Acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, obligaţia de a vinde derivând din conţinutul Legii nr. 85/1992. Condiţii prevăzute de lege pentru a exista obligaţia de vânzare
| Comentarii |
|
Pentru a exista obligaţia de vânzare către chiriaş a spaţiului ocupat de acesta este necesară întrunirea a trei condiţii cumulative, astfel cum acestea se desprind din dispoziţiile art. 1 şi art. 7 din Legea nr. 85/1992: calitatea de chiriaş a solicitantului, destinaţia de locuinţă a spaţiului cu privire la care se solicită încheierea contractului de vânzare-cumpărare, locuinţa să fie realizată din fondurile statului sau ale unităţilor economice sau bugetare de stat. în condiţiile în care obiectul contractului existent între părţi nu era o locuinţă, întrucât nu respecta criteriile legale prevăzute de art. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990, dispoziţiile Legii nr. 85/1992 şi ale Decretului-lege nr. 61/1990 nu sunt aplicabile.
Trib. Bucureşti, s a IV-a civ., dec. nr. 577A din 3 mai 2010, nepublicată, irevocabilă prin respingerea recursului
Prin cererea introdusă pe rolul Judecătoriei Sector 6 Bucureşti la data de 10.04.2009, reclamantul I.S. a chemat în judecată pârâta SC T. SA, pentru ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să o oblige pe aceasta la a-i vinde, în baza prevederilor Legii nr. 85/1992, imobilul situat în Bucureşti, str. M.C. nr. (...), sector 5.
în motivarea cererii, reclamantul a arătat că din anul 1982, după absolvirea şcolii profesionale, este angajatul pârâtei SC T. SA, conform carnetului de muncă. Primăria Sectorului 1 Bucureşti, căreia i s-a adresat în vederea atribuirii unei locuinţe din fondul de stat, i-a răspuns că se
impune a se adresa întreprinderii la care lucrează. In calitate de angajat al SC T. SA, reclamantul a primit din partea unităţii un drept de folosinţă, cu titlu de închiriere, pentru imobilul cu destinaţia de locuinţă, fiind
întocmit un proces-verbal de predare a spaţiului respectiv, în care erau evidenţiate, la 19.01.1993, lipsurile la imobil. în anul 1997, SC T. SA i-a solicitat să elibereze locuinţa, conform adresei nr. 36843/12.11.1997, solicitare asupra căreia a revenit prin somaţia nr. 3094/21.07.1999. La data de 24.06.1998, SC T. SA a emis adeverinţa nr. 35922/24.06.1998, prin care confirmă că este salariatul acesteia, că locuieşte în imobilul din Bucureşti, str. M.C. (...) şi că i se reţine chirie în valoare de 360.000 lei
(ROL)/lună. In conformitate cu prevederile Legii nr. 85/1992, coroborate cu prevederile Decretului-lege nr. 61/1990, se impune obligarea pârâtei SC T. SA la vânzarea imobilului situat în Bucureşti, str. M.C. nr. (...), sector 5, ocupată cu titlu de chiriaş.
Prin sentinţa civilă nr. 4932/17.06.2009, pronunţată de Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti, s-a respins cererea formulată de reclamantul I.S. Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că, în conformitate cu înscrisurile aflate la dosar, coroborat cu începutul de probă în favoarea pârâtei, reprezentat de lipsa nejustificată la interogatoriu a reclamantului, potrivit art. 225 CPC, destinaţia imobilului situat în adresa M.C. nr. (...), sector 5 era de staţie de asfalt, clădirile situate pe acesta fiind depozit şi birouri. Potrivit statelor de plată pe lunile ianuarie, februarie, martie
2009, coroborate cu răspunsul la întrebările nr. 1 şi nr. 2 din interogatoriul administrat de către reclamant şi cu începutul de probă în favoarea pârâtei reprezentat de lipsa nejustificată la interogatoriu a reclamantului, potrivit art. 225 CPC, acesta nu plăteşte chirie pentru folosinţa imobilului în litigiu.
Având în vedere faptul că, prin definiţie, locaţiunea unui imobil este contractul prin care o persoană se obligă să asigure unei alte persoane folosinţa temporară totală sau parţială a acestuia, în schimbul unei sume de bani sau altei prestaţii, instanţa de fond a reţinut că, în speţă, nu s-a făcut dovada existenţei unui acord de voinţă al părţilor în sensul încheierii unui astfel de contract, prin care să ia naştere în patrimoniul fiecăreia dintre ele a obligaţiilor specifice.
Potrivit art. 1 din Legea nr. 85/1992, locuinţele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990. Instanţa de fond a mai reţinut că, în conformitate cu art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, s-a născut pentru titularii contractelor de închiriere dreptul de a cumpăra, la cerere, locuinţele construite din fondurile statului şi al unităţilor economice sau bugetare de stat, cu excepţia locuinţelor de intervenţie, consacrându-se şi obligaţia corelativă a unităţilor proprietare de a vinde aceste locuinţe. Naşterea raportului juridic este la latitudinea titularului contractului de închiriere, care poate formula cerere de cumpă
rare. Odată formulată această cerere, cei obligaţi la vânzare nu pot aprecia asupra oportunităţii vânzării, întrucât obligaţia de a vinde le este impusă de lege, putând aprecia doar asupra îndeplinirii condiţiilor legale pentru a vinde: locuinţele să fie edificate din fondurile de stat, până la data intrării în vigoare a legii şi solicitantul să fie titularul unui contract de închiriere.
Faţă de aceste aspecte, instanţa a reţinut că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1 şi art. 7 din Legea nr. 85/1992, întrucât reclamantul nu este titularul unui contract de închiriere cu privire la imobilul situat în Bucureşti, str. M.C. nr. (...), sector 6, iar acesta nu are destinaţia de locuinţă. Astfel, conform art. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990, prin locuinţă se înţelege suprafaţa locativă care cuprinde una sau mai multe camere, baie, bucătărie şi alte dependinţe, formând o unitate de sine stătătoare, determinată ca atare prin construcţia sa, iar contractul de închiriere de locuinţă are ca obiect numai o locuinţă, definită de lege în art. 2 lit. a) din Legea nr. 114/1996, ca fiind o construcţie alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familiei.
Se reţine că spaţiul în care locuieşte reclamantul nu se încadrează în ipoteza art. 2 din actul normativ anterior indicat, în sensul că nu cuprinde una sau mai multe camere, baie, bucătărie şi alte dependinţe, formând o unitate de sine stătătoare, determinată ca atare prin construcţia sa, destinaţia fiind depozit şi birouri, împrejurare ce rezultă şi din faptul că nu a fost dotată cu utilităţile necesare locuirii de la data construirii, fiind ulterior racordată la reţeaua de furnizare apă menajeră şi canalizare.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul I.S., solicitând admiterea apelului şi schimbarea în tot a sentinţei în sensul obligării pârâtei la a-i vinde, în baza prevederilor Legii nr. 85/1992, imobilul în care locuieşte situat în Bucureşti, str. M.C. nr. (...), sector 5. Analizând actele şi lucrările dosarului, prin prisma motivelor de apel, tribunalul a reţinut următoarele:
Cât priveşte existenţa unui contract cu privire la folosinţa spaţiului pentru care se solicită obligarea intimatei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, tribunalul a constatat că între apelant şi intimată a existat un acord de voinţă în acest sens. O atare împrejurare rezultă din adeverinţa emisă la 24.06.1998, prin care se atestă de către intimată faptul că apelantul este salariatul său şi locuieşte în imobilul din str. M.C. nr. (...), sector 5, Bucureşti, reţinându-i-se chirie în valoare de 360.000 lei (ROL)/lună. De asemenea, folosinţa spaţiului de către apelant este dovedită şi de înscrisurile aflate la dosar, ce reprezintă notificări adresate apelantului de eliberare a spaţiului în discuţie. Prin urmare, contrar celor reţinute de prima instanţă, faţă de dispoziţiile art. 1411 şi urm. C. civ.
1864, se impune concluzia că între părţi a existat un raport specific contractului de locaţiune.
Nu se poate reţine însă existenţa unui contract de închiriere, atâta vreme cât obiectul contractului nu este o locuinţă. Din probele administrate în faţa primei instanţe a rezultat neîndoielnic că spaţiul ocupat în prezent de apelant nu este o locuinţă, în sensul legii, chiar dacă apelantul i-a dat această destinaţie, iar locatorul i-a permis să folosească bunul potrivit acestei destinaţii. In concret, din înscrisul aflat la dosar a rezultat că terenul de la adresa str. M.C. nr. (...) a fost atribuit în folosinţă provizorie intimatei în 1989, în vederea utilizării pentru baracamente, depozit de materiale, scule, staţie de preparare asfalt, fară construcţii definitive, terenul fiind situat la acea vreme în afara perimetrului construibil al municipiului Bucureşti. De asemenea, din procesul-verbal de recepţie finală din 11.10.1999, a rezultat că la adresa menţionată se afla Staţia de preparat mixturi asfaltice T., din planul de situaţie rezultând că pe teren erau amplasate cabină poartă, birouri şi depozite.
Aşadar, este corectă reţinerea primei instanţe, potrivit căreia spaţiul în cauză nu îndeplineşte criteriile legale prevăzute de art. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990, potrivit căruia locuinţa este „suprafaţa locativă care cuprinde una sau mai multe camere, baie, bucătărie şi alte dependinţe, formând o unitate de sine stătătoare, determinată ca atare prin construcţia sa”. în condiţiile în care obiectul contractului existent între apelant şi intimată nu era o locuinţă, dispoziţiile Legii nr. 85/1992 şi ale Decretului-lege nr. 61/1990 nu sunt aplicabile.
Intr-adevăr, astfel cum corect a reţinut prima instanţă, pentru a exista obligaţia de vânzare a intimatei, era necesară întrunirea a trei condiţii cumulative, astfel cum acestea se desprind din dispoziţiile art. 1 şi art. 7 din Legea nr. 85/1992: calitatea de chiriaş a solicitantului, destinaţia de locuinţă a spaţiului cu privire la care se solicită încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar locuinţa să fie realizată din fondurile statului sau ale unităţilor economice sau bugetare de stat. Din cele expuse, a rezultat că în sarcina intimatei nu există obligaţia de a vinde spaţiul ocupat de apelant, întrucât acesta nu a avut şi nu are destinaţia de locuinţă.
Cât priveşte motivul de apel prin care se critică greşita respingere a administrării de către reclamant a expertizei topografice, tribunalul a constatat că şi acest motiv de apel este neîntemeiat.
într-adevăr, reclamantului i s-a încuviinţat la termenul din 10.06.2009 administrarea expertizei topografice, cu menţiunea că administrarea acesteia urma a fi prorogată după administrarea celorlalte probe încuviinţate, înscrisuri şi interogatorii. La termenul din 17.06.2009, în temeiul dispoziţiilor art. 129 alin. (5) CPC, instanţa a revenit asupra
acestei probei, apreciind că, faţă de probele administrate, aceasta nu mai este utilă pentru soluţionarea cauzei. Tribunalul a constatat că, procedând în acest mod, prima instanţă nu a adus atingere drepturilor procesuale ale
reclamantului. încheierea prin care s-a încuviinţat expertiza ca mijloc de probă are caracter preparatoriu, astfel încât instanţa poate reveni, motivat, asupra încheierii de admitere a unei probe, dacă ulterior încuviinţării ei, proba a devenit neconcludentă. Faţă de probele administrate, se reţine că, într-adevăr, expertiza topografică nu era concludentă şi utilă pentru soluţionarea cauzei, administrarea acesteia nefiind aptă să conducă la concluzia caracterului de locuinţă a spaţiului ocupat de reclamant, aceasta fiind teza probatorie a reclamantului.
Pentru aceste considerente, văzând şi dispoziţiile art. 296 CPC, tribunalul a respins apelul ca nefondat.
| ← Acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să... | Cerere având ca obiect constatarea nulitătii absolute a... → |
|---|
