Legea nr. 10/2001. Imobil aflat în coproprietate, preluat abuziv de stat. Cerere de restituire formulată de unii dintre coproprietari. Admisibilitate
| Comentarii |
|
Obligaţia de a obţine acordul tuturor coproprietarilor pentru formularea cererii de restituire în natură a imobilului a fost înlăturată prin dispoziţiile art. 4 alin.(1) din Legea nr. 10/2001, care prevede posibilitatea de a se restabili dreptul de proprietate asupra cotelor-părţi ale unui bun aflat în indiviziune.
Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, decizia nr. 2557/R din 12 decembrie 2007
Prin Sentinţa civilă nr. 11373/09.12.2003 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca a fost admisă în parte acţiunea extinsă, formulată de reclamantul D.G.I.Z., împotriva pârâţilor Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, în nume propriu şi în calitate de reprezentant al Statului Român, SC Constructardealul SA Cluj Napoca, prin lichidator, G.I., G.A., I.T., P.C.L., P.S.I., K.L., P.C., C.T.D., C.L., G.V., G.I., M.D., M.S.G., L.M.L., A.D.M., A.M.M., B.M., G.I., G.E., P.A., P.M., P.C.G., H.Ş.G., H.A., H.F.Ş., H.A., H.E., H.T. în calitate de succesori ai defunctului H.F.G.Ş. şi S.E., S.E.G.J., V.E.M., P.E.R., S.E. în calitate de succesori ai defunctei S.K., având ca obiect nulitate a titlului statului şi nulitate contracte.
Prin aceeaşi sentinţă, au fost respinse cererile de intervenţie accesorii, formulate în interesul pârâtului Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, de către intervenientele SC R.M.C. SRL Cluj Napoca şi SC S.R.I.E. Cluj-Napoca.
În consecinţă, s-a constatat nelegalitatea actului de naţionalizare asupra imobilului situat în Cluj-Napoca, str. M., iniţial înscris în CF nr. 3797 Cluj-Napoca, nr.top 367 casă cu etaj din piatră la parter 11 localuri pentru prăvălii, 7 camere, 3 bucătării 2 localuri pentru magazii şi dependinţe, iar la etaj 21 camere, 4 bucătării, dependinţe, curte şi grădină cu teren în suprafaţă de 374 stj.p., respectiv asupra cotei de 120/900 parte în scrisă sub B+l în favoarea proprietarului tabular D.G., asupra cotei de 115/900 parte, înscrisă sub B+6 şi 9, în favoarea proprietarului tabular D.G. şi asupra cotei de 115/900 parte înscrisă sub B7 şi 10 în favoarea proprietarului tabular D.E. şi au fost respinse petitele privind constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu privire la imobilul în litigiu, rectificare CF prin radierea dreptului de proprietate al Statului Român şi cel privind obligarea succesorilor proprietarilor tabulari la restituirea despăgubirilor primite conform Legii nr.112/1995, precum şi acordarea cheltuielilor de judecată.
Curtea de Apel Cluj, prin Decizia civilă nr. 1942/A/08.09.2004, a admis apelul declarat de pârâtul Consiliul Local al Municipiului Cluj Napoca, a admis cererile de aderare la apel formulate de intervenientele SC R.M.C. SRL Cluj-Napoca şi SC S.R.I.E. Cluj-Napoca, a schimbat sentinţa apelată, în sensul că a respins acţiunea formulată de reclamantul D.G.Z. Prin decizia menţionată a fost respins apelul declarat de reclamantul D.G.I.Z., împotriva aceleiaşi sentinţe.
Prin Decizia civilă nr. 1643/19 iunie 2006 pronunţată de Curtea de Apel Cluj a fost admis recursul declarat de reclamantul D.G.I.Z. împotriva deciziei civile nr. 1948/8.09.2004 a Curţii de Apel Cluj care a fost casată şi trimisă cauza pentru rejudecare a apelurilor şi a aderărilor la apel, la Tribunalul Cluj.
Prin decizia civilă nr. 245/26.04.2007 pronunţată de Tribunalul Cluj a fost respins apelul declarat de apelantul D.G.I.Z. împotriva sentinţei civile nr. 11373/09.12.2003 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosar nr.1527/2003 şi cererile de aderare la apelul reclamantului formulate de intervenienţii SC R.I.E. SRL şi SC R.M.C. SRL Cluj-Napoca şi apelul declarat de pârâtul Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca împotriva aceleiaşi sentinţe, care a fost menţinută în întregime.
Pentru a pronunţa această decizie, tribunalul a reţinut că, imobilul din litigiu a trecut fără titlu valabil în patrimoniul Statului Român. Decretul nr. 92/1950, în temeiul căruia s-a efectuat naţionalizarea, a fost un act profund nelegal, care venea în contradicţie cu normele constituţionale în vigoare la data preluării, Constituţia din 1948, recunoscând şi garantând dreptul de proprietate.
Reţinând caracterul nelegal al Decretului nr. 92/1950, tribunalul a apreciat că şi Deciziile nr. 54995/1956 şi 3086/274/IV din 1959 ale Consiliului Popular Cluj prin care s-a realizat efectiv trecerea în patrimoniul statului sunt lovite de nulitate.
Deşi titlul statului este lovit de nulitate, la fel ca şi instanţa de fond, tribunalul a apreciat că în cauză contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 nu se impun a fi anulate. Şi aceasta, deoarece, pe de o parte, reclamantul nu a reuşit să facă dovada relei credinţe a pârâţilor chiriaşi care au cumpărat apartamentele din imobilul în litigiu, fiind incidente dispoziţiile art.46 alin 2 din Legea nr. 10/2001, iar pe de altă parte, reclamantul nu este proprietarul exclusiv al imobilului.
Astfel, tribunalul a reţinut că reclamantul nu a dovedit că dreptul său de proprietate se referă exact la apartamentele vândute chiriaşilor, în cauză nefiind sistată indiviziunea. În plus, sunt libere în sensul Legii nr. 10/2001 şi pot fi restituite în natură către reclamant, corespunzător cotei sale de proprietate, spaţiile comerciale de la parterul imobilului.
În privinţa cotelor de proprietate ce aparţin succesorilor celorlalţi proprietari tabulari, este de menţionat că aceştia au beneficiat de despăgubiri în temeiul Legii nr. 112/1995 şi nu au mai revenit cu solicitarea de restituire în natură, fie solicitarea acestora a fost respinsă.
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs în termenul legal reclamantul şi pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca.
Examinând recursurile declarate în cauză prin prisma motivelor invocate, curtea a apreciat că recursul reclamantului este întemeiat în parte şi în baza art.304 pct.9 şi 312 alin.1 Cod proc.civ., urmând a-l admite în parte, pentru următoarele motive:
Imobilul înscris în CF 3797 Cluj Napoca, nr.top 367, casă cu etaj din piatră, la parter cu 11 localuri pentru prăvălii, 7 camere, 3 bucătării , 2 localuri pentru magazii şi dependinţe, iar la etaj cu 21 de camere, 4 bucătării, dependinţe, curte şi grădină, teren de 374 stjp, situat în Cluj-Napoca, str. M., a avut ca proprietari tabulari pe D.G. în cotă de 180/900 parte, văduva lui D.L. născută D.I. în cotă de 75/900 parte, D.G. în cotă de 100/900 parte, D.E. în cotă de 100/900 parte, D.G. în cotă de 100/900 parte, D.G. în cotă totală de 115/900 parte, D.E. identică cu S.K. prin căsătorie, în cotă de 115/900 parte şi D.R. în cotă totală de 115/900 parte.
Imobilul a fost trecut în proprietatea Statului Român în baza Decretului nr.92/1950, statul intabulându-şi dreptul de proprietate cu încheierea nr.823/1957, după care a fost transcris în CF colectivă nr.124860 Cluj-Napoca, fiind compus din 29 de apartamente, majoritatea cumpărate în baza Legii nr. 112/1995.
Imobilul situat atunci în Cluj-Napoca, str. D. a figurat în lista anexă a decretului de naţionalizare la poziţia nr.104, cu proprietar tabular D.G. Sesizându-se ulterior că în lista anexă nu au fost menţionaţi toţi proprietarii tabulari, ci doar D.G., la suplimentarea anexelor la decret prin HCM 2360/1956 a fost emisă decizia nr.3086/274/IV din 23 noiembrie 1959 a Comitetului Executiv al Sfatului Popular al Judeţului Cluj, prin care s-a constatat preluat imobilul din Cluj-Napoca, str. 30 Decembrie nr.2, înscris în CF 3797 Cluj, A+1, nr.top 367 de la toţi proprietarii tabulari mai sus indicaţi.
Reţinerea celor două instanţe privind dobândirea imobilului în litigiu fără titlu valabil este legală, pentru următoarele motive:
Art.1 alin.5 din HG nr.20/1996, modificată prin HG nr.11/1997, foloseşte sintagma „titlu valabil”, ceea ce, în accepţiunea legii, înseamnă imobile preluate în proprietatea statului cu respectarea legilor şi decretelor în vigoare la data respectivă, adică Decretul nr.92/1950, Decretul nr.111/1951, ş.a.
Remarcăm că acest text de lege foloseşte sintagma „titlu valabil”, care acoperă situaţiile în care trecerea imobilului în proprietatea statului s-a făcut în baza unui act normativ, însă cu respectarea întocmai a prevederilor acelui act, în momentul aplicării lui la o situaţie concretă. Altfel spus, dacă s-a respectat ad literam, la momentul preluării imobilului, legea în cauză, statul are asupra acelui imobil un titlu valabil.
per a contrario, sunt imobile trecute în proprietatea statului „fără titlu valabil”, doar acelea pentru care, deşi există act normativ de trecere care să reprezinte temeiul juridic al constituirii dreptului de proprietate al statului, acesta a fost aplicat cu încălcarea chiar a prevederilor sale.
Deosebit de acestea, art.6 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, foloseşte sintagma de „titlu valabil”, ceea ce are consecinţe deosebite, pentru că accesul la justiţie este neîngrădit în a analiza şi ceea ce până acum s-a stabilit că a trecut la stat cu titlu, instanţa putând să se pronunţe în situaţiile în care cel interesat afirmă nevalabilitatea titlului statului.
Legea impune o triplă condiţie pentru ca titlul să fie valabil, respectiv ca acesta să fie obţinut cu respectarea Constituţiei perioadei respective (Constituţiile din 1948, 1952, 1965) a tratatelor internaţionale la care România era parte şi a legilor în vigoare de la data preluării bunurilor de către stat. Aşadar, în concepţia Legii nr. 213/1998 dacă trecerea în proprietatea statului s-a făcut cu încălcarea prevederilor legale în vigoare la data preluării, titlul statului nu este valabil. Astfel, art.1 alin.3 din HG nr.20/1996 modificată prin HG nr.11/1997 prevede că prin imobil trecut în proprietatea statului, potrivit Decretului nr.92/1950, se înţeleg imobilele naţionalizate cu respectarea prevederilor art.1 pct.1-5 şi ale art.II din Decret, precum şi cu respectarea identităţii între persoana menţionată ca proprietar în listele anexă la decret şi adevăratul proprietar al imobilului la data naţionalizării.
Instanţa a apreciat că imobilele în litigiu au fost dobândite fără un titlu valabil, Decretul nr.92/1950 a fost contrar Constituţiei din 1948, care prevedea în art.8 că „proprietatea particulară este recunoscută şi garantată prin lege”. Textele ulterioare reglementau excepţiile de la principiul enunţat, excepţii de strictă interpretare, în nici una din ipoteze nepermiţându-se naţionalizarea locuinţelor.
Art.11 din Constituţia din 1948 mai prevedea că „mijloacele de producţie, băncile şi societăţile de asigurare, proprietate particulară, pot deveni proprietate de stat, bun al întregului popor”, fără însă a se permite naţionalizarea imobilului cu destinaţie de locuinţă. Or, imobilul în litigiu avea destinaţia de locuinţă, astfel că nu putea fi supus naţionalizării.
Dar, nulitatea titlului statului rezultă şi din neconcordanţa dintre persoana trecută în lista anexă la Decretul nr.92/1950 şi adevăraţii proprietari tabulari ai imobilului. Decizia nr.3086/274/23 noiembrie 1959 nu poate suplini anexa la decret cu restul proprietarilor omişi şi, prin aceasta, a acoperi lipsa de identitate dintre listele anexe şi proprietarii tabulari.
Instanţa de fond şi apel, după ce reţin nevalabilitatea titlului statului, apreciază că nu se impune constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare pentru două considerente:
În primul rând, cumpărătorii au fost de bună credinţă, având convingerea că tratează cu adevăratul proprietar la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în sensul art.1898 C.civil.
În al doilea rând, s-a justificat respingerea acestui capăt de acţiune, cu motivarea că oricare din părţile interesate trebuie să solicite sistarea stării de indiviziune asupra imobilului, pentru a vedea exact care este suprafaţa ce revine fiecărui proprietar tabular prin succesorii săi, respectiv locaţia acesteia, la parterul liber în prezent sau la etajul vândut prin contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995.
Reţinerea bunei credinţe a cumpărătorilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare este greşită pentru următoarele considerente:
HG nr.11/1997 prin care s-a modificat HG nr.20/196 prevede în art.1 alin.2 şi 3 care imobile erau considerate ca fiind preluate cu titlu, stipulând în art.1 alin.4 că, imobilele care au fost preluate de stat cu nerespectarea prevederilor legale în vigoare la data respectivă sau care au intrat în posesia
acesteia în condiţiile inexistenţei unei reglementări legale care să reprezinte temeiul juridic al constituirii dreptului de proprietate al statului, sunt considerate ca fiind trecute fără titlu în posesia acestuia şi nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995.
Potrivit art.12 alin.1 lit.a din HG nr.11/1997, contractelor de vânzare-cumpărare la care se referă art.9 din Legea nr. 11271995 le sunt aplicabile dispoziţiile privind nulitatea actelor juridice dacă au ca obiect imobilele menţionate la art.1 alin.4 din HG nr.11/1997, adică imobilele preluate fără titlu valabil.
În consecinţă, imobilul nefăcând obiectul Legii nr. 112/1995, nu putea fi vândut chiriaşilor în condiţiile art.9 din această lege.
Constatându-se că imobilul în litigiu nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995, în cauză sunt incidente dispoziţiile art.966-968 C.civil, respectiv, este prezentă cauza ilicită la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, justificat pe considerentul că nefăcând obiectul acestei legi, imobilul nu putea fi vândut în temeiul Legii nr. 112/1995, decât prin fraudă la lege.
În consecinţă, buna ori reaua credinţă a cumpărătorilor este irelevantă sub aspectul valabilităţii ori nevalabilităţii contractelor de vânzare-cumpărare, nulitatea absolută neputând fi înlăturată de buna credinţă a cumpărătorilor, câtă vreme nulitatea derivă din frauda la lege.
Art.45 alin.1 din Legea nr.10/2001, modificată, prevede că „actele juridice de înstrăinare ce au avut ca obiect imobilele care cad sub incidenţa prevederilor prezentei legi, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării”. Or, în speţă, este evident că nu se poate vorbi de valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare, atâta vreme cât imobilul în litigiu nu făcea obiectul Legii nr. 112/1995 şi, în consecinţă, nu putea fi vândut.
Al doilea motiv susţinut de cele două instanţe este, de asemenea, nefondat, pentru următoarele argumente:
Dispoziţiile art.4 alin.1 din Legea nr.10/2001 prevăd că „ în cazul în care restituirea este cerută de mai multe persoane îndreptăţite, coproprietare ale bunului solicitat, dreptul de proprietate se constată sau se stabileşte pe cote părţi ideale, potrivit dreptului comun”.
Prin urmare, obligaţia de a strânge acordul tuturor coproprietarilor a fost respinsă implicit prin intrarea în vigoare a Legii nr.10/2001, care prevede posibilitatea de a se restabili dreptul de proprietate asupra cotelor părţi ale uni bun aflat în indiviziune.
Soluţia adoptată de cele două instanţe l-ar pune pe fostul proprietar sau moştenitorul acestuia în imposibilitatea de a solicita şi de a i se soluţiona notificarea, deoarece i s-ar opune titlul cumpărătorilor, contractele de vânzare-cumpărare, contracte încheiate aşa cum s-a reţinut, prin fraudă la lege.
Procedând la constatarea nulităţii parţiale pentru cota de 175/900 parte din apartamentele ce compun imobilul în litigiu, drepturile celorlalţi moştenitori care nu au participat la acţiune nu sunt afectate. Aplicarea regulii unanimităţii ar impune în schimb reclamantului o sarcină disproporţionată, care l-ar priva de orice posibilitate clară şi concretă de a se decide asupra cererii sale de restituire a bunului în litigiu, aducând astfel atingere substanţei însăşi a dreptului de acces la justiţie. Acţiunea reclamantului este legată de art.6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului în partea sa civilă, din moment ce urmăreşte să obţină restituirea bunului, desigur în cota ce i se cuvine din bunurile ce au aparţinut antecesorilor săi.
A accepta susţinerea celor două instanţe că nu au cum să verifice interesul reclamantului în soluţionarea acestui capăt de cerere, în condiţiile în care nu s-a determinat anterior partea ce i se cuvine fiecărui coproprietar şi că partea liberă din imobil ar acoperi în întregime cota sa şi a celorlalte părţi care au aderat la poziţia lui ( în condiţiile în care notificarea pentru aceste spaţii nu este soluţionată) ar însemna o încălcare a normelor mai sus reţinute. De altfel, cota ce se cuvine reclamantului este posibil de stabilit şi este de 175/900 parte şi se compune din cota de 60/900 parte cei-i revine din cota de 180/900 parte a tatălui său, D.G. jr. după tatăl său D.G. sen. şi cota de 115/900 parte după tatăl său D.G. jr.
Instanţa a mai reţinut că reclamantul, fiind proprietarul exclusiv al unei cote părţi ideale din dreptul de proprietate, nu poate face acte de dispoziţie cu privire la o anumită cotă individualizată din bun şi, cu atât mai puţin, la bun în întregul său, dar, întreaga practică contrazice reţinerile instanţei. Aceasta, de vreme ce un coproprietar îşi poate vinde partea fără acordul celorlalţi coproprietari nu există nici un motiv să i se interzică să solicite constatarea nulităţii unui act nelegal încheiat cu privire şi la cota lui de proprietate.
Susţinerea reclamantului că i se cuvine cota de 525/900 parte din imobil compusă din cota ce i se cuvine în calitate de moştenitor a proprietarilor de CF şi cotele de proprietate ale beneficiarilor care nu au solicitat măsurile reparatorii prevăzute de Legea nr.10/2001, este nefondată. Reclamantul a făcut dovada că i se cuvine în calitate de moştenitor al foştilor proprietari doar cota de 175/900 parte, aşa cum s-a reţinut în alineatul precedent. Moştenitorii celorlalţi coproprietari au solicitat restituirea în natură al imobilului în întregul său sau, după caz, în funcţie de situaţia juridică a situaţia juridică a fiecărui apartament, astfel că disp. ar.4 alin.4 din Legea nr.10/2001 nu-şi au aplicare în cauză.
Urmare admiterii în parte a recursului declarat de reclamant şi respingerii ca nefondat a recursului declarat de pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca, curtea a modificat în parte decizia atacată şi, în consecinţă, în baza art.296 alin.1 Cod proc.civ., a admis în parte apelul declarat de reclamantul D.G.I.Z., împotriva sentinţei civile nr. 11373/2003 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pe care a schimbat-o parţial, în sensul că a constatat nulitatea absolută parţială pentru cota de 175/900 parte din apartamentele 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 şi 14, încheiate între pârâţi. (Judecător Ana Ionescu)
| ← Acţiune având ca obiect constatarea nulităţii absolute a... | Acţiune în revendicarea unei case parohiale. Competenţa materială → |
|---|
