Determinarea părţilor de folosinţă comună dintr-un imobil cu mai multe apartamente. Acţiune în revendicare. Netemeinicie
| Comentarii |
|
C. civ., art. 977, art. 1312
Deşi în titlul dobânditorului - act de vânzare-cumpărare autentificat de notar - nu este menţionată la obiectul vânzării şi cota-parte indiviză din părţile comune ale imobilului, este evidentă intenţia vânzătoarei de a înstrăina şi această cotă. Chiar în absenţa menţiunii din actul de vânzare, se reţine că, prin natura lor, respectivele spaţii şi încăperi sunt destinate să servească spaţiilor de locuit, fiind deci bunuri cu caracter accesoriu şi urmând soarta bunului principal, conform principiului accesorium sequitur principale.
Prin definiţie, bunurile de folosinţă comună asupra cărora există coproprietate forţată sunt accesorii faţă de altele, care sunt
bunuri principale, în speţă, cele două apartamente din imobil, şi care sunt proprietatea exclusivă a fiecărui coproprietar. Prin urmare, coproprietatea este forţată şi are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate exclusivă, ceea ce înseamnă, pe de o parte, că o cotă-parte din coproprietatea forţată se poate înstrăina numai odată cu bunul principal, iar pe de altă parte, că aceasta se transmite automat odată cu bunul principal, independent de existenţa unei menţiuni exprese în acest sens în cuprinsul actului.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 1713/R din 19 octombrie 2006, nepublicată
Prin cererea înregistrată la data de 15 februarie 2005 sub nr. 1965/2005, pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, reclamantul V.M. a chemat în judecată pe pârâtul V.D., solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să dispună obligarea pârâtului să-i lase în deplină proprietate şi posesie spaţiile construite ce compun părţile comune ce deservesc întreaga construcţie din care fac parte apartamentele l şi
2, ce formează imobilul din Bucureşti, str. S., nr. 17, sector 2, precum şi grupurile sanitare, menţionate expres ca două vvc-uri în actul nr. 11653 din 19 noiembrie 1971, care constituie bunuri ale succesiunii defunctei sale mătuşi R.V.
Prin sentinţa civilă nr.3342/18 aprilie 2006 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti s-a respins ca neîntemeiată cererea de revendicare formulată de reclamant.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că reclamantul revendică de la pârât o serie de spaţii comune celor două apartamente şi cele două wc-uri ce apăreau specificate în titlul de proprietate al numitei R.V., susţinând ca acestea nu au fost niciodată înstrăinate pârâtului V.D., nefiind menţionate în actul de proprietate al acestuia (actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6614 din 7 septembrie 1973 de fostul notariat de Stat al Sectorului 2 Bucureşti) sau în alt titlu deţinut de pârât. Pretinde reclamantul că el este titularul exclusiv al dreptului de proprietate asupra acestor spaţii comune, dobândind cota de 51% din acestea, prin cumpărare de la P.D. (conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1966 din 11 aprilie 1997 de B.N.P. P.C.M.) şi restul cotei de 49% din acestea, prin moştenire de pe urma defunctei R.V.
După cum s-a reţinut cu putere de lucru judecat în sentinţa civilă nr. 8735 din 1 octombrie 2001 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, definitivă şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 565/2003 a Curţii de
Apel Bucureşti, Secţia a IlI-a civilă, înainte de a vinde pârâtului V.D. apartamentul nr. 2, numita R.V. modificase structura acestuia, amenajând un culoar, un vestibul şi un hol, zidind şi uşa de acces din culoarul existent între cele două apartamente. Tot cu putere de lucru judecat, s-a constatat valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare ce constituie titlul de proprietate al pârâtului V.D., fiind respinsă irevocabil cererea reclamantului de constatare a nulităţii absolute, atât a actului de vânzare-cumpărare (sentinţa civilă nr. 4680 din 18 aprilie 2001 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti), cât şi a autorizaţiei de înstrăinare ce a precedat încheierea actului de vânzare-cumpărare (sentinţa civilă nr. 13447/1998 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti). Mai mult, prin respectivele hotărâri judecătoreşti, precum şi prin altele pronunţate în litigiile derulate între părţi, s-a reţinut că, deşi în titlul pârâtului - actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6614 din 7 septembrie 1973 de fostul Notariat de Stat al Sectorului 2 Bucureşti nu este menţionată la obiectul vânzării şi cota-parte indiviză de 49% din părţile comune ale imobilului, este evidentă intenţia vânzătoarei R.V. de a înstrăina şi această cotă. Chiar în absenţa menţiunii din actul de vânzare, instanţa a reţinut că, prin natura lor, respectivele spaţii şi încăperi sunt destinate să servcască spaţiile de locuit, fiind deci bunuri cu caracter accesoriu şi urmând soarta bunului principal, conform principiului accesorium sequiturprincipale.
In aceste condiţii, prima instanţă a constatat că reclamantul nu poate pretinde un drept exclusiv de proprietate asupra respectivelor spaţii comune, transferul dreptului asupra acestor spaţii (mai precis asupra cotei indivize de 49%) facându-se în patrimoniul pârâtului odată cu dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului cu caracter principal (apartamentul nr. 2 din imobil), conform principiului sus-menţionat. De altfel, chiar prin natura şi destinaţia lor de spaţii comune ce deservesc întregul imobil, respectivele părţi din construcţie şi teren menţionate de reclamant (poartă comună, teren indiviz de acces, scările comune de acces, coridorul comun, faţadele, zidurile, fundamentele coridorului comun, porţiunile de pod şi acoperiş, terasa comună, terenul de sub streaşina clădirii) nu sunt susceptibile a forma obiectul unei acţiuni în revendicare, din partea unui coproprietar, reclamantul şi pârâtul aflându-se în coproprietate forţată şi perpetuă asupra lor.
împotriva acestei hotărâri, la data de 19 iunie 2006 a declarat recurs reclamantul V.M., criticând-o pentru nelegalitate şi netemei-nicie. In motivare, acesta a arătat că motivul de recurs este cel prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. „când hotărârea pronunţată este
lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarca sau aplicarea greşită a legii”.
Recurentul a arătat că împrejurarea că a denumit spaţiile revendicate ca fiind „spaţii comune ce deservesc întreaga construcţie” nu este de natură să atragă automat soluţia instanţei de respingere a acţiunii, pe motiv că „nu pot pretinde un drept exclusiv de proprietate asupra respectivelor spaţii comune”. Aceasta cu atât mai mult cu cât, prin raportul de expertiză tehnică construcţii, efectuat în cauză, la obiectivul fixat de instanţă - stabilirea împrejurării dacă aceste părţi intră în categoria spaţiilor ce deservesc ambele apartamente şi se află în coproprietate forţată şi perpetuă - expertul afirmă cu certitudine că părţile de construcţie revendicate de reclamant, astfel cum au fost precizate la 11 mai 2005 nu intră în categoria spaţiilor care descrvesc ambele apartamente şi nu se află în coproprietate forţată şi perpetuă.
Examinând recursul prin prisma criticilor formulate, dar şi din oficiu în considerarea dispoziţiilor art. 3041 C. proc. civ., Tribunalul reţine următoarele:
Sub un prim aspect, se reţine că instanţa de fond a făcut o corectă aplicare a legii, respingând ca neîntemeiată cererea iniţială cu privire la revendicarea părţilor comune ce deservesc întreaga construcţic.
Nu poate fi acceptată teza reclamantului potrivit căreia cota indiviză de 49% din părţile de folosinţă comună, care a aparţinut autoarei pârâtului, R.V., în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr. 11653 din 19 noiembrie 1971, dar nu a fost menţionată şi în contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 7 septembrie 1973 cu pârâtul, a rămas în patrimoniul acesteia, fiind astfel transmisă ulterior reclamantului pe cale succesorală, reîntregindu-i împreună cu cota de 51% din părţile respective dobândită la data de 11 aprilie 1997 de la P.D. dreptul de proprietate asupra lor.
Prin definiţie bunurile de folosinţă comună, cum sunt cele la care a făcut referire generic şi reclamantul prin cererca de chemare în judecată, asupra cărora există coproprietate forţată, sunt accesorii faţă de altele care sunt bunuri principale, în speţă cele două apartamente din imobil, şi care sunt proprietatea exclusivă a fiecărui coproprietar. Prin urmare, coproprietatea este forţată şi are caractcr accesoriu în raport cu dreptul de proprietate exclusivă, ceea ce înseamnă, pe de o parte, că o cotă parte din coproprietatea forţată se poate înstrăina numai odată cu bunul principal, iar pe de altă parte, că aceasta se transmite automat odată cu bunul principal, independent de existenţa unei menţiuni exprese în acest sens în cuprinsul actului.
Pe de altă parte, este întemeiat cel de-al doilea motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct.7 C. proc. civ., hotărârea instanţei de fond necuprinzând motivele care au condus la respingerea capătului de cerere referitor la grupurile sanitare şi nici a cererii preci-zatoare, care constituie temei pentru modificarea sentinţei recurate conform art. 312 alin. (3) C. proc. civ.
In ceea ce priveşte cele două grupuri sanitare, menţionate de asemenea în titlul de proprietate al numitei R.V., dar nu şi în contractul de vânzare-cumpărare prin care aceasta a înstrăinat pârâtului apartamentul nr. 2 din imobilul situat în Bucureşti, str. S. nr. 17, sector 2, din raportul de expertiză efectuat în cauză de expertul A.T.P. reiese că în realitate în prezent există un singur WC, care apare în schiţa autorizaţiei de înstrăinare nr. 94 ST din 3 septembrie 1973, emisă pentru încheierea acestui contract în locul celor două WC-uri şi are accesul numai din acest apartament.
Din interpretarea gramaticală, dat fiind că în contractul de vânzare-cumpărare nr. 1966 din 7 septembrie 1973 părţile s-au referit la „apartamentul nr. 2”, care, potrivit expertizei, include prin construcţie, în urma modificărilor făcute de E.A.G. şi I.D.G. pentru împărţirea casei în două apartamente de sine stătătoare, şi WC-ul, iar nu la „o parte din apartament”, reiese că intenţia părţilor a fost să înstrăineze inclusiv acest WC, enumerarea făcută cu privire la compunerea imobilului nefiind limitativă, ci enunţând numai încăperile cele mai importante. De altfel, intenţia reală a părţilor contractante care prezintă relevanţă juridică potrivit art. 977 şi 1312 C. civ. nu putea să excludă şi vânzarea-cumpărarea grupului sanitar, nefiind de conceput ca o persoana să înstrăineze tot restul apartamentului, dar să-şi păstreze WC-ul, la care nu ar avea însă acces decât prin domiciliul cumpărătorului, astfel că nu ar putea să se folosească de el conform art. 1336 pct. 1 C. proc. civ. şi nici ca o altă persoană să dobândească un apartament care nu are şi o asemenea facilitate.
Referitor la cererea precizatoare depusă la termenul din 11 mai 2005, din conţinutul acesteia, coroborat cu concluziile aceluiaşi raport de expertiză, reiese că în realitate aceasta nu vizează numai părţi comune ale imobilului, astfel cum a indicat reclamantul în cererea iniţială, ci şi elemente care nu sunt comune, cum sunt scara de acces şi pivniţa apartamentului nr. 2.
Pentru părţile care nu constituie elemente de construcţie a fost întocmit raportul de expertiză specialitatea topografie de către expert
F.L., fiind inclus în această categorie terenul cu destinaţia de alee comună de acces şi cel de sub construcţii. Acest expert a identificat şi
elementele avute în vedere de reclamant prin sintagma „coridor comun”, respectiv holul, în suprafaţă de 5,41 mp, vestibulul în suprafaţă de 3,96 mp şi holul în suprafaţă de 6,84 mp, respectiv încăperile 22, 21 şi 24 identificate pe schiţa care constituie anexă a raportului, carc în prezent se regăsesc în cadrul apartamentului nr. 2, neexistând nicio cale de acces între cele două apartamente, deoarece hotarul comun dintre acestea este marcat prin ziduri.
Dat fiind că pentru părţile din imobil care sunt incluse în apartamentul nr. 2, constituind într-adevăr potrivit expertizei proprietate exclusivă, dar nu a sa, ci a pârâtului, reclamantul nu justifică calitatea de proprietar, acţiunea în revendicare formulată este neîntemeiată în raport de dispoziţiile art. 480 C. civ. Pentru părţile aflate în copro-prictate forţată şi perpetuă sunt valabile consideraţiile expuse anterior în legătură cu primul motiv de recurs, reclamantul, care nu este titularul decât al unei cote de 51 % din acestca, neputând introduce de asemenea o acţiune în revendicare.
Faţă de aceste considerente, modificând sentinţa recurată sub aspectul motivării şi a capetelor de cerere neavute în vedere din acest punct de vedere de către instanţa de fond, în temeiul art. 312 C. proc. civ., Tribunalul urmează să respingă recursul ca nefondat.
| ← Acţiune în revendicare. Garanţia pentru evicţiune | Acţiune în revendicare. Inadmisibilitate când pârâtul nu... → |
|---|
