Cerere având ca obiect constatarea nulitătii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare pentru preţ neserios. Lipsa de interes a acţiunii după momentul pronunţării unei hotărâri care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
Cu ocazia învestirii cu o cerere prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa trebuie să verifice dacă antecontractul îndeplineşte cerinţele generale de valabilitate a actelor juridice prevăzute de art. 948 C. civ. 1864, printre care şi condiţia ca preţul să fie sincer şi serios, iar bunul a cărui vânzare a fost promisă să se
afle în patrimoniul promitentului-vânzător. Prin urmare, o cerere de chemare în judecată având ca obiect constatarea nulităţii absolute a antecontractului pentru preţ neserios, formulată ulterior rămânerii irevocabile a hotărârii care tine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, nu îndeplineşte condiţia unui interes actual.
Trib. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 1072A din 19 septembrie 2008,
nepublicată, irevocabilă prin nerecurare
Prin ccrcrca înregistrată pc rolul Judecătoriei Sectorului l Bucureşti la data de 18.07.2007, reclamantul M.Ş. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii V.P., Ş.P., constatarea nulităţii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3130/16.12.2004 şi a tuturor actelor
subsecvente. In motivarea cererii, reclamanta a arătat că, prin acest antecontract, părţile s-au obligat să înstrăineze, respectiv să cumpere un imobil teren, aflat în indiviziune, fie în întregime, fie în cota-partc care îi va fi revenit reclamantului în urma sistării indiviziunii. Prin întâmpinare, pârâţii au solicitat respingerea acţiunii, pe fond, iar, pe cale de excepţie, au invocat excepţia puterii de lucru judecat, faţă de litigiul anterior derulat între părţi, finalizat prin decizia civilă nr. 1015R/2007.
Asupra excepţiei de lucru judecat, instanţa de fond a constatat că între părţi s-a derulat un litigiu având ca obiect acţiune în constatare, însă actualii pârâţi au solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, având în vedere antecontractul încheiat între părţi, acelaşi cu cel dedus în prezenta cauză. S-a mai reţinut de către prima instanţă că, deşi între cele două litigii există identitate de părţi, nu se regăseşte prezenţa identităţii obiectului, astfel că instanţa de fond a respins excepţia puterii de lucru judecat.
Prin sentinţa civilă nr. 17437/14.12.2007, s-a admis excepţia lipsei de interes şi s-a respins acţiunea ca lipsită de interes. Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că, atât timp cât hotărârea care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare a intrat în puterea lucrului judecat sub toate aspectele sale, ar fi nelegală repunerea în discuţie a validităţii antecontractului. S-a mai reţinut de către prima instanţă că, în speţa de faţă, este evident că interesul reclamantului nu mai este actual, el nu mai exista la momentul formulării prezentei acţiuni, deoarece, prin pronunţarea hotărârii ce ţine loc de act autentic, antecontractul a fost validat sub toate aspectele sale, în integralitatea sa.
împotriva acestei sentinţe a declarat recurs reclamantul, cauza fiind înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, la data
de 17.04.2008. In motivarea recursului, recurentul-reclamant a susţinut că sentinţa instanţei de fond cuprinde motive contradictorii, astfel apreciind o dată că între cele două cauze nu există autoritate de lucru judecat, pentru
ca ulterior să revină şi să constate că ar fi nelegală repunerea în discuţie a validităţii antecontractului. Prin al doilea motiv de recurs, recurentul-re-clamant a susţinut că hotărârea primei instanţe a fost dată cu aplicarea greşită a legii, reţinând, în mod greşit, că interesul reclamantului nu mai exista în momentul formulării cererii. A mai susţinut recurentul-reclamant că interesul în prezenta acţiune îndeplineşte toate cele trei condiţii cerute de lege, fiind născut şi actual, deoarece antecontractul de vânzare-cum-părare şi decizia civilă nr. 1015R/2007 sunt strâns legate. In drept, au fost invocate dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 şi art. 304' CPC. Intimaţii-pârâţi au formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat şi menţinerea sentinţei instanţei de fond ca legală şi temeinică.
La termenul de judecată din data de 13.06.2008, tribunalul, prin raportare la obiectul cauzei, a calificat calea de atac exercitată ca fiind apel. Analizând sentinţa civilă apelată în raport de motivele de apel formulate, faţă de probele administrate în cauză, tribunalul a constatat că apelul este nefondat, pentru următoarele considerente de fapt şi de drept.
Instanţa de fond a fost învestită cu o cerere de chemare în judecată care are ca obiect constatarea nulităţii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3130/16.02.2004 de BNP L. şi
D. şi a tuturor actelor adiţionale subsecvente la acest contract de vânza-re-cumpărare, pentru neseriozitatea preţului din antecontractul de vânza-
re-cumpărare. In baza antecontractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 3130/16.02.2004 de BNP L. şi D., promitentul-vânzător Ş.M. s-a obligat să vândă promitentului-cumpărător P.V. dreptul de proprietate sau cota-parte indiviză ce-i revine din terenul intravilan în suprafaţă de 2400 mp, situat în Bucureşti, str. M.G. (...).
Prin sentinţa civilă nr. 17437/14.12.2007, instanţa de fond a admis excepţia lipsei de interes şi a respins ca lipsită de interes acţiunea formulată în cauză, motivat de faptul că, în condiţiile în care instanţa de judecată a validat antecontractul de vânzare-cumpărare şi a pronunţat în baza acestuia o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, a avut în vedere un antecontract valabil sub toate aspectele, astfel încât reclamantul, în calitate de promitent-vânzător, nu mai pune în discuţie validitatea antecontractului de vânzare-cumpărare.
Aceste argumente avute în vedere de către instanţa de fond sunt legale. Prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare ambele părţi se obligă a contracta în viitor, astfel încât să poată opera transferul proprietăţii, fiecare promitent-vânzător şi promitent-cumpărător îşi asumă anumite obligaţii prin antecontract ce trebuie respectate, nerespectarea acestora atrăgând sancţiunea răspunderii contractuale pentru neexecutare. Astfel, în art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005, se statuează: „In situaţia în care
după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fară construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.
Natura juridică a obligaţiei asumate prin antecontract este o obligaţie de a face, care însă, dacă nu este executată de bunăvoie, poate fi executată direct, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânare-cumpărare, ceea ce înseamnă repararea în natură a prejudiciului suferit de crcditor care şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare. Astfel, în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor, în raport de prevederile art. 1073 şi art. 1077 C. civ. 1864, în ipoteza în care lucrul se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale, cumpărătorul poate cere pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Cu ocazia învestirii cu o cerere prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpăra-re, instanţa trebuie să verifice dacă antecontractul are îndeplinite cerinţele generale de valabilitate a actelor juridice prevăzute de art. 948 C. civ. 1864, printre care şi condiţia ca preţul să fie sincer şi serios, iar bunul a cărui vânzare a fost promisă să se afle în patrimoniul promitentului-vân-zător şi, totodată, trebuie ca părţile să fi executat clauzele anticipatorii ale convenţiei, respectiv să se predea bunul şi să se plătească preţul de către promitentul-cumpărător. Astfel, părţile care antecontractează trebuie să aibă capacitatea de a contracta şi cum acestea prin antecontract îşi asumă reciproc o obligaţie de a face, respectiv de a încheia un act de dispoziţie juridică, cu ocazia încheierii antecontractului, părţile trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu, iar în cazul celor care au capacitate de exerciţiu limitată sau nu există, aceasta trebuie suplinită sau să fie completată. Potrivit art. 949 C. civ. 1864, „poate contracta orice persoană ce nu este declarată necapabilă de lege”, iar potrivit art. 1306 C. civ. 1864 „pot cumpăra şi vinde toţi cei cărora nu le este oprit de lege”.
Prin decizia civilă nr. 1015R/27.06.2007, pronunţată de către Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, s-a admis recursul, s-a modificat în tot sentinţa recurată, în sensul că s-a admis cererea de chemare în judecată, s-a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea terenului situat în Bucureşti, str. M.G. (...), în suprafaţă de 793,50 mp, reprezentând lotul nr. 3 din raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în dosarul nr. (...)/2004 al Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, pentru preţul de 11.109 dolari SUA, între reclamanţii P.V. şi P.Ş., în calitate de cumpărător, şi pârâtul Ş.M., în calitate de vânzător, la preţul de 11.109 dolari SUA.
Această hotărâre judecătorească are putere de lucru judecat între părţile participante la judecata litigiului asupra aspectelor hotărâte de către instanţa de judecată, iar prin împrejurarea că instanţa de judecată a argumentat soluţia dată prin prisma admiterii excepţiei lipsei de interes, reţinând efectele puterii de lucru judecat a sentinţei civile prin care s-a validat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, nu înseamnă că hotărârea judecătorească cuprinde motive contradictorii. Aceasta pentru că, în mod corect, s-a respins excepţia autorităţii de lucru judecat în raport de litigiul derulat între aceleaşi părţi şi finalizat prin decizia civilă nr. 1015/2007, nefiind întrunite toate elementele prevăzute de dispoziţiile art. 1201 C. civ. 1864, nefiind vorba de acelaşi obiect şi de aceeaşi cauză. Argumentele instanţei de fond privesc modalitatea de soluţionare a excepţiei autorităţii de lucru judecat, însă nu înseamnă că decizia civilă nr. 1015/2007 nu are putere de lucru judecat asupra aspectelor hotărâte de către instanţa de judecată.
S-a arătat, totodată, că autoritatea de lucru judecat reprezintă acel efect al puterii de lucru judecat care este exclusivitatea. Având în vedere şi celelalte efecte ale puterii de lucru judecat, respectiv incontestabilitatea, executorialitatea, obligativitatea, înseamnă că puterea de lucru judecat şi autoritatea de lucru judecat nu sunt sinonime. Autoritatea de lucru judecat este o parte a puterii de lucru judecat, cu alte cuvinte, existenţa unei hotărâri judecătoreşti poate fi invocată în cadrul unui alt proces cu putere de lucru judecat atunci când se invocă obligativitate acelei hotărâri, fără ca în al doilea proces să se discute acelaşi obiect şi aceeaşi cauză.
în condiţiile în care se validează o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, în temeiul căreia se pronunţă o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, aşa cum am arătat şi în cele ce au precedat, instanţele de judecată trebuie să analizeze toate condiţiile de validitate ale convenţiei, inclusiv capacitatea de a contracta şi, odată îndeplinite aceste condiţii de validitate, se poate pronunţa o hotărâre judecătorească prin care să se valideze promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare. Având în vedere că instanţa a validat antecontractul de vânzare-cumpărare, este evident că s-a avut un vedere un antecontract de vânzare-cumpărare valid sub toate aspectele, astfel încât interesul reclamantului în cererea de faţă nu mai este actual şi, cum nu este îndeplinită o condiţie a interesului de a fi actual, în mod corect s-a procedat la admiterea excepţiei lipsei de interes.
Prin a doua critică se arată că sentinţa de fond este nelegală întrucât a fost dată cu aplicarea greşită a legii. într-adevăr, cerinţele pe care trebuie să le îndeplinească interesul sunt: să fie legitim, adică să nu fie în conflict cu legea; să fie personal, adică folosul practic să vizeze pe cel care re-
II. Condiţiile de validitate a antecontractului curge la forma procedurală; să fie născut şi actual, în sensul că, dacă cel interesat nu ar recurge la acţiune, în momentul respectiv s-ar expune prin aceasta la un prejudiciu. Or, atâta vreme cât instanţa de judecată a validat promisiunea de vânzare-cumpărare, iar prin validarea acesteia a reţinut că sunt îndeplinite toate condiţiile de validitate ale unei convenţii, interesul reclamantului de a solicita anularea antecontractului de vânzare-cumpă-rare nu mai este actual.
In consecinţă, apelul a fost respins ca nefondat.
| ← Acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să... | Nulitate antecontract pentru lipsa cauzei, lipsa obiectului,... → |
|---|
