Hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare. Obiect al antecontractului insuficient determinat
| Comentarii |
|
Vânzătoarea a devenit proprietară prin emiterea titlului definitiv, dar terenul, aşa cum era menţionat în chitanţă, nu se regăseşte în individualizarea mentionată în titlul definitiv. în atare situatie, chitanţa sub semnătură privată nu conţine un obiect concret, corect şi legal determinat, pe baza căruia să se poată solicita validarea ei prin acţiune de constatare a vânzării-cumpărării. Promitentul-cum-părător deţine doar o promisiune de vânzare-cumpărare redactată incomplet şi imperfect, pe baza căreia nu poate solicita constatarea vânzării-cumpărării.
C.A. Craiova, s. civ., dec. nr. 450 din 19 mai 2008,
La data de 31.03.2005 s-a înregistrat pe rolul Judecătoriei Balş acţiunea în constatare promovată de reclamantul E.B. în contradictoriu cu
pârâta E.N. In motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că a cumpărat de la pârâta E.N., ca moştenitoare a defunctului D.G., suprafaţa de 0,50 ha, situată în T.149/2 P.4, în localitatea N., jud. O. A arătat reclamantul că din momentul încheierii actului sub semnătură privată nu a reuşit să perfecteze actele la notariat, motiv pentru care a introdus acţiunea în constatare. A solicitat astfel să se constate că este proprietarul suprafeţei de 0,50 ha şi să se pronunţe o hotărâre în consecinţă. Acţiunea a fost ulterior modificată, solicitându-se şi constatarea nulităţii contractului autentic de vânzare-cumpărare încheiat sub nr. 1654/27.04.2005 de pârâtă cu vânzătorul M.I.D. A susţinut reclamantul că atât cumpărătorul, cât şi vânzătorul au fost de rea-credinţă la momentul încheierii actului autentic, ambii cunoscând că pe rolul instanţei se află un litigiu cu privire la acest teren şi au fost atenţionaţi să nu încheie actul de vânzare-cumpărare. Acţiunea nu a fost motivată în drept, dar a fost corespunzător timbrată.
La data de 29.04.2005, cumpărătorii M.I.D. şi M.A.D. au formulat cerere de intervenţie în nume propriu, solicitând respingerea ca neîntemeiată a acţiunii promovate, întrucât ei sunt proprietarii suprafeţei de teren individualizate în acţiune de reclamant.
Prin sentinţa civilă nr. 2839/2006, Judecătoria Balş a admis acţiunea promovată de reclamant, a constatat valabilitatea convenţiei încheiate de reclamant şi pârâtă şi a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat şi încheiat de pârâtă şi intervenienţi. A reţinut prima instanţă că, deşi reclamantul a încercat în mod repetat să o convingă pe pârâtă să perfecteze actele notariale, aceasta a refuzat fară niciun motiv justificat, iar după primirea citaţiei, în mod fraudulos şi cu bună ştiinţă, a vândut terenul unei terţe persoane.
împotriva sentinţei au declarat apel pârâta şi intervenienţii. In motivarea apelului s-a arătat că, la momentul înstrăinării, pârâta nu primise citaţia, iar, pe de altă parte, terenul din chitanţă nu este unul şi acelaşi cu terenul vândut. In motivarea apelului, intervenienţii au arătat că, la momentul înstrăinării, pârâta nu primise citaţia, terenul din chitanţă este cu totul altul decât terenul vândut prin act autentic, iar pronunţarea nulităţii contractului nu ar fi fost posibilă decât în condiţiile în care s-ar fi reţinut reaua lor credinţă. Au susţinut intervenienţii că au fost de bună-credinţă,
iar în cartea funciară nu era notată nicio sarcină sau vreun litigiu în privinţa terenului.
Prin decizia civilă nr. 76/08.03.2007, apelul a fost anulat ca netimbrat, constatându-se că apelanţii nu au înţeles să achite taxa de timbru.
împotriva deciziei au declarat recurs pârâta şi intervenienţii, arătând că au depus prin serviciul arhivă dovada privind plata taxei de timbru, însă nu s-au putut prezenta în instanţă, fiind plecaţi în Spania. Prin decizia civilă nr. 1087/09.10.2007, Curtea de Apel Craiova a admis recursul, a casat sentinţa şi a trimis cauza spre rejudecare.
Prin decizia civilă nr. 359/2007, Tribunalul Olt a admis apelurile formulate de pârâtă şi intervenienţi, a schimbat în parte sentinţa de fond şi a dispus respingerea acţiunii reclamantului. S-a motivat arătându-se următoarele: contractul autentic încheiat de pârâtă şi intervenienţi este legal şi nu există niciun motiv de nulitate la aceste convenţii.
împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamantul E.B., solicitând casarea ei ca nelegală, cu respingerea apelului şi menţinerea sentinţei de fond. Recurentul a motivat arătând următoarele: contractul întocmit între pârâtă şi intervenienţi este nul absolut, acesta fiind întocmit în scopul prejudicierii sale, care cumpărase anterior acelaşi teren prin act sub semnătură privată. Acest ultim contract este, aşadar, perfect între părţi şi a transmis proprietatea către reclamant şi pârâta nu-1 mai putea vinde ulterior. Recursul este nefondat.
Actul autentic de vânzare-cumpărare întocmit între pârâtă şi intervenienţi este legal întocmit, reclamantul nefiind în măsură să indice niciun motiv de nulitate absolută coerent şi pertinent. Acest act nu este de natură să-l prejudicieze pe reclamant pentru simplul motiv că reclamantul nu deţine un act corelativ cu aceeaşi putere juridică menită să dovedească trecerea în patrimoniul său prin cumpărare a aceleiaşi porţiuni de teren.
Prin chitanţa sub semnătură privată, încheiată la data de 09.12.1995, pârâta s-a obligat să vândă reclamantului un teren de 0,50 ha, situat în pct. „D.” tarlaua III. în acel moment, pârâta nu era proprietara terenului, iar actul sub semnătură privată nu poate transfera dreptul de proprietate, fiind doar o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare. Or, promisiunea dă naştere în persoana promitentului-vânzător a unei obligaţii de vânzare în viitor şi, ca urmare, nu este de natură să transfere un drept de proprietate. Ulterior, vânzătoarea a devenit proprietară prin emiterea titlului definitiv în anul 2000, dar terenul, aşa cum era menţionat în chi-
tanţă, nu se regăseşte în individualizarea menţionată în titlul definitiv. In atare situaţie, chitanţa sub semnătură privată nu conţine un obiect concret, corect şi legal determinat, pe baza căruia să se poată solicita validarea ei
prin acţiune de constatare a vânzării-cumpărării. încercarea primei instan
ţe dc a găsi un corespondent între terenul menţionat concret în chitanţă şi terenurile individualizate în titlu excede conţinutul convenţiei, duce la modificarea ei şi, deci, nu poate fi tăcută decât cu acordul ambilor contractanţi.
In atare situaţie, promitenta din convenţia privată poate, în mod îndreptăţit, să-şi vândă, de data aceasta în mod autentic şi bazat pe titlul definitiv, orice parcelă inclusă în acest titlu, iar actul autentic este legal şi opozabil tuturor, inclusiv reclamantului. Acesta deţine doar o promisiune de vânzare-cumpărare, redactată incomplet şi imperfect, pe baza căreia nu poate solicita constatarea vânzării-cumpărării. Neîndeplinirea de către vânzător a promisiunii sale nu poate, în acest caz şi bazat pe convenţia concretă dintre părţi, să ducă la transferul proprietăţii. Neîndeplinirea promisiunii poate să ducă, eventual şi în anumite condiţii, la o acţiune în despăgubiri, formulată de cumpărătorul faţă de care promitentul-vânzător nu şi-a îndeplinit promisiunea.
In atare situaţie, contractul autentic încheiat de pârâtă cu intervenienţii a fost legal întocmit, el neputând fi afectat de niciun motiv de nulitate. Contractul este, în egală măsură, opozabil reclamantului, care nu deţine decât o promisiune ce nu mai poate fi finalizată şi care nu poate fi opusă convenţiei autentice, singura în măsură să ducă la transferul proprietăţii.
In consecinţă, decizia pronunţată în apel de tribunal este perfect legală, iar recursul formulat de către recurentul-reclamant este nefondat, conform considerentelor arătate.
| ← Hotărâre care să tină loc de act autentic de... | Hotărâre care să tină loc de act autentic de... → |
|---|
