Acţiune în revendicare. Garanţia pentru evicţiune
| Comentarii |
|
C. civ., art. 480, art. 1337
Garanţia pentru evicţiune este reglementată de art. 1337 C. civ. în sensul acestui text de lege, evicţiunea semnifică pierderea totală sau parţială a lucrului vândut, prin efectul unei hotărâri judecătoreşti sau unui alt mod, care, în virtutea unei cauze anterioare, recunoaşte unui terţ asupra aceluiaşi lucru un drept de proprietate sau un alt drept real.
Prin urmare, pentru a se angaja această răspundere a vânzătorului este necesar să existe o tulburare de drept provenind de la un terţ, tulburarea să aibă o cauză anterioară vânzării, iar cauza de evicţiune să nu fi fost cunoscută de cumpărător la data încheierii contractului.
O hotărâre judecătorească prin care se admite o acţiune în revendicare formulată de terţ constituie o tulburare de drept a cumpărătorului în stăpânirea materială a bunului.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 1839/R din 7 noiembrie 2006, nepublicată
Prin acţiunea înregistrată la data de 14 septembrie 2005 pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti sub nr. 9159/300/2005 (nr. vechi 12104/2005), reclamantele M.A. şi P.D. au chemat în judecată pârâţii
A.A.S. şi A.F., solicitând obligarea pârâţilor să lase reclamantelor în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de circa 5 mp teren, situată de-a lungul liniei de hotar ce desparte proprietăţile părţilor, să dispună grăniţuire proprietăţilor, iar în măsura în care se va constata că gardul despărţitor de proprietăţi, respectiv poarta şi garajul pârâţilor, afectează dreptul de proprietate al reclamantelor, să se dispună mutarea acestora pe proprietatea pârâţilor şi totodată să se dispună luarea unor măsuri pentru ca apele pluviale ce se scurg de pe acoperişul pârâţilor să nu se scurgă pe proprietatea reclamantelor.
In motivarea acţiunii, reclamantele au arătat că sunt coproprietarele imobilului situat în Bucureşti, str. R., nr. 31, sector 2, compus din construcţie şi teren în suprafaţă de 273 mp, conform actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 32461/1994 şi certificatului de moştenitor nr. 134/2003, iar pârâţii sunt proprietarii imobilului alăturat, compus de asemenea din construcţie şi teren, situat la nr. poştal 33.
In cursul anului 2005, pârâţii au efectuat lucrări de refacere a gardului şi porţii de acces în proprietatea lor şi prin aceste lucrări au pătruns pe proprietatea reclamantelor cu 60 cm. De asemenea, s-a arătat că garajul pârâţilor este construit în aşa fel încât apele pluviale şi cele rezultate din topirea zăpezii cad în curtca reclamantelor. In drept, au fost invocate dispoziţiile art. 480, art. 584 şi art. 615 C. civ.
La data de 10 octombrie 2005, pârâţii A.A.S. şi A.F. au formulat
întâmpinare, solicitând respingerea acţiunii. In subsidiar, pentru ipoteza în care vor cădea în pretenţiile reclamanţilor, pârâţii solicită în baza art. 1337 şi urm. C. civ., chemarea în garanţie pentru evicţiune parţială a numiţilor S.S. şi S.N., persoane de la care au dobândit prin act autentic imobilul ce face obiectul litigiului.
Prin sentinţa civilă nr. 4187 din 17 mai 2006, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a admis acţiunea formulată de reclamante, a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în garanţie formulată de pârâţi împotriva chemaţilor în garanţie S.S. şi S.N., a obligat pârâţii să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie reclamantelor suprafaţa de 5,3 mp teren, identificată între punctele 5-6-7-14-21-5 din schiţa plan anexă la raportul de expertiză întocmit de expert N.A., înregistrat la
B.L.E. sub nr. 666 din 27 ianuarie 2006, a stabilit ca linie de hotar între proprietăţile reclamantelor şi pârâţilor, ca fiind dreapta ce uneşte punctele 5 şi 21 din aceeaşi schiţă plan anexă la raportul de expertiză
şi a obligat pârâţii să mute gardul ce desparte proprietăţile părţilor cu respectarea liniei de hotar stabilită.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că reclamantele M.A. şi P.D. sunt coproprietarele imobilului din Bucureşti, str. R., nr. 33, sector 2, Bucureşti, teren în suprafaţă de 273 mp şi construcţia edificată pe acesta formată dintr-o cameră, bucătărie, antereu şi wc. Pârâţii A.A.S. şi A.F. sunt coproprietarii imobilului din Bucureşti, str. R., nr. 31, sector 2 Bucureşti, imobilul acestora fiind format din teren din 215 mp şi o construcţie cu subsol, parter şi etaj.
Din expertiza topografică întocmită în cauză s-a reţinut că, în fapt, reclamantele stăpânesc un teren în suprafaţă totală de 267,7 mp în loc de 273 mp, iar pârâţii stăpânesc în fapt un teren de 227 mp în loc de 215 mp. Prin urmare, reclamantele au un deficit de teren de 5,3 mp, iar pârâţii un excedent de teren de 12,00 mp.
In legătură cu gardul dintre proprietăţi, instanţa a reţinut că la renovarea imobilului şi edificarea gardului, pârâţii au translatat linia despărţitoare cu 45 cm spre terenul reclamantelor. Porţiunea de teren de 3,5 mp ce aparţine reclamantelor a fost ocupată în timp, începând cu anul 1997 de autorul pârâţilor şi de aceştia din urmă prin mutarea gardului, situaţie care exclude intervenirea uzucapiunii.
Cererea de chemare în garanţie a fost găsită neîntemeiată, deoarece chemaţii în garanţii au vândut pârâţilor o suprafaţă de 215 mp, deci nu le-au vândut suprafaţa de 3,5 mp pentru a răspunde pentru evicţiune, în condiţiile art. 1037 C. civ.
împotriva acestei hotărâri, pârâţii A.A.S. şi A.F. au declarat recurs la data de 8 august 2006, înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă, sub nr. 9159/300/2005. Se critică sentinţa pentru nelegalitate şi netemeinicie şi se solicită în principal admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii atacate, în sensul respingerii cererii introductive de instanţă, iar în subsidiar, admiterea recursului, modificarea în parte a hotărârii atacate, în sensul admiterii cererii de chemare în garanţie a autorilor pârâţilor, soţii S.
In motivarea recursului, recurenţii-pârâţi au arătat că instanţa de fond a interpretat şi aplicat greşit legea, dând o interpretare greşită probelor administrate în cauză. Astfel, instanţa greşeşte atunci când stabileşte pe baza raportului de expertiză că ar avea o suprafaţă excedentară de teren de 12,00 mp. Pe baza principiului relativităţii actelor juridice, reclamantele nu pot opune pârâţilor şi nici invers decât acte juridice care îndeplinesc formele de publicitate cerute de lege. Din acest punct de vedere, actul lor de proprietate este intabulat
în cartca funciară unde figurează o suprafaţă de 225,68 mp. Această intabulare este opozabilă reclamanţilor şi a fost făcută de autorii lor, chemaţii în garanţie S. Se susţine că instanţa de fond a constatat că reclamantele au un deficit de 5,3 mp, fară a verifica dacă această situaţie se datorează extinderii proprietăţilor pârâţilor-reclamanţi sau
altor vecini. In răspunsul la obiecţiuni, expertul admite posibilitatea ca diferenţa de teren să se datoreze şi faptelor altor vecini aflaţi pe celelalte laturi ale proprietăţii acestora. Al treilea motiv de recurs vizează greşeala de logică a instanţei de fond raportat la situaţia de fapt al stâlpilor porţii reclamantelor şi a porţii pârâţilor, lipiţi unul de altul şi a căror poziţie nu s-a modificat niciodată. Se critică şi respingerea cererii de chemare în garanţie. Interpretarea instanţei contravine textului art. 1337 C. civ. în materia evicţiunii, care se referă la orice atingere adusă exercitării normale
Examinând motivele de recurs faţă de hotărârea atacată şi probele administrate în cauză, cercetând pricina în conformitate cu dispoziţiile art. 3041 C. proc. civ., sub toate aspectele deduse judecăţii şi invocate în recurs, Tribunalul constată următoarele:
Susţin recurenţii-pârâţi că este eronată constatarea instanţei de fond referitoare la suprafaţa de teren deţinută în concret, în fapt, de către fiecarc parte litigantă faţă de suprafeţe de teren înscrise în actele lor de proprietate.
Actele juridice autentice prin care atât intimaţii-reclamanţii, cât şi recurenţii-pârâţi au dobândit cele două imobile alăturate, situate în str. R., nr. 33, sector 2, şi respectiv str. R,. nr. 31, sector 2, Bucureşti sunt acte juridice cu efecte relative, adică produc efecte numai între persoanele semnatare, fară a putea da naştere la obligaţii şi drepturi în favoarea altor persoane. în esenţă, recurenţii-pârâţi invocă dispoziţiile art. 969 şi respectiv 973 C. civ., potrivit cărora convenţiile legal făcute au putere lege între părţile contractante şi dau naştere efectelor juridice numai între acestea. Cum cele două părţi au încheiat acte de vânzare-cumpărare, este corectă observaţia că obligaţia de a transmite proprietatea cu obligaţiile corelative specifice vânzării pentru cumpărător se produc numai între persoanele care au semnat actele juridice având ca obiect imobilul de la nr. 33 şi respectiv 31 de pe str. R.
Relativitatea efectelor contractelor nu înseamnă însă că acestea nu sunt opozabile terţilor. Prin urmare, actul de vânzare-cumpărare prin care recurenţii pârâţi A.A.S. şi A.F. au dobândit proprietatea imobilului de la nr. 31 pe str. R., sector 2, Bucureşti, are valoarea unui fapt juridic pentru intimatele reclamante. Implicit, pentru intimatele-reclamante,
actul juridic afirmat de recurcnţii-pârâţi semnifică doar că aceştia sunt titularii dreptului de proprietate ai imobilului învecinat lor, având un teren de 215 mp şi o construcţie edificată pe acesta. Faptul că, în realitate, recurenţii-reclamanţi stăpânesc cu o suprafaţă mai mare de 227 mp pune problema pentru intimatele-reclamante a încălcării dreptului lor de proprietate, drept pretins a fi restabilit prin cererea introductivă.
Recurenţii-pârâţi nu pot invocat nici faptul că dreptul lor de proprietate a fost înscris în cartea funciară, de către autorii lor chiar, fiind evidenţiaţi ca proprietari ai unei suprafeţe de 225 mp. Conform evidenţelor de carte funciară ale O.C.P.I. sector 2 Bucureşti, pentru imobilul recurenţilor-pârâţi înscris în cartea funciară nr. 36558, a fost acordat nr. cadastral pentru terenul de 215 mp aferent întregii construcţii, chiar dacă la măsurătorile cadastrale s-a determinat o suprafaţă reală de 227 mp. Această înscriere a proprietăţii în cartea funciară nu are un efect constitutiv de drept pentru recurenţii-pârâţi în privinţa suprafeţele de teren excedentare, ci doar un efect de opozabilitate faţă de terţi, în limita bunului evidenţiat în actul de proprietate.
A doua critică de recurs vizează stabilirea eronată a cauzelor deficitului de 5,3 mp din terenul reclamantelor, numai prin raportare la vecinii chemaţi în judecată. Critica este nefondată, întrucât expertul tehnic numit de instanţă precizează în suplimentul de raport depus la dosarul de fond la 10 aprilie 2006, că suprafaţa de 5 mp poate fi regăsită numai în cuprinsul imobilului pârâţilor A.A.S. şi A.F. sau în cuprinsul imobilului din str. R., nr. 35, ceilalţi vecini ai terenului proprietatea reclamantelor având construcţii edificate pe linia de hotar şi nemodificate.
Simpla întrebare retorică a recurenţilor-pârâţi, privind posibilitatea diminuării suprafeţei de teren a intimatelor-reclamante prin extinderea unui alt teren învecinat cu acestea decât cel al recurenţilor, nu este relevantă atâta timp cât instanţa nu este învestită cu o cerere în acest sens, iar pe de altă parte, din probele administrate în cauză s-a constatat că recurenţii stăpânesc în fapt un teren mai mare decât cel pentru care deţin titlu de proprietate.
Nici al treilea motiv de recurs care vizează lipsa de logică în
motivarea instanţei de fond nu poate fi primit de tribunal. împrejurarea că recurenţii-pârâţii sau autorii acestora nu au modificat stâlpul porţilor, lipit de stâlpul porţilor reclamanţilor, nu poate fi singur dovadă concludentă asupra apărărilor făcute de aceştia. Instanţa de fond reţine, prin coroborarea tuturor probelor administrate, faptul că
diminuarea terenului reclamantelor s-a făcut treptat, de-a lungul timpului, începând cu anul 1993, prin modificarea minoră a gardului, dar şi a punctului de reper, adică a stâlpului porţilor. Astfel, în 1997, poarta a suferit modificări, iar gardul s-a deteriorat şi a fost mutat în partea dinspre poartă, vârful gardului intrând în terenul reclamantelor, iar la nivelul anului 2005, poarta a fost modificată cu totul, vechii stâlpi nu mai există, iar noua poartă a pârâţilor a fost legată de stâlpul aflat în proprietatea reclamantelor. Chiar dacă aceste susţineri aparţin reclamantei-pârâte P.D. la interogatoriu, ele sunt susţinute de depoziţiile martorilor, dar şi de împrejurarea de fapt referitoare la suprafaţa de teren mai mică deţinută de reclamante decât cea înscrisă în actul lor de proprietate.
Ultimă critică de recurs vizează greşita respingere a cererii de chemare în garanţie formulată de recurenţii-pârâţi A.A.S. şi A.F. faţă de soţii S.
Tribunalul observă că garanţia pentru evicţiune este reglementată
de art. 1337 C. civ. In sensul acestui text de lege, evicţiunea semnifică pierderea totală sau parţială a lucrului vândut, prin efectul unei hotărâri judecătoreşti sau un alt mod, care, în virtutea unei cauze anterioare, recunoaşte unui terţ asupra aceluiaşi lucru un drept de proprietate sau un alt drept real. Prin urmare, pentru a se angaja această răspundere a vânzătorului este necesar să existe o tulburare de drept provenind de la un terţ, tulburarea să aibă o cauză anterioară vânzării, iar cauza de evicţiune să nu fi fost cunoscută de cumpărător la data încheierii contractului.
Tribunalul observă că soţii S. au vândut recurenţilor-pârâţi, prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 318 din 14 martie 2005 de B.N.P. R.C., terenul de 215 mp şi construcţia edificată pe acesta. Aşadar, tulburarea provenind din partea intimatelor-reclamante nu vizează obiectul contractului, ci terenul stăpânit în fapt, în plus faţă de cei 215 mp. Mai mult, cumpărătorii A.A.S. şi A.F. nu pot susţine că nu cunoşteau situaţia exactă a proprietăţii pe care au cumpărat-o, întrucât, aşa cum au susţinut, documentaţia cadastrală fusese întocmită de autorii S., fiind cunoscut deci că terenul stăpânit are suprafaţa reală
de 227 mp, faţă de 215 mp înscrişi în actul de proprietate. In consecinţă, instanţa de fond a respins în mod corect cererea de chemare în garanţie.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 312 C. proc. civ., Tribunalul va respinge recursul ca nefondat.
| ← Stabilirea liniei de hotar între fondurile limitrofe. Acţiune... | Determinarea părţilor de folosinţă comună dintr-un imobil... → |
|---|
