Acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Calitate procesuală activă şi pasivă
| Comentarii |
|
Natura juridică a obligaţiei asumate prin antecontract este o obligaţie de a face, care însă, dacă nu este executată de bunăvoie, poate fi executată direct prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare şi care reprezintă modalitatea de reparare în natură a prejudiciului suferit de creditor, de către promitentul-cumpărător.
Partea ce cheamă în judecată poate fi, după caz, promitentul-vân-zător sau promitentul-cumpărător, iar cea chemată în judecată poate fi promitentul-cumpărător sau promitentul-vânzător, întrucât doar între acestea există raportul obligaţional născut prin semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare. Justificarea calităţii procesuale rezultă şi din faptul că, în caz de admitere a unei astfel de acţiuni, aceasta este constitutivă de drepturi, suplinind consimţământul uneia dintre părţile contractante, nu al unei terţe persoane, şi nu are ca efect transformarea obligaţiei de a face în obligaţie de a da.
Trib. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 893A din 28 iunie 2007,
nepublicată, definitivă prin nerecurare
Prin acţiunea introductivă înregistrată pe rolul Judecătoriei Cornetu, reclamantul M.C. a solicitat instanţei să pronunţe o hotărâre ce ţine loc de act de vânzare-cumpărare pentru un teren situat în com. Vidra, jud. Ilfov, în contradictoriu cu pârâtul C.C.
In motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că, în calitate de promi-tent-cumpărător, a încheiat cu C.C., în calitate de promitent-vânzător, antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1531/30.06.2005 la BNP T.O., convenţie care a avut ca obiect dreptul de proprietate asupra terenului extravilan în suprafaţă de 17.250 mp, situat în com. Vidra, sat Vidra, jud. Ilfov, sola (...), conform titlului de proprietate nr. 31660/1996, emis de C.J.P.S.D.P.A.T. Bucureşti şi transcris sub nr. 7244/1996 în registrul de publicitate imobiliară S.A.I. la preţul de 145.000 euro, din care s-a plătit, la data autentificării antecontractului de vânzare-cumpărare, suma de 5.000 euro, cu titlu de avans promitentului-vânzător, în calitate de proprietar, urmând ca diferenţa din preţ rămasă de primit, în sumă de 140.000 euro, să o primească la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă definitivă, dar nu mai târziu de 30.09.2005.
Pârâtul C.C., în calitate de promitent-vânzător, avea obligaţia de a încheia, la data de 30.09.2005, cu reclamantul M.C., în calitate de promi-
tent-cumpărător, contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect vânzarea dreptului de proprietate asupra imobilului situat în com. Vidra, sat Vidra, jud. Ilfov, sola (...). La data de 28.03.2006 s-a perfectat actul adiţional autentificat la BNP T.O. cu promitentul-vânzător C.C., prin care s-a prelungit termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare până cel mai târziu 10.05.2006. La data stabilită, respectiv 03.07.2006, reclamantul, în calitate de promitent-cumpărător, s-a deplasat la notariat pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare cu pârâtul, în calitate de promitent-vânzător, contract ce nu s-a încheiat din culpa pârâtului. Astfel cum se certifică şi prin încheierea de certificare nr. 4637/03.06.2006, pârâtul a refuzat să încheie contractul de vânzare-cumpărare al imobilului, solicitând o majorare de preţ. Contractul de vânzare-cumpărare ce avea ca obiect imobilul sus-descris nu s-a perfectat din culpa pârâtului, respectiv a promitentului-vânzător.
Prin sentinţa civilă nr. 478/09.03.2007, Judecătoria Cornetu a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de pârâtul C.C., în consecinţă, a respins acţiunea formulată de reclamantul M.C., ca fiind introdusă împotriva unei persoane fară calitate procesuală.
împotriva acestei sentinţe s-a declarat apel de către reclamant, fiind înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, la data
de 22.05.2007. In motivarea în fapt a apelului, după prezentarea situaţiei de fapt, apelantul-reclamant arată că, în mod greşit, instanţa de fond a reţinut că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi şi actul adiţional la acesta nu mai pot subzista după data de 10.05.2006, data până la care se prelungeşte termenul pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, pentru că dreptul născut din antecontractul de vânzare-cumpărare poate fi valorificat pe cale judecătorească, care nu şi-a încetat efectele juridice între părţile contractante, iar culpa pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică aparţine pârâtului. Calitatea procesuală pasivă a pârâtului rezultă din faptul că acesta şi-a asumat o serie de obligaţii prin semnarea antecontractului de
vânzare-cumpărare, pe care, cu rea-credinţă, nu şi le-a respectat. In drept s-au invocat dispoziţiile art. 282 şi urm. CPC.
Analizând sentinţa apelată în raport de criticile adresate de apelantul-reclamant şi apărările pârâtului, s-a constatat că apelul este fondat, pentru următoarele considerente de fapt şi de drept:
Instanţa de fond a fost învestită de reclamantul M.C. împotriva pârâtului C.C. cu o acţiune judecătorească care are ca obiect pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru terenul situat în com. Vidra, sat Vidra, jud. Ilfov, sola (...), temeiul de drept al cererii fiind prevederile art. 1073 şi art. 1075 C. civ.
1864. Intre reclamant şi pârât s-a încheiat antecontractul autentificat sub nr. 1531/30.06.2005 de BNP T.O., prin care pârâtul, în calitate de pro-mitent-vânzător, s-a obligat a vinde reclamantului, în calitate de promi-tent-cumpărător, terenul arătat mai sus la preţul de 145.000 euro, fiind achitat avansul de 5.000 euro, urmând ca diferenţa de preţ să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, dar nu mai târziu de 30.09.2005. La data de 28.03.2006 s-a încheiat un act de vânzare-cumpărare adiţional la antecontractul de vânzare-cumpărare, potrivit căruia părţile au hotărât să prelungească termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare până cel mai târziu la 10.05.2006.
Prin încheierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, ambele părţi s-au obligat să contracteze în viitor, respectiv să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru transferul dreptului de proprietate la preţul stabilit în antecontract, cel mai târziu până la termenul stabilit în actul adiţional la antecontractul de vânzare-cumpărare. Natura juridică a obligaţiei asumate prin antecontract este o obligaţie de a face, care însă, dacă nu este executată de bunăvoie, poate fi executată direct prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpă-rare şi care reprezintă modalitatea de reparare în natură a prejudiciului suferit de creditor, de către promitentul-cumpărător. Partea ce cheamă în judecată poate fi, după caz, promitentul-vânzător sau promitentul-cumpă-rător, iar cea chemată în judecată poate fi promitentul-vânzător sau promitentul-cumpărător; doar între acestea există raportul obligaţional născut prin semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare. Prin urmare, în speţă, calitatea procesuală pasivă aparţine celui faţă de care se poate realiza dreptul născut din încheierea convenţiei, respectiv promitentul-vânzător, şi care poate fi obligat în raportul juridic în virtutea antecontractului de vânzare-cumpărare care nu a fost anulat sau desfiinţat într-unul dintre modurile prevăzute de lege.
Cu ocazia pronunţării hotărârii care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, instanţa de judecată analizează în ce măsură antecontractul de vânzare-cumpărare îndeplineşte cerinţele esenţiale prevăzute de art. 948 C. civ. 1864, şi anume: 1. capacitatea de a contracta; 2. consimţământul valabil al părţilor; 3. obiectul determinat sau determinabil; 4. cauza licită şi morală; 5. dacă promitentul-vânzător este proprietarul bunului vândut şi dacă acesta se mai află în patrimoniul vânzătorului, iar nerespectarea uneia dintre aceste cerinţe determină imposibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, deci netemeinicia acţiunii, şi nicicum soluţionarea cererii prin prisma admiterii excepţiei calităţii procesuale active sau pasive, după caz. Dacă bunul vândut nu se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului,
iar vânzarea încheiată, cu rezerva fraudei, nu poate fi considerată valabilă, există posibilitatea acordării de daune-interese, cu analiza culpei părţilor pentru neautentificarea contractului în termenul stabilit, analiză care nu se impune a fi făcută în faza procesuală de faţă, pentru că instanţa de fond a soluţionat pricina prin admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive, care s-a găsit de instanţa de apel neîntemeiată.
Aşadar, în litigiile care au ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, calitatea procesuală activă poate să o aibă promitentul-cumpărător sau promitentul-vânzător, care trebuie să dovedească îndeplinirea obligaţiilor asumate prin antecontract, pentru a împiedica ca cealaltă parte să ridice excepţia de neexecutare a contractului; între acestea s-a născut raportul obligaţional, iar justificarea calităţii procesuale rezultă şi din faptul că, în caz de admitere a unei astfel de acţiuni, aceasta este constitutivă de drepturi, suplinind consimţământul uneia dintre părţile contractante, nu al unei terţe persoane, şi nu are ca efect transformarea obligaţiei de a face în obligaţie de a da.
Având în vedere că instanţa de fond a soluţionat cauza fară a cerceta fondul, prin admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive, s-a impus admiterea apelului, desfiinţarea sentinţei de fond şi trimiterea cauzei spre rejudecare.
| ← Pârât decedat, fără succesori. Lipsa calităţii pasive a... | Calitate procesuală pasivă în acţiunea având ca obiect o... → |
|---|
