Invocarea excepţiei de neexecutare. Neplata integrală a preţului nu poate fi invocată de promitentul-vânzător ca motiv justificat de neexecutare a obligaţiei sale, dacă aceste obligaţii erau concomitente, iar promitentul-vânzător a refuzat încheierea
| Comentarii |
|
Nu se poate reţine, ca motiv de respingere a cererii de chemare în judecată având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, neplata integrală a preţului de către promitentul-cumpărător. Astfel, prin antecontractul de vânzare-cumpărare, transmiterea dreptului de proprietate şi plata preţului sunt obligaţii concomitente şi interdependente.
Cât timp nu s-a făcut dovada că promitentul-cumpărător a refuzat să se prezinte la notar şi, deci, să achite restul de preţ, iar în prezent, promitentul-vânzător este cel care solicită respingerea acţiunii, este clar că el este cel care se opune îndeplinirii propriei obligaţii - aceea de a transmite dreptul de proprietate - şi nu poate, în consecinţă, cere plata preţului, deoarece îndeplinirea obligaţiei corelative poate fi cerută doar de partea care se arată gata să-şi îndeplinească propria obligaţie.
Trib. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 1402R din 30 aprilie 2009, nepublicată
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cornetu la data de
14.08.2007, reclamantul F.V.D. a chemat în judecată pe pârâtul V.D., solicitând instanţei pronunţarea unei hotărâri prin care să constate valabilitatea convenţiei de vânzare-cumpărare intervenite între părţi la data de
20.10.2004, sub forma unui înscris autentic, să constate nerespectarea de către promitentul-vânzător a obligaţiilor asumate prin semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare şi, pe cale de consecinţă, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
în motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că, la data de 20.10.2004, a încheiat cu pârâtul antecontractul autentificat la BNP P.C., sub nr. 1734, prilej cu care pârâtul şi-a asumat obligaţia de a transmite dreptul de proprietate asupra terenului de 833 mp, de a nu înstrăina sau ipoteca acest teren şi de a obţine toate actele necesare vânzării-cumpărării până la data de 20.12.2004. Preţul a fost stabilit la suma de 13.500 euro, din care, la data respectivă, a achitat cu titlu de avans 1.000 euro, diferenţa urmând să fie plătită la data încheierii actului în formă autentică. A precizat reclamantul că, deşi a insistat pe lângă promitentul-vânzător să-şi îndeplinească obligaţiile asumate, acesta a refuzat, sub diferite pretexte, prezentarea
la notar. In drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 948, art. 949 C. civ. 1864 şi art. 111 CPC.
Pârâtul V.D. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acţiunii ca nefondată, arătând că a încheiat un antecontract de vânza-re-cumpărare, şi nu un contract, instanţa neputând suplini voinţa sa în acest sens. Cu privire la cererea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, s-a solicitat respingerea cererii, invocându-se excepţia de neexecutare a obligaţiilor reclamantului asumate prin antecontract, deoarece nu a primit preţul stabilit prin antecontract.
In drept, întâmpinarea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 969, art. 948, art. 1020 C. civ. 1864 şi art. 115 CPC.
La data de 22.01.2009, reclamantul a depus o completare şi o precizare a acţiunii, în care se solicita suplimentar şi obligarea sa la plata echivalentului în lei al sumei de 11.500 euro, reprezentând rest de preţ, precum şi înscrierea în cartea funciară a dreptului său de proprietate dobândit în urma pronunţării hotărârii care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, cerere apreciată ca fiind tardiv formulată prin încheierea pronunţată în data de 19.02.2009.
Prin sentinţa civilă nr. 1402/30.04.2009, pronunţată de Judecătoria Cornetu, a fost respinsă ca neîntemeiată acţiunea. Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut că, în cauză, nu s-a făcut dovada refuzului pârâtului de a încheia contractul în formă autentică, nefiind îndeplinite condiţiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005. S-a reţinut că declaraţiile martorilor nu sunt relevante, deoarece din acestea a rezultat că pârâtul nu a fost contactat de reclamant pentru încheierea actului în formă autentică şi, de asemenea, că, deşi s-a stabilit o dată pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, respectiv
20.10.2004, reclamantul nu s-a prezentat.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul, cerere înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, la data de 25.09.2009, solicitând admiterea apelului, modificarea în tot a sentinţei apelate în sensul admiterii acţiunii.
In motivarea apelului, s-au arătat următoarele: prima instanţă a încălcat dispoziţiile procedurale cu privire la audierea martorilor, în sensul că, la termenul din data de 22.11.2007, instanţa a audiat doar martorii propuşi de pârât, fară a lua vreo măsură cu privire la martorii propuşi de reclamant, deşi nu fusese decăzut din administrarea acestei probe; administrarea probelor, respectiv audierea martorilor, s-a realizat la un termen la care prima instanţă nu era legal învestită, taxa de timbru nefiind integral achitată; pe fondul cauzei, s-a susţinut că dovada supremă a refuzului pârâtului de a-şi îndeplini obligaţiile contractuale este însăşi poziţia sa procesuală prin care se opune admiterii acţiunii, acesta fiind singurul mod
de reglementare a situaţiei juridice a imobilului. In drept, cererea de apel a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 282 CPC.
Intimatul V.D. a depus întâmpinare, prin care a solicitat calificarea căii de atac ca fiind recurs, nulitatea recursului, potrivit dispoziţiilor art. 302' CPC şi respingerea ca nefondată a căii de atac, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată. S-a menţionat că reclamantul îşi invocă propria turpitudine, în condiţiile în care acesta nu s-a prezentat niciodată cu martorii pentru a fi audiaţi, şi a completat taxa de timbru doar după invocarea excepţiei insuficientei timbrări. Pe fondul cauzei, a reluat aspectele invocate la fond cu privire la excepţia de neexecutare.
La termenul de judecată din data de 9.11.2009, tribunalul a calificat prezenta cale de atac ca fiind recurs şi a respins excepţia nulităţii recursului, ca neîntemeiată. Analizând sentinţa prin prisma motivelor de recurs formulate, tribunalul a constatat următoarele:
In ceea ce priveşte primul motiv de recurs, cel privind încălcarea de instanţa de fond a dispoziţiilor procedurale cu privire la audierea martorilor propuşi de reclamant, tribunalul a constatat netemeinicia acestuia, prin prisma a două aspecte: în primul rând, deoarece reclamantul are obligaţia, conform art. 112 pct. 5 CPC, ca, atunci când cere dovada cu martori, să arate numele şi locuinţa martorilor. Aceste dispoziţii legale nu au fost respectate de reclamant, situaţie în care acesta nu poate invoca propria culpă în neadministrarea probelor solicitate. Pe de altă parte, tribunalul a reţinut că, în cauză, proba testimonială nu era o probă utilă, raportat la aspectele ce se încercau a fi dovedite de părţi, executarea sau neexecutarea corespunzătoare a obligaţiilor interdependente din antecontract. Avem în vedere faptul că punerea în întârziere pentru neexecutarea unei obligaţii se face doar în formele prevăzute de Codul civil din 1864 (notificare sau cerere de chemare în judecată) şi nu poate fi dovedită prin audierea martorilor. Şi a doua critică de ordin procedural, cea privind administrarea probelor cât timp acţiunea era timbrată doar parţial, este neîntemeiată, deoarece faptul că acţiunea a fost timbrată integral după audierea martorilor nu poate produce sancţiuni asupra valabilităţii probelor administrate.
In ceea ce priveşte criticile din recurs legate de modul cum prima instanţă a soluţionat pe fond cererea de chemare în judecată, tribunalul a constatat că acestea sunt întemeiate.
Astfel, prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1374/20.10.2004 de BNP P.C., intimatul-pârât s-a obligat să vândă recurentului-reclamant suprafaţa de teren 833 mp, din suprafaţa totală de 5000 mp, teren extravilan situat în (...), teren dobândit prin reconstituirea dreptului de proprietate prin titlul nr. 11987/04.10.1994, pentru preţul de
12.500 euro, din care 1.000 euro au fost achitaţi la data încheierii antecontractului. Promitentul-vânzător s-a obligat şi să nu înstrăineze, ipotecheze sau sa garanteze cu terenul pentru diferite obligaţii şi să obţină actele necesare încheierii contractului în formă autentică.
Antecontractul încheiat între pârâţi nu are efect translativ de proprietate, dând naştere unor drepturi de creanţă, respectiv obligaţii de a face, adică obligaţia vânzătorului de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului menţionat, obligaţie valabilă şi care poate fi executată în natură, şi obligaţia corelativă a cumpărătorului de plată a preţului. Astfel, potrivit art. 1073 C. civ. 1864, „Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare”.
De asemenea, potrivit art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, în situaţia în care, după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fară construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţia poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract. Având în vedere aceste dispoziţii legale, valabilitatea antecontractului menţionat, care nu a fost anulat sau rezoluţionat, precum şi faptul că intimatul-pârât care şi-a asumat obligaţia de transmitere a dreptului de proprietate poate executa obligaţia în natură, el fiind proprietarul terenului pe care s-a obligat să-l vândă reclamantului, aşa cum rezultă din extrasele de carte funciară ataşate dosarului de fond, tribunalul a constatat temeinicia acţiunii.
In ceea ce priveşte apărările intimatului-pârât, tribunalul le-a înlăturat, având în vedere următoarele aspecte: într-adevăr, instanţa nu poate suplini voinţa părţilor şi constată că la data de 20.10.2004 nu s-a încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare, ci un contract de vânzare-cumpărare. Natura juridică a promisiunii de vânzare-cumpărare a fost stabilită de instanţă mai sus, reţinându-se că acest contract nu a dat naştere unor drepturi reale, ci unor drepturi de creanţă. Instanţa poate însă pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, conform art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, hotărâre cu caracter constitutiv din momentul pronunţării, care determină obligarea părţilor la executarea în natură a obligaţiilor asumate prin antecontract; pe fondul cauzei, într-adevăr, conform art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, doar partea care şi-a îndeplinit obligaţiile din antecontract poate sesiza instanţa competentă în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic. Această dispoziţie legală reglementează în această materie, a pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, excepţia de neexecutare, ca efect al contractelor sinalagmatice.
Insă, susţinerile intimatului-pârât, cum că reclamantul a fost cel care a refuzat să se prezinte la notar, aspect dovedit cu proba testimonială administrată în cauză, nu pot fi reţinute. Pârâtul nu l-a notificat pe reclamant pentru a se prezenta la notar în vederea încheierii actului în formă autentică şi a plăti preţul stabilit, declaraţiile martorilor neputând avea valoare pe aspectul punerii în întârziere a reclamantului, care se poate
face doar prin notificare sau cerere de chemare în judecată. In această situaţie, tribunalul nu poate constata refuzul reclamantului de a încheia contractul în formă autentică. La fel de adevărat este însă şi faptul că nici reclamantul nu l-a notificat în vreun fel pe pârât în vederea prezentării la notariat şi a încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
In această situaţie, în cursul termenului de prescripţie, fiecare dintre părţi putea cere celeilalte executarea obligaţiilor din antecontract în natură, aspect ce face obiectul prezentei cereri.
Nu se poate reţine nici neplata integrală a preţului de către reclamant, ca motiv de respingere a cererii de chemare în judecată. Astfel, prin antecontractul de vânzare-cumpărare, transmiterea dreptului de proprietate şi plata preţului erau obligaţii concomitente şi interdependente. Atât timp cât nu s-a făcut vreo dovadă că reclamantul a refuzat prezentarea la notar şi, deci, achitarea restului de preţ, iar, în prezent, pârâtul este cel care refuză admiterea acţiunii, este clar că pârâtul este cel care se opune îndeplinirii propriei obligaţii - aceea de a transmite dreptul de proprietate - şi nu poate, în consecinţă, cere plata preţului, acest lucru deoarece îndeplinirea obligaţiei corelative poate fi cerută doar de partea care se arată gata să-şi îndeplinească propria obligaţie. Pentru ca cele două obligaţii să fie executate concomitent, pârâtul avea posibilitatea de a formula cerere re-convenţională pentru a solicita obligarea reclamantului la plata restului de preţ, în caz contrar rămânând oricum creditor pentru această sumă.
Nemulţumirea acestuia legată de cuantumul preţului nu reprezintă un argument al respingerii acţiunii, deoarece acesta a fost stabilit de părţi de comun acord, funcţionând principiul forţei obligatorii a contractului, iar fluctuaţia preţurilor terenurilor pe piaţa imobiliară nu poate fi imputată ni-
ciuneia dintre părţi. In plus, neîncheierea actului în formă autentică, ceea ce ar fi presupus transmiterea dreptului de proprietate şi plata preţului la un moment anterior, este în mod egal imputabilă ambelor părţi.
Faţă de cele de mai sus, tribunalul, în baza art. 312 CPC, a admis recursul, a modificat în tot sentinţa civilă atacată în sensul admiterii acţiunii şi a pronunţării hotărârii care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu.
| ← Neachitarea întregului preţ nu reprezintă un element de... | Conversiunea actului de vânzare-cumpărare nul absolut pentru... → |
|---|
