Acţiune în rezoluţiune. Antecontract de vânzare-cumpărare. Refuzulpromitentului cumpărător de a se prezenta în vederea încheierii contractului în formă autentică, întemeiat pe pretenţia acestuia de modificare a obiectului. Admisibilitate. Consecinţe
| Comentarii |
|
Condiţia impusă de promitentul-vânzător, de a încheia contractul de vânzare-cumpărare prin includerea în obiectul actului juridic şi a unor alte bunuri decât cele care au format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, coroborată cu refuzul acestuia de a încheia actul autentic limitat la obiectul antecontractului, justifică admisibilitatea cererii de rezoluţiune a antecontractului de vânzare-cumpărare.
Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, decizia nr. 964/R din 9 mai 2007
Prin sentinţa civilă nr. 8600/20.11.2006 a Judecătoriei Cluj-Napoca, a fost admisă în parte acţiunea civilă formulată de reclamanţii C.P., C.D.D., C.M., C.M. în contradictoriu cu pârâtul B.O. prin mandatar B.V..
S-a dispus rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată între părţi şi autentificată cu încheierea de autentificare nr. 862/01.08.2005 a BNP M.A..
S-a dispus radierea din CF 154630 N Cluj-Napoca a notării promisiunii de vânzare-cumpărare de sub B+6, făcută pe numele şi în favoarea pârâtului.
A fost respins capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata de daune interese reprezentând prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligaţiei de a face, prin nerestituirea sumei plătite cu titlu de avans şi a respins cererea reconvenţională formulată de pârâtul reclamant reconvenţional prin mandatar, ca neîntemeiată.
În motivarea sentinţei, instanţa de fond a reţinut că prin promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată la 01.08.2005 autentificată sub nr. 862/2005 de BNP M.A., reclamanţii promitenţi vânzători au promis înstrăinarea către pârâtul cumpărător prin mandatar a dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 4 de la etaj l, ce a fost construit în Cluj-Napoca, str.D. pe terenul cu nr.top. 12851/2/5/1, 12851/2/5/2. Odată cu apartamentul se promitea vânzarea unei cote părţi din terenul de sub imobil, raportat la suprafaţa apartamentului, precum şi cota. parte din părţile indivize comune.
Potrivit prevederilor contractuale, părţile s-au obligat să se prezinte în fata notarului pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, promitentul cumpărător achitând o parte din preţ la data semnării (16.500 EURO), a doua oară la data de 30.09.2005 (18.500 euro) şi urmând să intre în posesia apartamentului la 31.12.2005.
Prin notificarea din data de 29.12.2005 reclamanţii au înştiinţat pârâtul despre necesitatea încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare.
Potrivit autorizaţiei de construire nr. 678/17.05.2005, reclamanţii au fost autorizaţi să execute lucrări de construire pentru: clădire, D+P+2E cu 6 apartamente şi împrejmuire, iar în conformitate cu dovada de luare în folosinţă nr. 580/2005, construcţiile se compun din demisol cu adăpost ala, 6 garaje, zonă de depozitare şi baie, hol, casa scării, parter (windfang, casa scării), 6 apartamente şi pod.
Potrivit procesului verbal de constatare a contravenţiei titularul autorizaţiei de construire nr. 678/2005 a executat lucrări de compartimentare interioară la demisol şi pod după eliberarea dovezii de luare în folosinţă, fără a avea autorizaţie de construire, ca măsură complementară dispunându-se obţinerea autorizaţiei sau desfiinţarea lucrărilor.
Din probatoriul administrat a rezultat că din părţile indivize comune nu fac parte podul, zona de depozitare şi garajele, iar promisiunea de vânzare-cumpărare dintre părţi nu face referire la aceste spaţii ca făcând parte din părţile indivize comune.
Coproprietatea asupra părţilor indivize comune există în strânsă legătură cu proprietatea asupra apartamentelor ce alcătuiesc imobilul respectiv, existenţa acestui din urmă drept nefiind de conceput fără existenţa celuilalt, în condiţiile în care există dotări şi spaţii ce nu pot fi folosite prin natura lor decât în comun (instalaţii, casa scărilor, calea de acces în imobil).
Ori, în cazul de faţă, pentru existenţa dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 4 nu este necesară existenţa dreptului de proprietate şi asupra podului, a spaţiilor de depozitare, ci doar coproprietatea forţată asupra casei scărilor.
De asemenea, garajul este prevăzut ca spaţiu distinct care poate fi înstrăinat separat de apartamente, motiv pentru care nu este înscris în cartea funciară colectivă.
Din declaraţiile martorilor audiaţi a rezultat că părţile indivize comune la care face referire antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi nu cuprinde podul şi spaţiul de depozitare din imobil.
Cât priveşte sancţiunea aplicată de organul de control în construcţie, aceasta nu priveşte părţile indivize comune şi compunere a acestora, ci se referă la lipsa autorizaţiei de construire pentru diverse compartimente interioare după eliberarea dovezii de luare în folosinţă, ceea ce presupunea obţinerea unei noi autorizaţii.
Având în vedere dispoziţiile art. 111 C.pr.civ. instanţa a apreciat că cererea de a se constata că podul şi zona de depozitare sunt părţi indivize comune este inadmisibilă, în condiţiile în care priveşte de fapt recunoaşterea calităţii de coproprietar a pârâtului asupra acestora.
În aceste condiţii, s-a analizat promisiunea de vânzare-cumpărare sub aspectul lămuririi obiectului său, respectiv, dacă înţelegerea dintre părţi privea şi cota parte din spaţiile la care face referire pârâtul reclamant reconvenţional.
În cazul promisiunii de vânzare-cumpărare transferul dreptului de proprietate nu se realizează decât la încheierea contractului autentic, oricare dintre părţi putând solicita rezoluţiunea, în cazul de faţă vânzătorul a cerut aceasta motivat de împrejurarea că cel care a cumpărat nu s-a prezentat în faţa notarului pentru a se încheia actul autentic.
Din susţinerile părţilor coroborate cu înscrisurile de la dosar, a reieşit că reclamanţii vânzători au dorit încheierea actului autentic, motiv pentru care s-au prezentat la BNP M.A., dar că pârâtul prin mandatar a refuzat să primească imobilul, să plătească diferenţa de preţ şi să semneze contractul de vânzare-cumpărare autentic.
Reclamanţii au făcut şi dovada notificării pârâtului, în sensul încheierii contractului de vânzare-cumpăr are autentic.
Instanţa a apreciat că reclamanţii şi-au îndeplinit obligaţiile asumate prin contract, respectiv, au dorit să predea imobilul şi s-au prezentat la notar în vederea încheierii actului autentic, în condiţiile în care pârâtul nu şi-a îndeplinit obligaţia contractuală de a primi imobilul, de a achita restul de preţ şi de a semna contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Ca efect al rezoluţiunii, are loc desfiinţarea retroactivă a contractului, cu repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii antecontractului.
Cererea de obligare a pârâtului la plata de daune interese nu a fost susţinută cu probe, nu s-a dovedit paguba suferită ca urmare a neexecutării obligaţiei pârâtului de a încheia actul autentic, ca urmare solicitarea de daune interese constând în reţinerea sumelor achitate de pârât ca şi preţ nu este întemeiată.
Cererea reconvenţională cu privire la obligarea reclamanţilor la încheierea actului autentic nu a putut fi admisă, atâta timp cât s-a stabilit culpa pârâtului la neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Având în vedere cele de mai sus, în temeiul dispoziţiilor art. 1365-1368, 1020, 1021, 1101 C.civ, raportat la dispoziţiile art. 480, 962, 964 şi urm., art. 977 şi urm. C.civ., a fost admisă în parte acţiunea formulată.
Prin decizia civilă nr. 105/A/23.02.2007 pronunţată de Tribunalul Cluj a fost respins ca nefondat apelul declarat de pârâtul B.O. prin mandatar B.V. împotriva sentinţei civile nr. 8600/20.11.2006 a Judecătoriei Cluj-Napoca, care a fost menţinută în totul.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs în termen legal pârâtul, prin mandatar, solicitând modificarea deciziei, în sensul admiterii apelului, respingerii acţiunii reclamanţilor şi admiterii cererii reconvenţionale.
Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate, curtea a constatat că acesta este nefondat şi l-a respins pentru următoarele considerente:
Susţinerea recurentului conform căreia reclamanţii, în mod culpabil, prin fapta lor proprie, au înlăturat din categoria părţilor indivize comune ale imobilului podul şi zona de depozitare, cauzând în acest fel un viciu imobilului, nu poate fi primită.
Din ansamblul probelor administrate în faţa instanţei de fond - în condiţiile în care hotărârea se întemeiază pe probele administrate în cursul judecării litigiului - reiese că tuturor persoanelor interesate de cumpărarea unui apartament în imobil, li s-a adus la cunoştinţă faptul că părţile indivize comune vor fi compuse din casa scării şi 1 boxă amenajată la beci. Încă din vara anului 2005 când imobilul era în fază de construire, reclamanţii au înştiinţat potenţialii cumpărători că podul imobilului va fi amenajat ca mansardă (spaţiu de locuit) şi că nici podul şi nici spaţiul de depozitare nu vor face parte din părţile indivize comune.
Una dintre persoanele care a participat la lucrările de edificare a imobilului a declarat că încă din faza construirii ştia că podul va fi spaţiu de locuit tip mansardă, spre vânzare fiind oferite numai apartamentele.
Declaraţiile date de persoane aflate în aceeaşi situaţie cu cea a pârâtului recurent formează convingerea instanţei că împrejurarea asupra căreia se poartă litigiul - apartenenţa sau neapartenenţa celor două componente ale imobilului la părţile indivize comune - a fost clarificată, pe de o parte între constructor (reclamanţi), iar pe de altă parte între persoanele interesate de cumpărarea apartamentelor, printre care se află şi pârâtul recurent - anterior finalizării construcţiei şi dării ei în folosinţă.
În cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare se menţionează că obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare îl constituie apartamentul compus din 3 camere, 1 hol, 1 bucătărie, 2 băi, 2 terase şi un garaj la demisol.
Nu se face nici o referire la părţile indivize comune, acestea fiind inserate numai în cuprinsul contractelor de vânzare-cumpărare autentice încheiate între reclamanţi şi cumpărătorii celorlalte apartamente, iar cele două componente - podul şi spaţiul de depozitare - nu se regăsesc în enumerarea părţilor indivize comune.
Proprietatea comună este definită şi enumerată cu titlu exemplificativ în art.3 lit.c din Regulamentul cadru al asociaţiilor de proprietari.
Proprietatea comună este compusă din toate părţile dintr-o clădire aflată în coproprietate, care nu sunt apartamente şi care sunt destinate folosirii în comun de către toţi proprietarii din acea clădire.
Cu titlu exemplificativ sunt enumerate ca formând proprietatea comună terenul pe care este construită clădirea, curtea inclusă, fundaţia, structura de rezistenţă, acoperişul, terasele, coşurile de fum, scările, holurile, pivniţele, subsolurile, casa scării, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apă, ascensoarele.
Reglementarea legală a proprietăţii comune atât sub aspectul definirii noţiunii, cât şi sub cel al enumerării exemplificative nu constituie dispoziţii imperative, astfel încât se poate deroga de la prevederile ei prin acordul părţilor interesate.
Faptul că pârâtul nu îşi dă acordul în sensul excluderii podului şi a spaţiului de depozitare din categoria părţilor indivize comune, nu poate impieta asupra schimbării destinaţiei, în condiţiile în care acest aspect, aşa cum reiese din cele arătate anterior, a fost adus la cunoştinţa cumpărătorilor interesaţi încă din faza de construire a imobilului.
Pretenţia sa actuală formulată în cuprinsul cererii reconvenţionale, de obligare a reclamanţilor să încheie cu el contract de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la apartamentul nr.4, prin includerea unei cote părţi din pod şi zona de depozitare depăşeşte limitele exercitării cu bună credinţă a drepturilor ce îi derivă din promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată cu reclamanţii intimaţi.
De menţionat e faptul că prin decizia civilă nr. 178/R/23.02.2007 a Tribunalului Cluj, celelalte capete de cerere din cererea reconvenţională disjunsă din prezentul dosar, respectiv: radierea podului şi a zonei de depozitare din CF ind. 155783 N şi înscrierea lor în CF col., înscrierea garajelor în foaia individuală, atribuirea de nr.topografice şi constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect podul imobilului, au fost respinse în mod irevocabil.
Concluzionând, reclamanţii nu pot fi obligaţi să încheie cu pârâtul contract de vânzare-cumpărare autentic având ca obiect apartamentul nr.4, din imobilul situat în Cluj-Napoca, Colonia „Deasupra Hajongardului”, în modalitatea cerută de pârât - prin includerea în părţile indivize comune a podului şi a spaţiului de depozitare - întrucât aceste componente încă din faza edificării construcţiei nu au avut destinaţia de proprietate comună, persoanelor interesate să cumpere apartamente în imobil li s-a adus la cunoştinţă această situaţie şi nu există nici o prevedere legală imperativă care să oblige constructorul să includă un pod şi un spaţiu de depozitare în proprietatea comună. Aceste componente nu au ele însele prin natura lor destinaţia de părţi indivize comune, cum este de exemplu casa scărilor, care prin natura sa nu poate avea decât destinaţia de proprietate comună, reprezentând calea de acces indispensabilă folosirii proprietăţii individuale, astfel încât li
se poate da o altă destinaţie, folosirea proprietăţii individuale nefiind afectată de eventuala excludere a acestor spaţii din proprietatea comună.
Pârâtul prin atitudinea sa fiind în culpă, nu îşi poate invoca această poziţie subiectivă în susţinerea cererii reconvenţionale, respectiv a capătului de cerere prin care solicită obligarea reclamanţilor să încheie cu el contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, prin includerea podului şi a spaţiului de depozitare în categoria părţilor indivize comune a imobilului.
Critica privind încălcarea prevederilor art. 120 Cod proc.civ., cu ocazia disjungerii unor petite din cuprinsul cererii reconvenţionale şi a prev.art.111 Cod proc.civ. în soluţionarea excepţiei inadmisibilităţii cererii de constatare a faptului că podul şi zona de depozitare sunt părţi indivize comune, nu este fondată.
Art.120 alin.2 Cod proc.civ. instituie o excepţie de la regula judecării cererii reconvenţionale odată cu cererea principală.
Astfel, când numai cererea principală este în stare de a fi judecată, cererea reconvenţională poate fi judecată deosebit. Or, faţă de probaţiunea administrată în faţa primei instanţe, corect s-a apreciat că acţiunea având ca obiect rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.862/01.08.2005 la Biroul Notarului Public M.A., este în stare de judecată, iar păstrarea spre judecată şi a cererii reconvenţionale în integralitatea ei, ar întârzia nejustificat soluţionarea pricinii.
Prin cererea pârâtului de constatare a faptului că podul şi zona de depozitare sunt părţi indivize comune, acesta solicită recunoaşterea calităţii sale de coproprietar asupra acestor componente, această cerere fiind evident una în realizare, astfel încât în mod corect prima instanţă a reţinut că este incidentă excepţia inadmisibilităţii raportată la acest petit.
În fine, aprecierea recurentului că oferta reclamantului de diminuare a preţului cu suma de 5000 EURO cu condiţia ca pârâtul să renunţe la cererea reconvenţională şi să achieseze la susţinerea reclamanţilor că podul şi spaţiul de depozitare nu fac parte din părţile indivize comune ale imobilului, este un indiciu cert al faptului că reclamanţii sunt conştienţi că cele două spaţii fac parte din proprietatea comună, urmând a fi atribuite proprietarilor apartamentelor în cote indivize, nu are nici un suport legal şi probator, urmând a fi înlăturată ca total nefondată. (Judecător Marta Vitos)
| ← Acţiune pauliană având ca obiect anularea unei tranzacţii... | Contract de donaţie încheiat în anul 1972. Plecarea din... → |
|---|
