Acţiune în prestaţie tabulară întemeiată pe dispoziţiile art. 27 alin.(1) din Legea nr. 7/1996. Admitere
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj, Secţia I-a civilă, decizia nr. 4451/R din 26 octombrie 2012
Prin sentinţa civilă nr. 251/19.01.2012, pronunţată de Judecătoria Turda, s-a respins acţiunea extinsă, formulată de reclamantul O.M., în contradictoriu cu pârâţii G.I., G.Z., identică cu G.S., şi L.C., având ca obiect prestaţie tabulară.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut în considerentele sentinţei următoarele:
„Imobilul în cauză este înscris în CF 51581 Turda (nr. CF vechi 14442 Turda) sub A1, nr. cad. 2867, A.1.1, nr. cad. 2867, cu destinaţia de curte şi casă familială compusă din 2 dormitoare, sufragerie, bucătărie, cămară şi baie, titulari ai dreptului de proprietate fiind G.I. şi soţia G.S., dreptul lor fiind înscris sub B1.
Mai reţine instanţa că la data de 23.03.2011 cu privire la imobilul de mai sus s-a înscris în aceeaşi CF, sub B5, interdicţia de înstrăinare a imobilului în favoarea numitului L.C.
Cu privire la imobilul de mai sus, între pârâţii G.I. şi G.Z. identică cu G.S., în calitate de vânzători, şi reclamantul O.M., în calitate de cumpărător, s-a încheiat la data de 15.12.2009 actul juridic intitulat “contract de vânzare-cumpărare” prin care cei dintâi se obligau să transmită reclamantului dreptul lor de proprietate asupra imobilului în cauză.
Raportat la momentul la care a survenit actul juridic intitulat „contract de vânzare-cumpărare”, întocmit sub forma înscrisului sub semnătură privată, depus în probaţiune la fila 6 din dosarul cauzei, instanţa reţine că era în vigoare art. 2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 conform căruia înstrăinarea inter vivos a terenurilor nu se putea realiza decât în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.
Astfel, întrucât forma înscrisului autentic era, prin prisma prevederilor anterior menţionate, o condiţie ad validitatem, instanţa reţine că, deşi părţile au intitulat contractul încheiat între ele „contract de vânzare-cumpărare”, acesta este nul absolut ca şi contract de vânzare-cumpărare apt a translata proprietatea, dar, făcând aplicarea principiului conversiunii actului juridic consacrat de art. 978 Cod civ., acest act poate fi valorificat ca antecontract de vânzare-cumpărare, care generează între părţi un raport obligaţional.
Conform art.5, alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la un teren cu sau fără construcţie una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
Astfel, în prezentul dosar instanţa a fost învestită tocmai cu o acţiune prin care se solicită a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract. Aceasta înseamnă că prin intervenţia instanţei se va complini tocmai elementul lipsă care împiedică translaţia dreptului de proprietate - respectiv forma autentică, iar la momentul la care hotărârea instanţei devine executorie, transferul de proprietate va opera în temeiul hotărârii judecătoreşti.
Or, pentru ca o astfel de hotărâre să fie pronunţată în vederea transmiterii dreptului de proprietate, este necesar ca o condiţie sine qua non ca respectivul bun să se afle în circuitul civil la data pronunţării hotărârii judecătoreşti.
În cauză, instanţa apreciază că imobilul ce face obiectul actului juridic intitulat „contract de vânzare-cumpărare” depus în probaţiune la fila 6 din dosarul cauzei nu se află la dat pronunţării prezentei hotărâri în circuitul civil, urmare a instituirii şi apoi a notării în cartea funciară, cu efect de opozabilitate atât faţă de proprietarii tabulari, cât şi faţă de terţi cum este reclamantul, a interdicţiei de înstrăinare a imobilului în favoarea pârâtului L.C.. Simpla extindere a acţiunii din prezentul dosar şi faţă de numitul L.C. nu este de natură a înlătura, în aprecierea instanţei, efectele interdicţiei de înstrăinare instituite în favoarea acestuia.
Mai reţine instanţa că un astfel de pactum de non alienando nu este de plano lovit de nulitate, iar reclamantul, deşi sarcina îi revenea, nu a făcut dovada constatării nulităţii lui. Nici instanţa în prezenta cauză nu a fost învestită cu o astfel de cerere, astfel încât prin raportare la art.129, alin. ultimo, C.p.c., nu are cum să se pronunţe asupra unor aspecte care exced obiectului cauzei.
Faţă de cele de mai sus, văzând şi dispoziţiile art.963 şi art.1310 C.civ., instanţa urmează a respinge acţiunea formulată şi ulterior extinsă, potrivit dispozitivului prezentei hotărâri”.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel, în termen legal, reclamantul O.M., solicitând modificarea în întregime a acesteia, cu consecinţa admiterii cererii de chemare în judecată aşa cum a fost formulată.
În motivarea apelului, reclamantul a arătat că hotărârea atacată este dată cu interpretarea şi aplicarea greşită a legii, iar motivele hotărârii sunt străine de fondul pricinii.
Astfel, consideră că prima instanţă nu a ţinut cont de prevederile art.20 şi urm. din Legea nr.7/1996, aplicabile în speţă, raportat la opozabilitatea înscrierilor în cartea funciară. Potrivit prev.art.25 din lege înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor; ordinea înregistrării cererilor va determina rangul înscrierilor.
A depus dovada faptului că a notat în cartea funciară contractul încă la momentul încheierii acestuia, respectiv a notat în cartea funciară acţiunea ce formează obiectul acestei pricini.
Raportat la temeiul de drept arătat mai sus, înscrierile sale au rang preferenţial în raport cu orice alte înscrieri din CF efectuate după cele două notări, opozabile chiar şi lui L.C..
Potrivit prev. art. 26 alin. 2) din aceiaşi lege dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi şi în cazul în care au fost dobândite prin hotărâri judecătoreşti, deci în această situaţia notarea acţiunii de chemare în judecată face opozabil un drept dobândit prin hotărâre judecătorească şi terţului care şi-a notat sau intabulat dreptul său de proprietate în CF după notarea cererii de chemare în judecată.
Potrivit prev. art.27 alin. l cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să îi predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept, iar potrivit alin.3 în situaţia în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea dreptului în cartea funciară. Hotărârea instanţei de judecată va suplini consimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare înscrierii. Potrivit alin.4 dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară este imprescriptibil. Potrivit alin.5 a aceluiaşi act normativ acţiunea în prestaţie tabulară se va îndrepta şi împotriva terţului
dobânditor înscris în cartea funciară, dacă sunt întrunite cumulativ următoarele condiţii: actul juridic în baza căruia se solicită prestaţia tabulară să fie încheiat anterior celui în baza căruia a fost înscris dreptul terţului în cartea funciară; terţul să fi dobândit imobilul cu titlu oneros şi să fie de rea-credinţă.
Potrivit prev. art. 28 alin. l dobânditorul anterior poate cere instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang preferenţial faţa de înscrierea efectuată la cererea unui terţ care a fost de rea-credinţă la data încheierii actului.
Apelantul consideră că prin notarea actului său şi prin notarea acţiunii sale, mult anterior actului încheiat de pârâtul L. rezultă explicit că atât proprietarii tabulari cât şi pârâtul L. au fost de rea credinţă la momentul încheierii contractului autentic şi a înscrierii interdicţiei de înstrăinare şi grevare, deoarece aveau cunoştinţă şi de actul încheiat cu el cât şi de acţiunea de validare a acestuia.
Aceste aspecte sunt prevăzute expres de art.29 din legea indicată care arată explicit că înscrierea provizorie devine opozabilă terţilor cu rangul determinat de cererea de înscriere, sub condiţie şi în măsura justificării ei.
Mai arată că nicăieri în lege nu se vorbeşte de scoaterea unui imobil din circuitul civil. Oricum instanţa nu indică care este temeiul juridic pentru care notările sale nu sunt opozabile notărilor ulterioare, pe de o parte, iar grevarea cu interdicţia de înstrăinare şi grevare îi este opozabilă acestuia pe de altă parte şi scoate imobilul din circuitul civil.
Intimaţii pârâţii nu au formulat întâmpinare în apel.
Tribunalul Cluj, prin decizia civilă nr. 283/A/22.05.2012, a respins ca nefondat apelul reclamantului şi a păstrat în întregime sentinţa atacată; nu au fost acordate cheltuieli de judecată în apel.
Motivând decizia pronunţată, Tribunalul a reţinut în considerentele acesteia următoarele:
„Conform extrasului CF 51581 Turda, asupra imobilului cu nr. cadastral 2867, curte şi casă, este înscris dreptul de proprietate în favoarea pârâţilor G.I. şi G.S..
Sub B4 este notată cererea de chemare în judecată din prezentul dosar, notare efectuată prin încheierea nr.4565/14.03.2011, iar sub B5 şi C5 sunt notate, respectiv înscrise, interdicţia de înstrăinare în favoarea pârâtului L.C. şi dreptul de ipotecă în favoarea acestuia, prin încheierea nr.5361/23.03.2011.
Astfel, contrar susţinerilor apelantului, acesta nu a notat în CF 51581 contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 15.12.2009 cu pârâţii G.I. şi G.S., ci doar acţiunea din prezentul dosar.
Pe de altă parte, chiar dacă ar fi fost notat acest contract, prima instanţă a reţinut în mod corect că acesta este nul absolut ca şi contract de vânzare-cumpărare, conform dispoziţiilor art.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, însă valorează antecontract de vânzare-cumpărare, în temeiul căruia reclamantul a dobândit doar un drept de creanţă, în temeiul căruia poate solicita obligarea promitenţilor vânzători la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Fiind vorba despre un antecontract netranslativ de proprietate, opozabilitatea notării acţiunii se referă doar la atenţionarea terţilor asupra existenţei procesului, nefiind vorba despre opozabilitatea unui drept real, astfel încât înscrierea dreptului de ipotecă în favoarea pârâtului L.C. şi a interdicţiei de înstrăinare a fost efectuată în mod valabil.
În aceste condiţii, la fel ca şi prima instanţă, tribunalul consideră că fiind în prezenţa unei interdicţii de înstrăinare, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de
contract de vânzare-cumpărare nu poate fi dispusă în prezent, fiind necesar fie acordul pârâtului L.C., fie încetarea efectelor contractului de ipotecă cu interdicţie de înstrăinare.
Tribunalul consideră nefondate susţinerile apelantului privind incidenţa dispoziţiilor art.27 din Legea nr.7/1996, prezenta acţiune fiind una în executarea obligaţiei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, întemeiată pe dispoziţiile art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, şi nu una în prestaţie tabulară.
Pentru toate motivele expuse mai sus, tribunalul consideră că apelul declarat de reclamant este nefondat, urmând ca în baza dispoziţiilor art.296 C.proc.civ. să îl respingă şi să păstreze sentinţa atacată”.
împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen legal, reclamantul O.M., solicitând, în temeiul art. 304 pct. 7 şi 9 C.pr.civ., coroborat cu art. 969 şi urm. C.civ., art. 20, art. 25, art. 26 alin. 2, art. 27 alin. 1, art. 27 alin. 5 şi art. 28 alin. 1 şi art. 29 din Legea nr. 7/2006, republicată, şi art. 5 alin. 2 din Legea nr. 247/2005, admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate, cu consecinţa admiterii apelului formulat de reclamant şi, în fond, modificarea în întregime a hotărârii atacate, în sensul admiterii acţiunii introductive de instanţă, aşa cum a fost formulată.
În motivarea recursului recurentul a reprodus petitul cererii de chemare în judecată, arătând că prin cererea introductivă de instanţă, reclamantul a solicitat să fie validat contractul de vânzare cumpărare din data de 15 decembrie 2009 şi în consecinţă, să se dispună întabularea dreptului de proprietate asupra imobilului înscris în CF Turda nr. 51581 (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 14442 Turda), A. 1, nr. cad. 2867, în favoarea reclamantului, în întregime ca bun propriu, cu titlu de drept cumpărare.
La data de 15 decembrie 2009, reclamantul a cumpărat de la pârâţi imobilul descris în acţiune pentru preţul de comun acord stabilit şi achitat de 25.000 EURO.
Cu toate demersurile recurentului, până la momentul promovării acţiunii ce formează obiectul acestui dosar, acesta nu a reuşit să determine vânzătorii să se prezinte în faţa unui notar public pentru perfectarea în formă autentică a contractului cu consecinţa întabulării în CF a dreptului său de proprietate, motiv pentru care a formulat prezenta cerere.
În drept, cererea a fost întemeiată formal pe prevederile art. 969 şi urm C.civ. şi art.20 şi urm. din Legea nr. 7/1996.
În opinia recurentului, hotărârea atacată este dată cu interpretarea şi aplicarea greşită a legii, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct.9 C.pr.civ., iar motivele hotărârii sunt străine de fondul pricinii, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C.pr.civ.
Instanţa de fond ignoră cu desăvârşire prevederile art.20 şi urm. din Legea nr. 7/1996, aplicabile în speţă, raportat la opozabilitatea înscrierilor în cartea funciară.
Potrivit prevederilor art.25 din lege, înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor; ordinea înregistrării cererilor va determina rangul înscrierilor.
Recurentul arată că a depus dovada faptului că a notat în cartea funciară contractul părţilor încă la momentul încheierii acestuia, respectiv a notat în cartea funciara acţiunea ce formează obiectul acestei pricini.
Raportat la temeiul de drept arătat mai sus, înscrierile reclamantului au rang preferenţial în raport cu orice alte înscrieri din CF efectuate după cele două notări, opozabile chiar şi lui L.C..
Potrivit prevederilor art. 26 alin. 2) din aceiaşi lege, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi şi în cazul în care au fost dobândite prin hotărâri judecătoreşti, deci în această situaţia notarea acţiunii de chemare în judecată face opozabil un drept dobândit prin hotărâre judecătorească şi terţului care şi-a notat sau întabulat dreptul său de proprietate în CF, după notarea cererii de chemare în judecată.
Potrivit prevederilor art. 27 alin. 1, cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să îi predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept, iar potrivit alin.3), în situaţia în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea dreptului în cartea funciară. Hotărârea instanţei de judecată va suplini consimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare înscrierii.
Potrivit alin.4, dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară este imprescriptibil.
Potrivit art. 5 al aceluiaşi act normativ, acţiunea în prestaţie tabulară se va îndrepta şi împotriva terţului dobânditor înscris în cartea funciară, dacă sunt întrunite cumulativ următoarele condiţii: actul juridic în baza căruia se solicită prestaţia tabulară să fie încheiat anterior celui în baza căruia a fost înscris dreptul terţului în cartea funciară; terţul să fi dobândit imobilul cu titlu oneros şi să fie de rea-credinţă.
Potrivit prevederilor art.28 alin. 1), dobânditorul anterior poate cere instanţei judecătoreşti să acorde rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată la cererea unui terţ care a fost de rea-credinţă la data încheierii actului.
Prin notarea actului şi a acţiunii reclamantului, mult anterior actului încheiat de pârâtul L., rezultă explicit că, atât proprietarii tabulari, cât şi pârâtul L. au fost de rea credinţă la momentul încheierii contractului autentic şi a înscrierii interdicţiei de înstrăinare şi grevare, deoarece aveau cunoştinţă şi de actul încheiat cu reclamantul, cât şi de acţiunea de validare a acestuia.
Aceste aspecte sunt prevăzute expres de art. 29 din legea indicată, care arată explicit că înscrierea provizorie devine opozabil terţilor cu rangul determinat de cererea de înscriere, sub condiţia şi în măsura justificării ei.
Nicăieri în lege nu se vorbeşte de scoaterea unui imobil din circuitul civil. Oricum instanţa nu indică care este temeiul juridic pentru care notările recurentului nu sunt opozabile notărilor ulterioare, pe de o parte, iar grevarea cu interdicţia de înstrăinare şi grevare îi este opozabilă recurentului, pe de altă parte, dispunând, totodată, scoaterea imobilului din circuitul civil.
Instanţa de fond, în ciuda actelor depuse la dosarul cauzei, susţine fără temei că acţiunea reclamantului nu este una în prestaţie tabulară, deşi temeiul de drept este foarte clar şi explicit arătat, respectiv art. 20 şi urm. din Legea nr. 7/1996 şi nicidecum prevederile art. 5 alin. 2 din Legea nr. 247/2005, pe de o parte, iar pe de altă parte, susţine că reclamantul ar avea nevoie de acceptul lui L., deşi la dosarul cauzei reclamantul a depus declaraţia autentică a acestuia din care rezultă, pe de o parte, că împrumutul său a fost restituit, iar pe de altă parte, că este de acord cu radierea ipotecii şi a interdicţiei de înstrăinare şi grevare din CF înscrisă asupra imobilului din litigiu.
Cu toate cele de mai sus, instanţa susţine că prevederile legale invocate de reclamant nu sunt aplicabile în speţă şi oricum, ignorând actul depus de reclamant, tot mai are nevoie de acordul lui L..
Recurentul consideră că sentinţa pronunţată în cauză este în grad serial preferat faţă de interdicţia înscrisă în favoarea lui L., pe de o parte, şi pe de altă parte, acea interdicţie nu mai există acum şi nici nu mai exista la momentul pronunţării soluţiei în fond, cu atât mai puţin la soluţionarea apelului.
În sfârşit, recurentul solicită admiterea recursului şi pentru că la data pronunţării hotărârii, precum şi la acest moment, imobilul nu este grevat de nici o sarcină, deoarece interdicţia a încetat la data de 15 decembrie 2011, aşa cum rezultă din actele anexate, dar care cu rea credinţă nu au fost comunicate nici reclamantului, şi nici instanţei.
Recursul este fondat.
Potrivit art. 129 aliniat final C.pr.civ., în toate cazurile judecătorii hotărăsc doar asupra obiectului cererii deduse judecăţii.
În speţă, reclamantul O.M. a dedus judecăţii, prin cererea introductivă de instanţă, o veritabilă acţiune în prestaţie tabulară, având ca obiect validarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 15.12.2009 cu pârâţii G.I. şi G.Z., cu privire la imobilul înscris în CF nr. 51581 Turda, provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 14442 Turda, A +1, nr. cad. 2867, precum şi întabularea dreptului de proprietate al reclamantului, asupra acestui imobil, în această carte funciară.
În susţinerea cererii pendinte, reclamantul s-a prevalat de „contractul de vânzare-cumpărare”, atestat de avocat G.N., încheiat la data de 15.12.2009 în Turda, şi prin care „vânzătorii” G.I. şi G.Z., identică în CF cu G.S., au declarat că vând pe veci şi irevocabil „cumpărătorului” O.M., „întreg dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în CF Turda nr. 51581, provenită din conversia pe hârtie a CF nr. 14442 Turda, A + 1, nr. cad. 2867, curte şi casă familială compusă din două dormitoare, sufragerie, bucătărie, cămară şi baie”, pentru preţul de 25.000 Euro, de comun acord stabilit de către părţi, şi achitat integral la data semnării contractului (f. 6 dosar fond).
Totodată, în susţinerea cererii sale, reclamantul a depus şi extrasul de carte funciară nr. 51581, extras de carte funciară din care rezultă că sub B 1, B 2, este întabulat dreptul de proprietate în favoarea pârâţilor G.I. şi Z., iar sub B 4, la data de 14 martie 2011, prin încheierea de CF nr. 4565/14.03.2011, s-a notat cererea de chemare în judecată înregistrată la Judecătoria Turda, sub nr. 408/328/19.01.2011, a reclamantului O.M., împotriva pârâţilor G.I. şi soţia, G.Z..
Acelaşi extras de carte funciară atestă împrejurarea că prin încheierea de CF nr. 5361/23.03.2011, s-a notat sub B 5 actul notarial autentificat, precum şi interdicţia de înstrăinare şi grefare în favoarea lui L.C., act care avea ca obiect un împrumut acordat de L.C. pârâţilor G.
La data la care L.C. şi-a notat sub B 5 actul de împrumut de consumaţie cu garanţie imobiliară, autentificat sub nr. 403/22.03.2011, respectiv, prin încheierea de CF nr. 5361/23.03.2011, în CF era deja notată, la data de 14 martie 2011, prin încheierea de CF nr. 4565/14.03.2011, sub B 4, acţiunea pendinte, notare care avea efect de opozabilitate şi care conferea notării de sub B 4 rang preferenţial faţă de eventualele notări ulterioare, în conformitate cu art. 25 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, republicată, text legal în conformitate cu care, „înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor; ordinea înregistrării cererilor va determina rangul înscrierilor”.
Textul art. 25 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, republicată, se coroborează cu art. 28 şi art. 29 din aceeaşi lege, art. 28 prevăzând că dobânditorul anterior poate cere instanţei
judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată la cererea unui terţ care a dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea credinţă la data încheierii actului, în timp ce art. 29 prevede în alin. 1 că înscrierea provizorie devine opozabilă terţilor cu rangul determinat de cererea de înscriere, sub condiţie şi în măsura justificării ei. Prin prisma art. 29 alin. 4 din aceeaşi lege, justificarea înscrierii provizorii se va face în temeiul consimţământului celui în contra căruia s-a efectuat înscrierea provizorie, ori a unei hotărâri judecătoreşti irevocabile.
Art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, republicată, prevede că dreptul de proprietate asupra unui imobil se va înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-a constituit ori s-a transmis în mod valabil.
Art. 20 alin. 3 din aceeaşi lege precizează faptul că hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă va înlocui acordul de voinţă cerut în vederea înscrierii drepturilor reale, dacă sunt opozabile titularilor.
În conformitate cu prevederile art. 22 alin. 1 lit. a din Legea nr. 7/1996, republicată, în redactarea în vigoare la data promovării prezentei cereri de chemare în judecată, înscrierea unui drept se poate efectua numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii sale, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută.
Potrivit art. 27 alin. 1 din aceeaşi lege, cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să îi predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept, alin. 3 al aceluiaşi articol precizând că în situaţia în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară, hotărârea instanţei de judecată suplinind consimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare înscrierii.
Dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară este, conform art. 27 alin. 4 din aceiaşi lege, imprescriptibil.
Prin urmare, instanţa de fond, ca de altfel şi instanţa de apel, au fost învestite cu soluţionarea unei acţiuni în prestaţie tabulară, acţiune care a fost notată în cartea funciară cu rang preferenţial notării interdicţiei de înstrăinare şi grevare în favoarea lui L.C..
Este ştiut faptul că pentru admisibilitatea unei acţiuni în prestaţie tabulară este necesar să fie întrunite cumulativ câteva condiţii, şi anume: să existe un antecontract valabil încheiat; respectivul antecontract să fie dovedit în condiţiile dreptului comun; una dintre părţile antecontractului să refuze a autentifica actul de înstrăinare; partea care acţionează să-şi fi îndeplinit propriile obligaţii asumate prin antecontract; promitentul vânzător să fie proprietar al bunului vândut, iar promitentul cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii.
Se poate constata că în speţă au fost întrunite toate cerinţele de admisibilitate ale acţiunii în prestaţie tabulară, respectiv: există un antecontract de vânzare-cumpărare, valabil încheiat, atestat de avocat G.N.; pârâţii G., promitenţi vânzători, au refuzat să se prezinte la notar în vederea încheieri în formă autentică a actului de vânzare-cumpărare; promitentul cumpărător, reclamantul O.M., şi-a îndeplinit propria obligaţie asumată prin antecontract, aceea de plată integrală a preţului de 25.000 Euro, la data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare; promitenţii vânzători sunt proprietarii tabulari ai imobilului contactat; promitentul cumpărător nu este incapabil de a cumpăra.
Contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi nu este un veritabil contract de vânzare-cumpărare, care să contravină prevederilor art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, aşa cum nefondat au apreciat primele două instanţe, ci este un veritabil antecontract de vânzare-cumpărare, în sensul pretins de art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, şi care poate fi validat şi valorificat prin intermediul instanţei de judecată, pe calea unei acţiuni în prestaţie tabulară.
Împrejurarea că în CF ar fi fost notată sub B 5 interdicţia de înstrăinare şi grevare în favoarea pârâtului L.C., nu constituie un impediment pentru validarea antecontractului de vânzare-cumpărare pe calea acţiunii în prestaţie tabulară, având în vedere că anterior notării acestei interdicţii, reclamantul şi-a notat în cartea funciară acţiunea pendinte, această notare conferindu-i rang preferenţial, şi având efect de opozabilitate faţă de orice alte notări ulterioare.
Oricum, respectiva interdicţie de înstrăinare şi grevare a fost radiată din CF prin încheierea de carte funciară nr. 23715/21.12.2011, dată în dosar de CF nr. 23715/16.12.2011, în baza declaraţiei autentificate sub nr. 1966/15.12.2011, dată de pârâtul L.C., şi prin care acesta atesta faptul că i-a fost restituit de către G.I. întregul împrumut.
Prin urmare, la data soluţionării apelului de către Tribunalul Cluj, interdicţia de înstrăinare şi grevare de sub B 5 era de mult radiată din CF, astfel încât, nu exista niciun impediment legal pentru admiterea acţiunii în prestaţie tabulară formulată de reclamant.
Curtea constată, aşadar, că decizia recurată a fost pronunţată cu aplicarea greşită a Legii nr. 7/1996, circumscriindu-se astfel dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C.pr.civ.
Aşa fiind, în temeiul considerentelor mai sus expuse şi a prevederilor art. 304 pct. 9 şi art. 312 alin. 1 C.pr.civ., Curtea va admite recursul reclamantului, conform dispozitivului prezentei decizii.
Reclamantul recurent nu a solicitat cheltuieli de judecată.(Judecător Carmen Maria Conţ)
Notă. În realitate, natura juridică a acţiunii este aceea de acţiune în executarea silită a antecontractului de vânzare-cumpărare.
| ← Acţiune în executarea silită a antecontractului de... | Notarea acţiunii în cartea funciară prin încheierea biroului... → |
|---|
