Acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, obligaţia de a vinde derivând din conţinutul Legii nr. 85/1992. Stabilirea preţului prin norme legale
| Comentarii |
|
Dacă în cazul unei cereri prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare întemeiate pe existenţa unui antecontract, obiectul derivat trebuie să rezulte neîndoielnic din acesta, reflectând astfel acordul de voinţă al părţilor asupra bunului vândut şi preţului, ca elemente esenţiale ale vânzării, în cazul în care obligaţia are ca izvor nu acordul părţilor, ci legea, tot în cadrul acesteia trebuie căutate şi condiţiile în care se va realiza în viitor vânzarea, preţul fiind determinabil potrivit dispoziţiilor art. 7 alin. (4) din Legea nr. 85/1992.
Trib. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 1562R din 6 iunie 2012, nepublicată
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti la data de 28.10.2008, reclamanta C.A., în contradictoriu cu pârâta SC
E.R.E. SA, a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună constatarea existenţei convenţiei părţilor privind vânzarea-cumpărarea imobilului cam. nr. (...), situat în str. H. nr. (...), sector 2, Bucureşti, în condiţiile Legii nr. 85/1992, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a imobilului în speţă, luând act că a achitat pârâtei, prin mandat poştal, în contul bancar al acesteia, suma de 918 lei (RON), cu titlu de preţ al locuinţei, calculat conform dispoziţiilor legale de către expert tehnic judiciar evaluator A.L.
In motivarea cererii, reclamanta a învederat instanţei că, urmare a sentinţei civile nr. 8221/01.11.2006, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, definitivă şi irevocabilă, învestită cu formulă executorie, s-a stabilit obligaţia SC E.R.E. SA de a încheia cu ea un contract de vânza-re-cumpărare cu privire la cam. nr. (...), situat în str. H. nr. (...), sector 2, Bucureşti, a cotei-părţi indivize a construcţiilor, instalaţiilor şi suprafeţelor aflate în folosinţa comună, precum şi a cotei-părţi de teren aferente, iar în timpul soluţionării dosarului nr. (...)/2005, SC E.R.E SA s-a divizat, conform Proiectului de divizare publicat în Monitorul Oficial al României, Partea a IV-a, nr. 4067/20.12.2006, imobilele Cămine de nefamilişti nr. 1 şi 2 din str. H., nr. (...) fiind predate către SC E.R.E. SA, conform protocolului de predare-primire, operând astfel transferul proprietăţii imobilului în litigiu către pârâtă. A mai arătat reclamanta că, în raport de somaţia de executare nr. 1/121/05.05.2008, pârâta a comunicat că îşi va executa obligaţia de a vinde imobilul în speţă, iar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare privind camera, preţul era de 1.342,17 lei (RON), astfel cum aceasta a transmis, la data de 04.06.2008, evaluarea făcută prin raportare la preţul de piaţă, şi nu la Legea nr. 85/1992.
Reclamanta a apelat la un expert autorizat, fiind stabilit preţul de vânzare a imobilului la suma de 4.759 lei (RON), fiind achitată suma de 918 lei (RON), cu titlu de preţ de cumpărare, faţă de Legea nr. 85/1992, în contul societăţii pârâte, intervenind astfel un antecontract bazat pe promi-
siunea unilaterală de a vinde de către pârâtă. In drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile Legii nr. 85/1992, ale Decretului-lege nr. 61/1990, ale Legii nr. 18/1991, art. 948, art. 969, art. 970, art. 1073 şi art. 1077 C. civ. 1864 şi pe celelalte prevederi legale menţionate în cuprinsul cererii.
Legal citată, pârâta a depus întâmpinare prin care a arătat că singura obligaţie de a face stabilită prin dispozitivul sentinţei civile nr. 8221/01.11.2006, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, a fost aceea prin care autoarea acesteia SC E.R.E. SA trebuia să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare cu privire la cam. (...) din căminul (...), situat în Bucureşti, str. H., nr. (...), sector 2, în condiţiile art. 7 alin. (1) şi (4) din Legea nr. 85/1992, însă prin această sentinţă nu s-a dispus cu privire la preţ şi nici cu privire la cotele-părţi indivize din părţile comune ale căminului în care se află camera respectivă. (...)
Prin sentinţa civilă nr. 10284/29.10.2010, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a respins cererea formulată de reclamanta C.A., în contradictoriu cu pârâta SC E.R.E. SA, ca neîntemeiată. Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că, prin sentinţa civilă nr. 8221/01.11.2006, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2, a fost admisă cererea formulată de C.A. în
contradictoriu cu pârâta SC E.R.E. SA şi obligată pârâta să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare cu privire la cam. (...) din căminul (...) situat în Bucureşti, str. H., sector 2, în condiţiile art. 7 alin. (1) şi (4) din Legea nr. 85/1992.
Instanţa a apreciat că o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, în temeiul art. 1073 şi art. 1077 C. civ. 1864, în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor, poate fi pronunţată în situaţia în care promitentul-vânzător nu-şi îndeplineşte obligaţia, respectiv aceea de a încheia contractul în viitor, iar beneficiarul cumpărător a plătit integral preţul asupra căruia părţile s-au înţeles. Aşadar, promisiunea de vânzare-cumpărare dă naştere unui raport juridic de natură contractuală între părţi şi, în acest context, principalele obligaţii ale promitentului-vânzător sunt acelea de a nu înstrăina sau greva bunul promis în folosul altei persoane până la perfectarea vânzării, obligaţia de a nu încheia cu terţii acte juridice susceptibile de a micşora sau înlătura dreptul promitentului-cumpărător şi obligaţia de a participa la autentificarea actului promis. Cu titlu de obligaţii accesorii, promitentul-vânzător poate să-şi asume obligaţia de a preda promitentului-cumpărător lucrul promis sau obligaţia de a permite acestuia să construiască pe terenul care formează obiectul vânzării promise, iar promitentului-cumpărător îi revine obligaţia principală de a participa la autentificarea vânzării şi obligaţia accesorie de a plăti preţul vânzării în tot sau în parte.
Având în vedere situaţia de fapt prezentată şi în temeiul căreia reclamanta apreciază că se impune pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, instanţa a constatat că nu se regăsesc în speţă condiţiile expuse pentru a valorifica pe această cale pretenţiile reclamantei, hotărârea sus-menţionată stabilind şi în ce condiţii urmează să se realizeze transmiterea proprietăţii.
împotriva acestei sentinţe a declarat recurs reclamanta C.A., cerere înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, la data de 22.04.2011. Analizând sentinţa prin prisma motivelor de recurs, tribunalul a reţinut următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 8221/1.11.2006 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, definitivă şi irevocabilă, SC E.R.E. SA a fost obligată să încheie cu recurenta din cauza de faţă, C.A., contract de vânzare-cumpărare având ca obiect cam. nr. (...) din căminul 2 (...) situat în Bucureşti, str. H., nr. (...), sector 2, în condiţiile art. 7 alin. (1) şi (4) din Legea nr. 85/1992. Intimata SC E.R.E. SA a refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare în condiţiile pretinse de reclamantă referitoare la preţ, arătând că este de acord cu încheierea contractului la un alt preţ, de 4.759 lei (RON), care să aibă în vedere părţile de folosinţă comune ale imobilului
în care este situată camera, la care să se adauge şi valoarea cotei indivize de teren aferente camerei, calculată în funcţie de valoarea de piaţă a terenului, de aproximativ 650 euro/mp.
Pentru motivele ce succed, tribunalul a arătat că sentinţa primei instanţe este nelegală şi netemeinică.
In primul rând, tribunalul arată că izvorul obligaţiei intimatei de a vinde camera ce face obiectul litigiului este reprezentat de Legea nr. 85/1992. Acestei obligaţii îi corespunde dreptul reclamantei de a cumpăra locuinţa, drept pe care reclamanta îl poate realiza într-una dintre formele permise de lege, respectiv executarea în natură a obligaţiei sau în echivalent prin plata de daune-interese. Reclamanta a ales să solicite executarea în natură a obligaţiei de a încheia contractul de vânzare-cumpăra-re, într-o primă fază prin obţinerea unei hotărâri judecătoreşti de obligarea a pârâtei la executare şi o a doua fază, reprezentată de prezentul litigiu, în care reclamanta cere executarea în natură a obligaţiei, prin suplinirea consimţământului vânzătorului.
Cât priveşte condiţiile necesare pentru suplinirea consimţământului vânzătorului şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, tribunalul le arată ca fiind următoarele: existenţa obligaţiei de a vinde, obiectul derivat al obligaţiei vânzătorului şi cumpărătorului - preţul şi lucrul ce se vinde să fie determinate, vânzătorul să fie proprietarul lucrului ce se înstrăinează, iar viitorul cumpărător să îşi fi executat obligaţia sau să fie gata să şi-o execute.
In cauza de faţă, problema centrală este reprezentată de obiectul derivat al celor două obligaţii principale ale părţilor, lucrul ce se vinde şi preţul. Dacă în cazul unei cereri prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare întemeiate pe existenţa unui antecontract, obiectul derivat trebuie să rezulte neîndoielnic din antecontract, reflectând astfel acordul de voinţă al părţilor asupra bunului vândut şi asupra preţului, ca elemente esenţiale ale vânzării, în cazul în care obligaţia are ca izvor nu acordul părţilor, ci legea, tot în cadrul acesteia trebuie căutate şi condiţiile în care se va realiza în viitor vânzarea.
Din acest punct de vedere, sentinţa invocată de reclamantă se opune cu putere de lucru judecat cu privire la existenţa obligaţiei pârâtei de a vinde şi dreptul reclamantei de a cumpăra cam. nr. (...), situată în Bucureşti, str. H., sector 2, în condiţiile art. 7 alin. (1) şi (4) din Legea nr. 85/1992. Or, condiţiile din art. 7 alin. (1) şi (4) din Legea nr. 85/1992 vizează tocmai preţul contractului de vânzare-cumpărare, dispoziţii legale arătând că: „Evaluarea (...) se vor face în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi, completate cu prevederile referitoare la coeficienţii de uzură din Decretul nr. 93/1977, la un preţ indexat în funcţie de creşterea
salariului minim brut pe ţară la data cumpărării, faţă de cel existent la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992”. Prin urmare, aşa cum obligaţia pârâtei de a vinde nu este rezultatul manifestării sale de voinţă, ci este impusă de o dispoziţie legală, tot astfel şi în privinţa preţului, acesta nu este rezultatul negocierii dintre părţi, ci este stabilit exclusiv prin raportare la criteriile stabilite de lege, astfel cum acestea au fost anterior redate.
Cât priveşte lucrul vândut, dispozitivul sentinţei civile nr. 8221/2006 este lămuritor, în sensul că se vinde camera nr. (...) în condiţiile art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992. Situaţia părţilor de folosinţă comună şi a terenului aferent este lămurită de lege, care stabileşte în art. 10 alin. (1) că, „odată cu dreptul de proprietate asupra acestora, se dobândeşte şi dreptul de proprietate pe cote-părţi de construcţii şi instalaţii, precum şi asupra dotărilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun”, iar art. 10 alin. (4) stabileşte: „Pentru persoanele care dobândesc locuinţele în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi (cum este şi cazul reclamantei - s.n.) atribuirea terenului se face în condiţiile art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991”, adică cu titlu gratuit. Aşadar, din cele expuse, rezultă că aspectele esenţiale ale contractului de vânzare-cumpărare referitoare la obiectul contractului pe care pârâta avea obligaţia să îl încheie erau integral prevăzute de lege şi excludeau orice negociere dintre părţi.
In plus, contrar celor reţinute de prima instanţă, tribunalul arată că pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânza-re-cumpărare nu este necesar ca viitorul cumpărător să îşi execute obligaţiile principale, fiind suficient numai să fie gata să le execute, administrând probe în acest sens.
Tribunalul constată că în cauză nu au fost administrate probele necesare pentru stabilirea preţului, în funcţie de criteriile stabilite de art. 7 alin. (4) din Legea nr. 85/1992, astfel încât, în cauză, este necesară administrarea unei expertize de specialitate cu acest obiectiv, ţinând cont şi de considerentele anterioare potrivit cu care terenul aferent nu este supus evaluării, el trecând, la cerere, în proprietatea celui ce dobândeşte dreptul de proprietate asupra locuinţei, în condiţiile art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991.
Cum faţă de dispoziţiile art. 305 CPC, administrarea expertizei nu este posibilă în recurs, tribunalul a admis recursul, a casat sentinţa recurată şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe. în rejudecare, în conformitate cu dispoziţiile art. 315 CPC, prima instanţă va avea în vedere atât problemele de drept dezlegate prin prezenta decizie, cât şi necesitatea administrării expertizei pentru determinarea preţului.
| ← Acţiune având ca obiect constatarea transmiterii dreptului de... | Acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să... → |
|---|
