Restituirea preţului actualizat al apartamentului cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995, ca urmare a constatării nulităţii contractului de vânzare-cumpărare ca fiind încheiat cu nerespectarea dispoziţiilor acestei legi.
| Comentarii |
|
Neîndreptăţire la plata preţului de piaţă al apartamentului
Curtea de Apel Cluj, Secţia I-a civilă, decizia nr. 4313/R din 17 octombrie 2012
Prin sentinţa civile nr. 16312/2011 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca, a fost admisă în parte cererea reclamanţilor B.C.L. şi C.C. în contradictoriu cu pârâţii Consiliul Local Cluj-Napoca, Ministerul Finanţelor Publice, s-a luat act de renunţarea la judecată în ce priveşte cererea reclamanţilor, în contradictoriu cu pârâta Consiliul Local Cluj-Napoca, având ca obiect obligarea pârâtei la plata sporului de valoare adus imobilului situat în Cluj-Napoca, str. L. nr.4, casă şi curte de 153 m.p., a fost obligat pârâtul Ministerul Finanţelor Publice să plătească reclamanţilor suma achitată cu titlu de preţ pentru imobilul situat în Cluj-Napoca, str. L. nr.4, casă şi curte de 153 m.p. şi anume suma de 3.727,79 lei actualizată în conformitate cu prevederile Legii 10/2001, la momentul plăţii efective, a fost respinsă ca neîntemeiată cererea în despăgubiri
formulată împotriva pârâtei Consiliul Local Cluj-Napoca, a fost obligată pârâta Ministerul Finanţelor Publice să achite reclamanţilor cheltuieli parţiale de judecată constând în onorarii avocat în prezenta cauză, respectiv suma de 2391,9 lei.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut în esenţă că în anul 1996, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 32086/20.12.1996 mama reclamanţilor a cumpărat imobilul în litigiu, însă ulterior, prin Decizia civilă nr. 65/A/2005 a Tribunalului Cluj, rămasă irevocabilă prin Decizia civilă nr. 1764/R/2006 a Curţii de Apel Cluj s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 32086/20.12.1996. S-a reţinut faptul că imobilul situat în Cluj-Napoca, str. L. nr.4, casă şi curte de 153 m.p. a fost preluat fără titlu de către Statul Român.
Reclamanţii au făcut dovada prin actele depuse la dosar că părinţii lor au achitat cu titlu de preţ, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 31280/1996, avans în sumă de 855,66 lei, din care comision de 8,55 lei, rate în sumă de 1.144,97 lei, din care 2,74 lei comision, dobândă în sumă de 1.783,46 lei. Din totalul de 3.784,09 lei, în contul Ministerului Finanţelor a fost virată suma de 3.727,79 lei.
În conformitate cu dispoziţiile Legii 10/2001, reclamanţii sunt îndreptăţiţi la restituirea de către Ministerul Finanţelor a sumei virate în contul acestuia, actualizată, deci fără comisionul reţinut de unitatea vânzătoare, respectiv suma de 3.727,79 lei, actualizată în conformitate cu prevederile Legii 10/2001, de la momentul plăţii efective.
Instanţa de recurs a constatat nulitatea absolută a contractului nr. 32086/20.12.1996 în considerarea faptului că imobilul a fost preluat fără titlul şi, ca atare, nu putea face obiectul Legea nr. 112/1995 situaţie în care nu se putea acorda preţul de circulaţie al imobilului cum au solicitat reclamanţii.
În ceea ce priveşte petitul 2 din acţiunea reclamanţilor, având ca obiect despăgubiri, instanţa a respins acest petit, având în vedere că tocmai pentru starea deteriorată a imobilului pârâta CONSILIUL LOCAL CLUJ-NAPOCA a fost obligată la a acoperi contravaloarea reparaţiilor făcute la imobil de foştii proprietari .
Ca urmare a respins, totodată, cererea în despăgubiri, formulată de reclamanţi pentru cheltuielile de judecată ocazionate în litigiile anterioare, în considerarea faptului că ele au fost analizate în căile de atac ale litigiului în care au fost ocazionate.
În temeiul art. 274, pârâtul MINISTERUL FINANŢELOR, căzând în pretenţii, instanţa l-a obligat la plata în favoarea reclamanţilor a sumei de 2391,9 lei cu titlul de cheltuieli de judecată, constând în onorariu avocaţial.
Prin decizia civilă nr. 288 din 24 mai 2012 a Tribunalului Cluj a fost admis în parte apelul declarat de reclamanţi împotriva sentinţei civile nr. 16312/2011 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca, la data de 24.10.2011, care a fost schimbată în parte, în sensul că a fost obligat pârâtul Ministerul Finanţelor Publice să plătească reclamanţilor suma de 3784,09 lei cu titlu de preţ pentru imobilul situat în Cluj-Napoca, str. L. nr. 4, casă, curte şi grădină, actualizat în conformitate cu Legea 10/2001 la momentul plăţii efective, au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei, a fost respins apelul pârâtului Ministerul Finanţelor Publice împotriva aceleiaşi sentinţe şi a fost obligat pârâtul Minsiterul Finantelor Publice să plătească reclamanţilor suma de 300 lei cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunţa această decizie, tribunalul a reţinut că, câtă vreme instanţa a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 246 Cod pr.civ, constatând renunţarea reclamanţilor la judecată faţă de pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca, motivele de fapt şi
de drept reţinute de instanţă in considerentele sentinţei, ce erau specifice dezlegării pe fond a pretenţiilor reclamanţilor referitoare la investiţii, sunt străine cauzei.
Prin decizia civilă nr. 1764/R/2006 pronunţată la data de 3 iulie 2006, dispunând in contradictoriu cu succesoarele fostului proprietar tabular C.V., reclamanţii B.C.L.L. şi
B.C.C.S., Municipiul Cluj-Napoca şi Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca asupra nulităţii contractului de vânzare-cumpărare nr. 32086/20.12.1996 , Curtea de Apel Cluj a statuat că actul de instrăinare încheiat chiriaşilor C. s-a făcut cu încălcarea prevederilor art. 26 din Legea 112/1995.
In cazul încălcării dispoziţiilor legii, motivul de nulitate este unul obiectiv, situaţie in care nu interesează buna credinţă a cumpărătorului.
Oricum, prin aceeaşi decizie a instanţei de recurs s-a stabilit reaua credinţă a cumpărătorilor, ce decurge din împrejurarea că, fiind înscris in cartea funciară sechestrul penal dispus împotriva fostului proprietar, motivul care exclude imobilului din sfera de aplicare a Legii 112/1995 era la vedere.
Cumpărând in condiţiile in care situaţia tabulară a imobilului cuprindea elemente care indicau existenţa acelei împrejurări care il excludeau din sfera de aplicare a Legii 112/1995, cumpărătorii nu pot reclama turpitudinea vânzătorului, care le poate fi imputată şi lor in egală măsură.
Împrejurările statuate irevocabil prin hotărârea judecătorească irevocabilă menţionată mai sus, nu mai pot fi readuse in discuţie, căci se încalcă puterea de lucru judecat reglementată ca prezumţie absolută irefragabilă prin dispoziţiile art. 1201 Cod civil.
Dreptul de proprietate se poate bucura de protecţia legii interne şi a dispoziţiile Protocolului 1 al Convenţiei Europene a Drepturilor Omului câtă vreme a fost legal dobândit, nu şi in cazul in care a fost dobândit prin încălcarea fragrantă a legii.
Astfel, criticile formulate de reclamanţi cu privire la soluţia pronunţată de instanţă asupra cererii de obligare a pârâtului la plata preţului de piaţă au fost apreciate nefondate.
Este întemeiată critica legată de întinderea obligaţiei de despăgubire bazată pe dispoziţiile art. 50 alin. 1 din Legea 10/2001.
În ceea ce priveşte comisionul de 1%, tribunalul a reţinut că, potrivit art. 50 alin 1 din Legea 10/2001, foştii chiriaşi sunt îndreptăţiţi la restituirea preţului actualizat, fără să intereseze din perspectiva acestora că o parte din acest preţ a fost reţinut cu titlu de comision de către unitatea vânzătoare. Deşi la momentul încasării preţului comisionul nu a fost virat în contul Ministerului Finanţelor, în situaţia anulării contractului de vânzare-cumpărare, acest comision este datorat şi el cumpărătorilor de către Ministerul Finanţelor Publice, în virtutea principiului repunerii părţilor în situaţia anterioară, căci şi acesta a făcut parte din preţul achitat de ei.
Din datele comunicate de Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca, rezultă că suma integrală achitată de reclamanţi cu titlu de preţ este de 3784,09 lei, astfel încât reclamanţii sunt îndreptăţiţi la restituirea acestei sume, actualizată conform Legii 10/2001, şi nu la suma reţinută de prima instanţă.
Reclamanţii nu sunt îndreptăţiţi la recuperarea cheltuielilor de judecată ce le-au fost ocazionate in litigiile având ca obiect anularea contractului de vânzare-cumpărare, întrucât art. 1340 cod civil înlătură răspunderea pentru evicţiune a vânzătorului in
situaţia in care cumpărătorul a cunoscut, la facerea vânzării, pericolul evicţiunii, sau dacă a cumpărat pe răspunderea proprie.
În speţă, cunoscând modalitatea de preluare a imobilului de către stat şi dispoziţiile legale care excludeau din sfera de aplicare a legii imobilele preluate prin hotărâri penale, cumpărătorii au cunoscut pericolul evicţiunii.
Datele publice ale imobilului in litigiu erau suficiente chiriaşilor să evalueze corect situaţia acestuia, fără a fi necesar în acest scop ca vânzătorul să fi furnizat cumpărătorilor relaţii suplimentare despre acesta.
Acţiunea reclamanţilor a fost admisă numai parţial, astfel încât, fiind aplicabile dispoziţiile art. 276 Cod pr.civ, a fost apreciată ca fiind temeinică şi legală soluţia primei instanţe de a dispune obligarea parţială a pârâtului Ministerul Finanţelor Publice la restituirea parţială a cheltuielilor de judecată.
Expertiza contabilă a fost o probă ocazionată de soluţionarea petitului având ca obiect restituirea preţului actualizat, petit admis integral în final.
Reclamanţii erau îndreptăţiţi la recuperarea onorariului expertului contabil. Onorariul avocaţial a fost ocazionat însă de întreaga acţiune, din care numai o parte a fost admisă. Instanţa a acordat insă in întregime onorariul avocaţial, deşi o mică proporţie din acţiune a fost admisă.
Reclamanţii nu sunt îndreptăţiţi la recuperarea onorariului achitat expertului evaluator, deoarece expertiza de evaluare a fost administrată in vederea soluţionării unor cereri la care reclamanţii au renunţat sau le-au fost respinse temeinic şi legal.
În ceea ce priveşte apelul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, instanţa l-a apreciat neîntemeiat.
Prima instanţă a făcut o corectă aplicare a prevederilor art. 274 şi 275 C.pr.civ. atunci când a dispus obligarea pârâtului apelant la plata parţială a cheltuielilor de
judecată, câtă vreme acesta este parţial căzut în pretenţii şi nu a fost de acord cu
admiterea cererii reclamanţilor având ca obiect restituirea preţului actualizat, cerere ce a fost admisă integral în urma admiterii în parte a apelului reclamanţilor.
În plus, chiar dacă pârâtul apelant ar fi fost de acord cu pretenţiile reclamanţilor,
având în vedere că legiuitorul a impus acţiunea in justiţie ca singura modalitate de
stabilire a despăgubirilor, cumpărătorii nu au o altă cale pentru recuperarea preţului actualizat decât cea impusă de lege, situaţie in care nu este just ca Statul să lase în sarcina cumpărătorilor costurile procedurii judiciare pe care a impus-o acestora.
împotriva acestei decizii au declarat recurs: reclamanţii B. C.L. şi C. C. şi pârâtul MINISTERUL FINANŢELOR PUBLICE.
I. Reclamanţii B.C.L. şi C.C. au solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei cu consecinţa admiterii apelului şi schimbării sentinţei, în sensul admiterii acţiunii şi obligarea pârâtului la plata despăgubirilor reprezentând preţul de piaţă a imobilului nr. 4, situat în Cluj-Napoca, str. L., stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, în conformitate cu dispoziţiile art. 501 din Legea nr.10/2001 şi admiterea cererii privind despăgubirile reprezentând contravaloarea cheltuielilor de judecată ocazionate în litigiile în urma cărora s-a anulat contractul de vânzare-cumpărare; obligarea pârâţilor intimaţi la plata cheltuielilor de judecată ocazionate cu prezentul litigiu în fond, apel şi recurs.
În motivarea recursului, reclamanţii au solicitat să se constate nelegalitatea deciziei pronunţate în apel prin prisma dispoziţiilor art. 304 pct. 8 şi 9 Cod proc.civ.
Reclamanţii arată că antecesoarea lor nu a eludat dispoziţiile Legii nr. 112/1995, deoarece imobilul era incontestabil în patrimoniul Statului Român, titlul statului era conform înscrierilor din cartea funciară însăşi legea, respectiv Decretul nr. 218/960 şi Decretul nr. 712/1966. Faptul că în CF fusese înscris un sechestru penal nu era o menţiune care să anuleze înscrierea dreptului de proprietate al statului şi nici să o orienteze în vreun fel pe antecesoarea recurenţilor spre a stabili un risc de desfiinţare a contractului. Sechestrul penal viza înscrierea unei măsuri asiguratorii, care nu echivala cu o hotărâre penală, aşa cum se menţionează explicit în art. 26 alin. 2 din Legea nr. 112/1995.
În opinia recurenţilor, riscul de evicţiune în contractul de vânzare-cumpărare nu se analizează în raport de o situaţie eventuală sau ipotetică, ci în raport de situaţia concretă la data încheierii actului. Cererea de revendicare a imobilului s-a făcut de fostul proprietar în 199, şi prin urmare la nivelul anului 1996 nu exista nicio cerere de restituire în natură. Titlul statului nu a fost desfiinţat şi la acea dată nu era desfiinţată măsura confiscării averii fostului proprietar tabular, C. Wilhelm, înlăturarea acestei măsuri nu a fost cunoscută de antecesoarea reclamanţilor, fiindu-le adusă la cunoştinţă abia cu promovarea soluţionării acţiunii prin care s-a solicitat desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare.
În al doilea rând, se arată că în mod nelegal i s-a reproşat antecesoarei reclamanţilor eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995. Legea anterior arătată nu avea nicio prevedere care să definească într-o manieră clară noţiunea de preluare cu titlu au aceea de preluare fără titlu sau fără titlu valabil şi această lipsă a dreptului intern a fost constatată în jurisprudenţa C.E.D.O. în cauza Păduraru vs. România 2005, în cauza Tudor Tudor vs. România 2009 şi s-a constatat că a fost complinită exclusiv prin interpretări doctrinare şi jurisprudenţiale ulterioare intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995.
Apoi se arată că art. 26 din Legea nr. 112/1995 a înscris interdicţia de înstrăinare numai pentru imobilele care fuseseră preluate prin hotărâri judecătoreşti penale. În cazul de faţă, imobilul a fost preluat ope legis potrivit decretului nr. 218/1950 şi 712/1996, şi nicidecum în baza unei hotărâri penale.
Considerentele instanţei de apel înlătură pentru contractul încheiat de antecesoarea recurenţilor, principiul tempus regit actum, considerând că antecesoarea recurenţilor trebuia să-şi fi adaptat conduita nu la ceea ce era public, predictibil şi cognoscibil pentru ea la momentul încheierii actului, ci în funcţie de noţiunea de preluare fără titlu dată prin acte normative, Legea nr. 213/1998, fie prin decizia civilă nr. 1764/R/3 iulie 2006 pronunţată de Curtea de Apel Cluj.
În al treilea rând, reclamanţii au solicitat ca să fie disociat planul juridic al restabilirii dreptului de proprietate în favoarea fostului proprietar de cel al încheierii contractului de vânzare-cumpărare în favoarea chiriaşului.
Numai în primul dintre aceste planuri motivul de nulitate arătat poate fi tratat ca motiv obiectiv, însă în cel de al doilea plan, acest motiv este unul propriu contractului, deci element al obligaţiei pârâţilor i în concret al obligaţiei statului vânzător.
În planul contractual acest motiv face de fapt diferenţa în ceea ce poate fi considerat ca turpitudine şi ceea ce poate fi privit doar ca ignorare firească, normală din partea cumpărătorului, generată de lipsa de precizare şi claritate a Legii nr. 112/1995 şi de lipsa de predictibilitate a acestei legi.
Instanţa de apel nu a făcut nuanţarea necesară şi să ţină seama de faptul că elementele definitorii ale titlului statului erau cunoscute şi verificate de reprezentanţii statului, iar cumpărătorii imobilelor puteau cunoaşte aceste elemente numai în măsura în care erau prezentate de către aceşti reprezentanţi.
Antecesoarea reclamanţilor nu avea cum să recunoască datele procesului penal, limitele măsurii confiscării, cu atât mai puţin dacă acestea au fost sau nu legal aplicate. Singurul element cert pentru aceasta a fost faptul că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare statul avea un drept de proprietate înscris cu titlu de lege în CF şi acesta nu era desfiinţat.
Antecesoarea recurenţilor a fost de bună credinţă la încheierea contractului, împrejurare ce a reieşit din hotărârea judecătorească de restituire a imobilului în favoarea moştenitoarelor lui C.W. şi de desfiinţare a contractului de vânzare-cumpărare, cumpărătoarea considerând că a încheiat actul pentru un bun ce a intrat în sfera de aplicare a art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Al doilea motiv de recurs vizează nelegalitatea respingerii solicitării reclamanţilor de a le fi acordate cheltuielile de judecată în litigiile anterioare, invocându-se art. 304 pct. 9 Cod proc.civ.
La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare antecesoarea reclamanţilor nu cunoştea cauza de evicţiune şi nici nu poate fi considerat că ar fi încheiat contractul pe riscul său, astfel că nu se poate face aplicarea art. 1340 C. civil.
Cheltuielile solicitate au fost utilizate pentru apărarea dreptului de proprietate dobândit din partea statului, drept cu privire la care nu s-au oferit date reale concrete şi complete ale titlului de proprietate al statului şi nici nu s-a respectat obligaţia de răspundere pentru evicţiunea datorată în virtutea contractului încheiat.
Al treilea motiv de recurs vizează modul în care au fost stabilite cheltuielile de judecată atât în fond cât şi în apel, recurenţii apreciind că sunt îndreptăţiţi să li se restituie cheltuielile ocazionate de prezenta cauză, atât în fond, cât şi în apel.
II. Ministerul Finanţelor Publice a solicitat modificarea deciziei pronunţate în apel, invocând dispoziţiile art. 304 pt. 8 şi 9 Cod proc.civ., în sensul înlăturării obligării pârâtului la plata comisionului şi a cheltuielilor de judecată.
Pârâtul recurent susţine că nu poate fi obligat la plata preţului reactualizat achitat de către reclamanţi, ci numai la plata preţului efectiv virat întrucât comisionul de 1% a fost încasat de către S.C. C. S.A. în calitate de mandatar al Consiliului Local al municipiului Cluj-Napoca.
În sensul celor mai sus arătate au fost invocate dispoziţiile art. 50 alin. 3 din Legea nr.10/2001, potrivit cărora restituirea preţului actualizat se face de către Ministerul Finanţelor Publice din fondul bugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.
Verificând dispoziţiile art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, pârâtul recurent arată că fondul extrabugetar la are face referitor art. 50 alin. 3 din Legea nr.10/2001 se alimentează din sume obţinute din vânzarea apartamentelor care nu s-au restituit în natură, reprezentând plăţi integrale, avansuri, rate şi dobânzi după reducerea comisionului de 1% din valoarea apartamentului.
A fost invocată ca practică judiciară hotărârea Curţii de Apel pronunţată în dosarul nr. .../2008.
A doua critică formulată de către pârât vizează modul în care s-au stabilit cheltuielile de judecată, întrucât onorariul avocaţial a fost ocazionat de întreaga acţiune, din care numai o mică parte a fost admisă, încălcându-se astfel dispoziţiile art. 274 Cod proc.civ.
Recurentul pârât a arătat că deşi a fost de acord cu restituirea către reclamanţi a sumei efectiv virată la bugetul de stat, instanţa de apel a considerat în mod nelegal că pârâtul s-ar afla în culpă procesuală, deşi nu a avut o poziţie procesuală de respingere a cererii.
Prin întâmpinare, Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca a solicitat respingerea recursurilor şi menţinerea deciziei nr. 288/20102 referitoare la respingerea acţiunii faţă de pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca.
Ministerul Finanţelor Publice a solicitat respingerea recursului reclamanţilor ca nefondat, în cuprinsul deciziei civile nr. 1764/R/2006 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, s-a constatat că, contractul de vânzare-cumpărare încheiat de antecesoarea reclamanţilor s-a făcut cu eludarea Legii nr. 112/1995.
Analizând decizia pronunţată prin prisma motivelor de recurs invocate, curtea constată că recursurile sunt nefondate, urmând a fi respinse pentru următoarele considerente:
Art. 46 din Legea nr. 10/2001 a permis verificarea condiţiilor de legalitate a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate potrivit Legii nr. 112/1995, menţionând că aceste acte sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării şi în caz contrar, se poate constata nulitatea acelor contracte de vânzare-cumpărare .
Efectele constatării nulităţii unui act juridic constau în desfiinţarea raportului juridic generat de actul lovit de nulitate şi restituirea prestaţiilor efectuate pe temeiul actului anulat.
Art. 50 alin. 2 din Legea nr.10/2001(introdus prin OUG 184/2002) stipulează că cererile pentru restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte au fost încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 sunt scutite de taxă judiciară de timbru. Din această dispoziţie legală rezultă că în ipoteza în care la încheierea contractului de vânzare-cumpărare dintre stat şi fostul chiriaş nu s-au respectat dispoziţiile Legii nr. 112/1995, se restituie preţul actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost anulate.
Ulterior, prin pct. 16 al art. I din Legea nr. 1/2009, s-a introdus dispoziţia privind restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit potrivit standardelor europene, pentru contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile (art. 501 Legea nr. 10/2001 actualizată.
Din dispoziţiile legale mai sus reţinute rezultă că se restituie preţul actualizat achitat sau preţul de circulaţie al imobilului care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare şi care a fost desfiinţat printr-o hotărâre irevocabilă, în funcţie de respectarea sau nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
Din dispoziţiile art. 501 din Legea nr.10/2001 rezultă că reclamanţii pot solicita restituirea preţului de piaţă al imobilului numai în ipoteza în care contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 s-a făcut cu respectarea dispoziţiilor acestui act normativ.
Reclamanţii invocă faptul că imobilul era în patrimoniul statului, titlul statului era însăşi legea, respectiv dispoziţiile Decretului nr. 218/1960 şi Decretul nr. 712/1996, iar faptul că în CF fusese înscris un sechestru penal, acesta nu era de natură să anuleze înscrierea dreptului de proprietate al statului şi nici să orienteze antecesoarea recurenţilor spre a stabili un risc de desfiinţare a contractului. Curtea apreciază că pentru a verifica dacă antecesoarea reclamanţilor a cumpărat imobilul cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 nu este suficient să se analizeze extrasul de carte funciară, ci toate probele administrate în prezenta cauză.
Cu ocazia soluţionării acţiunii având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de către C.M. şi Statul Român prin Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca, instanţa a verificat dacă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare au fost respectate dispoziţiile Legii nr. 112/1995.
Prin decizia nr. 1764/R/3 iulie 2006 pronunţată în dosar nr. 16781/33/2005 al Curţii de Apel Cluj, s-a statuat că imobilul în litigiu nu a făcut obiectul Legii nr. 112/1995, nu putea fi vândut chiriaşei C.M. în condiţiile art.9, deoarece imobilul a fost preluat de Statul Român cu titlu de confiscare penală. Prin sentinţa penală nr. 157/1962 a Tribunalului Militar Cluj şi a deciziei penale nr. 243/26.04.1962 a Tribunalului de regiune Militară Cluj proprietarul tabular C.W. a fost condamnat la 7 ani închisoare corecţională şi confiscarea averii personale pentru săvârşirea infracţiunii de uneltire contra ordinii sociale prevăzute de art. 209 pct. 2 lit. c C. penal.
Împrejurarea că imobilul a fost preluat de stat ca urmare a aplicării măsurii complementare a confiscării a fost menţionată în toate actele întocmite cu ocazia preluării efective a imobilului: decizia nr. 1524/1962 emisă de Sfatul Popular al oraşului regional Cluj, procesul verbal nr. 533/16.07.19962 al executorului judecătoresc al Tribunalului Popular al oraşului Cluj, procesul verbal de confiscare nr. 538/1962 al Tribunalului Popular al oraşului Cluj şi procesul verbal de predare preluare a imobilului de către ILL Cluj, dosar nr. 11490/16.10.1962.
Instanţa de recurs, în decizia mai sus amintită a arătat punctual motivele pentru care nu se poate accepta teza că imobilul a fost preluat de stat cu titlu de lege, respectiv în baza art. 3 din Decretul nr. 218/1960 şi Decretul nr. 712/19666, chiar dacă în acest mod a fost înscris în CF 16516 Cluj.
Art. 3 din Decretul nr. 218/1960 viza prescripţia de doi ani pentru bunurile intrate înainte de data publicării în posesiunea statului fără nici un titlu sau în cadrul procedurii prevăzute de Decretul nr. 111/1951, deci pentru ca imobilul să treacă la stat în baza art. 3 din Decretul nr. 218/1960 respectiv în baza Decretului nr. 712/1967 era necesar ca la momentul intrării în vigoare a acestui decret nr. 218/1960 imobilul să fi fost intrat deja în posesiunea statului în condiţiile mai sus reţinute. Instanţa de recurs a reţinut că până în anul 1962, când C.W. a fost condamnat penal pentru săvârşirea infracţiunii de uneltire contra ordinii sociale, imobilul în litigiu s-a găsit în proprietatea şi posesia familiei C., situaţie în care imobilul nu putea fi încadrat în dispoziţiile art. III din Decretul nr. 218/1960.
Constatăm că şi în prezentul recurs moştenitorii cumpărătoarei se prevalează de modul în care a fost înscris în cartea funciară imobilul în litigiu (în temeiul Decretului nr. 218/1960 şi 712/1966), însă apreciem că instanţa de recurs în litigiul anterior în care s-a constatat nulitatea absolută a contratului de vânzare-cumpărare a analizat această
apărare a recurenţilor, situaţie în care nu mai pot reitera în acest proces aceeaşi critică, întrucât hotărârea pronunţată în litigiul anterior le este opozabilă.
Decizia nr. 1764/2006 pronunţată de Curtea de Apel Cluj este intrată în putere de lucru judecat, în prezenta cauză operează prezumţia de lucru judecat întrucât în acest litigiu se tinde să se rediscute o chestiune juridică litigioasă care a fost tranşată irevocabil într-un litigiu anterior.
Puterea de lucru judecat a unei hotărâri judecătoreşti semnifică faptul că hotărârea este prezumată că exprimă adevărul şi nu poate fi contrazisă de o altă hotărâre. Efectele puterii lucrului judecat au un dublu efect: pozitiv, în sensul că partea căreia i s-a recunoscut un drept, se poate prevala de dreptul respectiv, iar efectul negativ al puterii de lucru judecat conferă imutabilitatea verificării jurisdicţionale urmată de tranşarea chestiunii litigioase. Aşadar, efectul negativ al puterii de lucru judecat garantează imposibilitatea rediscutării aceluiaşi litigiu după rezolvarea lui irevocabilă.
În procesul în care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare a imobilului situat în Cluj-Napoca, str. L. nr. 4 s-a analizat dacă contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995
Faptul că imobilul era în patrimoniul statului la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, că titlul cu care imobilul era înscris în CF în favoarea statului era Decretul nr. 218/1960 şi Decretul nr. 712/1966 sau chestiunea notării sechestrului asigurator au fost analizate în procesul anterior în care s-a constat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare .
Astfel, verificarea jurisdicţională s-a realizat în exerciţiul unei funcţii publice a statului cu toate garanţiile pe care le implică, ceea ce face ca o chestiune litigioasă
tranşată irevocabil să nu mai poată fi reluată ulterior.
Reclamanţii minimizează rolul notării sechestrului penal în cartea funciară, însă notarea în cartea funciară se face cu scopul de a atenţiona terţii că există un litigiu şi că există riscul ca proprietarul tabular să piardă proprietatea acelui imobil.
Prin urmare, ţinând seama de scopul notării în cartea funciară, antecesoarea reclamantei îi revenea obligaţia, ca un cumpărător diligent, să verifice modul în care sa soluţionat acel proces penal şi implicit modul de preluare al imobilului. Faptul că sechestrul penal nu a fost radiat din cartea funciară era un indiciu serios că imobilul nu a fost preluat cu titlu de lege.
Din toate actele de preluare a imobilul încheiat în 1962 a rezultat faptul că
imobilul în litigiu a trecut în proprietatea statului cu titlu de confiscare penală, ori art. 26
din Legea nr. 112/1995 prevede că imobilele intrate în patrimoniul statului cu titlu de confiscare penală nu fac obiectul Legii nr.112/1995. Din economia Legii nr. 112/1995 rezultă faptul că, chiriaşii pot cumpăra imobilele care fac obiectul prezentei legi şi nu au fost restituite în natură foştilor proprietari.
Pentru că imobilul în litigiu a trecut în patrimoniul statului cu titlu de confiscare penală, acesta nu putea să facă obiectul unui contract de vânzare-cumpărare.
Existenţa sechestrului penal la data încheierii contractului trebuia să o sensibilizeze pe antecesoarea reclamanţilor să facă minime verificări cu privire la acest imobil. Dacă în procesul penal nu s-ar fi confiscat imobilul, sechestrul penal s-ar fi radiat, ori dacă nu s-a radiat până în 1995, existenţa lui trebuia să ridice serioase semne de întrebare referitoare la faptul că imobilul nu poate face obiectul Legii nr. 112/1995.
Chiar dacă nu a existat o acţiune în revendicare promovată de moştenitorii proprietarului tabular în 1996, când a cumpărat C.M. imobilul nu înseamnă că aceasta a fost de bună credinţă, cumpărând un imobil care nu făcea obiectul Legii nr. 112/1995 pe riscul acesteia, de altfel buna credinţă este irelevantă în prezenta cauză .
Nu poate fi primită critica potrivit căreia i s-a solicitat antecesoarei reclamanţilor să verifice dacă imobilul a fost preluat cu titlu sau fără titlu valabil, deoarece anularea contractului s-a făcut pentru că imobilul a intrat în patrimoniul statului printr-o confiscare penală, nu s-a respectat art. 26 din Legea nr. 112/1995 şi nu art. 1 din lege, unde se poate pune problema distincţiei între preluare cu titlu şi fără titlu.
Curtea constată că raportul juridic generator de efecte l-a constituit contractul de vânzare-cumpărare. Întrucât nu s-au respectat condiţiile de valabilitate la încheierea contractului, ulterior s-a constatat că acesta este lovit de nulitate absolută şi a fost anulat.
Raportul juridic stabilit între cumpărător şi Statul Român nu poate fi disociat şi interpretat diferit, astfel că în planul restabilirii dreptului de proprietate în favoarea fostului proprietar să se constate că în raport cu statul fostul chiriaş a fost de rea credinţă, iar în planul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, chiriaşii au fost de bună credinţă în raport cu Statul Român. Raportul juridic este unul singur şi nu poate fi disociat, întrucât efectele nulităţii contractului de vânzare-cumpărare sunt aceleaşi, indiferent dacă sunt invocate în contextul restituirii în natură a bunului către fostul proprietar sau în contextul despăgubirii chiriaşului, care a pierdut proprietatea imobilului.
În concluzie, curtea apreciază că soluţia pronunţată de Tribunalul Cluj este legală, iar obligaţia de despăgubire a statului se circumscrie dispoziţiilor art. 50 alin. 1 din Legea nr.10/2001 şi nu dispoziţiilor art. 501 din acelaşi act normativ.
Nu se impune acordarea cheltuielilor de judecată ocazionate reclamanţilor recurenţi de procesul în care s-a dispus nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, deoarece apărările făcute de reclamanţi în acel dosar au fost respinse, iar partea care a pierdut procesul îşi suportă cheltuielile de judecată.
Deşi se tinde a susţine că doar statul a fost de rea credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi acesta este motivul pentru care trebuie să suporte cheltuieli de judecată, curtea constată că această susţinere este nefondată, ambele părţi contractante au cunoscut sau puteau să cunoască, cu minime diligenţe, că încheie contractul de vânzare-cumpărare cu eludarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
Având în vedre considerentele mai sus reţinute, curtea constată că recursul reclamanţilor este nefondat.
II. Recursul pârâtului Ministerul Finanţelor Publice vizează înlăturarea obligării acestuia de la plata comisionului şi a cheltuielilor de judecată.
În mod corect instanţa de fond a dispus obligarea pârâtului la plata sumei achitate cu titlu de preţ şi anume suma de 3727,79 lei, actualizată în conformitate cu prevederile Legii nr.10/2001 la momentul plăţii efective.
Prin decizia civilă nr. 164/R/2006 s-a dispus constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare 32086/20.12.1996, încheiat între S.C. C. S.A. şi C.M., având ca obiect apartamentul nr. 1 din imobilul situat în Cluj-Napoca, str. L. nr. 4. Întrucât s-a dispus constatarea nulităţii absolute a contractului, efectul principal este
repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului a cărui nulitate s-a dispus aplicându-se principiul restitutio in integrum.
Prin urmare, vânzătorul a intrat în posesia apartamentului care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare, iar cumpărătorul trebuie să primească preţul actualizat al acestuia, prin acestea restabilindu-se legalitatea şi părţile raportului juridic să ajungă în situaţia în care acel act nu s-a încheiat.
Într-adevăr în dispoziţiile art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995 se menţionează că fondul extrabugetar aflat la dispoziţia Ministerului Finanţelor se alimentează din sume obţinute din vânzarea apartamentelor care nu s-au restituit în natură, după deducerea comisionului de 1% din valoarea apartamentelor. Modul în care este alimentat fondul extrabugetar aflat la dispoziţia Ministerului Finanţelor Publice pentru punerea în palicare a Legii nr. 112/1995, nu îl vizează pe cumpărător. Faptul că vânzătorul a înţeles să încheie un contract de mandat, iar mandatul să nu fie gratuit şi mandatarul să primească 1% din valoarea apartamentul înstrăinat, este un raport juridic faţă de care cumpărătorul este terţ. Raportul juridic stabilit între stat şi mandatarul prin care s-a înstrăinat imobilul îi vizează pe cei doi: mandant şi mandatar, iar cumpărătorul nu este dator să suporte cheltuielile generate de contractul de mandat.
Pârâtul recurent este dator să repună reclamanţii în situaţia anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare, ceea ce presupune restituirea preţului integral actualizat la data plăţii, tribunalul aplicând corect principiul restitutio in integrum.
Nu este fondată critica vizând obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu avocaţial, întrucât chiar dacă instanţa nu a admis acţiunea principală şi nu a restituit preţul de circulaţie al imobilului, a admis acţiunea în parte şi a obligat pârâtul la plata preţului actualizat, situaţie în care în mod corect a fost obligat la plata onorariului avocaţial, potrivit dispoziţiilor art. 274 Cod proc.civ., întrucât pârâtul este căzut în pretenţii.
Curtea constată că nu sunt verificate motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 şi 9 Cod proc.civ. şi în temeiul art. 312 Cod proc.civ. va respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanţii B.C.L. şi C.C. şi pârâtul MINISTERUL FINANŢELOR PUBLICE.
Reclamanţii au solicitat cheltuieli de judecată, însă având în vedere că recursul acestora a fost respins, în temeiul art. 274 Cod proc.civ., cererea a fost respinsă. (Judecător Tania Antoaneta Nistor)
Notă. În acelaşi sens, decizia nr. 4314/R din 17 octombrie 2012.
| ← Servitute de trecere cu mijloace auto. Fond aşa-zis înfundat,... | Rezoluţiune contract de întreţinere. Executarea obligaţiilor... → |
|---|
