea contractului, iar în această analiză a făcut referiri la avans şi arvună, şi doar cu privire la această culpă a reţinut că nu s-a dovedit cuantumul prejudiciului.
Mai sus s-a reţinut că instanţa de apel a considerat că reclamanta reconvenţională nu a dovedit existenţa unui prejudiciu şi, prin urmare, i-a respins acest capăt de cerere, dar se referea la culpa pentru prejudiciul cauzat prin neîncheierea contractului, pentru care reclamanta reconvenţională a invocat o altă culpă care este diferită de cea pentru rezoluţiunea contractului. S-a subliniat că instanţa de apel a respins acest capăt de cerere pentru lipsa dovezilor, iar nu pentru lipsa culpei.
Un alt motiv de recurs se referă la faptul că părţile nu au fost repuse în situaţia anterioară, şi că s-a încălcat însăşi esenţa şi efectul principal al rezoluţiunii şi în acelaşi timp s-a creat un dezechilibru în raport cu părţile convenţiei, având în vedere faptul că vânzătoarea a reintrat în posesia terenului încă din anul 2010 şi în acelaşi timp a beneficiat şi a păstrat şi avansul de 19.000 Euro plătit acesteia în august 2008. Este de neconceput ca vânzătoarea să rămână atât cu terenul promis spre vânzare, cât şi cu suma de 19.000 Euro, primită cu titlu de avans din preţul total de 38.000 Euro. Practic, a primit 50% din preţul convenit, de care a beneficiat încă din august 2008 şi doi ani mai târziu şi-a recuperat şi terenul. Prin acest tratament inegal al părţilor din convenţie s-a realizat o îmbogăţire fără justă cauză a promitentei-vânzătoare în detrimentul promitentului-cumpărător.
Nici acest motiv de recurs nu este fondat deoarece esenţa şi efectul rezoluţiunii au fost analizate mai sus, la primul motiv de recurs.
Faptul că s-a creat între părţi un dezechilibru nu poate să ducă automat la admiterea acţiunii reclamantului, pentru că s-ar încălca principiul nemo auditur propriam turpitudimen allegans.
Sursa dezechilibrului este faptul că acţiunea reclamantului a fost respinsă, în întregime, cu tot cu petitul accesoriu de repunere în situaţia anterioară, cât şi faptul că pârâta reclamantă reconvenţională nu a solicitat acest lucru, ci doar rezoluţiunea contractului.
Nu se poate susţine că părţile au fost tratate inegal cât timp a fost analizată culpa fiecărei părţi şi s-a constatat că reclamantul îşi invocă propria culpă, ceea ce nu poate duce la admiterea acţiunii.
În ce priveşte susţinerea privind îmbogăţirea fără justă cauză aceasta poate constitui în sine, independent, un temei al unei acţiuni şi nu a fost invocat în faţa instanţelor de fond, nu a constituit temei al unui petit, prin urmare nu poate fi invocat şi analizat direct în recurs, după cum dispune art. 294 alin. 1 Cod procedură civilă, aplicabil şi în recurs, potrivit art. 316 Cod procedură civilă, deoarece în recurs nu se poate schimba calitatea părţilor, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată şi nici nu se pot face alte cereri noi.
Recurentul susţine că drepturile procesuale trebuie exercitate cu bună-credinţă, iar pârâta Z.A. a încălcat acest principiu, negând existenţa convenţiei, dar în acelaşi timp, contrar propriilor sale susţineri, solicitând rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare. Prin cererea de apel, pârâta Z.A. a susţinut că „nu exista un contract sub semnătură privată valabil încheiat între părţi pentru că înscrisul nu este semnat de către acestea", şi mai departe, a susţinut că sunt incidente disp. art. 1191 din Codul civil, astfel încât el nu valorează nici măcar început de dovadă scrisă.
Recurentul afirmă că această susţinere, pe lângă faptul că este contradictorie în raport cu propria sa cerere reconvenţională, dovedeşte şi reaua credinţă a pârâtei. În speţa de faţă, antecontractul de vânzare-cumpărare a fost semnat de mandatarii părţilor: mama vânzătoarei, respectiv unchiul cumpărătorului. Art. 1533 din Codul civil prevede că mandatul poate fi expres sau tacit, dovada mandatului tacit putându-se face prin orice mijloc de probă. Apelanta a recunoscut existenţa mandatului, precum şi primirea avansului de
19.000 Euro din preţul convenit.
Acest motiv de recurs este nefondat şi în parte inadmisibil pentru că se referă la starea de fapt.
Controlul instanţei de recurs este limitat la motivele prevăzute de art. 304 pct. 1-9 C.pr.civ. şi vizează numai motive de nelegalitate.
Cum o parte a acestui motiv de recurs invocat tinde la modificarea deciziei urmare a unei reaprecieri a probelor, Curtea va admite excepţia inadmisibilităţii motivului de recurs, deoarece instanţa de recurs nu examinează faptele cauzei, existenţa şi aprecierea lor aparţinând puterii suverane a instanţelor de fond. Controlul exercitat de instanţa de recurs se referă doar la corectitudinea concluziei instanţei de fond, dacă judecătorii fondului au interpretat şi aplicat corect norma de drept.
În ce priveşte partea din motivul de recurs care este nefondată, nu se poate constata o rea credinţă în exercitarea drepturilor procesuale ale pârâtei, şi chiar o astfel de constatare nu influenţează soluţia relativ la culpa în rezoluţiunea contractului, deoarece drepturile procesuale pot privi doar procesul şi eventuale daune din aceasta, şi este un aspect de drept procesual, iar culpa în rezoluţiune este un aspect de drept material.
Cele două noţiuni sunt distincte, autonome, nu interferează, şi nu pot fi invocate una în susţinerea celeilalte.
Este real că pârâta a negat existenţa convenţiei şi în acelaşi timp a cerut rezoluţiune, dar acestea sunt susţinute alternativ, ca apărări sau petite, şi legitimează scopul urmărit de către părţi, anume respingerea acţiunii părţii adverse şi admiterea propriei acţiuni, aspecte lămurite de instanţa de apel.
Chiar dacă s-a reţinut existenţa mandatului, precum şi primirea avansului de 19.000 Euro din preţul convenit, aceasta nu schimbă soluţia acţiunii principale şi a celei reconvenţionale, prin cele deja dezlegate şi arătat mai sus.
Recurentul susţine că decizia recurată a schimbat înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al antecontractului de vânzare-cumpărare, reţinând că obiectul contractului îl constituie terenul şi doua case, deşi în convenţie s-a trecut în mod explicit si fără echivoc faptul că obiectul antecontractului îl constituie suprafaţa de 1200 mp de teren. Antecontractul de vânzare-cumpătare semnat prin mandatari la data de 15.08.2008 a prevăzut că obiectul contractului este suprafaţa de 1200 mp de teren situat în Vişeu de Sus, str. T., nr. 9. Potrivit art. 962 Cod civil, „obiectul convenţiilor este acela la care părţile sau numai una din părţi se obligă." Vânzătoarea s-a obligat să pună la dispoziţia cumpărătorului suprafaţa de 1200 mp de teren, iar cumpărătorul a acceptat plata preţului de 38.000 Euro în schimbul suprafeţei de teren promise.
Nici acest motiv de recurs nu este fondat deoarece starea de fapt reţinută de instanţa de apel nu poate fi schimbată.
In acest sens se reţine de către instanţa de apel că între părţi s-a încheiat actul sub semnătură privată denumit contract de vânzare-cumpărare, în data de 15.08.2008, prin care Z.A. a promis lui O.I. vânzarea terenului situat în strada T. nr. 9, pe care sunt construite
două imobile şi anexe gospodăreşti, teren în suprafaţă de 12 ari (1200 mp). În data de
15.08.2008 s-a deplasat împreună cu reclamantul la teren, au văzut terenul şi casele, după care s-a plătit avansul de 19.000 euro.
Curtea reţine că în aceste condiţii s-a încheiat contractul, în care reclamantul avea cunoştinţă de starea construcţiilor şi întinderea terenului, prin urmare nu se poate invoca faptul că starea sau întinderea acestora, fiind diferenţă de dea menţionată în antecontract, ar putea constitui temei pentru rezoluţiunea antecontractului la solicitarea reclamantului.
Mai mult în CF nr. 52674 Vişeu de Sus (nr. vechi 7287)şi în CF nr. 52675 Vişeu de
Sus (nr. vechi 7286) sunt înscrise construcţiile, iar încheierea contractului nu a fost
condiţionată de starea acestora.
Instanţa de apel mai reţine că părţile prin mandatarii lor s-au înţeles asupra vânzării-cumpărării suprafeţei de teren arătate reclamantului (niciuna dintre acestea nesusţinând că limitele parcelei ar fi fost modificate ulterior realizării acordului de voinţă), iar preţul a fost stabilit pentru bunuri, în mod global.
Această reţinere nu a fost contestată în recurs, prin urmare rămâne a se interpreta contractul ca fiind unul în care preţul a fost stabilit pentru bunuri, în mod global, şi în starea în care se găseau la momentul încheierii contractului.
Pe de altă parte esenţial este să se arate că instituţia juridică a culpei pentru rezoluţiune este diferită de cea a erorii la încheierea contractului.
Rezoluţiunea nu se poate cerere pentru eroare asupra obiectului convenţiei, ci pentru neîndeplinirea obligaţiilor contractului: eroarea exclude rezoluţiunea şi invers.
Eroarea se referă la viciul de consimţământ, anume la credinţa relativ la întinderea obiectului contractului, şi are consecinţe chiar asupra formării valabile a contractului, pe când rezoluţiunea se referă la un contract valabil format şi la cauze ulterioare încheierii acestuia, anume la neexecutarea obligaţiilor derivate din contractul valabil încheiat.
Recurentul mai arată că între obiectul contractului (1200 mp teren) şi suprafaţa pusă la dispoziţia cumpărătorului (742 mp teren) este o diferenţă de teren considerabilă, în legătura cu care vânzătoarea nu a fost în măsură să dea vreo explicaţie. În cursul anului 2009, dorind să încheie convenţia în formă autentică, părţile s-au întâlnit, iar pârâta a chemat un expert topograf pentru măsurarea terenului, ocazie cu care s-a constatat că terenul nu are o suprafaţă de 1200 mp ci una de 742 mp şi că vânzătoarea era proprietară doar asupra parcelei de 371 mp din cartea funciară nr. 7827 Vişeu de Sus, iar pentru restul suprafeţei de teren înscris în CF nr. 7826 Vişeu de Sus, dreptul de proprietate era grevat de dreptul de uzufruct viager al numitei V.G., bunica apelantei.
Mai arată recurentul că în decizia recurată se motivează cu aceea că ar putea fi vorba despre vânzarea bunului altuia şi că vânzătoarea putea să reglementeze această situaţie până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, dar reclamantul nu a mai valorificat această posibilitate, optând pentru rezoluţiunea contractului.
Consideră recurentul că lucrurile stau nuanţat diferit, după cum părţile încheie în cunoştinţă de cauză un antecontractul de vânzare-cumpărare cu privire la bunul altuia, promitentul vânzător obligându-se să rezolve acest aspect până la perfectarea în formă autentică a contractului, sau atunci când cumpărătorul a încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare pentru o suprafaţă de teren, considerând că proprietară este chiar vânzătoarea. Recurentul a avut convingerea la momentul încheierii antecontractului că promitenta-vânzătoare este proprietara suprafeţei de 1200 mp de teren, iar ulterior a constatat că aceasta are în proprietate doar suprafaţa de 742 mp de teren (şi aceasta grevată parţial de un drept de uzufruct viager), astfel încât suprafaţa reală a terenului nu era cea din antecontract, ci mult mai mică.
Parte din acest motiv este inadmisibil pentru că se referă la starea de fapt.
Motivul, în măsura în care nu este inadmisibil, este nefondat deoarece promitentul-vânzător trebuie să fie proprietarul bunului vândut la momentul la care se pune problema perfectării actului în forma autentică, moment pe care reclamantul nu l-a mai materializat, neconvocând pe pârâtă la notar şi optând pentru rezoluţiunea antecontractului.
La momentul în care se pune problema încheierii contractului în formă autentică se poate invoca lipsa suprafeţei şi eventual dispoziţiile art. 1329 Cod civil 1864, care devin incidente pentru că se încheie, prin ipoteză, în formă autentică chiar un contract de vânzare cumpărare.
Cum însă nu se solicită încheierea ci rezoluţiunea contractului aceste dispoziţii nu mai pot fi analizate.
Apoi, corect a reţinut tribunalul, relativ la culpa pârâtei, că aceasta ar fi aptă să atragă rezoluţiunea dacă înşelarea reclamantului, inducerea în eroare, ar fi fost posterioară realizării acordului de voinţă, iar nu concomitentă acestuia.
Or, din starea de fapt a reieşit că reclamantul a văzut imobilul teren şi construcţii, ştia ce constituie obiectul contractului, şi apoi mai sus s-a reţinut că preţul a fost stabilit pentru bunuri, în mod global, această reţinere nu a fost contestată în recurs, prin urmare rămâne a se interpreta contractul ca fiind unul în care preţul a fost stabilit pentru bunuri, în mod global, şi în starea şi întinderea în care se găseau la momentul încheierii contractului.
Buna-credinţă la momentul încheierii contractului nu a fost şi nu este relevantă cât timp se cere rezoluţiunea, iar rezoluţiunea are în vedere cauze ulterioare încheierii contractului, pentru un contract valabil încheiat şi exclusiv în ce priveşte neexecutarea culpabilă a obligaţiilor.
Vânzarea-cumpărarea cu privire la bunul altuia este rezolubilă la cererea cumpărătorului pentru neexecutare, însă doar dacă se cere încheierea contractului iar promitentul vânzător nu îşi poate îndeplini obligaţiile, iar nu şi în cazul, cum este în speţă, când se cere rezoluţiunea pentru alte motive.
Chiar dacă prin cererea de chemare în judecată vânzătoarea a fost pusă în întârziere şi putea să reglementeze situaţia, trebuie stabilit că s-a cerut rezoluţiunea iar nu încheierea contractului, or doar reclamantul are prin ipoteză opţiunea de a cere rezoluţiunea sau încheierea contractului, astfel că pârâta nu putea să invoce încheierea contractului dacă reclamantul doreşte rezoluţiunea.
Recurentul mai arată că decizia recurată a considerat în mod eronat că reclamantul este în culpă pentru neplata diferenţei de preţ. Prin decizia recurată s-a respins acţiunea reclamantului, motivat de faptul că acesta a fost în culpă pentru neplata diferenţei de preţ, astfel încât potrivit principiului că doar partea ce şi-a îndeplinit obligaţiile sau este gata să şi le îndeplinească poate să solicite rezoluţiunea, Tribunalul Maramureş, admiţând apelul pârâtei Z.A., a respins acţiunea reclamantului O.I..
Consideră nelegală şi sub acest aspect decizia recurată, întrucât neplata diferenţei de preţ nu se datorează culpei reclamantului, ci este consecinţa culpei pârâtei, care nu a fost în măsură să pună la dispoziţia cumpărătorului întreaga suprafaţă de teren promisă. Instanţa de apel a considerat că vânzătoarea a fost gata sa-şi îndeplinească obligaţiile şi că l-a pus în întârziere pe cumpărător prin introducerea cererii reconvenţionale. Nu împărtăşeşte acest punct de vedere, întrucât cererea reconvenţională a fost depusă la instanţa pentru termenul din 05.03.2012, iar vânzătoarea putea pretinde plata diferenţei de preţ în interiorul termenului general de prescripţie de 3 ani, care a început să curgă de la data scadenţei, adică august 2009 şi s-a împlinit în august 2012.
Culpa vânzătoarei, arată recurentul, rezultă şi din faptul că, nici măcar în momentul în care a solicitat rezoluţiunea antecontractului, nu era proprietară pe întreaga suprafaţă de teren de 1200 mp promisă spre vânzare. În aceste condiţii, cum se poate reţine faptul că vânzătoarea a fost de bună-credinţă şi gata să îşi execute obligaţiile? Ba mai mult, vânzătoarea şi-a exprimat ferm dorinţa de rezoluţiune a antecontractului de vânzare-cumpărare în vara anului 2010, când a reintrat în posesia bunului promis spre vânzare.
Acest motiv de recurs este nefondat deoarece contractul încheiat între părţi este unul în care preţul a fost stabilit pentru bunuri în mod global, şi în starea şi întinderea în care se găseau la momentul încheierii contractului.
Cu privire la aceasta susţinerile privind întinderea terenului şi starea construcţiilor nu au relevat nici o culpă a pârâtei, şi au fost dezlegate în întregime mai sus, la analiza celorlalte motive de recurs.
Cât timp părţile s-au înţeles să stabilească preţul pentru bunuri în mod global, şi în starea şi întinderea în care se găseau la momentul încheierii contractului, atunci preţul trebuia achitat în acest fel, pentru aceste bunuri, în starea şi întinderea pe care o aveau, în alt fel reclamantul fiind în culpă pentru neachitarea preţului, motiv de rezoluţiune, în condiţiile în care pârâta nu a fost în culpă în ce priveşte susţinerile reclamantului relativ la întinderea terenului şi starea construcţiilor.
Faptul că pârâta nu era proprietară nu are relevanţă prin prisma dezlegărilor de mai sus ce privesc stabilirea preţului global iar nu pe unitate de măsură şi în ce priveşte statuările privind vânzarea bunului altuia, pentru că aceste din urmă ce pot fi invocate doar la încheierea contractului iar nu la rezoluţiunea din alte motive, cum sunt cele invocate de reclamant la fond, privind eroarea.
Vânzătoarea putea pretinde plata diferenţei de preţ în interiorul termenului general de prescripţie de 3 ani, care era întrerupt pe perioada posesiei, pentru ambele părţi, şi a început să curgă de la data reprimirii posesiei în 2010.
Vânzătoarea a fost de bună-credinţă în măsura în care s-a stabilit că părţile au stabilit preţul în mod global şi în acest fel gata a fost să îşi execute obligaţiile.
Faptul că vânzătoarea şi-a exprimat ferm dorinţa de rezoluţiune a antecontractului de vânzare-cumpărare în vara anului 2010, când a reintrat în posesia bunului promis spre vânzare nu schimbă situaţia reclamantului, pentru că dacă nu plăteşte preţul, adică nu îşi îndeplineşte obligaţiile, atunci evident că vânzătoarea poate să îşi exprime dorinţa pentru rezoluţiune, şi chiar să o ceară în instanţă.
Nici faptul că în momentul în care s-a pronunţat decizia recurată şi s-a admis apelul pârâtei, suprafaţa de 742 mp din terenul promis spre vânzare fusese înstrăinat Z.A. prin contract de vânzare-cumpărare autentificat sub, nr. 2076/20.08.2013 la NP C.S., cumpărător fiind V.F.V., nu relevă o culpă a pârâtei, cât timp reclamantul a solicitat rezoluţiunea iar nu vânzarea.
Relevant este că reclamantul nu a plătit preţul, adică nu şi-a îndeplinit obligaţiile, astfel că vânzătoarea poate să ceară rezoluţiunea. Faptul că ulterior primirii posesiei, înstrăinează bunul, nu schimbă situaţia în ce priveşte culpa reclamantului pentru neplata preţului
Vânzătoarea a dorit să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică cu
O.I., însă acesta a exprimat dorinţa fermă de a nu mai achita preţul, ba mai mult a cerut la rândul său rezoluţiunea.
În temeiul prevederilor art. 312 alin. 1 şi art. 299 şi urm. Cod procedură civilă, curtea, cu majoritate de voturi, urmează să respingă ca nefondat recursul, nefiind incidente nici unul din motivele de casare sau modificare prevăzute art. 304 Cod procedură civilă.
În temeiul prevederilor art. 274 Cod procedură civilă va obliga pe recurentul, aflat în culpă procesuală faţă de respingerea recursului, să plătească intimatei Z.A. suma de 2500 lei, cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariu avocat, potrivit chitanţei depuse la dosar.
Opinia separată judecător ...., în sensul:
Admite în parte recursul declarat de reclamantul I.O. împotriva deciziei civile nr. 107/A/17.03.2014 a Tribunalului Maramureş, pe care o casează şi trimite cauza spre rejudecarea apelului.
CONSIDERENTE :
Reclamantul O.I. a investit instanţa cu o acţiune având ca obiect rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în 15.08.2008 pentru terenul în suprafaţă de 1200 mp. şi obligarea pârâtei Z.A.a la restituirea sumei de 19.000 euro, achitată cu titlu de avans şi dobânda legală de la data rămânerii definitive a hotărârii şi până la achitarea sumei.
Prin cererea reconvenţională pârâta a solicitat rezoluţiunea antecontractului încheiat între părţi din culpa reclamantului şi obligarea acestuia la plata daunelor interese.
Potrivit dispoziţiilor art. 1020-1021 C.civil, rezoluţiunea este sancţiunea care se aplică în cazul neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic şi constă în desfiinţarea acestuia şi repunerea părţilor în situaţia avută înaintea încheierii contractului.
Efectele dispunerii rezoluţiunii unui contract constau în repunerea părţilor în situaţia anterioară , iar dacă o parte sau ambele sunt prejudiciate, pot solicita şi daune.
Indiferent din culpa cărei părţi se dispune rezoluţiunea, instanţa trebuia să se pronunţe pe petitul de repunere a părţilor în situaţia anterioară, deoarece aceasta este o consecinţă firească aplicării sancţiunii rezoluţiunii contractului.
În cazul de faţă, constatăm că atât reclamantul, cât şi pârâta au solicitat rezoluţiunea antecontractului, fiecare parte invocând culpa cocontractantului.
Reclamantul a solicitat şi repunerea părţilor în situaţia anterioară şi restituirea prestaţiilor, iar pârâta nu a solicitat acest lucru, deoarece nu avea interes să formuleze acest capăt de cerere fiind în posesia terenului din 2010, prin schimbarea cheilor de la poartă cum susţine în întâmpinare (f. 21) şi memoriul d apel (f5) şi singurul care avea interes în formularea unui petit de repunere în situaţia anterioară era reclamantul, care a solicitat avansul de 19000 euro.
În punctul al treilea al memoriului de recurs, recurentul a arătat că „instanţa de apel încălcat efectul principal al rezoluţiunii şi a creat un dezechilibru în raport cu părţile convenţiei, constând în aceea că vânzătoarea a reintrat în posesia terenului promis şi a păstrat şi suma primită cu titlu de avans şi, cu toate acestea, nu a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, creându-se un dezechilibru în raport cu părţile convenţiei”.
Recurentul nu a arătat expres că această critică se încadrează în dispoziţiile art. 304 pct. 7 Cod proc. civ., însă a invocat ca temei de drept această dispoziţie legală.
Verificând considerentele deciziei pronunţate în apel, curtea constată că în ceea ce priveşte petitul de repunere a părţilor în situaţia anterioară, tribunalul nu a motivat această cerere formulată de reclamant, considerente deciziei vizând numai petitul de rezoluţiune, tribunalul conchizând în final că respinge acţiunea reclamantului.
Deşi nu se motivează respingerea cererii de repunere a părţilor în situaţia anterioară, totuşi instanţa de apel constată că nu este legitimată pârâta să reţină cu titlu de prejudiciu suma de 19.000 euro achitată cu titlu de avans.
Deci, pe de o parte, se respinge cererea de repunere a părţilor în situaţia anterioară şi, pe de altă parte, se constată că nu este legitimă reţinerea avansului de către pârâtă, aceste considerente fiind contradictorii.
Potrivit dispoziţiilor art. 261 pct. 5 Cod proc. civ., hotărârea trebuie să cuprindă motivele de drept şi de fapt pe care se sprijină.
În cazul de faţă, petitul vizând repunerea părţilor în situaţia anterioară nu s-a motivat, existând doar o trimitere vagă referitoare la îndreptăţirea pârâtei de a păstra suma plătită cu titlu de avans.
În opinia minoritară considerăm că decizia tribunalului nu este motivată şi, în aceste circumstanţe nu se poate exercita controlul judiciar.
Pe de altă parte, în jurisprudenţa Curţii Europene dreptul la un proces echitabil, garantat de art. 6.1 din Convenţie, include printre altele dreptul părţilor de a prezenta observaţiile pe care le consideră pertinente pentru cauza lor. Întrucât Convenţia nu are drept scop garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii, ci drepturi concrete şi efective (Hotărârea Artico împotriva Italiei, din 13 mai 1980), acest drept nu poate fi considerat efectiv decât dacă aceste observaţii sunt în mod real "ascultate", adică în mod corect examinate de către instanţa sesizată. Altfel spus, art. 6 implică mai ales în sarcina "instanţei" obligaţia de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, argumentelor şi al elementelor de probă ale părţilor, cel puţin pentru a le aprecia pertinenţa.
Hotărârea supusă recursului nu îndeplineşte aceste cerinţe, motiv pentru care se impune casarea cu trimitere spre rejudecare
Prin urmare, în temeiul art. 304 pct. 7 Cod proc. civ. se impunea casarea cu trimitere spre rejudecare Tribunalului Maramureş.
| ← Rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.... | Rezoluţiune antecontract de vânzare-cumpărare.... → |
|---|
