Hotărâre care să tină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, având ca obiect un imobil supus executării silite
| Comentarii |
|
Din analiza cuprinsului cărţii funciare, instanţa a reţinut că imobilul este supus executării silite. Având în vedere acest aspect, nu poate proceda la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, în raport de împrejurarea că situaţia juridică a imobilului nu este pe deplin lămurită, acesta având caracter litigios.
C.A. Bucureşti, s. a IIl-a civ. şi pt. min. şi fam., dec. nr. 91 din 26 ianuarie 2010
Prin cererea înregistrată la data de 05.01.2007 pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, reclamanta N.T. a chemat-o în judecată pe pârâta E.J., solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să se constate că, la data de 06.11.2001, pârâta s-a obligat să-i vândă locuinţa proprietate personală, situată în Bucureşti, (...), corp A, sector 2, compusă din vestibul, bucătărie, două camere, verandă, bucătărie, magazie şi wc comun, în suprafaţă utilă de 45,46 mp, reprezentând o cotă individuală de 24,31% din părţile de folosinţă comună ale imobilului şi 53,64 mp teren în proprietate, conform titlului de proprietate, emis de Prefectura Municipiului Bucureşti, la data de 16.12.1998, cu nr. 16905/2, transcris, sub nr. 8513/18.05.1999, de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentinţa civilă nr. 2896/13.04.2007, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a respins acţiunea formulată de reclamantă, ca neîntemeiată, şi a respins cererea de intervenţie în interes propriu, ca inadmisibilă, luând act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că, între reclamanta N.T. şi pârâta E.J., s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, autentificat de BNP D.N.E., la data de 06.11.2001, prin care s-a prevăzut că reclamanta a promis cumpărarea şi promitenta-vânzătoare s-a obligat ca, în termen de 30 zile de la data expirării interdicţiei de înstrăinare, să perfecteze actul autentic de vânzare-cumpărare la notariatul Public. Din răspunsurile pârâtei la interogatoriu, prima instanţă a reţinut faptul că pârâta a primit de la reclamantă suma de 50.000.000 lei (ROL) la momentul încheierii antecontractului, prin acelaşi antecontract prevăzându-se că, în ipoteza în care promitenta-vânzătoare nu se va prezenta la notariatul public în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare, pârâta din prezenta cauză va restitui dublul sumelor achitate, actualizate la cursul dolarului din data respectivă.
Din analiza cuprinsului cărţii funciare nr. 58599, instanţa de fond a reţinut faptul că imobilul este supus executării silite, fiind înscris acest drept pe numele lui B.N. Având în vedere aceste aspecte, instanţa a constatat că nu poate proceda la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, în raport de împrejurarea că situaţia juridică a imobilului nu este pe deplin lămurită, acesta având caracter litigios.
în ceea ce priveşte cererea de intervenţie în interes propriu, depusă de S.B., instanţa de fond a respins-o în şedinţa publică din data de 09.03.2007, având în vedere faptul că cererea nu îndeplinea condiţiile prevăzute de dispoziţiile art. 49 şi art. 50 CPC, reţinându-se că interesul lui S.B. în promovarea cererii nu este justificat, întrucât nu a dovedit faptul că i-ar fi fost nesocotite drepturile procesuale, astfel încât promovarea unei astfel de acţiuni, având un obiect generic, în aprecierea instanţei de fond, apare ca fiind lipsită de interes.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta N.T., apelul fiind înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, la data de
16.07.2007, solicitând admiterea apelului, desfiinţarea sentinţei atacate
şi, pe fond, admiterea acţiunii, fară cheltuieli de judecată. Prin încheierea din data de 05.12.2007, pentru considerentele expuse în cuprinsul încheierii anterior menţionate, tribunalul a respins, ca inadmisibilă, tranzacţia încheiată între părţi. Prin decizia civilă nr. 766/A/04.06.2008, Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei instanţei de fond. Procedând la analiza sentinţei apelate, prin raportare la motivele de apel formulate, conform art. 295 alin. (1) CPC, tribunalul a constatat următoarele:
Obiectul cauzei este pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, mijloc procedural prin care, în condiţiile încheierii unui antecontract de vânzare-cumpărare, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale, respectiv cumpărătorul care a plătit preţul, poate solicita instanţei să suplinească consimţământul vânzătorului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în forma cerută de lege, pentru a produce efecte juridice translative de proprietate.
Această cale a fost consacrată de literatura şi practica de specialitate în temeiul principiului executării în natură a obligaţiilor (în speţă, obligaţia de a face care incumbă vânzătorului, să se prezinte la notariat pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică) şi este întemeiată juridic pe prevederile art. 1073-1077 C. civ. 1864. Astfel, potrivit prevederilor art. 1077 C. civ. 1864, în cazul în care obligaţia de a face nu este adusă la îndeplinire de către debitor, creditorul poate fi autorizat de a o aduce la îndeplinire, prin suplinirea consimţământului debitorului obligaţiei de a face izvorâte din antecontract şi pronunţarea unei hotărâri care
să ţină loc de act autentic de înstrăinare. In acest sens, instanţa a reţinut că această soluţie se impune în temeiul principiului executării în natură a obligaţiilor, prevăzut de art. 1073 C. civ. 1864, care permite creditorului îndreptăţit să obţină executarea întocmai a obligaţiei asumate de debitorul său şi care instituie, în materie de obligaţii, principiul executării reale, în sensul că debitorul este obligat să execute însuşi lucrul promis. Ulterior, soluţia literaturii şi practicii judiciare a fost reglementată expres prin prevederile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, conform căruia, în situaţia în care, după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fară construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
Din cele prezentate anterior, rezultă că, din punct dc vedere teoretic, o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare poate fi pronunţată doar în condiţiile în care pârâtul (în speţă, pârâta promi-tentă-vânzătoare) refuză încheierea contractului de vânzare-cumpărare, rolul instanţei de judecată fiind acela de a suplini lipsa dc consimţământ a acesteia.
Raportând aceste considerente teoretice la situaţia speţei de faţă, tribunalul a constatat că nu se poate reţine lipsa de consimţământ a inti-matei-pârâte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare; astfel, din răspunsul la întrebarea nr. 5 din interogatoriul ataşat la dosar apel, rezultă că, implicit, intimata-pârâtă şi-a exprimat consimţământul la transferul dreptului de proprietate în patrimoniul apelantei-pârâte (intimata-pârâtă arătând că este de acord cu pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare), acelaşi aspect rezultând şi din faptul că părţile au încercat soluţionarea litigiului, în faza apelului, prin încheierea unei tranzacţii (prin care, în esenţă, ambele se declarau de acord cu pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare) care a fost respinsă pentru considerentele indicate în încheierea de şedinţă din data de 5.12.2007.
Ca atare, pentru motivele expuse, care au înlocuit argumentele instanţei de fond (şi care fac inutilă analiza distinctă a motivelor de apel), constatând că, în speţă, nu este incidenţă situaţia premisă a pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, întrucât există consimţământul intimatei-pârâte la vânzare, tribunalul a respins apelul, ca nefondat.
împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta N.T., cu menţiunea că motivele de recurs le va depune în termenul legal. La termenul de judecată din 02.12.2008, Curtea a dispus suspendarea cauzei, în baza art. 242 alin. (1) pct. 2 CPC. La data de 05.01.2010, Curtea a dispus, din oficiu, repunerea pe rol a cauzei, în vederea discutării excepţiei de perimare şi a constatat recursul perimat.
| ← Nulitate antecontract pentru lipsa cauzei, lipsa obiectului,... | Hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.... → |
|---|
