Rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare. Neîndeplinirea obligaţiei promitentului-vânzător de transferare a dreptului de proprietate. Admitere
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj, secţia I-a civilă, decizia civilă nr. 1271 din 23 octombrie 2014
I. Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca la data de 07.02.2013, reclamanta R.C.I. a solicitat în contradictoriu cu pârâtul S.Z.D. pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti prin care să se dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare -cumpărare, nedatat, încheiat între părţi, cu privire la imobilul situat în Cluj-Napoca, str. C. nr. 36, jud. Cluj, înscris în CF nr. 278891-C1-U24 Cluj-Napoca şi CF nr. 278891-C1-U25 Cluj-Napoca, imobil compus din două garaje în suprafaţă utilă de 48 mp, repunerea părţilor în situaţia anterioară cu consecinţa obligării pârâtului la restituirea sumei de
11.000 euro achitată cu titlu de avans, cu cheltuieli de judecată.
II. Prin Sentinţa civilă nr. 667/27.01.2014, pronunţată în dosarul nr. .../2013 al Judecătoriei Cluj-Napoca, a fost respinsă ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta R.C.I. în contradictoriu cu pârâtul S.D.Z..
A fost obligată reclamanta la plata în favoarea pârâtului a sumei de 1.000 lei reprezentând onorariu avocaţial.
A fost respinsă ca neîntemeiată cererea pârâtului de obligare a reclamantei la plata sumei de 1.000 lei reprezentând onorariu avocaţial.
Pentru a pronunţa această sentinţă, judecătoria a reţinut în esenţă următoarele:
În fapt, între părţi s-a încheiat antecontractul de vânzare - cumpărare ataşat la filele 6 - 8 din dosar, prin care pârâtul, în calitate de promitent - vânzător, s-a obligat să transfere în favoarea reclamantei, în calitate de promitent - cumpărător, prin contract de vânzare -cumpărare întreg dreptul de proprietate asupra imobilului situat în localitatea Cluj-Napoca, str. C., nr. 36, jud. Cluj, înscris în CF nr. 278891-C1-U24 şi CF nr. 278891-C1-U25, imobil compus din două garaje, în suprafaţă utilă de 48 mp, iar cumpărătorul s-a obligat să cumpere întreg dreptul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul prezentului antecontract achitând preţul aferent tranzacţiei în modalităţile şi la termenele de plată stabilite între părţi, urmând ca transferul dreptului de proprietate asupra imobilului descris mai sus să se realizeze prin act autentic de vânzare - cumpărare care trebuia să fie încheiat până la data de
02.02.2012, termen care putea fi prelungit cu acordul expres al părţilor sau al celor mandataţi de către aceştia.
În baza acestui contract, părţile au mai stabilit de comun acord că preţul vânzării este de 36.000 euro, din care suma de 11.000 euro a fost achitată de către cumpărător în numerar vânzătorului, cu titlu de avans, prezentul antecontract având valoare de chitanţă pentru această sumă, iar restul de preţ în sumă de 25.000 euro urmând să fie achitat în numerar sau prin virament bancar la data semnării contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică, cel târziu până la data de 02.02.2012, acest termen putând fi prelungit de comun acord între părţi.
În drept, prin raportare la data naşterii raporturilor juridice dintre părţi (reclamanta afirmând că antecontractul de vânzare - cumpărare a fost încheiat la sfârşitul anului 2011, iar pârâtul în data de 16.12.2011, aspecte confirmate ulterior de probele administrate în cauză) şi la prevederile art. 5 alin. 5 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, instanţa a constatat că în cauză sunt aplicabile dispoziţiile Noului Cod civil, Legea nr. 287/2009.
Prin prezenta cerere de chemare în judecată, reclamanta a solicitat să se dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat între părţi la sfârşitul anului 2011, cu privire la imobilul situat în Cluj-Napoca, str. C. nr. 36, jud. Cluj, înscris în CF nr. 278891-C1-U24 Cluj-Napoca şi CF nr. 278891-C1-U25 Cluj-Napoca, imobil compus din două garaje în suprafaţă utilă de 48 mp, repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii antecontractului cu consecinţa obligării pârâtului la restituirea sumei de 11.000 euro achitată cu titlu de avans.
Rezoluţiunea este sancţiunea care intervine în situaţia neexecutării culpabile de către o parte contractantă a obligaţiilor derivate din încheierea contractului, acest fapt fiind confirmat de alin. (2) al art. 1516 din Codul Civil care statuează că: „Atunci când, fără justificare, debitorul nu îşi execută obligaţia şi se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa şi fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin: [...] 2. să obţină, dacă obligaţia este contractuală, rezoluţiunea sau rezilierea contractului ori, după caz, reducerea propriei obligaţii corelative; [...].
Astfel, pentru a fi în situaţia de a invoca rezoluţiunea antecontractului încheiat între părţi trebuie îndeplinite în prealabil două condiţii cumulative: a) cel care nu-şi execută
obligaţia să fie în întârziere şi b) să nu existe nicio justificare pentru neexecutarea obligaţiilor contractuale.
Referitor la prima condiţie, respectiv punerea în întârziere a debitorului, instanţa a reţinut că în materie contractuală, debitorul este de drept în întârziere, potrivit art. 1523 din Codul Civil, dacă se află într-unul dintre următoarele cazuri: a) prin convenţia părţilor s-a stabilit că la împlinirea termenului pentru executarea obligaţiei debitorul este de drept în întârziere; b) natura obligaţiei impunea ca aceasta să fie executată până la un anumit termen; c) debitorul a făcut imposibilă, prin fapta proprie, executarea în natură a obligaţiei; d) debitorul a încălcat o obligaţie de a nu face; e) debitorul îşi exprima neîndoielnic intenţia de a nu executa obligaţia; f) debitorul nu îşi execută în mod repetat o obligaţie cu executare succesivă; g) debitorul profesionist nu-şi execută la scadenţă obligaţia de plată a unei sume de bani; şi h) în alte cazuri menţionate expres de lege.
Cu privire la cea de-a doua condiţie, respectiv inexistenţa unei justificări pentru neexecutarea obligaţiilor contractuale, aceasta nu este considerată îndeplinită dacă obligaţia nu a putut fi executată din cauza acţiunii sau omisiunii creditorului (art. 1517), dacă creditorul refuză plata (art. 1524), în caz de forţă majoră sau caz fortuit (art. 1351), în cazul faptei victimei sau a terţului (art. 1351), etc.
În cauză, după cum s-a menţionat şi mai sus, prin antecontractul încheiat, părţile au stabilit ca data semnării contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică să fie în
02.02.2012, acest termen putând fi prelungit de comun acord între părţi.
Prin acelaşi antecontract, părţile şi-au asumat următoarele obligaţii - art. IV şi V:
1. vânzătorul:
- s-a obligat să procure toate actele necesare încheierii în formă autentică a contractului de vânzare - cumpărare;
- să se prezinte până cel mai târziu la data de 02.02.2012 la Biroul Notarului Public pentru a încheia contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică;
2. cumpărătorul:
- s-a obligat să achite preţul în condiţiile stabilite în cuprinsul antecontractului;
- s-a obligat să se prezinte până cel târziu la data de 02.02.2012 la Biroul
Notarului Public pentru a încheia contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică;
- s-a obligat să suporte cheltuielile de încheiere a contractului de vânzare -
cumpărare în formă autentică, respectiv onorariul notarului public şi taxele ocazionate de întabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate.
Potrivit art. VII din contract cu nota marginală „Garanţii şi Declaraţii”, vânzătorul a declarat pe propria răspundere că imobilul pe care s-a obligat să-l înstrăineze nu este scos din circuitul civil, nu este promis spre vânzare altor persoane, iar cumpărătorul a declarat că, cunoaşte situaţia juridică actuală a imobilului ce a făcut obiectul antecontractului, părţile asumându-şi întreaga responsabilitate asupra declaraţiilor făcute în cuprinsul antecontractului şi cu privire la obligaţiile contractuale stipulate.
Prin cererea de chemare în judecată reclamanta a susţinut că s-a prezentat la notar în data de 02.02.2012 cu suma de 25.000 euro conform antecontractului, că până la data prezentării la notar nu a văzut niciun CF cu privire la imobil, doar la momentul prezentării la notar, acesta i-a atras atenţia asupra menţiunilor din cartea funciară legate de suprafaţa imobilului şi menţiunea „parcare” din cartea funciară, refuzând să-i achite diferenţa de preţ pârâtului întrucât contractul nu a putut fi încheiat în formă autentică din culpa acestuia, el fiind cel care nu a procurat actele necesare pentru încheierea contractului, iar în actele pe care le avea, imobilul nu era identificat aşa cum era stipulat în antecontract.
Astfel, din extrasele CF de la filele 31 - 32, 74 - 75 din dosar a reieşit că pârâtul S.D.Z. şi soţia sa S.A.L., erau la data de 09.11.2011, la data de 16.12.2011 şi la data de
31.01.2012, proprietarii imobilului situat în Cluj-Napoca, str. C. nr. 36, parter, parcarea nr. 1, cu suprafaţa utilă de 13,16 mp, nr. cad. 278891-C1-U24, şi ai imobilului situat în Cluj-Napoca, str. C. nr. 36, parter, parcarea nr. 2, cu suprafaţa utilă de 13,16 mp, nr. cad. 278891-C1-U25. In cuprinsul antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat între părţi se face menţiune la aceste cărţi funciare la art. 2 unde este identificat „obiectul antecontractului”.
Din Încheierea de certificare nr. 4 din data de 02.02.22012 emisă de BNP L.M. - fila 82 din dosar, a reieşit că la data de 02.02.2012, ora 14.30, ca urmare a planificării făcute în data de 30.01.2012, s-au prezentat la sediul notarului public pârâtul S.D.Z. şi soţia acestuia, mai puţin reclamanta R.C.I., cei dintâi arătând că s-au prezentat la sediul notarului public pentru a încheia şi semna contractul de vânzare în formă autentică, prin care înstrăinează lui R.C.I., imobilul - parcarea nr. 1, situată în Cluj-Napoca, str. C. nr. 36, parter, nr. cad. 278891-C1-U24 şi parcarea nr. 2, situată în Cluj-Napoca, str. C. nr. 36, parter, nr. cad. 278891-C1-U25, reţinându-se, totodată, că s-a făcut dovada de către cei prezenţi că pot semna contractul de vânzare - cumpărare şi că au pregătite toate actele necesare încheierii contractului de vânzare (extrase CF, certificat de atestare fiscală, act de dobândire - contract de vânzare - cumpărare, releveu, copie xerox certificat de căsătorie, copii xerox acte de identitate), dar contractul nu a fost perfectat deoarece cumpărătoarea nu s-a prezentat.
Din răspunsurile la interogatoriul administrat în cauză reclamantei, instanţa a reţinut următoarele: la întrebarea nr. 5, reclamanta a răspuns că nu a luat cunoştinţă de CF decât la notar, moment în care a sesizat diferenţa de suprafaţă; la întrebarea nr. 10, reclamanta a recunoscut că a vorbit la telefon cu pârâtul, la sfârşitul lunii ianuarie 2012, iar acesta i-a solicitat să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare, s-a prezentat la notar la data stabilită, a stat puţin, i s-a solicitat cartea de identitate pentru întocmirea contractului, după care a chemat-o d-na notar şi i-a spus să nu semneze că nu va putea să-şi întabuleze suprafaţa de 15 mp; apoi, la întrebarea nr. 13 a răspuns că a fost la notar, dar nu ştie exact data, era pârâtul cu soţia sa, iar pârâtul nu a sunat-o după data de
02.02.2012 să se mai prezinte la notar; ulterior, la întrebarea nr. 17, legat de întocmirea încheierii de certificare, a susţinut că aceasta ar fi putut fi încheiată după plecarea sa - filele 107 - 110.
Din declaraţia martorului S.L.M. - fila 113, audiat la solicitarea reclamantei, a reieşit că prin anul 2011 împreună cu reclamanta a vizionat un apartament situat pe str. C. din Cluj-Napoca, despre care aceasta din urmă i-a spus că ar figura în CF ca parcare sau garaj, iar perfectarea contractului de vânzare - cumpărare urma să se facă după ce proprietarul efectua anumite modificări în CF. Totodată, din declaraţia martorului K.C.O. (fila 114) rezultă că reclamanta i-a zis că de fapt apartamentul era un garaj, ulterior a aflat că era parcare, iar, aproximativ în jurul datei de 05.02.2012, a dus-o cu maşina pe reclamantă la notar, pentru perfectarea contractului de vânzare - cumpărare, a aşteptat-o, iar când aceasta s-a întors de la notar i-a zis că nu se va mai face contractul pentru că lipseşte o suprafaţă de 15 mp, cu care nu se va putea întabula. Acelaşi martor a mai arătat că reclamanta ştia exact cum arăta apartamentul pe care voia să-l cumpere, doar că era posibil să nu fi ştiut ce era în acte, iar din discuţiile purtate cu reclamanta îşi aminteşte că la momentul prezentării la notar, reclamanta avea suma de 22.000 euro.
În cele din urmă, din declaraţia martorului M.R.A. - fila 115 din dosar, a reieşit că la momentul încheierii antecontractului la sediul agenţiei imobiliare i s-au prezentat reclamantei extrasele CF, în care erau trecute imobilele ca fiind parcări, s-au purtat discuţii legate de faptul că imobilul nu era trecut în CF ca fiind apartament, dar reclamanta a zis că se va descurca ea lucrând la primărie.
Analizând materialul probator administrat în cauză şi prezentat mai sus, instanţa a reţinut că, în cauză, neexecutarea contractului s-a datorat culpei reclamantei care nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin încheierea antecontractului, respectiv nu s-a prezentat la notar la data stabilită în antecontract pentru perfectarea contractului în formă autentică -
02.02.2013 (aspecte care reies din analiza coroB.tă a încheierii de certificare nr. 4 din data de 02.02.2012 - fila 82 din dosar, din declaraţia martorului K.C.O. - fila 114, care a declarat că a dus-o la notar pe reclamantă la data de 05.02.2012, şi din răspunsurile la interogatoriul luat reclamantei din care rezultă că aceasta a fost la notar o singură dată - întrebarea nr. 13). Apoi, deşi a susţinut că deţinea întreaga sumă de 25.000 euro pentru încheierea contractului, din declaraţia martorului K.C.O. - fila 114 a reieşit că reclamanta avea suma de 22.000 euro, iar din celelalte probe depuse la dosar nu a reieşit că reclamanta ar fi avut suma de 25.000 euro necesară încheierii contractului (cu privire la suma obţinută ca urmare a încheierii contractului depus la dosar de reclamantă, prin care aceasta a vândut un apartament pentru suma de 39.000 euro la data de 14.11.2011, care ar fi fost primită anterior încheierii contractului, reclamanta nu a făcut dovada că ar mai fi avut aceşti bani la data de 02.02.2012).
În cauză nu s-a putut reţine în sarcina pârâtului o neexecutare culpabilă a obligaţiilor contractuale asumate de acesta prin semnarea antecontractului întrucât acesta a procurat actele necesare încheierii în formă autentică a contractului de vânzare - cumpărare şi s-a prezentat la data de 02.02.2012 la Biroul Notarului Public pentru a încheia contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică, prin antecontract pârâtul neasumându-şi obligaţia de a efectua modificări în cărţile funciare ale imobilelor. În ceea ce priveşte susţinerea reclamantei legată de faptul că pârâtul s-a obligat prin antecontract să-i transmită dreptul de proprietate asupra exact a imobilului pe care l-a descris în antecontractul de vânzare -cumpărare, respectiv două garaje, instanţa a reţinut că, în speţă, chiar reclamanta a recunoscut că imobilul din antecontract era de fapt un apartament construit de pârât nicidecum garaj sau parcare, astfel că la momentul încheierii contractului de vânzare -cumpărare acesta nu ar fi putut transmite în proprietatea reclamantei două garaje şi nu este lipsit de importanţă faptul că i s-au prezentat extrasele CF cu privire la imobil, prin antecontract, reclamanta declarând că, cunoaşte situaţia juridică actuală a imobilului ce a făcut obiectul antecontractului, asumându-şi întreaga responsabilitate asupra declaraţiilor făcute în cuprinsul antecontractului şi cu privire la obligaţiile contractuale stipulate.
Apoi, potrivit art. VII din contract părţile au mai prevăzut că „în situaţia în care contractul de vânzare - cumpărare nu se va încheia din culpa uneia dintre părţile contractante, partea în culpă va suporta răspunderea contractuală potrivit dreptului comun, inclusiv prin returnarea dublului sumei primite ca avans de către vânzător şi respectiv, prin pierderea avansului dat de către cumpărător”, iar în baza art. 1517 C.civ. „o parte nu poate invoca neexecutarea obligaţiilor celeilalte părţi în măsura în care neexecutarea este cauzată de propria sa acţiune sau omisiune”.
În consecinţă, faţă de considerentele expuse, instanţa a apreciat că se impune respingerea, ca neîntemeiată, a cererii de chemare în judecată având ca obiect rezoluţiune antecontract formulată de reclamanta R.C.I. în contradictoriu cu pârâtul S.D.Z..
Faţă de prevederile art. 274 alin. 1 C.pr.civ., reclamanta fiind în culpă procesuală, cererea acesteia a fost respinsă în totalitate ca neîntemeiată, instanţa a obligat-o la plata cheltuielilor de judecată solicitate de pârât, respectiv onorariu avocaţial. La termenul din data de 20.01.2014, pârâtul, prin reprezentant, a depus la dosar chitanţa nr. 229 din data de
17.04.2013 în sumă de 1.000 lei, iar odată cu concluziile scrise depuse la dosar a mai ataşat o chitanţă de 1.000 lei reprezentând onorariu avocaţial, chitanţa nr. 271/07.06.2013. Raportat la cuantumul cheltuielilor de judecată solicitate de pârât, instanţa a apreciat că se impune admiterea cererii numai în parte cu privire la suma de 1.000 lei, depunerea ulterioară odată cu concluziile scrise a altor cheltuieli pe care pârâtul le-ar fi efectuat cu prezentul litigiu neputând atrage obligarea reclamantei şi la plata acestei din urmă sume în cuantum tot de 1.000 lei. Chiar şi în aceste condiţii, instanţa a apreciat că suma de 1.000 lei la care a fost obligată pârâta cu titlu de onorariu avocaţial este justificată raportat la munca efectiv depusă de reprezentantul pârâtului în prezentul litigiu.
III. Prin decizia civilă nr. 409/A din 10.06.2014 pronunţată de Tribunalul Cluj în dosarul nr. .../2013 s-a admis apelul declarat de reclamanta R.C.I. împotriva Sentinţei civile nr. 667 din 27 ianuarie 2014, pronunţată în dosarul nr. .../2013 al Judecătoriei Cluj-Napoca, pe care a schimbat-o în întregime în sensul că s-a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta R.C.I. în contradictoriu cu pârâtul S.D.Z. şi în consecinţă:
S-a dispus rezoluţiunea Antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, având ca obiect imobilul situat în mun. Cluj-Napoca, str. C. nr. 36, judeţul Cluj, înscris în C.F. nr. 278891-C1-U24 Cluj-Napoca şi C.F. nr. 278891-C-U25 Cluj-Napoca, imobil compus din două garaje cu suprafaţa utilă de 48 mp.
S-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară şi a fost obligat pârâtul la restituirea în favoarea reclamantei a sumei de 11.000 euro, achitată cu titlu de avans din preţ.
A fost obligat pârâtul S.D.Z. să plătească în favoarea reclamantei R.C.I. cheltuieli de judecată la fond în sumă de 1.780,8 lei.
A fost obligat pârâtul S.D.Z. la plata către stat a sumei de 1275,8 lei.
A fost obligat intimatul S.D.Z. să plătească în favoarea apelantei R.C.I. cheltuieli de judecată în apel în sumă de 1.980,8 lei.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a reţinut următoarele:
Sentinţa civilă care formează obiectul controlului judiciar este criticată de apelanta reclamantă R.C.I. sub două aspecte: analiza greşită de către instanţa de fond a obligaţiilor asumate de părţi prin antecontractul de vânzare-cumpărare dedus judecăţii şi interpretarea eronată a probelor administrate în cauză. Criticile apelantei vor fi apreciate fondate pentru motivele ce urmează să fie expuse.
Tribunalul a constatat că prin Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi (f. 6-7 dosar judecătorie), intimatul S.D.Z., în calitate de promitent vânzător s-a obligat să transmită în favoarea apelantei R.C.I., în calitate de promitentă cumpărătoare întreg dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Cluj-Napoca, str. C. nr. 36, jud. Cluj, înscris în C.F. nr. 278891+C1+U24, 278891+C1+U25, imobil compus din 2 garaje, în suprafaţă utilă de 48 mp.
Prin urmare, obligaţia principală a promitentului vânzător a constat în transmiterea dreptului de proprietate cu privire la imobilul descris, corelativ obligaţiei cumpărătoarei de a achita diferenţa de preţ în sumă de 25.000 euro. Potrivit clauzei stipulate la Cap. II -Obiectul antecontractului -, alin. 3, transferul dreptului de proprietate asupra imobilului descris mai sus urma să se realizeze prin act autentic de vânzare-cumpărare, acesta urmând a fi încheiat cel târziu la data de 02.02.2012. Potrivit alin. 3 teza a II-a al clauzei analizate, acest termen putea să fie prelungit cu acordul expres al părţilor.
Tribunalul a reţinut de asemenea că preţul vânzării, stabilit de comun acord, a fost în sumă de 36.000 euro, din care s-a achitat un avans de 11.000 euro la data semnării antecontractului, diferenţa de 25.000 euro urmând să fie achitată conform celor menţionate anterior, la data perfectării contractului în formă autentică.
Potrivit menţiunilor cuprinse în Încheierea de certificare nr. 4 din 02.02.2012, întocmit de Notar public L.M. (f. 38 dosar judecătorie), la data de 02 februarie 2012, la sediul biroului s-au prezentat intimatul S.D.Z. şi soţia S.A.L. ca urmare a planificării făcute în data de 30 ianuarie 2012. Cu privire la promitenta cumpărătoare din antecontractul analizat s-a consemnat că aceasta nu s-a prezentat. Părţile prezente, S.D.Z. şi S.A.L. au precizat că s-au prezentat la B.N.P. L.M. pentru a încheia în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare prin care înstrăinează către R.C.I. imobilul - parcarea nr. 1, situată în Cluj-Napoca, str. C. nr. 36, la parter, judeţ Cluj, înscris în C.F. nr. 278891-C1-U24 Cluj-Napoca, A.1, nr. cadastral 278891-C1-U24 şi imobilul - parcarea nr. 2, situată în Cluj-Napoca, str. C. nr. 36, la parter, judeţul Cluj, înscris în C.F. nr. 278891-C1-U25, A.1, nr. cadastral 278891-C1-U25.
Conform înscrierilor din cele două cărţi funciare parcarea nr. 1 şi parcarea nr. 2 au suprafaţa utilă cumulată de 26 mp. (13+13 mp.) (f. 9, 14, 31, 32, 74-75 dosar judecătorie).
Prima instanţă a apreciat că a doua condiţie impusă de art. 1516 alin. 2 C.civ. pentru a se dispune rezoluţiunea, respectiv neexecutarea culpabilă a obligaţiilor contractuale asumate de către intimatul pârât nu este îndeplinită. Pentru a statua în acest fel instanţa a apreciat că intimatul, în calitate de promitent vânzător, a procurat actele necesare încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare şi s-a prezentat la data de
02.02.2012 la Biroul Notarului Public pentru a încheia contractul în formă autentică, „pârâtul neasumându-şi obligaţia de a efectua modificări în cărţile funciare”. Dimpotrivă, instanţa a reţinut că neexecutarea contractului s-a datorat culpei apelantei reclamante care nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin încheierea antecontractului, respectiv nu s-a prezentat la notar la data stabilită în antecontract - 02.02.2012. Mai mult, a reţinut instanţa, că deşi apelanta a susţinut că avea întreaga sumă de 25.000 euro necesară încheierii contractului, din declaraţia martorei K.C.O. (f. 114) a rezultat că reclamanta avea suma de 22.000 euro
Tribunalul a apreciat însă că instanţa de fond a statuat în mod greşit în sensul că intimatul pârât şi-a îndeplinit obligaţia asumată prin antecontractul examinat în condiţiile în care din actele la care se face trimitere rezultă că la data stabilită, respectiv 02.02.2012 nu era posibilă încheierea unui contract de vânzare-cumpărare autentic cu privire la imobilul descris în antecontract, respectiv 2 garaje în suprafaţă utilă de 48mp. Din actele prezentate de către promitentul vânzător rezultă că acesta este în măsură să perfecteze contractul cu privire la 2 parcări în suprafaţă de 26 mp.
Împrejurarea că în realitate a fost edificat un apartament pe terenul descris nu are vreo relevanţă pentru îndeplinirea obligaţiei examinate în condiţiile în care apelanta, în calitate de promitentă cumpărătoare, i-a pretins intimatului, în calitate de promitent vânzător, încheierea contractului autentic în forma la care acesta s-a obligat, mai exact imobil compus din 2 garaje în suprafaţă utilă de 48 mp. Este lipsit de logică raţionamentul instanţei de fond, carte porneşte de la examinarea obligaţiilor promitentului cumpărător, omiţând să observe că încheierea actului autentic nu era posibilă la data la care părţile s-au obligat deoarece promitentul vânzător nu era în măsură să transfere dreptul de proprietate cu privire la imobilul descris. De altfel, nici în cursul soluţionării cauzei nu s-a făcut dovada faptului că ar fi posibilă încheierea contractului autentic cu privire la imobilul descris în antecontract. În condiţiile în care o asemenea dovadă trebuia realizată prin înscrierile în cele două cărţi funciare, ansamblul probelor administrate în faţa instanţei de fond - interogatorii, declaraţii de martori - nu sunt de natură a determina o altă statuare. Nici argumentele intimatului cu privire la conduita părţilor sau modul de interpretare a clauzelor contractuale nu permit o altă concluzie, deoarece obiectul descris în antecontract nu necesită interpretări.
Tribunalul a apreciat că şi a doua critică a apelantei, vizând interpretarea probaţiunii de către instanţa de fond, este întemeiată faţă de considerentele care au stat la baza pronunţării sentinţei.
În lumina considerentelor expuse apelul a fost apreciat fondat, iar în temeiul art. 296 C.pr.civ. art. 1516 şi urm. C.civ., a fost admis.
În baza prevederilor art. 274 alin. 1 C.pr.civ., a fost obligat pârâtul S.D.Z., a cărui culpă procesuală este dovedită, să plătească în favoarea reclamantei R.C.I. cheltuieli de judecată la fond în sumă de 1.780,8 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru şi onorariu avocaţial, conform înscrisurilor de la dosar (f. 60, 63-64, 118 dosar judecătorie).
În temeiul art. 18 din O.U.G. nr. 51/2008, cu modificările şi completările ulterioare, a fost obligat pârâtul S.D.Z. la plata către stat a sumei de 1275,8 lei (f. 60), în privinţa căreia apelanta reclamantă a beneficiat de ajutor public judiciar.
În conformitate cu dispoziţiile art. 274 alin.1 C.pr.civ., a fost obligat intimatul
S.D.Z., a cărui culpă procesuală este dovedită, să plătească în favoarea apelantei R.C.I. cheltuieli de judecată în apel în sumă de 1.980,8 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru şi onorariu avocaţial (f. 39-43).
IV.Impotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâtul S.D.Z. solicitând modificarea deciziei civile nr. 409/A/10.06.2014 pronunţată de Tribunalul Cluj în sensul respingerii apelului declarat de către reclamanta R.C.I. şi a menţinerii în întregime ca legală şi temeinică a sentinţei civile nr. 667/2014 a Judecătoriei Cluj-Napoca, cu cheltuieli de judecată.
În motivare s-a arătat că instanţa de apel nu şi-a întemeiat argumentaţia juridică pe dispoziţiile art. 1549, art. 1150, art. 1551 alin. 1 şi art. 1521 şi urm. din Noul Cod Civil, în modul de analiză a regulilor de drept incidente în speţă şi a probaţiunii administrate în faţa instanţei de fond, nedând eficienţă dispoziţiilor art. 129 alin. 5 din Vechiul C.pr.civ. referitoare la principiul rolului activ şi al oficialităţii probelor în procesul civil.
Instanţa de apel nu a respectat principiul inserat în art. 129 alin. 5 din Vechiul C.pr.civ.
Făcându-se o analiză din punct de vedere teoretic a rolului pe care îl au probele în procesul civil s-a arătat că raportat la probaţiune, la modul în care s-a desfăşurat aceasta în procesul civil depinde temeinicia şi chiar legalitatea hotărârilor judecătoreşti pentru că o hotărâre judecătorească netemeinică este şi nelegală, sub aspectul probaţiunii, fie pentru că instanţa nu a stăruit îndeajuns în vederea descoperirii adevărului şi a prevenirii oricăror greşeli în cunoaşterea faptelor, fie pentru că a nesocotit alte reguli ale probaţiunii judiciare.
O hotărâre judecătorească civilă prin care datorită unor probe demne de încredere, neîndoielnice şi bine administrate s-a reuşit să se stabilească în mod exact starea de fapt, corespunzătoare adevărului şi să se dea o soluţie justă, va avea putere de convingere şi faţă de instanţele judecătoreşti de control judiciar, puterea de convingere a acesteia contribuind la sporirea încrederii în justiţie şi la întărirea legalităţii.
Ori, dacă se analizează modul în care în speţa dedusă judecăţii instanţa de apel a înţeles să înlăture pur şi simplu logica implacabilă care rezultă din analiza coroB.tă a tuturor probelor care s-au administrat în faţa instanţei de fond nu se poate concluziona decât în sensul încălcării obligaţiei de prevenire a oricăror greşeli în cunoaşterea faptelor.
Nu se poate explica altfel susţinerea instanţei de apel în sensul că faptul că intimata cunoştea care era în realitate obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nu are relevanţă pentru îndeplinirea obligaţiei asumate. S-a scos din context situaţia reală, aceea că toate părţile contractante au cunoscut că este vorba despre un apartament şi că acesta s-a intenţionat să se vândă, respectiv să se cumpere, denaturându-se adevărul deşi analiza obiectului real al prestaţiei este esenţială şi determinantă pentru analiza îndeplinirii tuturor condiţiilor rezoluţiunii impuse de Noul Cod civil. Analiza strict formală a menţiunilor din antecontractul de vânzare-cumpărare cu ignorarea probatoriului administrat pentru a se concluziona că în orice circumstanţe recurentul nu ar fi putut transfera dreptul de proprietate asupra a ceea ce a promis a vinde reprezintă o interpretare forţată a probatoriului, de natură a ascunde adevărul şi nu de a-l scoate la iveală.
Din motivarea instanţei de apel rezultă că procesul cunoaşterii se încheie odată cu stabilirea faptelor cauzei, calificarea lor juridică fiind independentă de acest proces.
Chiar din analiza strictă a antecontractului în discuţie rezultă că în acesta a fost nu numai descris obiectul, ci şi menţionat numărul de carte funciară în care se regăseşte obiectul, martorii audiaţi confirmând faptul că reclamanta avea cunoştinţă la momentul semnării antecontractului despre inadvertenţele dintre înscrierile din cartea funciară şi situaţia reală.
Instanţa de apel nu putea să ajungă la o concluzie diametral opusă decât cea a instanţei de fond din analiza aceloraşi probe, în faţa instanţei de apel nefiind administrate altele, decât prin înlăturarea forţată a forţei probante a tuturor mijloacelor de probă, ignorându-se şi ceea ce a recunoscut reclamanta la interogatoriu.
S-a mai arătat că în mod greşit au fost înlăturate apărările recurentului în sensul că obiectul descris în antecontract nu necesită interpretări,aceasta în condiţiile în care în realitate obiectul antecontractului a fost cu totul altul, aspect recunoscut de către intimată. Raţionamentul instanţei de apel este defectuos.
Este criticabil şi modul în care instanţa de apel a înţeles să facă analiza condiţiilor rezoluţiunii, neanalizându-se deloc aspectul privind posibilitatea reclamantei de a onora plata restului de preţ în luna februarie 2012.
Decizia atacată nu cuprinde în mod complet, clar şi pertinent premisele de fapt şi de drept care au condus instanţa la soluţia pronunţată, nereflectând preocuparea reală de a înfăptui o analiză exhaustivă a temeiurilor juridice invocate, a probelor administrate, înlăturându-se justificat susţinerile părţii adverse şi probele administrate la solicitarea acesteia.
In drept au fost invocate dispoziţiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ. şi art. 312 alin. 1 şi alin. 3 C.pr.civ.
V. Intimata R.C.I. a formulat întâmpinare la recursul declarat de către pârât solicitând respingerea acestuia.
S-a invocat în primul rând nulitatea recursului având în vedere că din motivarea acestuia rezultă că sunt vizate aspecte de netemeinicie iar nu de nelegalitate, ceea ce face inaplicabile dispoziţiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ., invocate ca şi temei de drept al recursului.
In subsidiar s-a arătat că recursul este nefondat.
Deşi se susţine în recurs încălcarea de către instanţa de apel a principiului rolului activ şi al oficialităţii probelor în procesul civil se ignoră faptul că în faţa instanţei de apel proba solicitată de către reclamantă a fost respinsă, pârâtul nesolicitând administrarea niciunei noi probe. Intr-adevăr instanţa de apel putea solicita din oficiu administrarea unor noi probe dacă considera util şi pertinent acest lucru,însă în dosarul de faţă esenţa litigiului ţine de corecta calificare a antecontractului încheiat între părţi, apreciere care a fost judicios realizată şi motivată de către instanţa de apel. Ansamblul probator din dosar a fost suficient pentru formarea convingerii instanţei de apel.
Făcându-se referiri la obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare astfel cum acesta este stipulat în antecontract s-a arătat că şi în lipsa unor probe de natură să lămurească starea de fapt existentă la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare sau alte aspecte, întregul raţionament care trebuie să stea la baza analizării cauzei rezultă chiar din antecontractul de vânzare-cumpărare, raportat strict la obligaţia contractuală asumată de fiecare parte contractantă şi îndeplinirea sau neîndeplinirea ei.
Instanţa de apel a tranşat în mod corect acest aspect esenţial reţinând că nici un moment promitentul vânzător nu era capabil să transfere juridic proprietatea asupra obiectului contractului. Imobilul descris în antecontract are suprafaţa utilă de 48 m.p. şi are destinaţia de garaj în timp ce imobilul care urma să fie vândut era format din două parcări, nicidecum garaje, şi avea o suprafaţă totală de doar 26 m.p. Rezultă deci că la data de
02.02.2012 exista o situaţie de imposibilitate a perfectării contractului pentru că obiectul contractului de vânzare cumpărare ar fi fost altul, promitentul vânzător neputând transmite dreptul de proprietate asupra a ceea ce s-a obligat.
Reclamanta nu a contestat niciodată faptul că ştia care este obiectul real al antecontractului, prin chiar cererea de chemare în judecată afirmând că după ce urma să devină proprietar dorea schimbarea destinaţiei imobilului din garaje în locuinţă. Reclamanta era conştientă de faptul că urmează să cumpere imobilul cu destinaţia conformă antecontractului, cea de garaj şi că acesta are suprafaţa de 48 m.p.
Este nereală susţinerea recurentului că reclamanta nu ar fi fost pregătită financiar să onoreze plata restului de preţ în luna februarie 2012, în condiţiile în care s-a depus la dosarul cauzei contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1268/14.11.2011 al BNP Popa Anca Gabriela, în patrimoniul său existând suma de 39.000 euro.
VI. Analizând recursul declarat de pârâtul S.D.Z. împotriva deciziei civile nr. 409 din 10 iunie 2014 a Tribunalului Cluj, pronunţată în dosarul nr. .../2013, Curtea reţine următoarele:
Raportat la excepţia invocată prin întâmpinare, aceea nulităţii recursului declarat de pârât împotriva deciziei tribunalului , se impune a se stabili mai întâi dacă motivele de recurs invocate, încadrate în drept în prevederile art.304 pct.9 C.pr.civ., se circumscriu acestui motiv de nelegalitate.
În primul rând se invocă încălcarea de către instanţa de apel a prevederilor art.129 alin.5 C.pr.civ., respectiv a obligaţiei de a preveni orice greşeală în cunoaşterea faptelor şi în consecinţă în aflarea adevărului.
Deşi se invocă încălcarea acestui text de lege, din dezvoltarea acestei critici rezultă că de fapt ceea ce se pune în discuţie este modalitatea în care instanţa de apel a interpretat probele administrate în faţa instanţei de fond, în condiţiile în care în apel nu au mai fost administrate probe noi, statuându-se în sensul că instanţa de apel nu putea să ajungă din analiza aceloraşi probe la o concluzie diametral opusă.
Aceste critici nu pot fi însă încadrate în motivul de nelegalitate invocat în cererea de recurs, cel prevăzut de art.304 pct.9 C.pr.civ. şi nici în celelalte motive de nelegalitate expres şi limitativ prevăzute de art.304 C.pr.civ., modalitatea de interpretare a probaţiunii constituind o chestiune legată de temeinicia hotărârii iar nu de legalitatea acesteia. Contrar susţinerilor pârâţilor, nu este inadmisibil ca două instanţe să ajungă la concluzii diferite în ceea ce priveşte starea de fapt pe baza interpretării probaţiunii, existând multe situaţii de acest gen în practică.
Rezultă deci că această critică, astfel cum a fost dezvoltată prin cererea de recurs, este inadmisibilă, neputând face obiectul analizei instanţei de recurs.
Referitor la obiectul contractului se invocă în recurs că în mod greşit a considerat instanţa de apel că obiectul contractului este clar şi nu necesită lămuriri. În primul rând se pune problema dacă această critică poate fi încadrată în textul de lege indicat ca şi temei de drept al recursului, pct.9 al art.304 C.pr.civ., acesta prevăzând ca motiv de nelegalitate situaţia în care hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal sau a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii. Având în vedere că în ceea ce priveşte stabilirea obiectului contractului nu s-a invocat încălcarea unor dispoziţii de drept material, apare ca evident faptul că nu se poate pune problema încadrării acestei critici în prevederile pct.9 al art.304 C.pr.civ.
Ţinând cont de prevederile art.306 alin.3 C.pr.civ care permit încadrarea motivelor de recurs într-unul din motivele prevăzute de art.304 C.pr.civ., dacă dezvoltarea acestora face posibil acest lucru, se impune a se stabili dacă acest motiv de recurs ar putea fi încadrat în celelalte motive de nelegalitate prevăzute de art.304 C.pr.civ. În acest sens se constată că s-ar putea eventual pune problema incidenţei pct.8 al art.304 C.pr.civ., care face referire la interpretarea greşită a actului juridic dedus judecăţii, căruia i-a fost schimbată astfel natura sau înţelesul vădit şi neîndoielnic. Critica nu poate fi însă încadrată nici aici, deoarece instanţa de apel nu a purces la interpretarea actului juridic dedus judecăţii, considerând că acesta este clar, din perspectiva obiectului său, nenecesitând interpretări.
Se reţine de către Curte, în subsidiar, că şi în opinia sa obiectul antecontractului a fost stabilit suficient de clar, nefiind necesare lămuriri în acest sens, singura problemă care s-a impus a fi analizată fiind a ceea a executării obligaţiilor stabilite prin acesta de către părţi.
Curtea apreciază deci că nu se pune problema nelegalităţii deciziei atacate nici din această perspectivă.
A treia critică formulată priveşte modul în care a analizat instanţa de apel condiţiile rezoluţiunii, concluzionând raportat la obiectul contractului că pârâtul recurent nu ar fi fost în măsură în nici o circumstanţă să îşi îndeplinească obligaţia de a transfera dreptul de proprietate asupra a ceea ce a promis. S-a apreciat de către recurent că în vederea analizării condiţiilor rezoluţiunii instanţa trebuia mai întâi să lămurească care este obiectul antecontractului, acesta fiind echivoc şi necesitând interpretări şi abia apoi să analizeze conduita ambelor părţi contractante, iar nu numai a pârâtului.
Chestiunea obiectului contractului a fost tranşată mai sus, rămânând în discuţie numai modul în care instanţa de apel a apreciat în ceea ce priveşte condiţiile rezoluţiunii.
Pentru a se pronunţa în sensul că aceste condiţii sunt îndeplinite, instanţa de apel a stabilit pe baza probelor administrate, respectiv a celor relevante din perspectiva sa, că pârâtul nu era în măsură la data stabilită prin antecontract pentru perfectarea actului în formă autentică să încheie contractul autentic prin care să transfere dreptul de proprietate asupra imobilului din antecontract. Raportat la această statuare a reţinut că în mod greşit a pornit instanţa de fond de la examinarea îndeplinirii obligaţiilor de către promitentul cumpărător, ignorând faptul că încheierea actului autentic nu era posibilă raportat la imposibilitatea transferării dreptului de proprietate cu privire la imobilul descris în antecontract.
Este apreciat corect de către Curte acest raţionament, ţinând cont şi de obiectul şi titularul cererii de chemare în judecată deduse judecăţii, pârâtul neformulând o cerere proprie în faţa instanţei, apărarea sa fiind axată numai pe faptul că nu se poate reţine în sarcina sa neexecutarea obligaţiilor contractuale menţionate în cererea de chemare în judecată.
Pornind de la conţinutul art.1516 şi 1517 C.civ., incidente în cauză şi avute în vedere de judecătorie la soluţionarea cauzei, se constată că acestea au fost corect interpretate şi aplicate de către tribunal. Art.1516 alin.1 C.civ. prevede că, creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă şi la timp a obligaţiei, la alin.2 stipulându-se că atunci când fără justificare(noţiune diferită de ideea de culpă) debitorul nu îşi execută obligaţia şi se află în întârziere, creditorul are alegerea să obţină rezoluţiunea contractului.
Într-adevăr art.1517 C.civ. prevede că o parte nu poate invoca neexecutarea obligaţiilor celeilalte părţi în măsura în care neexecutarea este cauzată de propria acţiune sau omisiune, tribunalul apreciind însă în mod corect că nu este îndeplinită condiţia prevăzută de acest text de lege(fără a-l menţiona într-adevăr în mod expres, acesta nefiind invocat în mod expres nici în recurs) deoarece imposibilitatea de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilului care face obiectul antecontractului, obligaţie esenţială a promitentului vânzător şi a cărei nerespectare s-a invocat prin cererea de chemare în judecată, este independentă de posibilitatea sau imposibilitatea îndeplinirii de către promitentul cumpărător a obligaţiei de achitare a diferenţei de preţ.
Relevant pentru soluţionarea cauzei este şi faptul că la acest moment recurentul nu mai are calitatea de proprietar al imobilului în litigiu, fiind deci în imposibilitate de a-şi îndeplini obligaţiile asumate prin antecontractul încheiat cu intimata.
Prin urmare, având în vedere ansamblul considerentelor de mai sus, Curtea, în temeiul art.312 alin.1 C.pr.civ. va respinge recursul declarat de pârâtul S.Z.D. împotriva deciziei civile nr. 409 din 10 iunie 2014 a Tribunalului Cluj pronunţată în dosarul nr. .../2013, pe care o va menţine ca legală.
| ← Clauză penală. Rezoluţionea antecontractului de... | Rezoluţiune antecontract de vânzare-cumpărare → |
|---|
