Imposibilitatea denunţării unilaterale a antecontractului de vânzare-cumpărare, în lipsa unei clauze în acest sens. Reglementarea contractuală a unei clauze penale nu are semnificaţia posibilităţii denunţării unilaterale
| Comentarii |
|
Denunţarea unilaterală trebuie să fie permisă expres de lege sau să rezulte din convenţia părţilor [potrivit art. 969 alin. (2) C. civ. 1864, „convenţiile se pot revoca prin consimţământul mutual sau din cauze autorizate de lege”]. în situaţia antecontractelor, care sunt contracte sinalagmatice fără reglementare proprie, nu există prevăzută o asemenea posibilitate legală, iar din menţiunile contractului nu rezultă că părţile ar fi convenit cu privire la aceasta (de altfel, o asemenea clauză ar fi fost supusă discuţiei, în ceea ce priveşte nulitatea sa, drept condiţie pur potestativă).
Trib. Bucureşti, s. a IIl-a civ., dec. nr. 921A din 15 octombrie 2009,
nepublicată, irevocabilă prin nerecurare
Prin sentinţa civilă nr. 5101/29.04.2009, pronunţată de Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti, Secţia civilă, a fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamanţii S.F. şi S.C. în contradictoriu cu pârâţii M.C. şi M.V., cerere prin care se solicitase să se dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat de Notarul public „F.M.” sub nr. 1968/08.10.2003, ca urmare a denunţării unilaterale a reclamanţi-
lor, evacuarea pârâţilor din imobilul situat în Bucureşti, sector 3, str. M.P., parter şi radierea din cartea funciară a antecontractului.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că părţile au convenit ca, în situaţia în care contractul în formă autentică nu se va perfecta din culpa promitenţilor-vânzători, promitenţii-cumpărători să primească dublul sumei plătite ca preţ şi cheltuielile cu investiţiile aduse apartamentului, iar, în situaţia în care contractul nu se va perfecta din culpa pro-mitenţilor-cumpărători, promitenţii-vânzători să fie îndreptăţiţi să reţină preţul de vânzare primit.
Or, cum contractul este rezultatul unui acord de voinţă, în temeiul căruia iau naştere obligaţiile contractuale, părţile nu pot abdica de la acestea prin voinţa lor unilaterală, denunţarea unilaterală fiind posibilă numai în cazurile expres prevăzute de lege sau dacă această posibilitate este prevăzută în contract. S-a constatat că, prin contract, părţile nu au stabilit o clauză cu asemenea valoare, ci doar o clauză penală prin care părţile au determinat de comun acord cuantumul despăgubirilor datorate, în măsura în care una dintre ele nu îşi va îndeplini obligaţiile, clauză ce îşi produce efecte depline în condiţiile art. 1066 C. civ. 1864. în plus, debitorul obligaţiei cu clauză penală nu are un drept de opţiune între executarea obligaţiei principale şi plata clauzei penale, el nu poate refuza executarea oferind clauza penală, deoarece numai creditorul obligaţiei neexecutate poate cere fie îndeplinirea obligaţiei principale, fie clauza penală. Corespunzător, nici rezoluţiunea nu poate fi cerută de debitorul obligaţiei neexecutate, care nu se poate prevala de propria culpă pentru a obţine protecţia juridică a unui drept.
Reclamanţii S.F. şi S.C. au formulat, la data de 22.07.2009, apel împotriva acestei sentinţe, apelul fiind înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IlI-a civilă, la data de 03.09.2009. S-a solicitat ca, în urma admiterii apelului, să fie admisă cererea de chemare în judecată.
In motivare, apelanţii-reclamanţi au criticat sentinţa pentru următoarele argumente:
în mod greşit, instanţa de fond a interpretat clauza potrivit căreia „în cazul în care contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică nu se va perfecta de către părţi, din culpa promitenţilor-vânzători, cumpărătorii beneficiari au dreptul să primească dublul sumei primite ca preţ al apartamentului, la care se adaugă cheltuielile efectuate cu investiţiile aduse apartamentului”. în opinia apelanţilor, obligaţia ce le revine este de a plăti despăgubiri în cuantum de 66.000 dolari SUA, sumă pe care aceştia au consemnat-o la C.E.C. pe numele pârâţilor. Potrivit art. 981 C. civ. 1864, rezilierea contractului se subînţelege în orice contract, chiar dacă nu este înscrisă expres în acesta, iar, potrivit art. 983 C. civ. 1864, când este în-
doială, convenţia se interpretează în favoarea celui ce se obligă. In plus, clauzele trebuie interpretate potrivit obiceiului locului, în sensul că prin culpă se înţelege inclusiv faptul că debitorul obligaţiei se poate răzgândi, despăgubindu-1 pe creditor. Suma plătită ca preţ al apartamentului este cu titlul de arvună, fiind incidente dispoziţiile art. 1297-1298 C. civ. 1864, şi are caracterul unei convenţii accesorii, în ceea ce priveşte pierderea sau restituirea dublului său, dacă partea nu îşi îndeplineşte obligaţiile contrac-
tuale. In consecinţă, instanţa a considerat greşit prevederea contractuală ca fiind o clauză penală, iar nu o clauză accesorie antecontractului, aşa cum părţile au stabilit-o.
In mod greşit, deşi, prin cererea reconvenţională, pârâţii au solicitat şi ei rezilierea antecontractului, existând astfel acord de voinţă asupra încetării acestuia, instanţa a trecut peste voinţa părţilor şi a respins acţiunea. Chiar dacă cererea reconvenţională a fost disjunsă, ea reprezintă poziţia procesuală a pârâţilor pe fondul acţiunii reclamanţilor şi trebuia interpretată ca o achiesare la pretenţiile din cererea de chemare în judecată.
In plus, prin aplicarea dispoziţiilor art. 225 CPC, din lipsa răspunsului la întrebările nr. 2, 3 şi 13 din interogatoriu rezultă că pârâţii sunt de acord cu admiterea acţiunii.
Analizând criticile apelanţilor raportat la probatoriul administrat în cauză, tribunalul a constatat că apelul nu este fondat. Din reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor, caracteristice pentru contractele sinalagma-tice (cum este şi antecontractul de faţă), rezultă efectul specific al acestor contracte care constă în aplicarea sancţiunii rezoluţiunii, dacă una dintre pălii nu îşi execută culpabil obligaţia asumată. Rezoluţiunea poate fi judiciară sau convenţională şi constă în desfiinţarea retroactivă a contractului sinalagmatic cu executare uno ictu, în cazul în care nu se îndeplinesc, în mod culpabil, obligaţiile de către una dintre părţi, cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară.
In ceea ce priveşte motivele de apel, tribunalul a constatat, aşa cum se va dezvolta în cele ce urmează, că acestea nu sunt întemeiate deoarece: interpretarea instanţei de fond cu privire la valoarea de clauză penală este corectă; chiar dacă ar exista o altă interpretare cu privire la această clauză, ea nu are relevanţă pentru obiectul prezentului litigiu - rezolu-ţiune -, deoarece numai inserarea unui pact comisoriu poate fi luată în considerare la această analiză (iar clauza invocată nici nu s-a susţinut şi nici nu poate fi confundată cu un pact comisoriu); instanţa de fond a făcut analiza clauzei penale numai pentru a argumenta imposibilitatea ca rezoluţiunea să poată fi cerută de debitorul obligaţiei neexecutate şi pentru a înlătura argumentul reclamanţilor care au afirmat că au consemnat dublul preţului la C.E.C. pe numele pârâţilor, respectiv pentru a sublinia că nu
debitorul are alegerea între executarea obligaţiei principale şi executarea clauzei penale; clauza are, într-adevăr, o natură accesorie faţă de obligaţiile principale, însă acest lucru nu poate justifica logic admiterea acţiunii; susţinerea privind poziţia procesuală exprimată de pârâţi prin cererea re-convenţională şi aplicarea dispoziţiilor art. 225 CPC nu este un argument suficient nici măcar pentru rezoluţiunea convenţională a antecontractului (deoarece acordul de voinţă cu privire la desfiinţarea contractului nu poate fi dedus, el trebuind să îmbrace aceeaşi formă cu cea care a stat la baza contractului, potrivit principiului mutuus consensus, mutuus dissensus). Cu atât mai puţin, poziţia pârâţilor nu putea fi apreciată ca o achiesare la pretenţiile reclamanţilor, în condiţiile în care instanţa de fond (raportat la principiul disponibilităţii - art. 129 alin. final CPC şi la obiectul cererii -rezoluţiune judiciară) era ţinută să analizeze condiţiile prevăzute de lege pentru a opera rezoluţiunea.
Temeiul juridic al rezoluţiunii îl constituie reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor din contractul sinalagmatic, împrejurarea că fiecare dintre obligaţiile reciproce este cauza juridică a celeilalte. Cum, potrivit art. 1021 C. civ. 1864, rezoluţiunea nu operează de drept, partea îndreptăţită se poate adresa instanţei în acest scop. Acţiunea în rezoluţiune poate fi introdusă de partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a realizat. Dacă s-ar recunoaşte o asemenea acţiune părţii care nu-şi execută obligaţia ar însemna să i se acorde o primă de încurajare, o cale nejustificată de a se desprinde din raportul contractual la care a convenit, ceea ce ar constitui o înfrângere de neadmis a principiului obligativităţii contractelor, conform art. 969 C. civ. 1864. De aceea, în situaţia rezoluţiunii judiciare se cercetează dacă neexecutarea obligaţiei contractuale este imputabilă debitorului obligaţiei (pârâtului) şi dacă acesta a fost pus în întârziere în condiţiile legii.
In situaţia rezoluţiunii convenţionale, părţile pot prevedea expres un pact comisoriu, însă şi în această situaţie, pactul comisoriu se pune în valoare la iniţiativa creditorului, iar nu a debitorului, şi tot alternativ cu posibilitatea pentru creditor de a solicita executarea în natură a obligaţiei principale, chiar dacă în contract a fost inserat un pact comisoriu expres de tipul cel mai sever. în speţă, nu există prevăzut în contract un asemenea pact, iar el nu poate fi dedus din alte elemente, întrucât intenţia părţilor de a stipula o asemenea clauză trebuie să rezulte fară echivoc din cuprinsul actului juridic.
Denunţarea unilaterală, aşa cum reclamanţii au invocat drept cauză a acţiunii lor, trebuie să fie permisă expres de lege sau să rezulte din convenţia părţilor [potrivit art. 969 alin. (2), „convenţiile se pot revoca prin consimţământul mutual sau din cauze autorizate de lege”]. în situaţia antecontractelor, care sunt contracte sinalagmatice fară reglementare proprie, nu există prevăzută o asemenea posibilitate legal, iar din menţiunile contractului nu rezultă că părţile ar fi convenit cu privire la aceasta (de altfel, o asemenea clauză ar fi fost supusă discuţiei, în ceea ce priveşte nulitatea sa, drept condiţie pur potestativă).
Prin urmare, cum motivul pentru care se solicită desfiinţarea antecontractului îl constituie denunţarea unilaterală de către promitentul-vânzător, la iniţiativa sa şi motivat de faptul că acesta s-a răzgândit asupra vânzării, tribunalul a constatat că prima instanţă a procedat legal şi temeinic respingând cererea sa şi a reţinut corect că această acţiune nu poate fi pornită de către debitorul care nu şi-a adus la îndeplinire obligaţiile contractuale, deoarece acesta nu se poate prevala de propria sa culpă.
| ← Antecontract de vânzare-cumpărare. Clauză penală. Diferenţa... | Acţiune având ca obiect constatarea transmiterii dreptului de... → |
|---|
