Nulitate antecontract pentru lipsa cauzei, lipsa obiectului, preţ derizoriu şi doi. Pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
1. în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată de părţi există scop imediat, reclamanta având prefigurarea mentală a contraprestaţiei pârâtului, şi anume a cumpărării imobilului de către acesta cu plata preţului stabilit, cu atât mai mult cu cât aceasta a încasat un avans. în situaţia actelor juridice numite, numai scopul mediat, constând în motivul determinant al încheierii acestora, motiv ce se referă la însuşirile unei prestaţii sau la calităţile unei persoane, poate avea caracter ilicit. Or, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată de părţi nu are nicio cauză ilicită sau imorală, reclamanta urmărind vânzarea imobilului şi încasarea preţului, în vederea returnării împrumutului cu care a achiziţionat imobilul în cauză şi pentru a câştiga bani în plus, iar pârâtul urmărind cumpărarea imobilului pentru folosinţă personală sau ca investiţie, niciunul dintre motive nefiind contrar normelor imperative sau bunelor moravuri.
2. Antecontractul de vânzare-cumpărare este valabil chiar şi în situaţia în care preţul este cu mult inferior valorii reale a bunului vândut, întrucât părţile sunt libere să determine preţul sub această valoare, echivalenţa fiind relativă, deoarece este raportată atât la valoarea bunului, cât şi la subiectivismul părţilor.
Jud. Sectorului 2 Bucureşti, sent. civ. nr. 661 din 25 ianuarie 2008, nepublicată, definitivă şi irevocabilă prin respingerea apelului şi recursului, ca nefondate
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, la data de 05.06.2007, reclamanta I.T. a chemat în judecată pe pârâtul
I.C., solicitând instanţei, ca prin hotărârea ce o va pronunţa, să constate nulitatea absolută a promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 349/23.02.2004 de BNP L.
In motivarea cererii, reclamanta a învederat că este titulara dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. I situat în Bucureşti, str. M.R. (...), în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr. 4196/29.09.1997. Reclamanta a precizat că, la începutul lunii februarie 2004, a fost contactată de pârât, care i-a propus cumpărarea acestui apartament contra preţului de 27.000 dolari SUA, cu păstrarea dreptului de uzufruct viager, precum şi cu promisiunea de a o ajuta ori de câte ori va avea nevoie. De asemenea, reclamanta a arătat că plata preţului apartamentului urma să se facă sub forma unui avans în cuantum de 5.000 dolari SUA, apoi în rate lunare în cuantum de 100 dolari SUA, urmând ca la semnarea contractului de vânzare-cumpărare să îi fie achitată diferenţa din totalul sumei de 27.000 dolari SUA. Reclamanta a mai precizat că a achitat preţul imobilului în urma contractării unui împrumut de la numita I.M., motiv pentru care a redactat un testament în favoarea acesteia, având ca obiect apartamentul în cauză, ce a fost ulterior revocat contra sumei de 5.000
dolari SUA, la propunerea pârâtului. In continuare, reclamanta a menţionat că înscrisul intitulat promisiune de vânzare-cumpărare, dat spre citire, conţinea întocmai clauzele anterior menţionate, însă ulterior când l-a recitit, după luna octombrie 2005, când pârâtul nu i-a mai achitat rata lunară în cuantum de 100 dolari SUA, a constatat că actul semnat nu cuprinde clauzele stabilite, fiind ca atare indusă în eroare. Reclamanta a arătat că actul încheiat este nul, întrucât este lipsit de cauză, suma de 2.000 dolari SUA fiind derizorie şi, totodată, are cauză ilicită, contrară bunelor mora-
vuri, întrucât prestaţia pârâtului nu este serioasă. In drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 953, art. 954, art. 960, art. 966, art. 968, art. 1298, art. 1303 C. civ. 1864 şi dispoziţiile art. 109 CPC.
Pârâtul a formulat cerere reconvenţională, solicitând instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare
a imobilului situat în Bucureşti, str. M.R. (...). In motivarea cererii reconvenţionale, pârâtul a arătat că a încheiat cu reclamanta un antecontract de vânzare-cumpărare a imobilului menţionat anterior, achitând la data semnării acestuia suma în cuantum de 5.000 dolari SUA, urmând ca restul de 2.000 dolari SUA, până la concurenţa preţului convenit în cuantum de
7.000 dolari SUA, să fie achitat până la data de 29.09.2007. De asemenea, pârâtul a menţionat că reclamanta a întocmit la data de 23.02.2004 şi un testament prin care l-a desemnat legatar universal, precum şi o procură, prin care l-a mandatat pe pârât să îndeplinească toate formalităţile de
intabulare a dreptului de proprietate. In continuare, pârâtul a precizat că, după încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare, a achitat şi diferenţa de preţ, reclamanta semnând pe act şi menţionând suma primită şi data încasării acesteia. Pârâtul a mai învederat că, în luna mai 2007, reclamanta l-a notificat în vederea renegocierii clauzelor contractuale în sensul ca pârâtul să primească dublul sumei achitate şi să renunţe la antecontract ori ca acesta să achite în plus suma de 30.000 euro şi să accepte ca reclamanta să-şi rezerve un drept de uzufruct viager, ambele variante fiind de neac-
ceptat în opinia pârâtului. In drept, pârâtul a invocat dispoziţiile art. 1073, art. 1077 C. civ. 1864 şi art. 6.3. din promisiunea de vânzare-cumpărare.
Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, atât în ceea ce priveşte cererea principală, cât şi în privinţa cererii reconvenţionale, instanţa a reţinut următoarele:
Reclamanta-pârâtă I.T. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, str. M.R. (...), prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 4196/29.09.1997, în temeiul Legii nr. 112/1995, cu Primăria Municipiului Bucureşti, în calitate de vânzător, reprezentată de SC A. SA, preţul imobilului fiind în cuantum de 10.033.767 lei
(ROL). Intre reclamanta-pârâtă I.T., în calitate de promitent-vânzător, şi pârâtul-reclamant I.C., în calitate de promitent-cumpărător, s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 349/23.02.2004 de BNP L.
în temeiul antecontractului menţionat anterior, reclamanta-pârâtă s-a obligat să vândă pârâtului-reclamant apartamentul nr. 1 situat în Bucureşti, (...), iar pârâtul-reclamant s-a obligat cumpere acest imobil, contractul de vânzare-cumpărare urmând a fi perfectat în formă autentică cel mai târziu la data de 29.09.2007. Potrivit dispoziţiilor art. 2 din această pro
misiune bilaterală de vânzare-cumpărare, preţul imobilului a fost stabilit la suma în cuantum de 7.000 dolari SUA, din care reclamanta-pârâtă a declarat că a primit un avans de la pârâtul-reclamant în cuantum de 5.000 dolari SUA, urmând ca diferenţa să se achite până la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică astfel: 19 rate lunare a câte 100 dolari SUA, începând cu luna martie 2004, urmând ca ultima rată să fie achitată la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Din răspunsul părţilor la interogatoriu, a rezultat că pâ-râtul-reclamant a achitat integral preţul în cuantum de 7.000 dolari SUA, preţ stabilit în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între acestea.
Din cuprinsul cererii principale, instanţa a reţinut că reclamanta-pârâtă a solicitat constatarea nulităţii absolute a promisiunii de vânzare-cumpă-rare autentificate sub nr. 349/23.02.2004 de BNP L., pentru lipsa cauzei, cauză ilicită şi imorală, doi şi nevalabilitate obiect - preţ derizoriu şi nesincer.
In ceea ce priveşte lipsa cauzei actului juridic civil, aceasta este de natură să atragă sancţiunea nulităţii absolute numai în situaţia lipsei scopului imediat, în speţă, a lipsei contraprestaţiei în contractele sinalagmati-ce, considerându-se că lipseşte un element esenţial al actului juridic civil. Instanţa apreciază că în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată de părţi există scop imediat, reclamanta-pârâtă având prefigurarea mentală a contraprestaţiei pârâtului-reclamant, şi anume a cumpărării imobilului de către acesta cu plata preţului stabilit, cu atât mai mult cu cât aceasta a încasat un avans de 5.000 dolari SUA din cuantumul total al preţului la data autentificării antecontractului.
în situaţia actelor juridice numite, numai scopul mediat, constând în motivul determinant al încheierii acestora, motiv ce se referă la însuşirile unei prestaţii sau la calităţile unei persoane, poate avea caracter ilicit. Instanţa apreciază că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată de părţi nu are nicio cauză ilicită sau imorală, reclamanta-pârâtă urmărind vânzarea imobilului şi încasarea preţului, în vederea returnării împrumutului cu care a achiziţionat imobilul în cauză către numita M.I. şi pentru a câştiga bani în plus, aspect ce rezultă din declaraţia martorului
O.M., iar pârâtul-reclamant urmărind cumpărarea imobilului pentru folosinţă personală sau ca investiţie, niciunul dintre motive nefiind contrar normelor imperative sau bunelor moravuri.
In ceea ce priveşte viciul de consimţământ al dolului, acesta este de natură să atragă sancţiunea nulităţii relative a actului juridic civil, iar nu a nulităţii absolute. Având în vedere că dolul nu se prezumă, potrivit dispoziţiilor art. 960 alin. (2) C. civ. 1864, persoana care solicită anularea actului juridic pe motiv că a avut consimţământul viciat prin doi trebuie
să facă dovada celor două elemente ale sale: utilizarea de către cocon-tractant de mijloace viclene pentru a induce în eroare şi intenţia acestuia de a induce în eroare cealaltă parte pentru a o determina să încheie actului juridic respectiv. Din ansamblul mijloacelor de probă administrate în cauză nu a rezultat că pârâtul-reclamant ar fi folosit manopere frauduloase faţă de reclamanta-pârâtă pentru a o determina să încheie antecontractul de vânzare-cumpărare în modalitatea realizată, cu atât mai mult cu cât acest act juridic a fost încheiat în faţa notarului public, sarcina probaţiunii acestora incumbându-i reclamantei-pârâte, potrivit dispoziţiilor art. 1169 C. civ. 1864. Dimpotrivă, instanţa a reţinut din declaraţia martorului O.U. că reclamanta-pârâtă ar fi contactat mai multe persoane în vederea încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, inclusiv pe membrii familiei acestuia, preţul solicitat fiind tot în cuantum de 7.000 dolari SUA.
Ca element esenţial de validitate al contractului de vânzare-cumpăra-re, preţul trebuie să îndeplinească următoarele condiţii: să fie stabilit în bani, să fie determinat sau determinabil şi să fie sincer şi serios, în sensul de a fi stabilit în vederea achitării în realitate şi de a nu fi derizoriu. Instanţa a constatat că preţul stabilit de părţi în antecontract îndeplineşte condiţia de a fi sincer, nefiind stabilit în mod fictiv, cu atât mai mult cu cât pârâtul-reclamant l-a achitat în mod integral. Prin preţ neserios se înţelege un preţ infim, derizoriu, atât de disproporţionat în raport de valoarea lucrului vândut, încât practic nu există obiect al obligaţiei cumpărătorului, seriozitatea preţului fiind o chestiune de fapt, lăsată la aprecierea instanţei de judecată. Contractul de vânzare-cumpărare este valabil chiar şi în situaţia în care preţul este mult inferior valorii reale a bunului vândut, întrucât părţile sunt libere să determine preţul sub această valoare, echivalenţa fiind relativă, întrucât este raportată atât la valoarea bunului, cât şi la subiectivismul părţilor.
Deşi preţul în cuantum de 7.000 dolari SUA este inferior valorii de circulaţie a imobilului în litigiu, instanţa a apreciat că acesta nu are caracter derizoriu la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, în raport de preţul cu care a fost achiziţionat iniţial acest imobil de către reclamanta-pârâtă, şi anume 1.004 lei (RON). Instanţa a apreciat că suma în cuantum de 7.000 dolari SUA, din care 5.000 dolari SUA au fost achitaţi în anul 2004, nu este de natură a califica obligaţia pârâtului-reclamant ca lipsită de obiect.
Pentru aceste considerente, instanţa a respins cererea principală, ca neîntemeiată, nefiind dovedită existenţa niciunui motiv de nulitate absolută la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 349/23.02.2004 de BNP L.
Potrivit dispoziţiilor art. 6.3. din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, în cazul în care din culpa reclamantei-pârâte nu se va încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, pârâtul-reclamant este în drept să solicite pe cale judecătorească pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, potrivit dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 C. civ. 1864. Instanţa a considerat că, în cazul în care bunul se află în patrimoniul vânzătorului-promitent şi nu există alte impedimente legale, la cererea cumpărătorului-promitent, îl poate obliga pe vânzătorul-promitent la respectarea obligaţiei de vânzare asumate în antecontract, chiar şi fară acordul acestuia, în lumina principiilor executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a prejudiciilor, hotărârea instanţei având caracter constitutiv de drepturi, transferând dreptul de proprietate dintr-un patrimoniu în altul, urmând a suplini consimţământul vânzătorului-promitent.
Având în vedere că, în materie contractuală, culpa debitorului este prezumată, iar reclamanta-pârâtă nu a făcut dovada unei cauze exoneratoare de răspundere în ceea ce priveşte nerespectarea obligaţiei ce îi incumba de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data de 29.09.2007, termen la care expira interdicţia de vânzare prevăzută de art. 9 din Legea nr. 112/1995, constatând că dreptul de proprietate asupra imobilului se mai află în patrimoniul acesteia, instanţa a admis cererea reconvenţională şi, pe cale de consecinţă, a pronunţat o hotărâre care va ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, încheiat între reclamanta-pârâtă I.T., în calitate de vânzător, şi pârâtul-reclamant I.C., în calitate de cumpărător, având ca obiect dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 1 situat în Bucureşti, (...), preţul fiind în cuantum de 7.000 dolari SUA.
| ← Cerere având ca obiect constatarea nulitătii absolute a... | Hotărâre care să tină loc de act autentic de... → |
|---|
