Acţiune în evacuare. Contract de închiriere încheiat pe perioadă determinată. Acţiune în constatarea încetării contractului de închiriere şi
| Comentarii |
|
evacuare. Admitere
Curtea de Apel Cluj, Secţia I civilă, decizia nr. 835 din 23 februarie 2012
Prin acţiunea civilă formulată de reclamanţii CONSILIUL LOCAL al mun. Cluj-Napoca şi MUNICIPIUL CLUJ-NAPOCA împotriva pârâtului BA.M. s-a a solicitat instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să oblige pârâtul la plata către reclamanţi a sumei de 1.341,16 lei din care suma de 1.042 lei cu titlu de chirie restantă pentru perioada septembrie 2008 - aprilie 2010 şi suma de 299,16 lei cu titlu de penalităţi de întârziere, aferente perioadei 1.09.2008-29.04.2010, să oblige pârâtul la plata chiriei până la părăsirea efectivă a locuinţei, să oblige pârâtul la plata de penalităţi de întârziere până la plata efectivă a debitului, să constate încetarea contractului de închiriere nr. 64025/14.09.2005 începând cu data de 9.04.2009, să dispună evacuarea pârâtului din imobilul situat în mun. Cluj-Napoca, str.C. nr. 17, ap. 5, jud. Cluj cu obligarea pârâtului la predarea locuinţei în starea în care a primit-o, cu cheltuieli de judecată.
La termenul de judecată din data de 21.09.2011, reclamanţii au depus o precizare de acţiune prin care a învederat instanţei că pârâtul a achitat în timpul procesului debitul restant, motiv pentru care înţeleg să nu mai susţină petitele 1-3.
Prin sentinţa civilă nr. 14.145/21.09.2011, Judecătoria Cluj-Napoca a admis în parte acţiunea civilă formulată şi precizată de reclamanţii Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca şi Municipiul Cluj-Napoca împotriva pârâtului B.A.M., având ca obiect pretenţii.
A constatat achitat debitul şi încetat contractul de închiriere nr. 64025/14.09.2005 şi a dispus evacuarea pârâtului din imobilul situat în municipiului Cluj-Napoca, strada Conductorilor nr. 17, ap. 5, judeţul Cluj, cu consecinţa obligării pârâtului la predarea imobilului în starea în care a primit-o.
Totodată, a fost respins ca neîntemeiat capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata către reclamanţi a cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut următoarele:
La data de 14 Septembrie 2005 între Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca şi pârât s-a încheiat contractul de închiriere nr.64025 pentru imobilul situat în municipiul Cluj-Napoca, strada C. nr.17, ap.5, judeţul Cluj, durata contractului fiind stabilită de comun acord ca fiind cuprinsă între 14 Septembrie 2005-09 Aprilie 2009, chiria lunară fiind de 123.657,00 lei ROL.
La data de 18 Iulie 2009, respectiv 20 Ianuarie 2010, pârâtul a fost somat să se prezinte la sediul reclamanţilor în vederea prelungirii contractului de închiriere, fără însă a da curs acestor notificări.
Totodată, la data de 11 Mai 2010, pârâtul a fost notificat că a acumulat faţă de reclamanţi un debit de 1.341,16 lei din care suma de 1.042 lei cu titlu de chirie restantă pentru perioada septembrie 2008-aprilie 2010 şi suma de 299,16 lei cu titlu de penalităţi de întârziere, aferente perioadei 01 Septembrie 2008-29 Aprilie 2010, atrăgându-i-se atenţia asupra clauzelor contractuale conform căreia neplata chiriei pe o durată de 3 luni consecutiv atrage rezilierea contractului.
Conform precizării depuse la termenul de judecată din data de 21 Septembrie 2011, pârâtul a achitat integral debitul datorat reclamanţilor, motiv pentru care aceştia nu au mai susţinut petitele 1-3.
Cu privire la constatarea încetării contractului, instanţa a reţinut că potrivit art.1437 şi art.1452 Cod civil, în cazul în care durata contractului de închiriere a expirat, dar chiriaşul rămâne pe mai departe în locuinţă se produce tacita relocaţiune, adică o reînnoire a contractului cu specificaţia că de această dată durata contractuală este nedeterminată.
În această situaţie, promovarea prezentei acţiuni operează ca o denunţare unilaterală a contractului de închiriere.
Totodată, s-a constatat că potrivit clauzelor contractuale, neplata chiriei pe o durată de 3 luni consecutiv atrage rezilierea contractului de închiriere, reziliere care însă nu a fost solicitată de către reclamanţi.
Faţă de cele mai sus reţinute, instanţa a apreciat că acţiunea civilă precizată este întemeiată.
Astfel, ca o consecinţă a denunţării unilaterale a contractului, în temeiul art.1437 şi urm. Cod civil, a constatat încetat contractul de închiriere nr.64025/14 Septembrie 2005 şi a dispus evacuarea pârâtului din imobilul situat în municipiul Cluj-Napoca, strada C. nr.17, ap.5, judeţul Cluj cu consecinţa obligării pârâtului la predarea imobilului în starea în care a primit-o.
În privinţa cheltuielilor de judecată, întrucât pe de o parte acţiunea civilă prezentă este scutită de plata taxei judiciare de timbru şi a timbrului judiciar iar, pe de altă parte, reclamanţii nu au făcut dovada altor cheltuieli de judecată, în temeiul dispoziţiilor art.274-276 Cod procedură civilă, instanţa a respins ca neîntemeiat capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata acestor cheltuieli.
Prin decizia civilă nr. 546/A din 29.11.2011 pronunţată de Tribunalul Cluj s-a respins că nefondat apelul declarat de pârâtul B.A.M. împotriva sentinţei civile nr. 14.145/21.09.2011, a Judecătoriei Cluj-Napoca, pe care a păstrat-o în întregime.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a reţinut următoarele:
Referitor la prima critică, tribunalul a reţinut că în şedinţa publică din 21.09.2011 reprezentanta reclamanţilor a declarat că „imobilul în litigiu este revendicat în baza Legii nr.10/2001, dar nu cunoaşte dacă s-a soluţionat sau nu până în prezent”.
Potrivit dispoziţiilor art.13 alin.1 din Legea nr.10/2001 „în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătoreasca sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse in Ordonanţa de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinaţia de locuinţe, aprobata cu modificări si completări prin Legea nr. 241/2001, cu modificările si completările ulterioare”.
Conform art.9 şi art.10 alin.1 din OUG nr.40/1999 „în cazurile prevăzute la art. 2-7, între proprietari şi chiriaşi se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriaşului sau a fostului chiriaş, după caz. Proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, vor înregistra noul contract de închiriere la organul fiscal teritorial. Persoana juridică, care a deţinut sau a administrat locuinţa, va comunica chiriaşului titular al contractului de închiriere, în scris, cu confirmare de primire, în termen de 15 zile de la data procesului-verbal de restituire a locuinţei, faptul ca începând cu aceasta data poate sa încheie un nou contract de închiriere cu proprietarul care a redobândit locuinţa. In acelaşi timp este obligată sa pună la dispoziţie proprietarului, fără plata, copii de pe contractul de închiriere şi de pe anexele la acesta. In vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenta sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul ii va notifica chiriaşului sau fostului chiriaş, prin executorul judecătoresc, data şi locul intalnirii. Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire”.
Ţinând cont de aceste dispoziţii legale, tribunalul a apreciat ca fiind lipsite de relevanţă afirmaţiile reprezentantei reclamanţilor din şedinţa publică din 21.09.2011, atât timp cât apelantului, în calitate de chiriaş, nu i s-a comunicat de către unitatea deţinătoare schimbarea proprietarului imobilului şi nici nu a primit din partea unui eventual proprietar care să fi redobândit locuinţa vreo notificare în vederea încheierii unui nou contract de închiriere, astfel încât imobilul se află în patrimoniul reclamanţilor, aceştia având calitatea de locatori.
În ceea ce priveşte a doua critică, este adevărat că potrivit dispoziţiilor art.969 alin.1
C.civ. „convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante”, însă un contract poate să aibă şi alte efecte decât cele stipulate în mod expres de părţi, care ţin de natura însăşi a contractului, în temeiul dispoziţiilor art.970 alin.2 C.civ., conform cărora convenţiile „obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa”.
În speţă, fiind vorba despre un contract de închiriere, sunt incidente dispoziţiile art.1436 alin.2 C.civ. privind denunţarea unilaterală a contractului încheiat pe termen nedeterminat, indiferent dacă această posibilitate a fost sau nu menţionată în contract, raportul juridic dintre părţi fiind reglementat şi de aceste dispoziţii legale.
Pentru toate motivele expuse mai sus, tribunalul a considerat că apelul declarat de pârât este nefondat şi în baza dispoziţiilor art.296 C.proc.civ. l-a respins şi a păstrat sentinţa atacată, aceasta fiind legală şi temeinică.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamantul B.A.M. solicitând modificarea deciziei pronunţate de tribunal în sensul respingerii acţiunii formulate.
În motivare s-a arătat că este adevărat că pârâtul a rămas restant timp de câteva luni în ceea ce priveşte plata chiriei pentru apartamentul închiriat din cauza unor probleme grave financiare, această problemă fiind rezolvată în faţa instanţei de fond prin achitarea integrală a debitului restant, chiria fiind achitată şi ulterior.
Atât instanţa de fond cât şi instanţa de apel au acordat mai mult decât s-a cerut apreciind că acţiunea promovată de către reclamant operează ca o denunţare unilaterală a contractului încheiat la data de 14.09.2005, conform clauzelor acestuia nefiind posibilă încetarea contractului prin denunţare unilaterală. Contractul prevedea ca modalitate de încetare rezilierea, aceasta nefiind solicitată de către reclamanţi, scopul acţiunii fiind acela de recuperare a sumelor restante.
În drept au fost invocate dispoziţiile art. 299, art. 302, art. 303, art. 304 pct. 6 şi 9 C.pr.civ.
În apărare, intimaţii au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea ca nefondat a recursului.
În motivare s-a arătat că durata locaţiunii prevăzută în contractul de închiriere nr. 64025/14.09.2005 a expirat la data de 09.04.2009, chiriaşul rămânând în locuinţă şi după această dată, condiţii în care acesta s-a prelungit prin tacita relocaţiune pentru o perioadă nedeterminată. În această situaţie promovarea acţiunii operează ca o denunţare unilaterală a contractului, chiar dacă în actul de închiriere nu este inclusă nicio clauză în acest sens. Sunt incidente dispoziţiile art. 1436 alin. 2 Cod civil.
Analizând recursul declarat de reclamantul BA.M. împotriva deciziei civile numărul 546 din 29 noiembrie 2011 a Tribunalului Cluj, Curtea reţine următoarele:
Singurele critici din cererea de recurs care pot fi circumscrise unor motive de nelegalitate ale deciziei atacate sunt cele prin care se susţine că instanţa de apel şi implicit cea de fond au acordat mai mult decât ceea ce s-a cerut prin aprecierea acţiunii ca o denunţare unilaterală a contractului de închiriere, fiind incident pct. 6 al art. 304 C.pr.civ. şi faptul că în situaţia din speţă nu ar fi posibilă o denunţare unilaterală a contractului în lipsa stipulării acestei posibilităţi în contract, fiind incident pct. 9 al art. 304 C.pr.civ.
În mod corect instanţele de fond au stabilit că durata contractului de închiriere încheiat la data de 14.09.2005 între Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca şi pârât a fost cea stabilită prin contract, respectiv până la data de 09.04.2009.
Ulterior, locatorul a făcut demersuri în vederea prelungirii contractului de închiriere şi în vederea recuperării sumelor datorate cu titlu de chirie, pârâtul nemanifestându-şi în nici un fel intenţia de prelungire a duratei contractului. În aceste condiţii, ţinând cont de faptul că pârâtul a continuat să locuiască în apartament, a operat tacita relocaţiune conform art. 1437 şi 1452 Cod civil, contractul fiind prelungit pe o durată nedeterminată, cu posibilitatea denunţării unilaterale de către oricare dintre părţile contractante, în baza prevederilor art. 1436 alin. 2 Cod civil.
Posibilitatea denunţării unilaterale a contractului de către oricare dintre părţile contractante în situaţia intervenirii tacitei relocaţiuni fiind incontestabilă în baza prevederilor legale menţionate anterior, chestiunea care se impune a fi analizată este aceea a semnificaţiei acţiunii promovate de către Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca în calitate de locator, acţiune prin care se solicită constatarea încetării contractului de închiriere şi evacuarea pârâtului din apartamentul închiriat.
Referitor la aceasta se reţine că atât practica cât şi doctrina judiciară au stabilit că atâta timp cât legea nu prevede o formă expresă pentru denunţare, aceasta poate îmbrăca diferite forme, în toate cazurile acţiunea de chemare în judecată pentru evacuare constituind manifestarea neechivocă a voinţei de denunţare a contractului, termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar soluţionării litigiului. (decizia Tribunalului Suprem nr. 1628/1987).
Rezultă deci că nu se verifică motivele de nelegalitate ale deciziei atacate invocate prin cererea de recurs, instanţa de apel făcând o corectă interpretare şi aplicare a dispoziţiilor legale incidente, cauza fiind soluţionată în limita investirii instanţei prin cererea de chemare în judecată, cerere prin care s-a solicitat şi constatarea încetării contractului de închiriere şi evacuarea pârâtului din apartamentul închiriat, reclamantul nerenunţând niciodată la judecarea acestor două petite.
Susţinerea pârâtului recurent în sensul că singurul scop al acţiunii civile a fost acela de recuperare a sumelor de bani reprezentând chirie restantă nu are suport în actele existente la dosar raportat la cele reţinute mai sus, irelevante fiind şi referirile la plata în continuare a chiriei până la sfârşitul anului 2011.
În consecinţă, în temeiul art. 312 alin. 1 C.pr.civ. instanţa va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul B.A.M. împotriva deciziei civile numărul 546 din 29 noiembrie 2011 a Tribunalului Cluj, pe care o va menţine ca legală. (Judecător Anamaria Câmpean)
| ← Acţiune în constatarea nulităţii absolute a contractului de... | Contract de întreţinere. Reziliere solicitată de... → |
|---|
