Hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare. Respingerea cererii în situaţia în care reclamantul, promi-tent-cumpărător, nu face dovada achitării preţului
| Comentarii |
|
în privinţa art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, text în baza căruia a fost admisă acţiunea introdusă de reclamantă, tribunalul a considerat că în speţă nu sunt îndeplinite condiţiile impuse de lege pentru a se putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, respectiv să rezulte fără echivoc din probatoriul administrat că promitentul-vânzător a refuzat vânzarea suprafeţei de teren în condiţiile stipulate în contractul de vânzare-cumpărare şi că, la rândul său, promitenta-cumpărătoare şi-a îndeplinit obligaţiile care îi incumbau, printre acestea cea mai importantă fiind aceea de plată a preţului convenit; or, promitenta-cumpărătoare nu a achitat până în prezent decât un avans, fără să probeze împrejurarea că dife-
renţa de preţ a fost consemnată la dispoziţia vânzătoarei, conform normelor legale.
C.A. Bucureşti, s. a IX-a civ. şi propr. int., dec. nr. 557R din 22 decembrie 2009
Prin acţiunea înregistrată la data de 07.09.2007, reclamanta SC C.C.H. SRL a chemat în judecată pe pârâta F.J. şi a solicitat să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în suprafaţă de 1000 mp, situat pe raza com. D.-V., sat D.-D., jud.
I., tarlaua 36, parcela 50, în drept fiind invocate dispoziţiile art. 1073 şi art. 1077 C. civ. 1864 şi art. 5 alin. (2) din Titlul X din Legea nr. 247/2005. Pârâta a formulat în cauză întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii ca fiind neîntemeiată.
Prin sentinţa civilă nr. 247/25.01.2008, pronunţată, de Judecătoria Buftea, a fost admisă acţiunea introdusă de reclamantă şi s-a constatat intervenită vânzarea terenului extravilan în suprafaţă totală de 1000 mp, situat pe raza com. D.-V., sat D.-D., jud. I., tarlaua 36, parcela 50, dezmembrat în 2 loturi de câte 500 mp, cu vecinătăţile menţionate în dispozitiv. S-a constatat că a fost încheiată convenţia între reclamantă, în calitatea de cumpărătoare, şi pârâta, în calitate de vânzătoare, pentru preţul de
32.000 euro, din care s-a achitat avansul de 3.000 euro, la data încheierii antecontractului, hotărârea pronunţată de instanţă ţinând loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Pentru a pronunţa această sentinţă s-a reţinut de către instanţă că pârâta nu şi-a îndeplini obligaţiile asumate de aceasta prin promisiunea bilaterală dc vânzare-cumpărare, astfel că sunt întrunite cerinţele impuse de art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, care îndreptăţesc instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta, care a criticat hotărârea pronunţată pentru nclegalitate şi netemeinicie, învederând că cererea de chemare în judecată este informă, nu au fost respectate de către reclamantă cerinţele legale privind taxa de timbru, totodată, s-a dispus de către instanţă, în mod eronat, obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 3.300 lei (RON), fară să fie avute în vedere înscrisurile depuse de parte. Potrivit unei alte critici, se susţine că prima instanţă a apreciat în mod eronat materialul probator al cauzei, admiţând acţiunea, deşi, în speţă, nu sunt îndeplinite cerinţele impuse de art. 1073, art. 1077 C. civ. 1864 şi de art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
Prin dccizia civilă nr. 645/A/l 8.05.2009, Tribunalul Bucureşti, Secţia a IlI-a civilă, a admis apelul, a schimbat, în tot, sentinţa apelată în sensul că a respins acţiunea ca neîntemeiată, a obligat intimata-reclamantă la
1.500 lei (RON) cheltuieli de judecată.
In motivarea deciziei s-a reţinut că între părţi s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat la BNP şi prin care promitenta-vânzătoare F.J. s-a obligat să vândă societăţii promitentc-cumpărătoare un teren extravilan arabil de 1000 mp, situat pe raza com.
D.-V., sat D.-D., jud. I., respectiv tarlaua 36, parcela 50, vânzătoarea urmând să dezmembreze astfel o suprafaţă de 2000 mp pentru a putea fi înstrăinaţi cei 1000 mp către cumpărătoare, stabilindu-se de către părţi un termen-limită pentru perfectarea actului autentic notarial la data de 01.04.2007. Prin antecontractul de vânzare-cumpărare s-a stabilit preţul vânzării terenului de 108.800 lei (RON), echivalentul a
32.000 euro, plătibil la cursul de schimb BNR de la momentul semnării antecontractului, sumă din care s-a plătit de către cumpărătoare un avans de 3.000 euro, urmând ca diferenţa de preţ să se achite la data întocmirii actului autentic de vânzare-cumpărare. Cu privire la operaţiunea de dezmembrare a terenului în suprafaţă de 3000 mp, se observă că acest lucru s-a realizat la data de 11.05.2007, potrivit înscrisului anexat la dosar.
Tribunalul a considerat că instanţa de fond nu a făcut o analiză judicioasă a probatoriilor administrate în cauză, astfel că, în mod greşit, s-a reţinut de către instanţă faptul că neîntocmirea actului notarial până la data de 01.04.2007 s-ar datora culpei pârâtei, care a întocmit actul de dezmembrare a terenului de 2000 mp la data de 11.05.2007, fiind astfel depăşit termenul-limită stabilit iniţial prin convenţie. Sub acest aspect, tribunalul a avut în vedere răspunsurile date de reclamantă la interogatoriul ce a fost administrat în faza de apel, în sensul că a contractat iniţial un lot în suprafaţă de 1000 mp, cu privire la care, ulterior, a solicitat pârâtei să fie dezmembrat în două loturi de câte 500 mp, or, această operaţiune suplimentară de dezmembrare a condus la depăşirea termenului iniţial, înseşi părţile de comun acord stabilind o prelungire a acestui termen până la efectuarea formalităţilor de dezmembrare, urmând ca ulterior să se întocmească actul autentic notarial.
Potrivit dovezilor aflate la dosar, se constată că apelanta-pârâtă a convenit cu reprezentantul intimatei-reclamante ca actul autentic de vânzare-cumpărare să fie întocmit la data de 07.06.2007, sens în care pârâta a îndeplinit formalităţile necesare în vederea eliberării certificatului fiscal şi a extrasului de carte funciară, totodată, apelanta a fost prezentă la biroul notarial, însă reprezentantul reclamantei nu a dat curs diligenţelor făcute de către pârâtă în scopul aducerii la îndeplinire a celor stabilite de părţi.
Referitor la notificarea datată 07.08.2007 şi care a fost întocmită de reclamanta-intimată pentru pârâta-apelantă, tribunalul a considerat că acest înscris nu poate fi avut în vedere ca o probă în stabilirea vinovăţiei pârâtei, de vreme ce actul este inform, neprezentând data şi, respectiv, biroul notarial la care urma să se prezinte apelanta pentru a avea loc per-
fectarca actului autentic de vânzare-cumpărare. Pe de altă parte, tribunalul a apreciat că materialul probator al cauzei, aşa cum a fost completat în faza de apel, nu este de natură să demonstreze faptul că, la data la care, conform susţinerilor reclamantei, trebuia să se încheie actul autentic notarial, partea dispunea de suma necesară reprezentând deferenţa de preţ, aşa după cum s-a convenit prin antecontractul de vânzare-cumpărare, sub acest aspect menţiunile primei instanţe, în considerente care au la bază depoziţia martorului E.T.B., fiind eronate.
în privinţa art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, text în baza căruia a fost admisă acţiunea introdusă de reclamantă, tribunalul a considerat că în speţă nu sunt îndeplinite condiţiile impuse de lege pentru a se putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, respectiv să rezulte fară echivoc din probatoriul administrat că pârâta a refuzat vânzarea suprafeţei de teren în condiţiile stipulate în contractul de vânzare-cumpărare şi că, la rândul său, reclamanta şi-a îndeplinit obligaţiile care îi incumbau, printre acestea cea mai importantă fiind aceea de plată a preţului convenit, or, intimata nu a achitat până în prezent decât un avans de 3.000 euro, fară să probeze împrejurarea că diferenţa de preţ de 29.000 euro a fost consemnată la dispoziţia vânzătoarei, conform normelor legale.
împotriva deciziei menţionate anterior a declarat recurs reclamanta. Analizând actele şi lucrările dosarului prin raportare la motivele de recurs, Curtea a constatat nefondat recursul pentru considerentele expuse mai jos.
In ceea ce priveşte motivele de recurs întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 CPC, Curtea le-a constatat nefondate, având în vedere că, potrivit acestui text de lege, modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere în următoarele situaţii, numai pentru motive de nelegalitate, când instanţa, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia, iar nu dacă
instanţa a interpretat greşit probele administrate. In recurs nu se poate critica modul în care instanţele de fond au interpretat probele administrate, întrucât aceste critici nu vizează nelegalitatea, ci netemeinicia deciziei, or, în recurs pot fi invocate doar motive de nelegalitate.
Punctele 10, „când instanţa nu s-a pronunţat asupra unui mijloc de apărare sau asupra unei dovezi administrate, care era hotărâtor pentru dezlegarea pricinii”, şi 11, „când hotărârea se întemeiază pe o greşeală gravă de fapt, decurgând dintr-o apreciere eronată a probelor administrate”, ale art. 304 CPC, care admiteau posibilitatea criticării în recurs a deciziei pronunţate de instanţa de apel pentru motive de netemeinicie, au fost abrogate pct. 11 prin art. I pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000, iar pct. 10 prin Legea nr. 219/2005, prin Legea nr. 195/2004 introducându-se
expres în partea introductivă a art. 304 CPC cerinţa ca motivele invocate să vizeze doar nelegalitatea.
In speţă, într-adevăr, există declaraţia intimatei în sensul că nu ar mai dori încheierea contractului din anumite motive, situaţie în care reclamanta este îndreptăţită să ceară suplinirea consimţământului pârâtei la încheierea contractului, în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi a reparării în natură a pagubelor, în temeiul art. 1073 şi art. 1077 C. civ. 1864, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare. Instanţa de apel nu a reţinut că reclamanta s-ar afla în culpă pentru neîncheierea contractului la termenul stabilit, ci că nu s-a dovedit culpa pârâtei. Instanţa de apel a reţinut că ambele părţi au convenit amânarea încheierii contractului în formă autentică până după efectuarea demersurilor de dezmembrare a terenului. Oricum, acest aspect este nerelevant în cauză, întrucât nu s-a pus problema stabilirii vinovăţiei pentru neîncheierea contractului şi activarea clauzei penale, întrucât nu acesta este obiectul acţiunii.
In ceea ce priveşte motivele de recurs întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 CPC, „când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii”, Curtea le-a constatat nefondate, având în vedere că instanţa de apel a constatat neîntemeiată acţiunea raportat la dispoziţiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, potrivit cărora, „în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fară construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”. Astfel, reclamanta trebuia să facă dovada că şi-a îndeplinit obligaţiile, adică a achitat suma de bani datorată cu titlu de preţ
sau cel puţin a pus-o la dispoziţia pârâtei. In consecinţă, nu este suficient să existe o promisiune verbală de acordare a unui credit, ci obţinerea efectivă a creditului în vederea plăţii preţului şi punerea sumei de bani la dispoziţia vânzătorului, prevedere legală de altfel logică, având în vedere că prin hotărârea judecătorească are loc transferul dreptului de proprietate din patrimoniul vânzătorului în cel al cumpărătorului, iar vânzătorul se află în primejdia de a nu primi nimic în schimb. Or, reclamantul nu a făcut nici în recurs această dovadă.
în temeiul art. 312 alin. (1) raportat la art. 304 pct. 8 şi 9 CPC, Curtea a respins recursul ca nefondat.
| ← Acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să... | Neachitarea întregului preţ nu reprezintă un element de... → |
|---|
