Cerere de chemare în judecată având ca obiect constatarea calităţii de proprietar a pârâtului asupra terenului ce a făcut obiectul antecontractului, formulată pe calea acţiunii oblice, şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare
| Comentarii |
|
Promitenţii-cumpărători nu aveau deschisă procedura administrativă reglementată de Legea nr. 10/2001, ei neavând calitatea de persoane îndreptăţite la restituire, astfel cum acestea sunt definite în art. 3 din Legea nr. 10/2001. în aceste condiţii, având în vedere şi considerentele Deciziei nr. 33/2008, pronunţată de înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în recurs în interesul legii, s-a reţinut că promitenţii-cum-părători fac parte din categoria persoanelor exceptate de la procedura acestui act normativ, astfel încât, pentru valorificarea dreptului lor de creanţă (de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare), ei au deschise procedurile de drept comun, prin intermediul instanţei de judecată. Faţă de admisibilitatea şi temeinicia acţiunii privind constatarea calităţii de proprietar a promitentului-cumpărător, a fost admisă şi acţiunea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Trib. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 1084R din 4 mai 2011,
nepublicată
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti la data de 28.03.2007, reclamanţii T.R., T.O. şi S.C., în contradictoriu cu pârâţii I.M.M. şi Municipiul Bucureşti prin Primarul General, au solicitat instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să constate că suprafaţa de teren de 230,5 mp, situată în Bucureşti, str. B. (...), sector 2, care face parte din suprafaţa totală de 30470 mp, a fost preluată în mod abuziv de
Statul român, să se constate calitatea de proprietar al suprafeţei de teren menţionate în persoana pârâtei să se pronunţe o hotărâre care să
ţină loc de act de vânzare-cumpărare asupra suprafeţei de teren arătate şi să se constate că reclamanţii sunt proprietarii construcţiei edificate pe acest teren ca efect al accesiunii imobiliare.
In motivarea în fapt a cererii, reclamanţii au arătat că mama reclamanţilor a cumpărat, în anul 1956, în baza unei chitanţe sub semnătură privată, de la E.I., autorul pârâtei I.M.M., imobilul teren în suprafaţă de 230,5 mp, care facea parte dintr-un teren mai mare, în suprafaţă de 30470 mp. Terenul menţionat a trecut în proprietatea statului în mod nelegal şi abuziv, în baza Decretului nr. 224/1951 şi a sentinţei civile nr. 3195/1960, iar pasivitatea pârâtei I.M.M. privind restituirea acestui imobil justifică cererea reclamanţilor, care urmăresc pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare privind imobilul în speţă. Referitor la convenţia dintre autorul lor şi autorul pârâtei, reclamanţii au arătat că acesta din urmă se obliga să înstrăineze imobilul teren celei dintâi, perfectarea actului în formă autentică urmând să se facă ulterior, E.I. fiind titularul dreptului de proprietate asupra acestui imobil în temeiul contractului
de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 34905/1941. In drept, au fost invocate dispoziţiile art. 978 C. civ. 1864. La data de 30.09.2008 cererea a fost precizată, prin indicarea suprafeţei de teren ca fiind de 281,43 mp.
Prin sentinţa civilă nr. 8984/24.11.2009, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a respins cererea ca neîntemeiată. Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că, la data de 12.04.1956, printr-un înscris sub semnătură privată, E.I., decedat la data de 12.12.1960, autorul pârâtei I.M.M., potrivit menţiunilor certificatului de moştenitor nr. 99/29.07.2002, declara că a primit de la numita S.I., autoarea reclamanţilor, potrivit menţiunilor certificatului de moştenitor nr. 11/2003, devenită prin căsătorie T., suma de 41.400 lei, ce reprezenta preţul integral pentru vânzarea imobilului, loc de casă, în suprafaţă de 230,50 mp, situat pe str. G. (...). Totodată, E.I. se obliga să încheie act de vânzare-cumpărare autentic privind imobilul al cărui proprietar era în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 34905/1941, după obţinerea autorizaţiei legale.
Prin sentinţa civilă nr. 3193/07.06.1960, în baza dispoziţiilor Decretului nr. 224/1951, s-a încuviinţat vânzarea terenului viran în suprafaţă de 30476 mp, proprietatea debitorului E.I., iar prin procesul-verbal întocmit la data de 30.06.1960, s-a dispus predarea fară plată către Comitetul Executiv al Sfatului Popular şi Raionului 1 Mai a terenului situat în Bucureşti, str. V. (...). Ulterior, prin decizia nr. 1409/14.11.1960, s-a aprobat trecerea în patrimoniul Sfatului Popular al Raionului 1 Mai, în baza Decretului nr. 224/1951 şi a sentinţei civile nr. 3193/07.06.1960, a terenului viran
în suprafaţă de 30476 mp, proprietatea debitorului E.I., situat în şos. F. (str. V.).
Primul capăt de cerere vizând constatarea caracterului abuziv al preluării imobilului de către stat, formulat în contradictoriu cu cei doi pârâţi, a fost respins ca neîntemeiat, în considerarea faptului că dispoziţiile art. 1 şi art. 2 din Legea nr. 10/2001, cu modificările şi completările ulterioare, au calificat ca fiind abuzive toate preluările efectuate de stat în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989. De asemenea, se constată că reclamanţii au cerut doar să se constate că preluarea a fost abuzivă, iar nu că titlul statului a fost sau nu valabil, astfel încât instanţa nu este chemată să constate o altă situaţie decât aceea pe care legea o prezumă în mod absolut.
Cât priveşte cererea de constatare a calităţii de proprietar al suprafeţei de teren de 230,5 mp în persoana pârâtei, reclamanţii urmăresc aducerea în patrimoniul acesteia a suprafeţei de teren menţionate, pentru ca, în raport de această soluţie, să se poată verifica existenţa condiţiilor necesare pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpă-
A A
rare. Insă, aşa cum a statuat înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, reiterând principiul de drept care guvernează concursul dintre legea specială şi legea generală, persoanele cărora le sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 10/2001 nu au posibilitatea de a opta între procedura prevăzută de acest act normativ şi aplicarea dreptului comun în materia revendicării, apreciindu-se că numai persoanele exceptate de la procedura acestui act normativ, precum şi cele care, din motive independente de voinţa lor, nu au putut să utilizeze această procedură în termenele legale, au deschisă calea acţiunii în revendicare/retrocedare a bunului litigios, dacă acestea nu au fost cumpărate cu bună-credinţă şi cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995. Or, în speţă, bunul nu a fost cumpărat, astfel că nu se pune problema existenţei subdobânditorului în raport de care să se procedeze la compararea titlurilor în funcţie de criteriile de preferabilitate, nu s-a probat că persoana îndreptăţită a urmat procedura reglementată de Legea
nr. 10/2001. In raport de soluţia pronunţată privind acest capăt de cerere, instanţa a apreciat că nu poate analiza capătul de cerere prin care reclamanţii au solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare privind imobilul în speţă.
împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanţii T.R., T.O. şi S.C., cerere înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, la data de 28.06.2010, solicitând admiterea apelului, modificarea în tot a acesteia în sensul admiterii acţiunii astfel cum a fost formulată.
In motivarea apelului, s-a arătat că interesul lor principal, indiferent de cazurile juridice aduse în faţa instanţei, este acela de a obţine un titlu de proprietate asupra terenului folosit de 55 de ani. Acest titlu de proprietate
îi va ajuta să-şi facă buletine de identitate, să-şi înscrie copii la şcoală şi, eventual, să vândă ori să pună ipotecă imobilul. Indiferent de formularea şi căile găsite de avocaţi pentru a-şi atinge acest interes, există un element de fapt care nu este negat de nicio parte din dosar: au cumpărat cu înscris privat un teren de la un proprietar necontestat şi au edificat pe acest teren
0 locuinţă; au încercat să se judece cu Municipiul Bucureşti pentru a-i opune acestuia uzucapiunea, însă acţiunea a fost respinsă. Au încercat să se judece cu I.M.M. pentru a-i opune acesteia uzucapiunea, însă acţiunea a fost respinsă de asemenea. Au chemat ambele persoane care ar putea avea pretenţii la terenul lor şi au refăcut traseul juridico-istoric al terenului în speţa de faţă. Acţiunea este respinsă întrucât I.M.M. nu a depus cerere în baza Legii nr. 10/2001 pentru un teren pe care tatăl său îl promisese spre vânzare şi predase posesia acum mai bine de 50 de ani, în anul 1956.
Autorităţile nu posedă un temei legal pentru a emite pe cale administrativă un titlu de proprietate. Art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 prevede că terenurile proprietate de stat situate în intravilanul localităţilor, atribuite, potrivit legii, în folosinţă veşnică sau folosinţă pe durata construcţiei, în vederea construirii de locuinţe sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuinţe, trec, la cererea proprietarilor actuali
ai locuinţelor, în proprietatea acestora. In speţa de faţă, terenul nu fusese atribuit de stat, potrivit legii.
Rezolvarea primului capăt de cerere este eronată, deoarece prezumţia de preluare abuzivă trebuie să fie cuprinsă în dispozitiv sub forma unei constatări juridice pentru că în acest fel se dă putere de lege unei situaţii juridice altfel doar prezumată de către legiuitor. Atât timp cât chiar instanţa recunoaşte caracterul abuziv al preluării terenului, un caracter atât de clar că nici nu mai consideră necesar să îl constate în dispozitiv, trebuia să ajungă la consecinţa numărul doi al preluării abuzive: bunul imobil nu a ieşit din patrimoniul promitentului-vânzător. Apariţia Legii nr. 10/2001 nu are efect asupra acestei speţe decât în ipoteza în care ar răsturna prezumţia mai sus arătată. Or, privind din prisma moştenitoarei I.M.M., nu se înţelege care este logica şi interesul de a fi întreprins un demers pe Legea nr. 10/2001 spre a se obţine o dispoziţie din care ar reieşi că a fost dintotdeauna proprietar al acestui teren care acum doar se restituie ca posesie, atât timp cât tatăl său promisese spre vânzare, încasase banii şi predase posesia acestui teren. Atât timp cât bunul imobil a rămas în patrimoniul promitentului-vânzător, deciziile de preluare fiind prezumate absolut ca fiind abuzive, nu există niciun alt impediment legal de a nu admite acţiunea în constatarea vânzării-cumpărării.
Analizând sentinţa recurată prin prisma motivelor calificate ca fiind de recurs, tribunalul a reţinut următoarele:
Recurenţii-reclamanţi sunt moştenitorii autoarei S.I. (căsătorită T.), în acest sens fiind certificatele de moştenitor nr. 11/2003 şi nr. 12/2003, emise de BNP R.D.B. ca urmare a dezbaterii succesiunii defuncţilor T.l. şi T.C. Pârâta I.M.M. este moştenitoarea defunctului I.E., în acest sens fiind certificatul de moştenitor nr. 99/29.07.2002. I.E. a fost titularul dreptului de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 15810 mp din moşia F.D., în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 34905/1941. Din concluziile raportului de expertiză întocmit de expertul H.C., administrat în faţa primei instanţe, s-a reţinut împrejurarea că terenul ce face obiectul prezentei cauze face parte din terenul ce a aparţinut lui I.E. La data de 30.05.1950, între I.E. şi S.I. (căsătorită T.) s-a încheiat o convenţie consemnată într-un înscris sub semnătură privată, prin care primul se obliga să vândă celui de-al doilea un teren în suprafaţă de 230,50 mp, situat în Colentina F., contractul de vânzare-cumpărare urmând să se încheie ulterior în formă autentică. Ca urmare a aplicării Decretului nr. 224/1951, prin decizia nr. 1409/1960 a Comitetului Executiv al Raionului 1 Mai, terenul proprietatea lui I.E. a trecut în proprietatea statului fară plată.
Din relaţiile depuse de instituţiile abilitate, tribunalul a reţinut că pentru imobilul ce face obiectul prezentei cauze nu au fost formulate cereri de reconstituire a dreptului de proprietate în temeiul Legii nr. 18/1991 şi următoarele din domeniul fondului funciar şi nu a fost depusă nici noti-
ficare în temeiul Legii nr. 10/2001. In plus, din evidenţele fiscale pentru imobil se reţine că titularul de rol fiscal a fost menţionat ca fiind T.(S.)I.,
primele evidenţe datând din anul 1986. In aceste împrejurări şi în condiţiile în care cererile de constatare a dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune formulate de reclamanţi în contradictoriu cu Municipiul Bucureşti şi cu pârâta I.M.M. au fost respinse în temeiul excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive, reclamanţii au formulat cererea ce face obiectul prezentului dosar, prin care au solicitat să se constate caracterul abuziv al preluării în baza Decretului nr. 224/1951, să se constate calitatea de proprietar a pârâtei I.M.M., cu pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru teren şi constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiei edificate pe acest teren prin efectul accesiunii imobiliare artificiale.
Tribunalul a constatat fondat recursul declarat pentru argumentele ce succed.
Cu privire la primul capăt de cerere, prin care s-a solicitat constatarea caracterului abuziv al preluării din patrimoniul defunctului I.E., cu consecinţa constatării calităţii de proprietar a pârâtei tribunalul
a constatat o astfel de cerere admisibilă şi întemeiată. In primul rând, este de observat faptul că, deşi avea calitatea de persoană îndreptăţită la restituire, pârâta, în calitate de moştenitor al fostului proprietar, nu a înţeles să formuleze notificare în temeiul Legii nr. 10/2001. Pe de altă parte, este de remarcat faptul că, încă din anul 1950, autoarea recurenţilor a primit posesia terenului, în prezent acest teren fiind folosit de recu-renţii-reclamanţi. Totodată, este de observat faptul că, în calitatea lor de moştenitori ai promitentului-cumpărător, recurenţii-reclamanţi nu aveau deschisă procedura administrativă reglementată de Legea nr. 10/2001, ei neavând calitatea de persoane îndreptăţite la restituire, astfel cum acestea sunt definite în art. 3 din Legea nr. 10/2001. în aceste condiţii, având în vedere şi considerentele Deciziei nr. 33/2008, pronunţată de I.C.C.J. în recurs în interesul legii, tribunalul reţine că recurenţii-reclamanţi fac parte din categoria persoanelor exceptate de la procedura acestui act normativ, astfel încât pentru valorificarea dreptului lor de creanţă (de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare), ei au deschise procedurile de drept comun, prin intermediul instanţei de judecată.
Aşa fiind, tribunalul a apreciat că demersul reclamanţilor prin care solicită să se constate dreptul de proprietate al pârâtei reprezintă o reală acţiune oblică, astfel cum aceasta este dedusă din dispoziţiile art. 974 C. civ. 1864, prin care reclamanţii, în calitate de creditori chirografari ai pârâtei, acţionează în numele acesteia, în vederea realizării ulterior a propriului drept de creanţă reprezentat de încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Tribunalul a constatat că, în mod greşit, prima instanţă a respins primul capăt de cerere ca neîntemeiat cu motivarea că Legea nr. 10/2001 prezumă absolut caracterul abuziv al preluării de către stat, în condiţiile în care recurenţii-reclamanţi nu au deschisă calea Legii nr. 10/2001, în care o astfel de analiză a titlului statului ar fi fost realizată. Prin urmare, tribunalul a apreciat că prima instanţă era învestită în mod legal cu o cerere în care urma să se analizeze toate elementele specifice unei notificări formulate în temeiul Legii nr. 10/2001, printre care şi analiza caracterului abuziv al preluării.
Analizând fondul primului capăt de cerere, tribunalul a constatat că, în raport cu dispoziţiile art. 2 alin. (1) lit. h) din Legea nr. 10/2001, preluarea fară plată în proprietatea statului a terenului ce a aparţinut lui I.E., ca urmare a aplicării Decretului nr. 224/1951, reprezintă o preluare cu caracter abuziv.
Cât priveşte cel de-al doilea capăt de cerere, prin care s-a solicitat să se constate calitatea de proprietar a pârâtei I.M.M. asupra terenului în suprafaţă de 281,43 mp, situat în str. B. (...), Bucureşti, tribunalul a constatat incidenţa dispoziţiilor art. 2 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 (în vigoare la data sesizării primei instanţe), potrivit cu care persoanele ale căror imobile au fost preluate fară titlu valabil îşi păstrează calitatea de proprietar avută la data preluării, pe care o exercită după primirea deciziei sau a hotărârii judecătoreşti de restituire. Sub acest aspect, tribunalul a reţinut că preluarea în proprietatea statului prin efectul Decretului nr. 224/1951 nu a fost numai o preluare abuzivă, ci şi o preluare fară titlu valabil, în condiţiile în care trecerea în proprietatea statului s-a realizat fară plată, cu încălcarea dreptului de proprietate al autorului pârâtei.
Cât priveşte cererea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, tribunalul a constatat că recu-renţii-reclamanţi au făcut dovada îndeplinirii tuturor condiţiilor necesare pentru admiterea acţiunii, astfel încât, în temeiul dispoziţiilor art. 1073-1077 C. civ. 1864, a admis şi acest capăt de cerere. Astfel, au dovedit existenţa dreptului de creanţă, derivat din încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare din 1950, faptul detenţiei terenului de la momentul încheierii antecontractului până în prezent, precum şi dovada plăţii integrale a preţului convenit cu promitentul-vânzător, I.E. In privinţa pârâtei
I.M.M., reclamanţii au dovedit, prin admiterea primelor două capete de cerere, calitatea de proprietar a acesteia asupra terenului din str. B. (...), Bucureşti, astfel cum acesta a fost identificat prin raportul de expertiză
întocmit de d-na. expert I.I. In plus, tribunalul a reţinut că prin cererea formulată la 07.07.2009, pârâta I.M.M. a arătat că este de acord cu admiterea acţiunii, recunoscând înscrisul încheiat în 1950 privind înstrăinarea terenului în suprafaţă aproximativă de 230,50 mp.
In privinţa construcţiei edificate pe terenul ce face obiectul prezentului litigiu, tribunalul a reţinut că aceasta a fost edificată de autoarea recurenţilor, în acest sens fiind declaraţia dată de T.I. în 1958 pentru stabilirea impozitului pe clădiri. Cum pentru motivele reţinute anterior s-a constatat intervenită vânzarea terenului în suprafaţă de 281,43 mp, în temeiul dispoziţiilor art. 492 C. civ. 1864, tribunalul a constatat că recurenţii-recla-manţi au dobândit dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate pe terenul din str. B. (...), Bucureşti, identificată prin raportul de expertiză construcţii, întocmit de expert I.S., prin accesiune imobiliară artificială.
Aşa fiind, văzând şi dispoziţiile art. 312 CPC, tribunalul a admis recursul, a modificat în tot sentinţa recurată, în sensul admiterii acţiunii astfel cum aceasta a fost precizată.
| ← Conversiunea actului de vânzare-cumpărare nul absolut pentru... | Antecontract cu privire la un bun imobil aflat în comunitatea... → |
|---|
