Acţiune având ca obiect o hotărâre care să tină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare a imobilului încheiat în scopul fraudării drepturilor promitentului-cumpărător
| Comentarii |
|
Există fraudă ori de câte ori, în mod conştient, sunt încălcate drepturile anterior dobândite de alte persoane, dobânditorul unui bun având deplină cunoştinţă că, la o dată anterioară, bunul respectiv a făcut obiectul unei alte convenţii de înstrăinare, a doua dobân-dire fiind făcută cu rea-credintă.
C.A. Craiova, s. com., dec. nr. 196 din 13 octombrie 2009,
Prin sentinţa nr. 309/03.03.2009, pronunţată de Tribunalul Mehedinţi, Secţia comercială şi de contencios administrativ, s-a respins excepţia in-admisibilităţii acţiunii. S-a respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, s-a admis acţiunea formulată de reclamantul-pârât E.D., s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 3248/20.12.2005 de BNP S.N.D. şi s-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară. S-a constatat că între reclamantul-pârât E.D. şi pârâta-reclamantă (...) N. s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în suprafaţă de 7,4 ha, situat în extravilanul com. H., tarlaua 3/1, parcela 12, cu vecinii la N - F.O., E - De; S - E.N. şi V - De, jud. M., hotărârea ţinând loc de contract autentic de vânzare-cumpărare. S-a admis excepţia puterii lucrului judecat, invocată de reclamantul-pârât. S-au respins cererile reconvenţionale formulate de pârâtele-reclamante (...) N. şi SC J.B. SRL. Au fost obligate pârâtele-reclamante să plătească reclamantului-pârât suma de 1.325,50 lei (RON) cheltuieli de judecată.
Cu privire la excepţia inadmisibilităţii acţiunii, instanţa de fond a reţinut că, în cazul nerespectării antecontractului de vânzare-cumpărare, antecontract ce reprezintă o promisiune bilaterală de a contracta, răspunderea este contractuală, iar executarea silită în natură a obligaţiei de a face se asigură prin acţiunea personală având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. O astfel de hotărâre are caracter constitutiv de drepturi şi operează transferul proprietăţii. Astfel, cele două capete de cerere din acţiunea principală pot fi promovate împreună, acestea fiind interdependente, prin anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică cu privire la acelaşi teren ce a format obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare urmărindu-se readucerea terenului în patrimoniul vânzătoarei şi,
ca urmare, asigurarea respectării obligaţiilor contractuale rezultate din promisiunea bilaterală prin executarea în natură a convenţiei, în conformitate cu dispoziţiile art. 111 CPC şi art. 1073 şi art. 1077 C. civ. 1864.
Referitor la excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, instanţa a reţinut că termenul prescripţiei curge din momentul încheierii contractului, iar în situaţia în care promitentul-cumpărător a preluat imobilul, deţinerea lui, cu acordul promitentului-vânzător, echivalează cu recunoaşterea dreptului acestuia în sensul art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958. Antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat la data de 11.11.2003, reclamantul-pârât aflându-se în posesia terenului, începând cu anul 2002 şi până în 2005. Cum acţiunea a fost promovată la 29.12.2005, promovarea acţiunii s-a făcut în termenul legal de 3 ani, prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958. S-a reţinut, totodată, că refuzul promitentei-vânzătoare cu privire la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică s-a manifestat expres în sensul negării dreptului promitentului-cumpă-rător, în cursul anului 2005, an la sfârşitul căruia a fost promovată şi acţiunea.
Referitor la fondul cauzei, s-a reţinut că, ori de câte ori se constată o fraudă prin care este prejudiciată o terţă persoană de drepturile dobândite cu bună-credinţă, trebuie să se procedeze la constatarea nulităţii absolute a contractului încheiat în astfel de condiţii. Există fraudă ori de câte ori în mod conştient sunt încălcate drepturile anterior dobândite de alte persoane, dobânditorul unui bun având deplină cunoştinţă că, la o dată anterioară, bunul respectiv a făcut obiectul unei alte convenţii de înstrăinare, a doua dobândire fiind făcută cu rea-credinţă. Din probatoriul administrat, s-a reţinut că pârâta-reclamantă (...) N. a adus la cunoştinţa reprezentantului cumpărătorului faptul că anterior a încheiat trei chitanţe cu reclamantul-pârât, prin care a primit o parte din preţul terenului, precum şi faptul că actele cadastrale au fost întocmite de reclamantul-pârât, deplasându-se pentru a observa contravaloarea actelor la Oficiul de cadastru şi Publicitate Imobiliară M., împreună cu reprezentantul societăţii comerciale pârâte-reclamante.
Din declaraţiile numitului O.B., primar al comunei, s-a reţinut că reprezentantul societăţii comerciale îşi culegea informaţiile cu privire la eventuala vânzare de terenuri de pe raza localităţii de la Primăria com. H., unde propunea persoanelor ce-şi plăteau impozitul cumpărarea terenurilor, în calitate de reprezentant al pârâtei-reclamante SC J.B. SRL, achiziţionând, potrivit declaraţiilor acestuia, o suprafaţă de aproximativ 140 ha teren arabil. S-a reţinut că, la momentul întocmirii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, numitul H.E. a declarat că sunt probleme la vânzare cu pârâta-reclamantă (...) N., potrivit declaraţiei
notarului S.N.D. Faptul că pârâta-reclamantă (...) N. a adus la cunoştinţa reprezentantului pârâtei-reclamante existenţa promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate cu reclamantul-pârât, coroborată cu împrejurări ce constau în faptul că, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, terenul se afla în posesia reclamantului-pârât şi era lucrat de acesta, faptul că înscrisurile eliberate de Primăria com. H. dovedesc că se cunoştea despre înţelegerea iniţială de vânzare-cumpărare, precum şi modalitatea de culegere a informaţiilor cu privire la eventualele intenţii de înstrăinare a terenurilor de pe raza localităţii, au dus la concluzia că reprezentantul societăţii comerciale cumpărătoare a avut cunoştinţă despre existenţa promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare a terenului în suprafaţă de 7,4 ha, situat în extravilanul com. H.
Frauda este evidentă şi constă în înţelegerea intervenită între vânzător şi dobânditorul subsecvent cu privire la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică şi împiedicarea reclamantului-pâ-rât să finalizeze antecontractul de vânzare-cumpărare, fiind în prezenţa unui delict civil, sancţionat cu nulitatea absolută, potrivit art. 5 şi art. 968 C. civ. 1864, chiar dacă actul autentic s-a încheiat prin mandatar, care a acţionat în numele şi pe seama societăţii comerciale. Prin înscrisul sub semnătură privată intitulat „Chitanţă” şi recunoscut de către părţi, acestea s-au obligat să încheie în viitor contract de vânzare-cumpărare, primind preţul integral la momentul semnării înscrisului sub semnătură privată.
S-a înlăturat apărarea pârâtei cu privire la nevalabilitatea înscrisului sub semnătură privată, întrucât s-a încheiat într-un singur exemplar, deoarece reglementarea multiplului exemplar, prevăzută de art. 1179
C. civ. 1864, a urmărit punerea părţilor în situaţie de egalitate, în ceea ce priveşte posibilitatea fiecăreia dintre ele de a-şi dovedi drepturile şi obligaţiile reciproce rezultate din convenţiile sinalagmatice, prin înfaţişarea unui exemplar original al înscrisului ce l-au întocmit pentru a-1 folosi ca mijloc de dovadă. Această condiţie se cere aciprobationem, iar înscrisul sub semnătură privată este valabil chiar şi în cazul în care a fost întocmit într-un exemplar original, dacă părţile îl recunosc, pericolul în vederea căruia s-a prevăzut condiţia pluralităţii de exemplare fiind înlăturat. în cauza de faţă, părţile semnatare ale promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare au recunoscut înscrisul ce constată promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, semnat la 11.11.2003.
Referitor la cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă (...) N., prin care se solicită constatarea nulităţii absolute a chitanţei, precum şi cu privire la inexistenţa dreptului de a cere executarea obligaţiei de a face, întrucât a fost desfiinţată unilateral convenţia, s-a
reţinut că există putere de lucru judecat, întrucât prin sentinţa civilă nr. 1378/13.03.2008, pronunţată de Judecătoria Drobeta-Turnu Seve-rin, sentinţă rămasă irevocabilă prin respingerea recursului prin decizia nr. 1193/R/25.09.2008 a Tribunalului Mehedinţi, a fost respinsă acţiunea.
Nu poate fi reţinut caracterul fictiv al preţului pe motiv că subvenţiile erau superioare preţului plătit, aceasta întrucât subvenţiile sunt acordate pentru culturile agricole şi nu pot fi luate în considerare la stabilirea preţului. S-a reţinut că preţul a fost plătit integral la momentul semnării înscrisului sub semnătură privată, potrivit interogatoriului luat pârâtei-reclamantei (...) N., rezultând că la momentul respectiv a apreciat ca integral plătit preţul şi doar dintr-o eroare de calcul, fiind atenţionată pe parcursul procesului de către avocat, a mai primit şi o diferenţă de
160.000 lei (RON). Motivul refuzului de a încheia act autentic de vânzare-cumpărare cu reclamantul-pârât nu a fost eroarea de calcul, care, de altfel, a fost sesizată pe parcursul procesului, ci preţul mai mare oferit de cealaltă pârâtă-reclamantă, precum şi faptul că între timp preţul terenului a crescut.
împotriva sentinţei au declarat apel pârâtele-reclamante N.N. şi SC J.B. SRL. Analizând recursul formulat, s-au reţinut următoarele aspecte:
Potrivit art. 7201 CPC, în procesele şi cererile în materie comercială evaluabile în bani, înainte de introducerea cererii de chemare în judecată,
se va încerca soluţionarea litigiului prin conciliere directă. In prezenta pricină, cererea introductivă este cea formulată de E.D. împotriva pârâtei (...) N., înregistrată la 29.12.2005, pe rolul Judecătoriei V.M., deci litigiul este între două persoane fizice, iar obiectul acţiunii este unul civil, aşa încât dispoziţiile art. 7201 CPC nu sunt incidente, cererea iniţială dedusă judecăţii nefiind în materie comercială. Faţă de această situaţie, se constată că sunt neîntemeiate criticile apelantelor privind prematuritatea acţiunii.
Competenţa soluţionării pricinii a fost definitiv şi irevocabil stabilită prin decizia nr. 756/R/l8.05.2007, pronunţată de Tribunalul Mehedinţi, chestiune ce nu mai poate face obiectul analizei în stadiul procesual actual, fiind câştigată cauzei. Prin cererea înregistrată la 18.11.2008, reclamantul a solicitat şi stabilirea situaţiei anterioare încheierii actului considerat nul, aşa încât este nefondată critica apelantei SC J.B. SRL, în sensul că tribunalul s-a pronunţat extra petita.
Aşa cum s-a arătat, acţiunea a fost înregistrată la data de 29.12.2005, iar, potrivit art. 31 din Legea nr. 146/1997, în vigoare la acea dată, cererile prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de înstrăinare a unor imobile se taxează corespunzător taxei judiciare de timbru pentru autentificarea actului, potrivit Capitolului I pct. 1 lit. a) din anexa la O.G. nr. 12/1998, aprobată prin Legea nr. 122/1998 [procentul fiind de 3% din 23.680.000 lei (ROL)]. Din coroborarea dispoziţiilor
legale enunţate cu dispoziţiile Legii nr. 96/2005, care reduc la minimum taxele pentru terenuri, taxa judiciară de timbru datorată pentru cererea introductivă este de 35,52 lei (RON) (355.200 ROL). Ulterior, s-a solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare autentic şi, potrivit art. 3 din Legea nr. 146/1997, aceste cereri erau considerate ca fiind neevaluabile şi se timbrau cu taxă fixă de 12 lei (RON) [120.000 lei (ROL)] (cereri în anularea sau declararea nulităţii unui act), iar potrivit art. 6 alin. (2) din Normele de aplicare a Legii nr. 146/1997, cererea de restituire a prestaţiilor este considerată ca fiind evaluabilă, taxa judiciară fiind datorată la valoare. Cum valoarea contractului de vânzare-cumpărare autentic este de
88.800.000 lei (ROL) [8.800 lei (RON)], taxa judiciară este în cuantum de
616 lei (RON). In consecinţă, reclamantul datora 47,52 lei (RON) pentru cererea iniţială (pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic) şi cererea de constatare a nulităţii actului autentic, iar pentru cererea de restituire a prestaţiilor, suma de 616 lei (RON). Acesta a achitat 82,5 lei (RON), aşa încât reclamantul mai trebuia să achite 571 lei (RON) taxă judiciară de timbru. Taxa judiciară de timbru trebuia plătită anticipat [art. 20 alin. (1) din Legea nr. 146/1997], astfel că, pentru calcularea sumei datorate, se are în vedere reglementarea legală de la momentul înregistrării cererii. Sub acest aspect, criticile sunt fondate, însă neplata taxei judiciare de timbru în cuantumul legal nu duce la rejudecarea cauzei, instanţa învestită cu soluţionarea căii de atac obligă partea la plata taxelor aferente. Prin urmare, în temeiul art. 20 alin. (5) din Legea nr. 146/1997, reclamantul E.D. va fi obligat la 571 lei (RON) taxă judiciară de timbru aferentă cererii de repunere în situaţia anterioară.
In condiţiile în care excepţia inadmisibilităţii acţiunii în constatare, pe motiv că exista calea acţiunii în realizare şi că terenul nu se mai afla în patrimoniul vânzătoarei, a fost invocată prin întâmpinare, nu se impunea ca aceasta să fie pusă în discuţia părţilor de către instanţă, obiectul dezbaterilor fiind atât pretenţiile, cât şi apărările părţilor din litigiu (pe fond sau excepţie). Deşi s-a indicat ca temei de drept şi art. 111 CPC, prin acţiune nu s-a solicitat constatarea unui drept, ci pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, indicarea greşită a unui text de lege nu leagă instanţa, aceasta calificând cererea după intenţia şi scopul urmărit de parte prin promovarea acţiunii, or, în speţă, reclamanta a urmărit pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânza-re-cumpărare, având ca temei de drept art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, coroborate cu dispoziţiile legale invocate de reclamant, respectiv art. 1073 şi urm. C. civ. 1864, care reglementează executarea în natură a obligaţiei.
Nici critica referitoare la greşita soluţionare a excepţiei prescripţiei acţiunii nu este fondată. De principiu, termenul de prescripţie curge din momentul încheierii convenţiei, însă deţinerea bunului de către promi-tentul-cumpărător cu acordul promitentului-vânzător echivalează cu o recunoaştere a dreptului, iar termenul de prescripţie nu curge, cum corect a reţinut tribunalul.
Criticile formulate pe fondul cauzei sunt şi acestea nefondate. Valabilitatea convenţiei încheiate de reclamantul E.D. şi (...) N. a fost constatată într-un litigiu anterior. Discuţiile dintre aceste părţi din luna decembrie 2005 constituie o încercare de negociere cu privire fie la revocarea convenţiei, fie la modificarea preţului, însă acordul nu s-a realizat, aşa încât promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a rămas valabilă, căci o promisiune bilaterală au încheiat părţile, ambele asumându-şi obligaţii, una de a vinde, cealaltă de a cumpăra, mai mult cumpărătorul a achitat şi preţul, plata unei diferenţe modice în timpul procesului, determinată de cursul valutei, fiind fară relevanţă, neechivalând cu o neexecutare.
Antecontractul de vânzare-cumpărare (promisiune bilaterală) nu putea fi denunţat unilateral de apelanta-pârâtă (...) N., actul juridic bilateral creează drepturi şi obligaţii corelative. Neîncheierea actului autentic între
E.D. şi (...) N. în intervalul de timp 2003-2005 şi o eventuală culpă în lipsa de operativitate a reclamantului în obţinerea documentaţiei cadastrale şi lipsa de diligenţă în păstrarea titlului sunt fără relevanţă, câtă vreme convenţia părţilor era valabilă, producând efecte juridice, iar dreptul la acţiune nu era prescris. Numai în cazul în care actul autentic era valid, promi-
tentul-cumpărător era îndrituit să obţină daune. In situaţia în care acesta invocă nulitatea absolută a actului autentic pentru fraudă, rea-credinţă a părţilor, titularul dreptului de a cumpăra, în temeiul antecontractului, are alegerea între a cere daune de la promitentul-vânzător sau a formula acţiunea dedusă judecăţii. Nu prezintă relevanţă nici obţinerea unor subvenţii pentru cultivarea terenului de către reclamant, iar excepţia neexecutării întocmai a obligaţiei de plată a preţului nu este fondată, diferenţa fiind achitată de îndată. Prin urmare, promitenta-vânzătoare nu putea denunţa antecontractul, obligaţia sa de a vinde reclamantului fiind neexecutată.
S-a invocat, drept cauză de nulitate a actului autentic de vânzare-cumpărare, reaua-credinţă a părţilor, tribunalul reţinând din probele administrate că societatea cumpărătoare, prin mandatar, avea cunoştinţă la momentul încheierii actului că vânzătoarea încheiase anterior un antecontract de vânzare-cumpărare cu reclamantul, ceea ce dovedeşte reaua-credinţă a acestuia. Actul juridic fiind încheiat cu fraudarea dreptului reclamantului de a cumpăra terenul, ambele părţi cunoscând existenţa antecontractului, nu mai are relevanţă că nu a fost notat în cartea funciară. Cu privire la aprecierea probelor din care s-a reţinut frauda părţilor la încheierea actului autentic, reaua lor credinţă, se constată că apelantele nu au formulat critici.
In consecinţă, motivele formulate de apelante sunt neîntemeiate, în baza art. 296 CPC, fiind respinse apelurile, iar în temeiul art. 274 CPC, apelantele-pârâte fiind obligate la cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru la care a fost obligat intimatul-reclamant pentru instanţa de fond şi onorariu de avocat, respectiv 1.571 lei (RON).
| ← Antecontract de vânzare-cumpărare. Teren agricol situat în... | Imposibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină... → |
|---|
