Contract de vânzare-cumpărare. Privilegiul vânzătorului pentru o parte din preţ. Consemnarea sumei la C.E.C. Rezoluţiunea contractului pentru neplata restului de preţ.

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (II)

Repunerea părţilor în situaţia anterioară. Neaplicabilitatea regulilor acţiunii în revendicare a bunului

C. civ., art. 1368-1369 Legea nr. 7/1996, republicată, art. 20 alin. (2)

1. Potrivit art. 1368 C. civ.. acţiunea vânzătorului pentru rezoluţiunea vânzării este reală, ceea ce înseamnă că urmăreşte nu persoana cumpărătorului, ci chiar bunul vândut, întrucât rezoluţiunea se produce cu efect retroactiv şi deci se răsfrânge şi asupra terţilor subdobânditori de drepturi asupra lucrului vândut. Cu alte cuvinte, deşi contractele subsecvente se află în fiinţă, datorită acestui efect al rezoluţiunii primei înstrăinări apar a fi încheiate cu un neproprietar şi ca atare îşi pierd retroactiv aptitudinea de a produce efectul translativ de proprietate asupra

lucrului vândut, nu şi celelalte drepturi şi obligaţii cărora le-au dat naştere.

Conform art. 1368-1369 C. civ., aplicarea acestei reguli este supusă unei condiţii şi anume dreptul de a cere rezoluţiunea pentru neplata preţului nu este opozabil terţilor dobânditori de drepturi reale asupra bunului vândut decât dacă vânzătorul a îndeplinit cerinţele legii pentru conservarea privilegiului său de vânzător, ceea ce în materie imobiliară presupune înscrierea privilegiului în cartea funciară înainte de a se fi înscris titlul tertului dobânditor.

Textele de lege menţionate fac practic o aplicaţie într-un caz particular a bunei-credinţei care salvează actul juridic subsecvent de la desfiinţare odată cu desfiinţarea actului juridic principal. Dacă vânzătorul nu şi-a făcut public privilegiul prin înscrierea în cartea funciară, terţii subdobânditori, bazându-se pe principiul forţei probante absolute a înscrierii în cartea funciară, sunt consideraţi de bună-credinţă, astfel că nu pot suporta consecinţele dispunerii rezoluţiunii actului iniţial. în schimb, dacă au putut lua cunoştinţă despre existenţa privilegiului din cuprinsul cărţii funciare, şi-au asumat şi riscul desfiinţării contractului de vân-zare-cumpărare prin care a dobândit autorul lor dreptul de proprietate asupra imobilului.

2. Radierea privilegiului efectuată de un terţ după ce titularul său şi l-a înscris în vederea obţinerii opozabilităţii lui inclusiv faţă de acesta nu ar putea fi opusă celui din urmă pentru că ar contraveni raţiunii sistemului de publicitate imobiliară.

3. Ca efect al dispunerii rezoluţiunii contractului iniţial, este posibilă repunerea vânzătorului în situaţia anterioară, chiar dacă actele juridice ulterioare nu au fost desfiinţate.

Aplicarea regulilor de drept consacrate în materia revendicării imobiliare implică compararea titlurilor de proprietate prezentate de către părţi. Dacă titlurile lor provin de la autori diferiţi se compară între ele drepturile autorilor de la care provin titlurile. Aceasta soluţie, care corespunde în cea mai mare măsură principiului de drept conform căruia nimeni nu poate transmite mai mult decât ceea ce îi aparţine, asigurând astfel respectarea efectiva a dreptului de proprietate asupra bunului în discuţie, trebuie aplicată ori de câte ori este posibil, pentru a identifica, pe cât posibil, momentul la care apar pentru prima oară două titluri de proprietate asupra aceluiaşi bun.

Comparând titlurile de proprietate prezentate de către părţi, se constată că nu există două şiruri distincte de transmiteri succesive, ci unul singur, situaţie în care dacă există o succesiune de transmiteri valabile ale dreptului de proprietate de-a lungul timpului, ultimul titlu este preferabil întrucât reflectă o situaţie ulterioară, iar dacă unul dintre actele juridice încheiate de-a lungul timpului nu a avut aptitudinea de a transmite dreptul de proprietate, acesta se regăseşte în patrimoniul celui din urmă înstrăinător conform actului respectiv. Cu alte cuvinte, ultima persoană care deţine un titlu de proprietate valabil obţinut într-un şir de transferuri succesive intervenite cu respectarea legii este recunoscută ca fiind proprietarul bunului, în vreme ce persoanele care au participat la actele juridice ulterioare nu au putut dobândi dreptul în discuţie.

Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 1696/R din 1 noiembrie 2007, nepublicată

Prin acţiunea înregistrată la data de 15 septembrie 2006 pe rolul Judecătoriei Buftea sub nr. 4040/96/2006, reclamanţii G.F. şi G.C. au chemat în judecată pe pârâtul G.S.G. solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre carc să fie obligat pârâtul să le lase în deplină proprietate imobilul compus din teren în suprafaţă de 600 mp şi construcţia edificată pe acesta situat în comuna Gruiu, sat Siliştea Snagovului, jud. Ilfov.

Prin sentinţa civilă nr. 883 din 28 februarie 2007, Judecătoria Buftea a admis acţiunea formulată, a obligat pârâtul să le lase reclamanţilor în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul compus din teren în suprafaţă de 600 mp situat în comuna Gruiu, sat Sliştea Snagovului, jud. Ilfov şi construcţia cdificată pe acesta.

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2133/2002 de

B.N.P. D.D., pârâtul G.S.G. împreună cu G.N. au vândut numiţilor V.I. şi V.A.D. un imobil compus din teren în suprafaţă de 600 mp şi construcţia edificată pe acesta situat în comuna Gruiu, sat Siliştea Snagovului, jud. Ilfov, cu nr. cadastral 835/2, în schimbul sumei de 22000 lei, din care a fost achitată suma de 6800 lei cu titlu de avans, diferenţa de preţ urmând să fie achitată până la data de 1 mai 2003. Pentru diferenţa de preţ s-a notat în CF privilegiul în favoarea vânzătorilor.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 791/2005 de B.N.P. E.C., numiţii V.A.D. şi V.M.C. i-au vândut reclamantului

G.F., căsătorit cu reclamanta G.C., imobilul compus din teren în suprafaţă de 600 mp şi construcţia edificată pe acesta, situat în comuna Gruiu, sat Siliştea Snagovului, jud. Ilfov. Prin acelaşi contract s-a reţinut că imobilul este liber de sarcini, cu cxcepţia privilegiului înscris în CF în favoarea pârâtului G.S.G. şi a lui G.N. pentru suma de 6800 lei.

Prin încheierea nr. 17648/2005 a Oficiului de cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov s-a înscris dreptul de proprietate al reclamanţilor în cartea funciară cu privire la imobilul respectiv, reţinându-se că este grevat de privilegiul vânzătorului în favoarea pârâtului G.S.G. şi a numitului G.N. La data de 6 septembrie 2005, reclamantul G.F. a consemnat la C.E.C. pe numele pârâtului G.S.G. şi al lui G.N. câte 7600 lei pentru fiecare, reprezentând diferenţa de preţ aferentă contractului de vânzare-cumpărare nr. 2133/2002. Prin încheierea nr. 55381/2005 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov s-a admis cererea reclamantului G.F. şi s-a dispus radierea privilegiului vânzătorului.

La data de 14 septembrie 2005 pârâtul G.S.G. i-a chemat în judecată pe numiţii V.I. şi V.A.D. şi a solicitat rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2133/2002 pentru neplata restului de preţ.

Prin sentinţa civilă nr. 3979/2005 a Judecătoriei Buftea, rămasă definitivă prin anularea apelului prin decizia civilă nr. 745A/2006 a Tribunalului Bucureşti, s-a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2133/2002 şi repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului.

Prin încheierea nr. 44351/2006 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov s-a admis cererea pârâtului G.S.G. şi s-a dispus înscrierea dreptului său de proprietate asupra imobilului situat în comuna Gruiu, sat Siliştea Snagovului, jud. Ilfov, în cartea funciară. Prin sentinţa civilă nr. 6185/2006 a Judecătoriei Buftea a fost admisă plângerea formulată de reclamanţii G.F. şi G.C., s-a desfiinţat încheierea nr. 44351/2006 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov şi s-a respins cererea de intabulare a dreptului de proprietate formulată de pârâtul G.S.G. cu privire la imobilul menţionat mai sus.

Comparând cele două titluri de proprietate, instanţa a constatat că titlul de proprietate al reclamanţilor este mai bine caracterizat, pentru următoarele considerente:

Privilegiul poate fi definit ca fiind o garanţie reală care dă dreptul creditorului privilegiat de a fi plătit cu preferinţă în caz de executare silită, evitând concurenţa creditorilor chirografari, precum şi de a urmări bunul în mâinile terţilor dobânditori. Privilegiul vânzătorului

pentru preţ sau pentru restul de preţ se stinge în momentul când se

achită preţul sau diferenţa de preţ. In speţă, instanţa a constatat că reclamanţii au consemnat diferenţa de preţ în favoarea pârâtului G.S.G. şi a numitului G.N. la data de 6 septembrie 2005, astfel că de la această dată privilegiul vânzătorului s-a stins.

De asemenea, instanţa a avut în vedere şi data la care pârâtul G.S.G. a formulat acţiunea având ca obiect rezoluţiunea contract de vânzare-cumpărare. S-a constat că pârâtului G.S.G. i-a fost achitată diferenţa de preţ mai întâi ca el să ceară rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2133/2005, astfel că el nu mai era îndreptăţit să solicite rezoluţiunea contractului, ci, eventual, avea posibilitatea să solicite actualizarea sumei de 6800 lei.

Instanţa a dat preferinţă titlului de proprietate al reclamanţilor, întrucât aceştia au cumpărat imobilul de la numiţii V.I. şi V.A.D., care, la rândul lor, au dobândit proprietatea imobilului de la pârâtul G.S.G. şi G.N., iar aceştia din urmă au primit diferenţa de preţ mai înainte ca ei să solicite rezoluţiunea pentru neplata preţului.

La data de 19 aprilie 2007, pârâtul G.S.G. a declarat recurs, care a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă, la 14 mai 2007. In motivare, acesta a arătat că solicită suspendarea prezentului dosar, întrucât dezlegarea prezentei pricini depinde în tot de existenţa sau neexistenţa unui drept ce face obiectul unui alt dosar, şi anume plângerea formulată de acesta împotriva încheierii de carte funciară nr. 55381 din 19 septembrie 2005, prin carc a solicitat desfiinţarea încheierii prin care i-a fost radiat în mod abuziv privilegiul său de vânzător asupra restului de preţ.

De asemenea, a arătat că desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare prin care reclamantul a dobândit proprietatea a operat în baza principiului resoluto iure dan tis resolvitur ins accipientis, aplicabil în baza sentinţei civile nr. 3979 din 30 noiembrie 2005. Soluţia criticată infirmă desfiinţarea contractelor, încălcând autoritatea de lucru judecat.

Instanţa a validat plata diferenţei de preţ făcută de reclamant pe calea ofertei reale urmate de consemnaţiune, fară să motiveze în vreun fel de ce nu a luat în seamă apărările formulate de acesta prin care a învederat carenţele şi iregularităţile acestei proceduri, care o lipsesc de efectele juridice prevăzute de lege şi, prin urmare, executarea obligaţiei nu poate fi considerată îndeplinită (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.).

Sunt nelegale, de altfel, argumentele folosite de instanţa fondului, în sensul că la data la care s-a formulat cererea de rezoluţiune privi

legiul se stinsese, motiv pentru care nu mai era îndreptăţit să solicitc rczoluţiunea contractului, ci doar actualizarea sumei de 6800 lei. Prin această argumentare, pe de o parte, instanţa de judecată critică în fapt o altă hotărâre a unei instanţe judecătoreşti, şi anume sentinţa civilă nr. 3979 din 30 noiembrie 2005, pronunţată în dosarul nr. 6676/2005, tot de Judecătoria Buftea, hotărâre rămasă definitivă şi irevocabilă, încălcând autoritatea de lucru judecat, iar, pe de altă parte, încalcă dispoziţiile imperative ale art. 20 alin. (2) ale Legii nr. 7/1996, republicată, care statuează că drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor în cartea funciară.

Prin argumentele sale, instanţa de judecată ignoră efectele puterii de lucru judecat şi de obligativitate aferente unei hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile şi încalcă dispoziţiile imperative ale legii mai

sus citate. In realitate, prin sentinţa civilă nr. 3979 din 30 noiembrie 2005, s-a pronunţat în mod corect şi temeinic rezoluţiunea contractului nr. 2133 din 19 decembrie 2002, efectele sale fiind retroactive şi obligatorii. Având în vedere aceste considerente, puterea de lucru judecat îşi produce pe deplin efectele, întrucât instanţa de judecată nu poate schimba ceea ce s-a hotărât în mod irevocabil, chiar dacă constată că s-a săvârşit o greşeală de judecată. Jurisprudenţă şi doctrina au consacrat teoria potrivit căreia există de asemenea autoritate de lucru judecat în toate cazurile în care dreptul confirmat printr-o hotărâre judecătorească anterioară este infirmat printr-o hotărâre judecătorească ulterioară.

Potrivit art. 1368 C. civ., acţiunea vânzătorului pentru rezoluţiunea vânzării este reală, ceea ce înseamnă că urmăreşte astfel cum afirmă şi partea adversă nu persoana cumpărătorului, ci chiar bunul vândut, întrucât rezoluţiunea se produce cu efectiv retroactiv şi deci se răsfrânge şi asupra terţilor dobânditori de drepturi asupra lucrului vândut. Dreptul de a cere rezoluţiunea pentru neplata preţului este opozabil terţilor dobânditori de drepturi reale asupra lucrului vândut, dacă vânzătorul a îndeplinit cerinţele legii pentru conservarea privilegiului său de vânzător, şi anume dacă lucrul vândut este un imobil, prin înscrierea privilegiului în cartea funciară anterior înscrierii titlului dobânditorului.

Or, încă de la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare prin care reclamanţii au cumpărat imobilul în cauză de la un neproprietar, aceştia ştiau de existenţa privilegiului şi de efectele sale, acest drept real imobiliar fiind înscris în favoarea acestuia în cartca funciară nr. 992 a localităţii Gruiu, jud. Ilfov. Fiind înscris în cartca

funciară la momentul cumpărării imobilului, efectul principal ce derivă din existenţa privilegiului, şi anume dreptul său de a cere rezoluţiunea vânzării pentru neplata preţului, urmează a fi opozabil oricărui cumpărător subsecvent, inclusiv reclamanţilor din prezenta acţiune.

în ceea ce priveşte opozabilitatea sentinţei prin care s-a dispus rezoluţiunea contractului, se arată faptul că având la bază o acţiune reală, este opozabilă erga omnes, deci inclusiv reclamanţilor. Confuzia în care persistă şi instanţa fondului este dată de neînţelegerea faptului că acţiunea în rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare nu este o acţiune personală, ci are caracter real, urmărind bunul, deci nu este necesară şi pronunţarea în contradictoriu cu reclamanţii pentru a le fi opozabilă.

In plus, hotărârea prin care a fost pronunţată rezoluţiunea contractului nu produce ea însăşi efecte directe asupra contractului prin care reclamanţii au dobândit proprietatea asupra imobilului, desfiinţarea sa datorându-se efectelor principiului resoluto iure dantis resolvitur ins accipientis.

Recurentul a mai arătat că titlul său este cel mai vechi, putând face dovada transmiterii lui de la dobândirea iniţială a autorilor acestuia până la momentul în care a fost dobândit de acesta.

La data de 19 iunie 2007, intimaţii-reclamanţi G.F. şi G.C. au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat. în motivare, au arătat că recurentul a formulat o plângere împotriva încheierii nr. 55381 din 19 septembrie 2005, pronunţată de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov prin care s-a radiat din cartca funciară privilegiul lui G.S.G. şi G.N. asupra imobilului în cauză. Indiferent de soluţia pronunţată în acest dosar, aceasta nu va afecta în niciun fel titlul de proprietate al intimaţilor şi nici nu va întări titlul de proprietate al recurentului, motiv pentru care nu are nicio relevanţă în compararea titlurilor.

Este eronată susţinerea recurentului în sensul că, odată admisă plângerea împotriva încheierii prin care se radiază privilegiul vânzătorului, dreptul său real s-ar consolida definitiv, atrăgând de la sine puterea desfiinţării titlului intimaţilor. Plângerea formulată împotriva încheierii nr. 55381 din 19 septembrie 2005 nu rezolvă opozabilitatea rezoluţiunii unui contract, ci problema valabilităţii sau nevalabilităţii radierii din cartea funciară.

In ceea ce priveşte efectele rezoluţiunii contractului de vânzare-cumpărare pronunţate prin sentinţa civilă nr. 3979 din 30 noiembrie 2005, aceasta nu este opozabilă, nefiind pronunţată în contradictoriu cu

intimaţii, ci cu persoane care la data pronunţării acesteia nu mai erau titulare a dreptului de proprietate asupra imobilului. Acţiunea ce a tăcut obiectul dosarului în care s-a pronunţat această sentinţă a fost introdusă în mod total fraudulos, în condiţiile în care intimaţii îi notificaseră pe G.S.G. şi G.N. din luna august 2005 pentru plata diferenţei de preţ.

In ciuda faptului că, în conformitate cu aceste notificări, au luat la cunoştinţă că intimaţii sunt noii proprietari ai imobilului şi că doresc să le achite diferenţa de preţ, la data de 14 septembrie 2005 G.S.G. şi G.N. au introdus acţiunea în rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2133 din 19 decembrie 2002, încheiat cu V.I. şi V.A.D. Cu toate că la data introducerii acestei acţiuni, 14 septembrie 2005, proprietarii imobilului erau V.I. şi V.A.D., intimaţii G.S.G. şi G.N. au înţeles să se judece în contradictoriu cu aceştia, intimaţii G.F. şi G.C. nefiind părţi în proces.

Se mai arată că acţiunea este introdusă numai împotriva unora dintre coproprietari, fară a figura ca parte în proces şi soţiile acestora. In plus, în conformitate cu dispoziţiile art. 1368-1369 C. civ., rezoluţiunea vânzării rămâne fară efect faţă de terţii dobânditori ai imobilului vândut, care au îndeplinit actele necesare pentru opozabilitatea dreptului lor faţă de terţi.

Astfel, sentinţa civilă nr. 3979 din 30 noiembrie 2005, pronunţată de Judecătoria Buftea este lipsită de orice eficacitate juridică, instanţa rczoluţionând un contract (contractul autentificat sub nr. 2133 din 19 decembrie 2002 încheiat între G.N. şi G.S.G. şi V.I. şi V.A.D.) care la data introducerii acţiunii nu mai reprezenta titlu de proprietate asupra imobilului.

Nu pot fi primite susţinerile recurentului privitoare la autoritatea de lucru judecat, întrucât dosarul nu are acelaşi obiect şi cauză. De asemenea, de la data consemnării preţului, 6 septembrie 2005, privilegiul lui G.S.G. şi G.N. asupra imobilului s-a stins, intimaţii fiind unicii proprietari, de drept, ai imobilului situat în comuna Gruiu, sat Siliştea Snagovului, jud. Ilfov. De altfel, în baza încheierii nr. 55381 din 19 septembrie 2005 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, s-a notat radierea privilegiului înscris în cartea funciară. In plus, intimaţii sunt primii şi singurii care au intabulat dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, în baza încheierii nr. 17648 din 22 aprilie 2005. De la această dată, titlul intimaţilor a devenit opozabil terţilor, inclusiv celor care au dobândit ulterior, astfel încât orice persoană interesată, inclusiv pârâtul sau instanţa de judecată, ar fi putut constata cine este adevăratul proprietar al imobilului.

Examinând sentinţa recurată prin prisma criticilor formulate şi în conformitate cu prevederile art. 304¹ C. proc. civ., Tribunalul reţine următoarele:

In mod temeinic a reţinut instanţa de fond, în ceea ce priveşte situaţia de fapt, că prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 19 decembrie 2002 pârâtul G.S.G. şi G.N., al cărui unic moştenitor este G.S.G., a vândut terenul în litigiu lui V.I., căsătorit şi V.A.D., căsătorit. Preţul nefiind achitat integral, pentru diferenţa de 68.000.000 ROL, G.S.G. şi G.N. au beneficiat în temeiul legii de privilegiul vânzătorului, notat în cartea funciară.

Prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 2 septembrie 2003, V.I. şi V.V. au înstrăinat lui V.A.D. cota de 1/2 din imobil, iar prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 31 martie 2005 V.A.D. şi V.M.C. au vândut imobilul reclamantului G.F., căsătorit cu reclamanta G.C.

La data de 18 august 2005 reclamanţii au declanşat procedura ofertei de plată urmată de consemnaţiune, notificând pe G.S.G. şi G.N. să fie prezenţi la sediul biroului executorului judecătoresc la data de 6 septembrie 2005. La data de 14 septembrie 2005, G.S.G. şi G.N. au chemat în judecată pc V.I. şi V.A.D., prin sentinţa civilă nr. 3979 din 30 noiembrie 2005 pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. 6676/2005, dispunându-se rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare intervenit între părţi la 19 decembrie 2002 şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.

In mod firesc acţiunile prin care se solicită desfiinţarea unui contract, respectiv a unui acord intervenit între mai multe persoane, presupun participarea la proces a acelor persoane care l-au închciat sau a succesorilor lor, fiind astfel, pe de o parte, obligatorie participarea tuturor acestora, iar, pe de altă parte, fiind exclus să stea în proces orice altă persoană.

Pe cale de consecinţă, cum în cadrul dosarului nr. 6676/2005 al Judecătoriei Buftea au avut calitatea de părţi atât vânzătorii G.S.G. şi G.N., acesta din urmă prin unicul său moştenitor, cât şi cumpărătorii V.I. şi V.A.D., opozabilitatea hotărârii pronunţate în cauză nu poate fi pusă în discuţie.

Din perspectiva celor expuse anterior, este lipsit de relevanţă că hotărârea nu a fost pronunţată şi în contradictoriu cu soţiile celor doi cumpărători, care nu au luat parte personal la încheierea contractului, după cum este lipsit de relevanţă faptul că la momentul introducerii cererii de chemare în judecată respectivul contract nu ar mai constitui

titlu de proprietate - ceea ce nici nu este corect din punct de vedere juridic, deoarece constituie titluri de proprietate şi actcle juridice care ar transmite dreptul de proprietate pentru că nu provin de la adevăratul proprietar, pentru a fi obligatoriu ca hotărârea să fi fost pronunţată în contradictoriu cu dobânditorii ulteriori ai imobilului.

Hotărârea judecătorească îşi produce efectele substanţiale -modificarea situaţiei juridice dintre părţile în litigiu, prin aplicarea regulii de drept la împrejurările de fapt - numai între părţi, neputând crea drepturi şi obligaţii în privinţa terţilor care nu au fost atraşi în niciun mod în proces. Prin urmare, contractele de vânzare-cumpărare ulterioare din 2 septembrie 2003 şi 31 martie 2005, care nu au fost desfiinţate expres de către instanţă, nu pot fi considerate desfiinţate implicit pe cale subsecventă, fiind deci, în prezent, în vigoare.

Cu toate acestea, admiterea cererii de rezoluţiune a contractului de vânzare-cumpărare iniţial, cel din 19 decembrie 2002, nu este lipsită de efecte asupra situaţiei juridice a terenului sub aspectul titularului dreptului de proprietate. Astfel, potrivit art. 1368 C. civ., acţiunea vânzătorului pentru rezoluţiunea vânzării este reală, ceea ce înseamnă că urmăreşte nu persoana cumpărătorului, ci chiar bunul vândut, întrucât rezoluţiunea se produce cu efect retroactiv şi deci se răsfrânge şi asupra terţilor subdobânditori de drepturi asupra lucrului vândut. Cu alte cuvinte, deşi cele două contracte se află în fiinţă, datorită acestui cfect al rezoluţiunii apar a fi încheiate cu un neproprietar şi, ca atare, îşi pierd retroactiv aptitudinea de a produce efectul translativ de proprietate asupra lucrului vândut, nu şi celelalte drepturi şi obligaţii cărora le-au dat naştere.

Conform art. 1368-1369 C. civ., aplicarca acestei reguli este supusă unei condiţii, şi anume dreptul de a cere rezoluţiunea pentru neplata preţului nu este opozabil terţilor dobânditori de drepturi reale asupra bunului vândut decât dacă vânzătorul a îndeplinit cerinţele legii pentru conservarea privilegiului său de vânzător, ceea ce în materie imobiliară presupune înscrierea privilegiului în cartea funciară înainte de a se fi înscris titlul terţului dobânditor.

Textele de lege menţionate fac practic o aplicaţie într-un caz particular a bunei-credinţei, care salvează actul juridic subsecvent de la desfiinţare odată cu desfiinţarea actului juridic principal. Dacă vânzătorul nu şi-a făcut public privilegiul prin înscrierea în cartea funciară, terţii subdobânditori, bazându-se pe principiul forţei probante absolute a înscrierii în cartea funciară, sunt consideraţi de bună-credinţă, astfel că nu pot suporta consecinţele dispunerii rezoluţiunii

actului iniţial. In schimb, dacă au putut lua cunoştinţă despre existenţa privilegiului din cuprinsul cărţii funciare, şi-au asumat şi riscul desfiinţării contractului de vânzare-cumpărare prin carc a dobândit autorul lor dreptul de proprietate asupra imobilului.

în cauza de faţă, la data introducerii de către pârât a cererii de rezoluţiune a contractului de vânzare-cumpărare iniţial, 14 septembrie 2005, privilegiul vânzătorului nu fusese radiat, încheierea prin care s-a dispus această măsură fiind pronunţată la 19 septembrie 2005, din cuprinsul încheierii reieşind că şi cererea de radiere a fost formulată la aceeaşi dată, fiind astfel aplicabile prevederile art. 27 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată. De altfel, radierea privilegiului efectuată de un terţ după ce titularul său şi l-a înscris în vederea obţinerii opozabilităţii lui, inclusiv faţă de acesta, nu ar putea fi opusă celui din urmă, pentru că ar contraveni raţiunii sistemului de publicitate imobiliară.

Faţă de cele ce preced, se reţine că, deşi contractul de vânzare-cumpărare care constituie titlul de proprietate al reclamanţilor este în vigoare, el rămâne fară efecte contra pârâtului, care a redobândit calitatca de proprietar în urma admiterii cercrii de rezoluţiune a contractului de vânzare-cumpărare iniţial. Tocmai de aceea, în acest caz este posibilă repunerea vânzătorului în situaţia anterioară ca cfect al dispunerii rezoluţiunii contractului iniţial, chiar dacă actclc juridice ulterioare nu au fost desfiinţate.

Aplicarca regulilor de drept consacrate în materia revendicării imobiliare implică compararea titlurilor de proprietate prezentate de către părţi. Dacă titlurile lor provin de la autori diferiţi se compară între ele drepturile autorilor de la care provin titlurile. Această soluţie, care corespunde în cea mai mare măsură principiului de drept conform căruia nimeni nu poate transmite mai mult decât ceea ce îi aparţine, asigurând astfel respectarea efectivă a dreptului de proprietate asupra bunului în discuţie, trebuie aplicată ori de câte ori este posibil, pentru a identifica, pe cât posibil, momentul la care apar pentru prima oară două titluri de proprietate asupra aceluiaşi bun.

patrimoniul celui din urmă înstrăinător conform actului rcspectiv. Cu alte cuvinte, ultima persoană care deţine un titlu de proprietate valabil obţinut într-un şir de transferuri succesive intervenite cu respectarea legii este recunoscută ca fiind proprietarul bunului, în vreme ce persoanele care au participat la actele juridice ulterioare nu au putut dobândi dreptul în discuţie.

Nicio altă modalitate de comparare a titlurilor de proprietate prezentate de părţi nu corespunde într-o asemenea situaţie principiului de drept pe care trebuie să îl reflecte acţiunea în revendicare, astfel că radierea anterioară a privilegiului, mai exact achitarea anterioară a preţului, în raport de data pronunţării hotărârii prin care s-a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, este lipsită de rele-

vanţă sub aspect juridic. Intr-adevăr, achitarea preţului paralizează acţiunea în rezoluţiune, dar numai în cadrul soluţionării unei asemenea acţiuni, ce ar urma a fi în principiu respinsă, şi nu poate conduce la crcarea unui criteriu de preferabilitate carc să ignore aspectul esenţial al acţiunii în revendicare, stabilirea patrimoniului în care se regăseşte dreptului de proprietate asupra bunului revendicat.

Faţă de aceste considerente, reţinând că instanţa de fond a făcut o greşită aplicare a legii prin procedeul folosit la compararca titlurilor de proprietate prezentate de cătrc părţi, în temeiul art. 312 C. proc. civ., Tribunalul urmează să admită recursul şi să modifice în tot sentinţa civilă recurată, în sensul că va respinge acţiunea ca neîntemeiată.

← Imobil aflat în patrimoniul unei societăţi comerciale în...		Apărarea dreptului de servitute de trecere de către posesorul... →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Contract de vânzare-cumpărare. Privilegiul vânzătorului pentru o parte din preţ. Consemnarea sumei la C.E.C. Rezoluţiunea contractului pentru neplata restului de preţ.