Conversiunea actului de vânzare-cumpărare nul absolut pentru nerespectarea interdicţiei de înstrăinare timp de 10 ani de la constituirea dreptului de proprietate într-un act juridic valabil ca antecontract de vânzare-cumpărare.
| Comentarii |
|
Pronunţarea unei hotărâri care să tină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în baza acestui act
Convenţia consemnată în contractul de vânzare-cumpărare constituie, prin elementele arătate, o promisiune de vânzare-cumpărare şi poate fi încheiată şi sub semnătură privată, nefiind condiţionată, sub aspectul validităţii, nici de forma autentică, nici de respectarea termenului legal imperativ care instituia o inalienabilitate temporară propter rem, cele două condiţii fiind impuse numai în cazul înstrăinării dreptului de proprietate deţinut de vânzător asupra bunului imobil, nu şi în cazul actului sub semnătură privată care consemnează promisiunea de înstrăinare a aceluiaşi bun.
C.A. Constanţa, s. civ., min. şi fam., litigii mun. şi asig. soc., dec. nr. 463C din 21 decembrie 2009
La data de 28.03.2007 reclamanţii E.B. şi E.J. au chemat în judecată pârâtul E.J., solicitând instanţei să interpreteze manifestarea de voinţă exprimată în actul de vânzare-cumpărare nr. 705/1994, act nul, ca producând efecte ca manifestare de voinţă pentru promisiune de vânzare-cumpărare şi să se pronunţe o hotărâre ce ţine loc de act autentic de vânzare-cumpă-rare pentru terenul în suprafaţă de 1000 mp, tarlaua 50, parcela A 451/43, dobândit de pârât prin titlul de proprietate nr. 18403/834/21.04.1994, emis în temeiul Legii nr. 18/1991.
în motivarea cererii, reclamanţii au arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare cu clauza de întreţinere, autentificat sub nr. 705/1994, au cumpărat de la pârât terenul în suprafaţa de 1000 mp. Printr-un act secret, părţile au consemnat preţul real ca fiind 5.000.000 lei (ROL), plătit la 07.01.1994, şi nu 20.000 lei (ROL), cum s-a consemnat în actul autentic. Prin înscris sub semnătură privată, pârâtul a renunţat la clauza de întreţinere în prezenţa martorilor E.O. şi (...)D. Prin decizia civilă nr. 494/24.10.2006, Curtea de Apel Constanţa a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, reţinându-se ca înstrăinarea terenului s-a făcut cu încălcarea dispoziţiei legale imperative care instituie interdicţia de înstrăinare a terenului timp de 10 ani. Reclamanţii au
susţinut că în speţă este aplicabil principiul conversiunii actelor juridice, în sensul că voinţa părţilor, deşi exprimată în cuprinsul unui act nul, valorează manifestare de voinţă în sensul în care produce efecte juridice, respectiv antecontract de vânzare-cumpărare.
Prin sentinţa civilă nr. 15157/11.09.2008, Judecătoria Constanţa a respins ca nefondată acţiunea reclamanţilor.
In considerentele sentinţei, prima instanţă a reţinut că nu poate fi primită susţinerea reclamanţilor în sensul că, deşi nul absolut contractul de vânzare-cumpărare, acesta poate fi interpretat ca o manifestare valabilă de promisiune de vânzare-cumpărare, deoarece nu se poate invoca principiul de drept al conversiunii cu scopul de a interpreta valabil efecte juridice nelegale ce îşi au cauza intr-un act juridic contrar legii. Instanţa de fond a mai reţinut şi că nu se poate da eficienţă conversiunii pentru că pârâtul nu a fost de acord cu această operaţiune şi, cât timp voinţa părţilor de înstrăinare, ca element constitutiv al cauzei juridice, a fost constatată ca nevalabilă la data perfectării actului în 1994, încălcând interdicţia de înstrăinare, nu se poate da eficienţă pe această cale unor efecte juridice care contravin legii.
Apelul declarat împotriva acestei sentinţe de către reclamanţii E.B. şi E.J. a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 233/03.04.2009, pronunţată de Tribunalul Constanţa.
Pentru a pronunţa această decizie, tribunalul a reţinut că, după declararea irevocabilă a nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, părţile au fost repuse în situaţia anterioară încheierii lui, situaţie în care părţile trebuie să-şi manifeste din nou voinţa, în sensul conversiunii actului juridic declarat nul, respectiv să-şi exprime consimţământul în ceea ce priveşte promisiunea fiecăruia de a încheia pe viitor contractul de vânzare-cumpărare. Instanţa a considerat că, în lipsa consimţământului, este excesiv să se încheie un antecontract de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care termenul imperativ de 10 ani a expirat, iar părţile pot să încheie direct actul de vânzare-cumpărare.
împotriva acestei decizii, au declarat recurs reclamanţii E.B. şi E.J., care, invocând motivele de casare prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 şi 9 CPC, au susţinut că instanţa a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii atunci când a considerat că este nevoie de un nou consimţământ al părţilor. Voinţa părţilor exprimată în actul nul valorează manifestare de voinţă în sensul în care produce efecte juridice, anume antecontract de vânzare-cumpărare. Actul încheiat de părţi, desfiinţat, echivalează cu un antecontract, valabil încheiat, pentru că îndeplineşte toate condiţiile
prevăzute de lege pentru un asemenea act. In temeiul antecontractului, părţile au obligaţii reciproce, respectiv încheierea contractului de vânza
re-cumpărare în formă autentică, această obligaţie de a face fiind susceptibilă de executare voluntară sau silită, în măsura în care vreuna dintre părţi refuză încheierea lui. Hotărârea judecătorească poate suplimenta, în temeiul art. 1075 şi art. 1077 C. civ. 1864, manifestarea de voinţă a părţii care refuză culpabil încheierea actului.
Examinând legalitatea deciziei pronunţate de tribunal în raport de criticile formulate de reclamanţi, Curtea a constatat că recursul este întemeiat pentru următoarele considerente:
Prin cererea formulată, reclamanţii au solicitat instanţei să dea eficienţă principiului conversiunii actului juridic şi să înlocuiască astfel actul juridic declarat în mod irevocabil nul cu un act subsidiar, valabil din punct de vedere legal şi care poate produce efecte juridice. In literatura şi practica juridică s-a arătat că unul dintre principiile de drept care înlătură regula quod nullum est, nullum producit ejfectum (ceea ce este nul produce efecte nule) este principiul conversiunii actului juridic, care înseamnă, în esenţă, înlocuirea actului juridic nul cu un act juridic valabil; cu alte cuvinte, conversiunea este o modalitate de asanare prin care se înlocuieşte un act juridic nul în totalitatea sa şi nesusceptibil, ca atare, de a fi el însuşi salvat, prin altul (act subsidiar), ale cărui condiţii de validitate primul le îndeplineşte integral; înseamnă considerarea manifestării de voinţă ca producătoare a efectelor unui anumit act juridic, chiar dacă nu este valabilă ca alt act juridic.
Temeiul conversiunii se regăseşte în regula de interpretare statornicită de art. 978 C. civ. 1864, potrivit căreia un act trebuie interpretat în sensul în care produce efecte juridice, şi nu în sensul în care nu produce niciun asemenea efect (acîus interpretandus est potius ut valeat, quam ut pereat), iar pentru a opera conversiunea este necesar să fie îndeplinite mai multe condiţii: 1) să existe un element de diferenţă între actul nul şi actul valabil; 2) unul dintre acte să fie anulat efectiv şi total; 3) actul socotit valabil să îndeplinească toate condiţiile de valabilitate, iar aceste condiţii să se găsească în chiar cuprinsul actului anulat; 4) din manifestarea de voinţă a părţilor să nu rezulte inadmisibilitatea conversiunii.
în speţă, toate condiţiile conversiunii sunt îndeplinite, atât din punct de vedere obiectiv, cât şi subiectiv, instanţa de fond şi de apel considerând în mod nelegal că nu este aplicabil acest principiu şi că este necesară încheierea unei noi convenţii, în care părţile să exprime un nou consimţământ. Astfel, actul a cărui substituire se solicită şi care a fost invalidat în totalitate prin constatarea nulităţii este un act autentic de vânzare-cumpărare a unui teren arabil, iar înlocuirea să se facă printr-un antecontract de vânzare-cumpărare, act sub semnătură privată care nu produce, prin el însuşi, transferul dreptului de proprietate de la promitentul-vânzător
la promitentul-cumpărător. In accst caz, conversiunea operează atât prin schimbarea naturii formale a actului juridic, cât şi prin modificarea caracteristicilor sale de fond. Condiţia elementului de diferenţă dintre cele două acte este astfel îndeplinită.
Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 705/06.01.1994 de notariatul de Stat Constanţa a fost declarat nul prin decizia civilă nr. 494/24.10.2006, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, instanţa constatând nulitatea totală, iar nu parţială a actului, pentru încălcarea dispoziţiilor legale imperative care instituiau o interdicţie temporară de înstrăinare a terenului.
A doua condiţie obiectivă amintită, cerută în cazul conversiunii este, de asemenea, îndeplinită. In structura sa, contractul de vânzare-cumpă-rare nr. 705/06.01.1994 conţine toate elementele constitutive ale actului de substituire, subsidiar, respectiv toate elementele antecontractului de vânzare-cumpărare, adică o convenţie prin care proprietarul se obligă să transmită terenul proprietatea sa altei persoane. Chiar dacă, în privinţa preţului contractului, prin actul declarat nul s-a stabilit că, în schimbul terenului, cumpărătorul să asigure, pe lângă plata preţului de 20.000 lei (ROL), şi întreţinerea vânzătorului, intenţia reală a părţilor, în sensul încheierii unui contract de vânzare-cumpărare, şi nu a unui contract de întreţinere, rezultă nu numai din înscrisul sub semnătură privată încheiat la numai o zi după autentificarea convenţiei, respectiv la 07.01.1994, dar şi din declaraţia dată de vânzător prin care acesta a renunţat la beneficiul întreţinerii acordate de cumpărător.
Convenţia consemnată în contractul de vânzare-cumpărare constituie, prin elementele arătate, o promisiune de vânzare-cumpărare şi poate fi încheiată şi sub semnătură privată, nefiind condiţionată, sub aspectul validităţii, nici de forma autentică şi nici de respectarea termenului legal imperativ care instituia o inalienabilitate temporarăpropter reni, cele două condiţii fiind impuse numai în cazul înstrăinării dreptului de proprietate deţinut de vânzător asupra bunului imobil, dar nu şi în cazul actului sub semnătură privată care consemnează promisiunea de înstrăinare a aceluiaşi bun. Prin urmare, şi cea de a treia condiţie obiectivă este îndeplinită.
Condiţia subiectivă cerută pentru a putea opera conversiunea este, de asemenea, îndeplinită. Există identitate de părţi în actul autentic declarat nul şi în actul subsidiar (eadem personarum conditio), iar din convenţia încheiată în formă autentică ori prin înscris sub formă privată nu rezultă opoziţia părţilor contractante la efectele conversiunii, prezumţia acordului părţilor în sensul conversiunii nefiind răsturnată prin probe contrare.
Constatând, prin urmare, că actul de vânzare-cumpărare declarat nul conţine toate elementele unui antecontract de vânzare-cumpărare, valabil încheiat, Curtea a dat eficienţă principiului conversiunii, considerând manifestarea de voinţă exprimată prin actul de vânzare nul ca producătoare de efecte valabile ca antecontract de vânzare-cumpărare. Fiind în prezenţa unui antecontract de vânzare-cumpărare în temeiul căruia vânzătorul are obligaţia de a transfera dreptul de proprietate asupra bunului, iar cumpărătorul are obligaţia de a plăti preţul convenit şi constatând că obligaţia cumpărătorului a fost îndeplinită încă de la data încheierii convenţiei, în temeiul art. 970 alin. (2) C. civ. 1864, care consacră principiul obligativităţii convenţiilor, şi al art. 1073 C. civ. 1864, care reglementează principiul executării în natură a obligaţiilor, dar şi în baza art. 1077 C. civ. 1864, care consacră dreptul creditorului de a obţine îndeplinirea exactă a obligaţiei debitorului său, Curtea a stabilit că în cauză sunt îndeplinite condiţiile pentru a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, inalienabilitatea temporară instituită prin Legea nr. 18/1991, în cazul terenurilor pentru care s-a constituit dreptul de proprietate, încetând în această cauză prin expirarea termenului de 10 ani la 28.01.2004. Vânzarea terenului în litigiu poate fi validată şi în virtutea art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, care stabileşte:
„In situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.”.
In raport cu aceste motive, Curtea a considerat nelegale decizia tribunalului şi sentinţa judecătoriei care au respins acţiunea reclamanţilor, stabilind printr-o interpretare şi aplicare greşită a normelor şi principiilor legale aplicabile în materie că, pentru a putea opera conversiunea, este necesar un nou consimţământ al părţilor, motiv pentru care, în temeiul art. 304 pct. 9 şi art. 312 alin. (3) CPC, a admis recursul reclamanţilor şi a modificat decizia şi sentinţa în sensul admiterii acţiunii.
| ← Invocarea excepţiei de neexecutare. Neplata integrală a... | Cerere de chemare în judecată având ca obiect constatarea... → |
|---|
