Imobil aflat în patrimoniul unei societăţi comerciale în baza Legii nr. 15/1990. Transmiterea ulterioară a bunului principal, prin hotărâre de guvern, în patrimoniul altei societăţi.
| Comentarii |
|
Problema transmiterii unei anexe cu destinaţia de grup sanitar ce deserveşte ambele imobile ale celor două societăti comerciale
C. civ., art. 983 Legea nr. 15/1990 H.G. nr. 391/1995
întregul imobil a fost dobândit în proprietate printr-un mod originar, respectiv în temeiul Legii nr. 15/1990. Ulterior, prin H.G. nr. 391/1995 s-a aprobat transmiterea fără plată din patrimoniul unor societăţi comerciale cu capital majoritar de stat, cu activitate
comercială, în patrimoniul societăţilor comerciale cu capital majoritar de stat, cu activitate de producţie din domeniile: morărit şi panificaţie ş.a. a spaţiilor comerciale, precum şi a terenurilor, a dotărilor, utilităţilor şi a altor bunuri aferente acestora.
în aplicarea H.G. nr. 391/1995, între societăţile comerciale proprietară şi beneficiară s-a încheiat un protocol de predare-primire a spaţiului, fără a se face vreo referire la componenţa acestuia, iar cu privire la teren, s-a arătat că acesta face obiectul unui drept de folosinţă până la obţinerea titlului de proprietate asupra acestora. în cuprinsul procesului-verbal s-a făcut menţiunea că „instalaţiile electrice, sanitare şi de încălzire sunt în stare de folosinţă şi funcţionare”.
Aplicarea regulilor de drept consacrate în materia revendicării imobiliare presupune compararea titlurilor de proprietate prezentate de către părţi. Dacă titlurile lor provin de la autori diferiţi se compară între ele drepturile autorilor de la care provin titlurile. Aceasta soluţie, care corespunde în cea mai mare măsură principiului de drept conform căruia nimeni nu poate transmite mai mult decât ceea ce îi aparţine, asigurând astfel respectarea efectivă a dreptului de proprietate asupra bunului în discuţie, trebuie aplicată ori de câte ori este posibil, pentru a identifica, pe cât posibil, care din titlurile de proprietate anterioare invocate de părţi nu a avut de fapt aptitudinea de a transmite dreptul de proprietate, o asemenea situaţie fiind certă, de vreme ce nu pot exista doi titulari ai dreptului de proprietate asupra aceluiaşi bun, exceptând, bineînţeles, modalităţile juridice ale acestui drept, problemă care însă nu s-a pus în cauză.
Chestiunea litigioasă se rezumă deci la a stabili întinderea dreptului transmis prin H.G. nr. 391/1995. Din această perspectivă, transmiterea dreptului operând în temeiul legii, iar nu al acordului celor două societăţi comerciale, este lipsit de relevanţă obiectul acestui acord. Or, actul normativ nu reglementează expres şi ipoteza în care spaţiul destinat activităţii de morărit şi panificaţie constituie numai o parte din unitatea comercială, iar unele utilităţi erau comune acestui spaţiu cu restul construcţiei, care ar urma să continue a fi folosită ca spaţiu comercial distinct, într-o altă activitate. Practic, într-o asemenea ipoteză, utilităţile sunt aferente atât spaţiului destinat activităţii de morărit şi panificaţie, cât şi spaţiului cu o altă destinaţie comercială.
Dat fiind că, potrivit art. 983 C. civ., interpretarea trebuie să se facă în favoarea celui care se obligă, rezultă că în această situaţie societatea comercială care avea spaţiul în patrimoniu nu poate fi obligată să renunţe la un bun necesar propriei activităţi - al cărei
drept de continuare hotărârea de guvern nu i-l neagă deci să suporte o pierdere, în detrimentul unei alte persoane juridice, căreia, de asemenea, îi este necesar. De asemenea, este echitabil şi conform principiilor generale de drept civil ca obligaţia de a ceda un bun cu titlu gratuit să fie interpretată restrictiv, chiar dacă este vorba despre o societate cu capital majoritar de stat, subiect de drept însă distinct de stat.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 1734/R din 13 noiembrie 2007, nepublicată
Prin cercrca înregistrată la data de 14 septembrie 2006 pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti sub nr. 17233/301/2003, reclamanta SC D.C. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC E.C.M. SRL pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să fie obligată pârâta să-i lase în deplină proprietate şi posesie grupul sanitar în suprafaţă de 7,79 mp, situat în incinta spaţiului comercial din str. G.I. nr. 1, sector 3, parter, evaluat la 1.447 lei, iar prin compararea titlurilor să se constate că reclamanta a dobândit proprietatea de la un autor al cărui drept este preferabil.
Prin sentinţa civilă nr. 4734 din 23 mai 2007, Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti a respins ca neîntemeiată acţiunea reclamantei.
Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut că în baza dispoziţiilor H.G. nr. 391/1995 privind transmiterea unor spaţii comerciale în patrimoniul societăţilor comerciale cu activitate de producţie din domeniile: morărit şi panificaţie (...), centrul de pâine nr. 382 din str. G.I. nr. 1, sector 3, menţionat în anexa 1 la hotărâre, a fost transferat fară plată din patrimoniul societăţii comerciale cu capital majoritar de stat SC M. SA în patrimoniul societăţii comerciale cu capital majoritar de stat SC T. SA, la data de 1 noiembrie 1995 fiind efectuată predarea primirea spaţiului comercial.
In conformitate cu dispoziţiile art. 1 alin. (1) din actul normativ, se aprobă transmiterea fară plată din patrimoniul unor societăţi comerciale cu capital majoritar de stat, cu activitate comercială, în patrimoniul societăţilor comerciale cu capital majoritar de stat, cu activitate de producţie din domeniile: morărit şi panificaţie ş.a. a spaţiilor comerciale, precum şi a terenurilor, a dotărilor, utilităţilor şi a altor bunuri aferente acestora, prevăzute în anexele 1-4 la hotărâre.
Nici protocolul şi nici procesul-verbal de predare-primire încheiat între SC M. SA şi SC T. SA nu conţin elemente de individualizare a spaţiului prin structură sau suprafaţă, cu excepţia anexei nr. 2 con
ţinând tabelul cu spaţiile predate conform H.G. nr. 391/1995 la SC T. SA, singurul act care face referire la suprafaţa terenului de 100 mp şi suprafaţa clădirii aferente centrului de pâine nr. 382 de 60,10 mp, act care însă nu are la bază vreun alt document, neexistând vreo dovadă că la data preluării spaţiului au avut loc măsurători şi înregistrări exacte ale suprafeţei construite sau utile a imobilului respectiv. Expertiza tehnică dispusă în cauză nu a putut stabili ce reprezintă suprafaţa de 60,10 mp măsurătorile efectuate evidenţiind alte suprafeţe ale încăperilor în litigiu, fară corespondent în actele prezentate de părţi.
Instanţa a apreciat că pentru individualizarea spaţiului comercial ce a făcut obiectul H.G. nr. 391/1995 este relevantă menţiunea din cuprinsul procesului-verbal de predare-primire din 1 noiembrie 1995 referitoare la starea fizică a spaţiului, conform căreia instalaţiile electrice şi sanitare sunt în stare de funcţionare, ceea ce demonstrează faptul că spaţiul predat era prevăzut şi cu instalaţii sanitare. Faptul că acest spaţiu era aferent centrului de pâine rezultă din împrejurarea că acesta era folosit efectiv cu această destinaţie şi de către centrul de pâine nr. 382, fiind prevăzut din construcţie cu două intrări, aspect relevat atât de schiţele de plan depuse de reclamantă, cât şi de constatările expertizei tehnice, necontestată de părţi.
In această situaţie, la data intabulării dreptului de proprietate asupra imobilului proprietatea lui SC M. SA în baza certificatului de atestare a dreptului de proprietate, societatea nu mai avea în patrimoniu acest spaţiu, astfel că actul subsecvent încheiat cu privire la acesta este ineficient sub aspectul transmiterii proprietăţii.
Obiectul contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare prin novaţie încheiat între SC M. SA şi SC D.C. SRL l-a constituit exclusiv suprafaţa de 295 mp, care, conform constatării raportului de expertiză, nu cuprindea şi spaţiul revendicat, iar procesul-verbal de predare-primire a imobilului predat în leasing imobiliar, în care este menţionată suprafaţa utilă de 374 mp şi desfăşurată de 389 mp şi 41 mp magazie, nu conţine data şi numărul de înregistrare, astfel că nu constituie o probă aptă să convingă instanţa că s-a predat în fapt reclamantei o suprafaţă mai mare decât cea menţionată în contract.
împotriva acestei hotărâri la data de 16 iulie 2007 reclamanta SC
D.C. SRL a declarat recurs, care a fost înregistrat pe rolul Tribunalului
Bucureşti, Secţia a V-a civilă, la 27 iulie 2007. In motivare, aceasta a arătat că grupul sanitar figurează la poziţia 15 în schiţa anexă a contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare
nr. 839/1999 şi procesul-verbal de predare primire a imobilului, acte ce au stat la baza contractului de vânzare-cumpărare prin carc SC M. SA a vândut către SC D.C. SRL spaţiul din Bucureşti str. G.I. nr. 1, sector 3, iar în contractul de vânzare-cumpărare se arată, la alin. (5), că schiţa spaţiului face parte integrantă din contract.
Comparând cele două extrase de carte funciară se poate observa că pentru imobilul proprietatea recurentei cu număr cadastral nr. 4601/0; 3/1, la rubrica descrierea imobilului, se precizează teren în suprafaţă de 494,32 mp, şi construcţie în suprafaţă utilă de 374 mp şi suprafaţa construită de 430 mp, iar la rubrica suprafaţa în mp sunt indicate aceleaşi suprafeţe, însă pentru imobilul proprietatea pârâtei SC E.C.M. SRL cu număr cadastral 4601/0; 1, la rubrica descrierea imobilului, se precizează spaţiu comercial cu suprafaţa construită de 60,10 mp şi teren în folosinţă de 100 mp, iar la rubrica suprafaţă în mp se arată că suprafaţa utilă este de 67,67 mp, astfel că ne aflăm în situaţia că la o suprafaţă construită de 60,10 mp să se aibă o suprafaţă utilă de 67,67 mp. Instanţa de fond nu a ţinut cont de faptul că, deşi SC T. SA a primit în proprietate 60,10 mp, a înstrăinat SC E.C.M. SRL suprafaţa de 67,67 mp.
Recurenta-reclamantă a mai arătat că în urma comparării titlului de proprietate al reclamantei şi al pârâtei instanţa de fond trebuia să observe că singurul titlu valabil este al SC D.C. SRL. Astfel, reclamanta a deţinut grupul sanitar ce facc obiectul prezentului litigiu din anul 1999, în baza contractului de leasing imobiliar încheiat cu SC M. SA până la momentul cumpărării acestuia. Până la acel moment a avut un drept de folosinţă al grupului sanitar în urma contractelor de asociere încheiate cu SC M. SA din 1992. începând cu anul 2000 când spaţiul comercial adiacent a fost preluat spre utilizare de către SC
E.C.M. SRL, a permis accesul la grupul sanitar ca un gest de bună înţelegere între vecini până în momentul în care pârâta îşi va construi propria facilitate de acest gen.
Reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra grupului sanitar de la proprietarul iniţial al imobilului SC M. SA. Pârâta a dobândit dreptul de proprietate asupra grupului sanitar de la un proprietar subsecvent, respectiv SC T. SA, care a transmis mai mult decât avea. Având în vedere faptul că SC T. SA nu a fost niciodată proprietar al grupului sanitar pârâta nu are un titlu valabil.
Interpretarea instanţei de fond este eronată şi sub aspectul faptului că la dosarul cauzci nu există un document din care să reiasă că respectivul grup sanitar era aferent spaţiului comercial ce a fost transmis
în proprietatea lui SC T. SA. Din contră, s-a demonstrat că în mod evident, anterior transmiterii spaţiului comercial către SC T. SA, grupul sanitar a fost folosit de către SC D. SRL în baza contractului de asociere şi în baza contractelor de închiriere succesive încheiate cu SC M. SA, precum şi ulterior transmiterii prin încheierea contractelor de asociere în participaţiune cu SC D. SA.
In ceea ce priveşte constatările expertizei tehnice la care instanţa de fond face referire, se arată că expertiza nu putea fundamenta convingerea instanţei pentru că a fost întocmită de la început bazându-se pe o premisă greşită.
Astfel, în obiecţiunile sale şi în notele scrise a arătat că raţionamentul şi constatările expertului tehnic trebuiau să pornească de la datele existente în actele translative de proprietate, respectiv având ca bază suprafaţa de 60,10 mp (care se regăseşte în anexa la protocolul de predare primire încheiat între SC M. SA şi SC T. SA), şi nu să pornească de la premisa eronată, respectiv că suprafaţa de 67,67 mp trecută în fişa bunului imobil reprezintă suprafaţa utilă a spaţiului comercial deţinut de SC T. SA.
Dacă ar fi proccdat la măsurarea ambelor spaţii comerciale şi nu numai a grupului sanitar în litigiu, expertul desemnat ar fi putut constatat că, în realitate, suprafaţa de 60,10 mp, care apare în anexa la protocolul nr. 8968 din 1 noiembrie 1995 încheiat între SC M. SA şi SC T. SA, reprezintă suprafaţa utilă a spaţiului comercial transferat fară grupul sanitar. Eroarea provine din faptul că în documentaţia cadastrală expertul în loc să o treacă la rubrica privind suprafaţa utilă a
trecut-o la rubrica privind suprafaţa construită. In drept, au fost invocate dispoziţiile art. 3041 C. proc. civ.
La data de 19 septembrie 2007 SC E.C.M. SRL a formulat întâm-
pinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat. In motivare, a arătat că recurenta refuză să facă precizarea că documentele la care se referă au fost întocmite cu 4 ani mai târziu de la momentul la care SC M. SA predase spaţiul către SC T. SA, prin protocolul încheiat în data de 1 noiembrie 1995 şi procesul-verbal încheiat la aceeaşi dată, în baza H.G. nr. 391/1995, în care este stipulată şi predarea instalaţiei sanitare.
Recurenta critică sentinţa instanţei de fond şi în sensul că instanţa nu a ţinut cont de faptul că SC T. SA ar fi înstrăinat 67,67 mp în loc de
60,10 mp Insă acelaşi lucru s-a întâmplat şi cu actul de vânzare-cumpărare al recurentei care a primit în proprietate prin contractul de vânzare-cumpărare o suprafaţă utilă de 374 mp, construită de 430 mp,
în loc de 295 mp, cât era precizat în contractul de leasing. Spaţiul achiziţionat de către recurentă a avut încă de la început 3 grupuri sanitare prevăzute la poziţia 11 din schiţă, dar toate încăperile au fost modificate, aceasta modificându-le destinaţia.
Expertiza tehnică a fost încuviinţată la cererea recurentei care a formulat şi obiectivele şi la care expertul a răspuns punctual, făcând referire atât la actele de proprietate, cât şi la încheierile de intabulare.
Afirmaţia făcut de aceasta, precum că ar fi dobândit de la un autor preferabil, este total nereal, deoarece atât SC T. SA, cât şi SC M. SA au fost societăţi comerciale cu capital majoritar deţinut de Stat, M. având doar în administrare spaţiul respectiv. Mai mult decât atât, la momentul încheierii contractului de leasing, SC M. SA nu mai avea în administrare spaţiul respectiv, transferându-1 în patrimoniul SC T. SA, din anul 1995, cu grup sanitar, spaţiile comerciale cu activitate în domeniul alimentaţiei publice fiind de neconceput fară grup sanitar.
Este eronată interpretarea recurentei, considerând falsă concluzia instanţei, când apreciază că actcle subsecvente protocolului la care s-a făcut referire sunt ineficiente şi că de fapt, în interpretarea recurentei,
H.G. nr. 391/1995 este lipsită de efecte juridice cu privire la imobilul revendicat, atâta vreme cât nu există un proces-verbal. Cu alte cuvinte, o hotărâre de guvern nu produce efecte juridice, dar sunt producătoare de efecte juridice actele prin care i s-a predat spaţiul lor, în aceeaşi modalitate ca cea dispusă prin hotărârea guvernului, adică procesul-vcrbal de predare către recurentă şi toate celelalte contracte de asociere în participaţiune care nu au nicio forţă probantă în dosar şi care sunt la fel de neechivoce, produc efecte juridice.
Examinând sentinţa recurată prin prisma criticilor formulate şi în conformitate cu prevederile art. 3041 C. proc. civ., Tribunalul reţine următoarele:
In mod temeinic a reţinut instanţa de fond în ceea ce priveşte situaţia de fapt că, astfel cum rezultă din încheierea nr. 380 din 22 ianuarie 2002, pronunţată de Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti - Biroul de carte funciară, întregul imobil situat în Bucureşti, str. G.I. nr. 1, sector 3, a fost dobândit în proprietate de către SC M. SA printr-un mod originar, respectiv în temeiul Legii nr. 15/1990.
Ulterior, prin art. 1 alin. (1) din H.G. nr. 391/1995, s-a aprobat transmiterea fară plată din patrimoniul unor societăţi comerciale cu capital majoritar de stat, cu activitate comercială, în patrimoniul societăţilor comerciale cu capital majoritar de stat, cu activitatc de producţie din domeniile: morărit şi panificaţie ş.a. a spaţiilor comerciale,
precum şi a terenurilor, a dotărilor, utilităţilor şi a altor bunuri aferente acestora, prevăzute în anexele 1-4 la hotărâre. La pct. 78 din anexă a fost menţionat centrul de pâine nr. 382, situat în, str. G.I. nr. I ca trecând de la SC M. SA la SC T. SA. Potrivit art. 4 alin. (1) din acest act normativ predarea preluarea construcţiilor şi terenurilor eferente spaţiilor comerciale, împreună cu pasivul prevăzute la art. 1 urma să se facă pe bază de protocol. De asemenea, la art. 4 alin. (2) s-a stabilit că transferul proprietăţii asupra bunurilor imobile prevăzute la art. 1 alin. (1) se va face în condiţiile legii.
în aplicarea art. 4 alin. (1) din H.G. nr. 391/1995, la data de 1 noiembrie 1995, între SC M. SA şi SC T. SA s-a încheiat un protocol de predare primire a spaţiului menţionat în anexă, respectiv spaţiul comercial situat în Bucureşti, str. G.I. nr. 1, sector 3, fară a se face vreo referire la componenţa acestuia, iar cu privire la teren s-a arătat că acesta face obiectul unui drept de folosinţă până la obţinerea titlului de proprietate asupra acestora. In cuprinsul procesul ui- verbal s-a făcut menţiunea că „instalaţiile electrice, sanitare şi de încălzire sunt în stare de folosinţă şi funcţionare”. De asemenea, în tabelul cu toate spaţiile predate de SC M. SA către SC T. SA conform H.G. nr. 391/1995 s-a menţionat că suprafaţa clădirii predate în str. G.I. nr. 1 este de 60,10 mp, iar a terenului de 100 mp.
Prin încheierea nr. 380 din 22 ianuarie 2002, pronunţată de Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti - Biroul de cartc funciară, SC M. SA şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra imobilului cu nr. cadastrale 4601 /0;2 şi 4601/0;3. Potrivit fişei cadastralc a imobilului cu nr. 4601/0;3, acesta include şi spaţiul în litigiu.
Prin actul autentificat sub nr. 1977 din 8 august 2005 de notar public D.-C. T., SC M. SA a dispus dezmembrarea imobilului cu nr. cadastral 4601 /0;3, compus în întregul său din teren în indiviziune în suprafaţă de 996,65 mp, construcţie cu destinaţie spaţiu comercial cu o suprafaţă utilă de 374 mp, o suprafaţă construită de 430,00 mp şi magazie cu o suprafaţă construită de 101,80 mp în 6 loturi, din care lotul nr. 1 - parter, compus din teren în indiviziune, cu o suprafaţă de 494,32mp, din care 64,32 mp liber (curte) şi construcţie cu destinaţie spaţiu comercial cu o suprafaţă utilă de 374 mp, o suprafaţă construită/desfăşurată de 430,00mp, cu nr. cadastral 4601/0;3/l şi lotul nr. 2 -parter, compus din teren în indiviziune cu o suprafaţă de 76,08 mp din care 6,98 mp în comun cu loturile 3,6 şi 7 şi 69,10 mp teren aferent construcţiei înstrăinate către SC T. SA conform H.G. nr. 391/1995.
Potrivit fişei cadastrale a imobilului cu nr. 4601/0;3/l/3, care este conform numerotării, parte din imobilul cu nr. cadastral 4601 /0;3, acesta include şi spaţiul în litigiu, ceea ce înseamnă că şi lotul nr. 1 cu nr. cadastral 4601/0;3 îl cuprinde, de asemenea. Având în vedere că spaţiul care face obiectul cauzei a fost în mod expres inclus în lotul nr. 1, nu se mai poate aprecia pe cale de interpretare, inclusiv a suprafeţelor menţionate, că de fapt ar fi fost inclus în lotul nr. 2.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2492 din 23 septembrie 2005 de notar public D.-C. T. SC M. SA a înstrăinat reclamantei SC D.C. SRL lotul nr. 1 - imobilul cu nr. cadastral
4601/0;3. In acelaşi timp, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1949 din 23 mai 1995 de notar public V.M. SC T. SA a înstrăinat pârâtei SC E.C.M. SRL dreptul de proprietate asupra spaţiului comercial (C382) situat în Bucureşti, str. I. nr. 1, sector 3, având nr. cadastral 4601/0; 1, din care fac parte hol = 3.35 mp, WC = 1,35 mp şi debara = 1,62 mp, identificate prin expertiza efectuată în cauză ca fiind spaţiul în litigiu.
Aplicarea regulilor de drept consacrate în materia revendicării imobiliare presupune compararea titlurilor de proprietate prezentate de către părţi. Dacă titlurile lor provin de la autori diferiţi se compară între ele drepturile autorilor de la carc provin titlurile. Aceasta soluţie, care corespunde în cea mai mare măsură principiului de drept conform căruia nimeni nu poate transmite mai mult decât ceea ce îi aparţine, asigurând astfel respectarea efectiva a dreptului de proprietate asupra bunului în discuţie, trebuie aplicată ori de câte ori este posibil, pentru a identifica, pe cât posibil, care din titlurile de proprietate anterioare invocate de părţi nu a avut de fapt aptitudinea de a transmite dreptul de proprietate, o asemenea situaţie fiind certă de vreme ce nu pot exista doi titulari ai dreptului de proprietate asupra aceluiaşi bun, exceptând bineînţeles modalităţile juridice ale acestui drept, problemă care însă nu s-a pus în cauză.
Dat fiind că există un autor comun indiscutabil, SC M. SA, şi două titluri care provin de la acesta, respectiv, pe de o parte, H.G. nr. 391/1995 în favoarea SC T. SA şi pe cale de consecinţă a pârâtei SC E.C.M. SRL, iar, pe de altă parte, contractul de vânzare-cumpărare din 23 septembrie 2005 în favoarea reclamantei SC D.C. SRL, trebuie stabilit care dintre acestea a avut efect translativ de proprietate asupra grupului sanitar disputat.
Chestiunea litigioasă se rezumă deci la a stabili întinderea dreptului transmis SC T. SA prin H.G. nr. 391/1995. Din această perspec
tivă, transmiterea dreptului operând în temeiul legii, iar nu al acordului celor două societăţi comerciale, este lipsit de relevanţă obiectul acestui acord. Cu alte cuvinte, nu prezintă importanţă dacă, referindu-se la instalaţiile sanitare, precum şi la suprafaţa de 60,10 mp societăţile comerciale în cauză au avut în vedere sau nu şi grupul sanitar, procesul-verbal încheiat între acestea neavând drept efect decât predarea bunului.
Din actele depuse la dosar nu reiese compunerea spaţiului comercial nr. 382 la data intrării în vigoare a hotărârii de guvern, însă părţile nu contestă că ar fi vorba despre spaţiul înstrăinat ulterior către pârâtă, singura rezervă purtând asupra grupului sanitar. Din actele întocmite ulterior reiese că după încheierea protocolului fiecare parte s-a considerat în continuare pe sine proprietar.
Rămâne în aceste condiţii de verificat dacă grupul sanitar constituia sau nu la acel moment o utilitate aferentă spaţiului dobândit de SC T. SA. Desigur că dacă ar fi fost vorba despre o singură unitate comercială, independent de menţiunile din protocolul de predare primire, ar fi operat şi transmiterea grupului sanitar.
Situaţia este diferită însă în cauza de faţă, întrucât, astfel cum rezultă din expertiza efectuată în cauză, prin construcţie, la grupul sanitar în cauză aveau acces ambele spaţii comerciale.
Or, actul normativ la care s-a făcut referire nu reglementează expres şi ipoteza în care spaţiul destinat activităţii de morărit şi panificaţie constituie numai o parte din unitatea comercială, iar uncie utilităţi erau comune acestui spaţiu cu restul construcţiei, care ar urma să continue a fi folosită ca spaţiu comercial distinct, într-o altă activitate. Practic, într-o asemenea ipoteză, utilităţile sunt aferente atât spaţiului destinat activităţii de morărit şi panificaţie, cât şi spaţiului cu o altă destinaţie comercială.
Dat fiind că, potrivit art. 983 C. civ., interpretarea trebuie să se facă în favoarea celui care se obligă, rezultă că în această situaţie societatea comercială care avea spaţiul în patrimoniu nu poate fi obligată să renunţe la un bun necesar propriei activităţi - al cărei drept de continuare hotărârea de guvern nu i-1 neagă, deci să suporte o pierdere, în detrimentul unei alte persoane juridice, căreia, de asemenea, îi este necesar. De asemenea, este echitabil şi conform principiilor generale de drept civil ca obligaţia de a ceda un bun cu titlu gratuit să fie interpretată restrictiv, chiar dacă este vorba despre o societate cu capital majoritar de stat, subiect de drept însă distinct de stat.
Pentru motivele expuse, este lipsit de relevanţă şi întinderea spaţiilor ocupate efectiv după intrarea în vigoare a H.G. nr. 391/1995,
cu sau fară titlu locativ, contând numai dacă singurul proprietar al întregii unităţi comerciale la acea dată, SC M. SA, ar fi împărţit-o în mai multe spaţii distincte, iar grupul sanitar l-ar fi afectat exclusiv spaţiului predat ulterior SC T. SA, ceea ce nu s-a dovedit în cauză.
De asemenea, prioritatea înscrierii în cartea funciară, înscriere care nu are caracter constitutiv de drepturi, prezintă importanţă, astfel cum rezultă din prevederile art. 25 şi 28 din Legea nr. 7/1996 numai în ipoteza în care ambele titluri provenind de la acelaşi autor sunt valabile, însă doar cel dintâi înscris va avea şi aptitudinea de a transmite dreptul de proprietate.
Dat fiind că acţiunea în revendicare urmăreşte să stabilească patrimoniul în care se regăseşte dreptul de proprietate, faptul că intimata-pârâtă nu şi-ar putea desfăşura activitatea fără acest grup sanitar nu constituie un argument în sensul respingerii cererii de chemare în judecată.
Faţă de aceste considerente, reţinând că instanţa de fond a făcut o aplicare greşită în cauză a dispoziţiilor art. 1 alin. (1) din H.G. nr. 391/1995, în temeiul art. 312 C. proc. civ., Tribunalul urmează să admită recursul şi să modifice sentinţa civilă recurată, în sensul că va admite acţiunea, va obliga pârâta să lase reclamantei în deplină proprietate şi liniştită posesie grupul sanitar în suprafaţă de 7,94 mp, situat în Bucureşti, str. G.I. nr. 1, sector 3, identificat prin raportul de expertiză efectuat în cauză de expert D.C.
| ← Revendicarea unui garaj. Dovada dreptului de proprietate.... | Contract de vânzare-cumpărare. Privilegiul vânzătorului... → |
|---|
